房企新增土地储备概况 - 前50房企9月新增土地建筑面积319.94万平方米，环比大幅回升41.79% [1] - 前50房企1-9月累计新增土地建筑面积3944.17万平方米，同比上升5.26% [1] - 从全口径土地储备看，中海地产、招商蛇口、保利发展控股分别新增407.58万、320.19万、289.91万平方米，处于领先位置 [3] 领先房企投资力度与新增货值 - 1-9月权益拿地金额最高的企业为中海地产766.3亿元、华润置地594.1亿元、保利发展控股528.4亿元 [3] - 1-9月新增货值最多的企业为中海地产1031.8亿元、保利发展控股939.9亿元、招商蛇口930.1亿元 [3] - 新增权益土储排名前五为中海地产363.4万平、保利发展控股256.1万平、招商蛇口200.9万平、绿城中国199.7万平、华润置地171.6万平 [4] 土地市场供应情况 - 报告期内全国住宅用地供应835宗，规划建筑面积5355.72万平方米，环比上升42.86%，但同比下降15.87% [6] - 供应土地起始楼面价4267元/平方米，环比上升15.04% [6] - 二线城市供应土地建面1536万平方米，环比升21.42%，同比升16.68%；三线城市供应3707.23万平方米，环比升49.99%，同比降25.91% [6] - 9月单月土地供应规划建筑面积19974.46万平方米，环比上升42%，同比下降4.22% [9] 土地市场成交情况 - 报告期住宅用地成交554宗，建面3680.34万平方米，环比大幅上升95.41%，同比降6.79% [12] - 成交总价1718.63亿元，环比升104.71%，同比降17.30%；成交楼面均价4669.75元/平，环比升4.76% [12] - 二线城市成交建面1172.01万平，环比升119.63%，同比升21.69%；三线城市成交建面2459.44万平，环比升86.25%，同比降15.44% [13] - 一线城市成交楼面均价达52139.75元/平，环比升20.35%，溢价率13.63% [14] 房企拿地策略与行业趋势 - 头部央国企如中海地产、招商蛇口等倾向于采取联合拿地或股权交易方式获取核心地块 [4] - 强强联合的开发模式有助于分散投资风险、整合优势资源，尤其在杭州等核心城市优质地块 [5] - 市场呈现"总量增长、结构分化"特征，企业对改善型产品及低密宅地关注度提升 [7][16] - 企业拿地行为更趋审慎，投资意愿保守，1-8月土地购置费累计值23751.87亿元，同比降10.2% [16][18] 重点城市土地市场动态 - 统计期内6个重点城市170宗地块挂牌，总面积435.44万平方米，起始总价319.01亿元 [19][20] - 北京昌平区供应7宗含住宅地块，东城区罕见推出二环内住宅用地，起始楼面价7.8万元/平 [21] - 重点城市成交地块86宗，总面积303.46万平方米，成交总价176.44亿元 [22] - 广州白云区住宅地块经15轮竞价由中建国际以6.44亿元竞得，溢价率16.24% [22] - 北京太阳宫等热点区域优质地块因稀缺性仍吸引房企激烈竞争，显示市场结构性热度 [23]

中期票据注册 - 公司获准注册50亿元中期票据，额度2年内有效[1] 第三期中期票据发行 - 品种一发行总额5亿，期限3年，利率2.00%[1] - 品种二发行总额25亿，期限5年，利率2.21%[1] 起息与兑付 - 品种一起息和兑付日为2025.10.22和2028.10.22[1] - 品种二起息和兑付日为2025.10.22和2030.10.22[1] 付息与利率确定 - 采用固定利率，每年10月22日付息，遇节假日顺延[1] - 票面利率通过簿记建档、集中配售确定[1] 承销信息 - 品种一簿记管理人、主承销为光大银行[1] - 品种一联席主承销为兴业银行、中信银行[1] 文件查询 - 本期中期票据发行文件详见中国货币网和上海清算所网站[2]

