核心观点 - 上海房地产市场在2025年底竞争加剧，头部房企为冲刺年度业绩排名，通过高管团队重构、集中推售高价值房源等方式展开“贴身肉搏” [1][4][6] 保利发展上海公司战略调整 - 公司引进前万科上海区域设计总、产品专家蔡亮，负责产品研发，旨在补齐高端产品线短板，为世博天悦等顶豪项目注入新视野 [1] - 此次人事变动打破了公司“内部提拔为主”的传统，被视为上海地产行业“最具含金量跳槽” [1] - 2025年1月，原集团产研中心总经理吴劲松调任上海公司总经理，营销副总经理付军来自华南营销一线，公司通过“集团空降+外部引援”组合重构高管团队，强化产品研发与高端营销能力 [2] 上海房地产市场头部竞争格局 - 2025年1-11月上海房企销售额排名：华润置地以417.9亿元居首，保利发展以395.8亿元紧随其后，招商蛇口以387.8亿元位列第三，保利发展与榜首差距仅22.1亿元 [4] - 权益销售额排名：保利发展以283.6亿元反超登顶，领先招商蛇口9.1亿元，领先华润置地18.1亿元 [4] - 销售面积排名：招商蛇口以65.0万平方米领跑，保利发展57.1万平方米、华润置地45.3万平方米随后 [4] - 单平米售价：保利发展约6.93万元，华润置地约9.22万元，招商蛇口约5.97万元，保利与华润单价优势显著，聚焦顶豪市场 [4] 顶豪市场竞争与项目表现 - 上海内环核心地块集中入市，北外滩等板块10万+单价顶豪项目扎堆竞争 [2] - 在10万+单价项目成交中，保利世博天悦以26.6万元/平方米单价成为上海最贵项目，华润外滩瑞府、中海顺昌玖里等位列成交金额前列 [5] - 市场去化能力减弱，多个豪宅项目二次推盘认购率明显低于首开 [2] - 以保利世博天悦为例，2024年至今推出832套房源，截至12月12日售出648套，销售去化率77.9%；已登记473套，登记比例56.9% [2] 年底业绩冲刺与推盘策略 - 保利发展在2025年最后一个月计划释放超26亿元货值房源，全力冲刺上海年度销售亚军席位 [1][5] - 推盘项目包括：保利外滩曜首推68套115-139平方米小高层，吹风价11.7万元/平方米-15.6万元/平方米，货值估算超11亿元；后续将推洋房及别墅以拉升售价 [5] - 闵行保利都汇和煦加推129平方米洋房产品，以“走量”策略补充销售规模 [6] - 竞争对手同样加大推盘：华润置地澐启滨江二批次推270多套房源，货值约50亿元；安澜上海首开190套房源，货值约90亿元 [6] 产品策略与特点 - 保利外滩曜作为“好房子”政策后新房，以高得房率为优势：115平方米三房实得率约93%，130平方米四房实得率约95%，相较常规产品多出13-15平方米使用空间 [5] - 闵行保利都汇和煦是上海“好房子”新规下的标杆产品 [6]