核心观点 - 保利发展上海公司通过引进万科前产品领军人物蔡亮，旨在补齐高端产品研发短板，并配合年末集中推盘，全力冲刺上海年度销售亚军席位，在竞争白热化的顶豪市场中寻求突围 [1][3][8] 人事变动与团队重构 - 保利发展上海公司引进万科上海区域前设计总、产品领域领军人物蔡亮，负责产品研发相关工作，此次跳槽被业内视为2025年上海地产行业“最具含金量跳槽” [1] - 蔡亮为80后，拥有万科高端产品打造经验，曾主导上海万科翡翠滨江、七宝万科广场等标杆项目，助力上海万科区域规模突破千亿，是高端产品线研发专家 [3] - 蔡亮的加盟是保利上海公司“集团空降+外部引援”高管调整组合的一部分，旨在针对性补齐产品、营销与研发环节短板，形成闭环协同战力 [3] - 今年1月，原保利发展集团产研中心总经理吴劲松调任上海公司总经理，营销副总经理付军来自保利和润，拥有成熟高端项目营销经验，公司核心管理团队配置已补齐 [4] 上海市场竞争格局 - 当前上海顶豪市场竞争白热化，年底内环核心地块集中入市，华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口等央企巨头持续加码 [1] - 2025年1—11月，上海房企销售额排名为：华润置地417.9亿元暂居榜首，保利发展395.8亿元紧随其后，招商蛇口387.8亿元位列第三，保利发展与榜首华润的差距仅22.1亿元 [7] - 在权益销售额维度，保利发展以283.6亿元反超对手登顶，领先招商蛇口9.1亿元，领先华润置地18.1亿元 [7] - 在销售面积维度，招商蛇口以65.0万平方米领跑，保利发展57.1万平方米、华润置地45.3万平方米紧随其后 [7] - 保利发展单平售价约6.93万元，华润置地约9.22万元，招商蛇口约5.97万元，保利与华润的单价优势显著，凸显二者聚焦顶豪市场的战略导向 [7] - 在上海10万+单价项目成交中，保利世博天悦以26.6万元/平方米单价成为上海最贵项目，但华润、中海凭借多项目布局占据成交套数优势 [8] 项目去化与推盘策略 - 市场去化能力正在减弱，近期多个豪宅项目二次推盘的认购率明显低于首开 [4] - 以保利世博天悦为例，2024年至今该项目住宅部分共推出832套房源，截至12月12日已售出648套，销售去化率为77.9%；已登记总套数473套，已登记比例仅56.9% [4] - 保利发展在2025年最后一个月按下上海市场推盘“加速键”，计划释放超26亿元货值房源，全力稳固上海全年销售亚军席位 [8] - 保利外滩曜作为“好房子”政策后打造的新房，以高得房率为优势，115平方米三房实得率约93%，130平方米四房实得率约95%，相较常规产品多出13—15平方米使用空间 [9] - 保利外滩曜首推一栋68套小高层，吹风价11.7万元/平方米—15.6万元/平方米，货值估算超11亿元；后续还将推出大面积段洋房及别墅以拉升售价与总额 [9] - 闵行保利都汇和煦12月加推以129平方米户型为主的洋房产品，以“走量”策略补充销售规模 [9] - 竞争对手同样在年末集中推货：华润置地澐启滨江二批次将推出货值约50亿元的房源；安澜上海拟首开货值约90亿元的房源 [9]