房企融资活动加速 - 2025年第四季度以来多家头部央国企房企密集抛出融资计划用于偿还旧债和项目建设 [1] - 参与加速融资的房企包括保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、越秀地产等 [1][2][3] - 业内专家表示此类举措旨在保障日常经营、冲刺年终销售并伺机拓展优质土地资源 [1][3] 融资的具体条款与规模 - 招商蛇口发行5亿元绿色中期票据利率为1.94%并拟发行不超过40亿元公司债券票面利率为1.90% [2] - 华润置地拟发行20亿元公司债券票面年利率2.16% 保利发展拟推出30亿元中期票据 中海地产旗下公司拟发行30亿元中期票据 [2] - 2025年9月房地产行业债券融资总额为561.0亿元同比增长31.0% 其中信用债融资322.0亿元同比增长89.5% [4] 融资环境的结构性特征 - 当前房企融资环境呈现明显的结构性宽松特点市场资金几乎全部向财务稳健的头部国企和优质民营房企倾斜 [3] - 9月房企信用债发行期限以1～3年期和3年以上为主平均发行年限为3.65年 债券融资平均利率为2.68%同比下降0.38个百分点 [5] - 融资活水仍主要流向央国企 民企和混合所有制企业如绿城、新城等也有成功发行信用债的案例 [3][7] 行业资金面整体承压 - 1～9月份房地产开发企业到位资金72299亿元同比下降8.4% 其中国内贷款下降1.4% 定金及预收款下降10.3% 个人按揭贷款下降10.6% [5][6] - 截至2025年上半年上市房企剔除预收账款后的资产负债率达66.5% 净负债率大幅上升至171.8% 现金短债比降至0.88 [5] - 定金及预收款和个人按揭贷款降幅明显反映出房企在销售回款方面面临较大困难 [6]

文章核心观点 - 2025年第四季度头部央国企房企融资节奏加快，呈现结构性宽松特点，融资利率低至“1字头”，资金主要用于偿还债务和项目建设 [1][2][3] - 房企融资环境分化显著，市场资金高度集中于财务稳健、信用良好的头部央国企及少数优质民企，而行业整体到位资金仍面临压力 [3][5][6] - 房企通过中长期融资优化债务结构，但行业整体偿债压力依然存在，资产负债率上升且销售回款困难是主要挑战 [3][4][5] 头部房企融资动态 - 招商蛇口10月发行5亿元绿色中期票据，利率1.94%，并拟发行不超过40亿元公司债券，票面利率1.90% [2] - 华润置地拟发行20亿元公司债券，票面年利率2.16% [2] - 保利发展拟推出30亿元中期票据，用于偿还到期债务 [2] - 中海地产旗下公司拟发行30亿元中期票据，募集资金用于多地项目建设 [2] - 越秀地产、保利置业、信达地产、京能置业等房企近期均有融资动作 [3] 融资环境与特点 - 房企融资呈现“结构性宽松”，资金几乎全部向头部国企和优质民营房企倾斜 [3] - 2025年9月房地产行业债券融资总额为561.0亿元，同比增长31.0%，其中信用债融资322.0亿元，同比增长89.5% [4] - 9月房企信用债发行期限以1～3年期和3年以上为主，平均发行年限为3.65年，债券融资平均利率为2.68%，同比下降0.38个百分点 [5] - 9月发债房企主要为央国企，华润置地、招商蛇口等发行总额超20亿元，部分民企如绿城、新城等也成功发行信用债 [7] 行业财务状况与压力 - 截至2025年上半年，上市房企剔除预收账款后的资产负债率达66.5%，同比上升0.9个百分点 [5] - 净负债率大幅上升至171.8%，同比激增55.8个百分点，现金短债比降至0.88，较去年同期再降0.03 [5] - 1～9月份房地产开发企业到位资金72299亿元，同比下降8.4%，其中国内贷款下降1.4%，自筹资金下降9.3%，定金及预收款下降10.3%，个人按揭贷款下降10.6% [5][6] - 定金及预收款和个人按揭贷款降幅明显，反映出房企在销售回款方面面临较大困难 [6] 融资目的与行业展望 - 房企加速融资用于偿还即将到期债务，避免公开市场违约，并将短期债务置换为长期债务以优化资产负债表 [3] - 融资能保障日常经营、冲刺年终销售，并可寻机拓展优质土地资源，弥补销售回款可能较慢的问题 [1][3] - 四季度房企仍面临一定偿债压力，上半年在核心城市竞得的地块预计在四季度逐步入市，有望为新房销售提供支撑 [5][6]

行业融资环境 - 2025年第四季度房企融资节奏明显加快 呈现结构性宽松特点 市场资金向财务稳健的头部国企和优质民营房企倾斜 [2][3][4] - 2025年9月房地产行业债券融资总额为561.0亿元 同比增长31.0% 其中信用债融资322.0亿元 同比增长89.5% [5] - 房企融资出现期限拉长和利率降低的新特征 9月信用债平均发行年限为3.65年 债券融资平均利率为2.68% 同比下降0.38个百分点 [6] 头部房企融资动态 - 多家央国企背景头部房企在10月密集融资 包括保利发展 中海地产 华润置地 招商蛇口 越秀地产等 [2][3][4] - 招商蛇口发行5亿元绿色中期票据 利率1.94% 并拟发行不超过40亿元公司债券 票面利率1.90% [3] - 华润置地拟发行20亿元公司债券 票面年利率2.16% 保利发展拟推出30亿元中期票据 中海地产旗下公司拟发行30亿元中期票据 [3] 融资用途与影响 - 融资资金主要用于偿还旧有债务 置换短期债务为长期债务 以及用于北京 天津 沈阳 厦门等多地项目建设 [2][3][4] - 融资举措有助于优化资产负债表 降低短期负债比例 保障日常经营 冲刺年终销售和拓展优质土地资源 [2][4] - 融资到位可弥补销售回款可能较慢的问题 保障公司现金流稳定 维持市场信誉和促进新房销售 [2][4] 行业资金与销售状况 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金72299亿元 同比下降8.4% 降幅较1-8月扩大0.4个百分点 [6] - 资金来源中 定金及预收款21138亿元下降10.3% 个人按揭贷款9884亿元下降10.6% 反映出销售回款面临较大困难 [7] - 截至2025年上半年 上市房企剔除预收账款后的资产负债率达66.5% 净负债率大幅上升至171.8% 现金短债比降至0.88 [6] 市场展望 - 核心城市优质楼盘实现较好去化 二手房成交量保持增长 房企上半年在核心城市竞得的地块预计四季度入市 有望支撑新房销售 [7] - 当前稳市场的关键在于稳预期 稳房价 止跌回稳仍需政策持续协同加力 [7]

公司动态 - 保利集团间接全资控股的坡镭（江西）科技有限公司于近日成立 [1] - 新公司法定代表人为谈家新 [1] - 新公司注册资本为1000万元人民币 [1] 业务布局 - 新公司经营范围包含人工智能公共数据平台和人工智能通用应用系统 [1] - 新公司业务涵盖人工智能应用软件开发和智能无人飞行器制造 [1]

项目基本信息 - 项目名称为中海广一AH030838、AH030839、AH030862地块项目，备案编号为2510-440105-04-01-140885 [2] - 项目位于广州市海珠区风阳街道广州大道南288号，占地面积34177平方米 [1][2] - 项目计划总投资17.5亿元，建设内容包括3栋商品房住宅及相关商业和配套建筑设施 [1][2] - 项目建设单位为广州中海盛安房地产开发有限公司，该公司由中海企业发展集团有限公司间接全资持有 [2][8] 土地获取详情 - 该地块（编号T2025-231）于2025年10月9日通过挂牌出让，中海经过7轮竞价以9.2亿元竞得，溢价率约6.97% [2] - 地块挂牌起始价为8.6亿元，增价幅度为1000万元 [5] - 地块名义成交楼面价为15284.67元/平方米，但存在大量配建，可售楼面价估算约为3.4万元/平方米 [2][8] 地块规划指标 - 地块用地性质为二类居住用地、商业商务用地及服务设施用地，宗地总面积34177.93平方米，其中出让宗地面积16177.91平方米 [4][5] - 地块计算容积率建筑面积不超过60191平方米，容积率为2.9，住宅部分建筑面积约27112平方米 [2][4] - 项目规划指标包括可建设用地面积17138平方米、道路用地面积9772平方米、绿地用地面积6459平方米 [2] 项目开发计划 - 项目备案申报日期与复核通过日期均为2025年10月14日，项目起止年限为2025年10月1日至2027年10月1日，当前状态为办结（通过） [2] - 地块有大量配建要求，包括33079平方米商业、2700平方米服务设施及1所9班幼儿园 [8] 区域市场情况 - 该地块为广一电商园二期项目，其一期地块于2022年由保利以总价13.57亿元竞得，楼面价达48395元/平方米，为当时全市第7高 [6] - 一期项目保利四季和颂当前在售均价为7万元/平方米 [6] - 与一期相比，二期地块地理位置更优越，更靠近地铁8号线鹭江站和客村站，交通便利 [6]

拿地策略转变 - 公司上半年权益拿地金额414亿元，排名行业第一，平均每月耗资69亿元 [1] - 至9月底，公司权益拿地金额仅增长至490亿元，排名下滑至行业第五，与第一名中海地产差距达269亿元 [1] - 第三季度公司拿地速度明显减缓，平均每月拿地金额仅为25亿元，约是上半年的三分之一 [1] 盈利能力恶化 - 第三季度单季营收568.65亿元，同比增长30.65%，但归母净利润亏损7.82亿元，同比降幅达299.19%，为非年末结算期首次亏损 [2] - 第三季度扣非归母净利润亏损8.4亿元，同比骤降429.03% [2] - 前三季度毛利率13.37%，同比下降2.55个百分点，第三季度单季毛利率仅10.76%，同比骤降4.82个百分点 [2] - 第三季度经营性净现金流为-90.4亿元，同比下降875.12% [2] - 三季报发布次日，有1.7亿元资金卖出公司股票，位居传统开发商个股榜首 [2] 少数股东权益影响 - 第三季度归母净利润亏损7.82亿元，但少数股东损益达7.3亿元，出现“归母亏损但少数股东盈利”现象 [3] - 截至三季度末，少数股东权益占总所有者权益比重达42.64% [3] - 前三季度少数股东损益占净利润总额比例飙升至70.41%，较2024年全年的48.6%大幅提升21.81个百分点，约七成利润被划走 [3] 项目储备与盈利前景 - 截至6月末，公司三、四线未售土储约2000万平方米，其中近60%尚未开工，面临“亏本销售”风险 [4] - 公司今年将51%的投资投向北上广核心区域以优化土储质量，但新拿地项目需2-3年进入结算期，短期内无法对冲存量项目盈利下滑 [4] - “存量拖累、增量未显”的周期错配将持续影响2025年盈利表现 [4] 销售业绩承压 - 2025年前三季度公司签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13%，降幅高于行业水平 [5] - 同期房地产行业TOP100房企销售总额26065.9亿元，同比下降12.2%，TOP10房企销售额均值1280.9亿元，同比下降11.2%，公司降幅高于第一阵营5个百分点以上 [5] - 第三季度销售额降幅扩大，上半年同比减少16.25%，至三季度末扩大至16.53%，同比2024年三季度降幅高达20.18% [5] - 公司月均销售额从上半年的约242亿元下滑至第三季度的约188.5亿元 [5] - 前三季度公司新开工面积512万平方米，同比减少40.19%，收缩幅度远高于销售业绩降幅 [5] 行业对比与业务结构 - 公司销售额仍位居行业首位，但业绩韧性弱于同行 [6] - 2025年中期公司商业运营收入25.4亿元，而同期华润置地经营性不动产业务收入121.1亿元，公司收入约为华润置地的21% [6] - 公司业务与房地产行业整体发展绑定紧密，未来业绩深度依赖行业复苏节奏 [6]

公司基本信息 - 坡镭(江西)科技有限公司于近日成立 [1] - 公司法定代表人为谈家新 [1] - 公司注册资本为1000万元 [1] - 公司由中国保利集团有限公司间接全资持股 [1] 业务范围 - 公司经营范围包含人工智能公共数据平台 [1] - 公司经营范围包含人工智能通用应用系统 [1] - 公司经营范围包含人工智能应用软件开发 [1] - 公司经营范围包含智能无人飞行器制造 [1]

公司销售表现 - 前三季度实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13% [2] - 销售规模仍为行业第一，是唯一销售破2000亿元的房企 [2] 公司盈利能力 - 第三季度利润总额为-6007.82万元，同比下降102.37%，归母净利润为-7.82亿元，同比大幅下降299.19% [2] - 前三季度归母净利润为19.29亿元，同比下降75.31%，营业收入1737.22亿元，同比下跌4.95% [3] - 归母净利润同比增速连续四年下滑，2021至2024年降幅分别为-5.39%、-33.01%、-34.13%、-58.56% [3] - 公司第三次出现季度亏损，前两次分别为2023年第四季度亏损12.25亿元和2024年第四季度亏损28.11亿元 [3] 盈利下滑原因 - 主要受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降 [3] - 存量项目较多，去库存与盈利改善需要一定周期，以价换量对利润造成负面影响 [4] - 预判部分产成品存在减值可能性，全年将根据减值测试结果计提减值准备 [5] 公司战略与资产状况 - 持续坚持去库存经营策略，上半年完成51万平方米存量地块盘活 [5] - 前三季度新增容积率面积290万平方米，同比增长30%，总获取成本603亿元，同比增长45.3% [5] - 拿地金额占销售金额比例为29.9%，同比提升12.7个百分点，新增投资均位于38个核心城市 [5] - 51%的新增投资位于北上广一线城市核心区域，三季度末共有在建拟建项目549个 [5] - 业内预期公司经营稳健融资优势显著，土储质量不断优化，结算利润率有望改善 [5]