公司基本信息 - 万物云空间科技服务股份有限公司股份代号为2602[1] 公司人员构成 - 执行董事为何曙华先生、朱保全先生（董事长）[2] - 非执行董事为卜令秋先生、华翠女士、孙嘉先生、姚劲波先生、周奇先生[2] - 独立非执行董事为陈玉宇先生、罗君美女士、沈海鹏先生、宋云峰先生[2] 董事会委员会设置 - 董事会设立审计、薪酬考核、提名三个委员会[2] - 罗君美女士担任审计委员会主席[3] - 沈海鹏先生担任薪酬考核委员会主席[3] - 朱保全先生担任提名委员会主席[3] - 陈玉宇先生为审计委员会、提名委员会成员[3] - 华翠女士为提名委员会成员[3]

股份情况 - 2025年9月3日已发行1,168,053,129股H股，库存11,560,200股[4] - 出席股东会代表984,969,760股，占可投票股份85.17%[4] 决议情况 - 批准2025年半年度利润分配方案，赞成率99.99989%[5] - 批准委任卜令秋为非执行董事，赞成率99.97144%[5] 股息情况 - 2025年中期股息每股0.951元，H股每股1.043元[6] - 预期9月26日前后向9月11日在册股东派付[6]

股份数据 - 截至2025年8月底，公司法定/注册股本总额为1,168,053,129元[1] - 截至2025年8月底，法定/注册股份数目为1,168,053,129股，每股面值1元[1] - 截至2025年8月底，已发行股份（不包括库存股份）数目为1,156,492,929股[2] - 截至2025年8月底，库存股份数目为11,560,200股[2] - 截至2025年8月底，已发行股份总数为1,168,053,129股[2] 股份变动 - 2025年8月公司法定/注册、已发行（不包括库存）、库存股份数目无增减[1][2] 证券交易 - 本月证券发行或库存股份出售或转让获董事会授权批准[5] - 证券发行或库存股份出售或转让遵照相关规定[5]

财务表现与债务管理 - 上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元 [1] - 销售回款率超100% 多地项目开盘去化率超九成 [1] - 如期完成243.9亿元公开债偿还 2027年前无境外公开债到期 [1] - 经营服务业务全口径收入284亿元 管理费用和营销费用实现双下降 [1] 销售与交付业绩 - 高质量交付超4.5万套房源 超50个项目实现"交付即交证" [1][2] - 成都/温州/天津等项目首开去化率超90% [2] - 新项目投资兑现度达85% 平均销售毛利率达16% [2] - 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元 实现新增销售超200亿元 [1][2] 经营服务业务发展 - 万物云上半年营收182亿元 通过弹性定价模式拓展项目超20个 [3] - 长租公寓运营超27万间房源 纳保量超13万间 服务企业客户超6200家 [3] - 商业业务整体出租率超93% 物流业务出租率行业领先 [3] - 物流业务库内运营/运输等服务收入同比增长43% [3] 科技赋能与运营效率 - 图纸大模型服务内外部项目超1000个 提供线上审图服务近百家 [3] - 累计完成智能巡检超32万次 通过无人机/360摄像头精准识别工程进度 [3] - 飞鸽工单系统覆盖超3000个住宅项目 构建行业最大实时响应网络 [4] - 长租公寓实现全面自动化运营 全流程SaaS化提升经营毛利 [4]

行业背景转变 - 物业行业从规模扩张转向质量竞速 业主对服务品质和价格关注度显著提升 部分地方政府顺应出台物业费价格政策[1] - 过去房地产行业快速发展期 房屋供给数量和价格处于上行趋势 业主对物业费价格敏感度不高[1] 弹性定价模式 - 弹性定价是市场自我调节的必然过程 服务标准与价格更透明挂钩 业主可选择基础或升级服务 优质服务溢价空间获市场认可[1] - 弹性定价不鼓吹物业费降价 既尊重业主服务品质期望 也保障物业公司服务品质与生存空间 实现业主企业政府三方动态平衡[1] - 公司将弹性定价向全行业开源 通过开放共享形成行业通用语言 与业主共建服务新标准[2] 实施效果数据 - 重庆落地弹性定价项目物业费收缴率提升20%[1] - 上半年存量市场获取114个住宅物业项目 年化饱和收入6.68亿元人民币 同比增长31.5%[1] 行业展望 - 更多同行参与将使优质优价消费理念逐步成熟 物业费价格机制获得正向反馈[2]

公司AI战略与实施 - 公司提出H类真人、R类机器人、A类智能体三类员工协作模式 经过半年多AI应用建设 各类AI智能体已在公司内部涌现 [1] - 首批6名AI员工于今年7月完成转正答辩正式上岗 同时GC平台升级至2.0版本 实现多种RAG与MCP升级及多AI agent员工协作 [1] - 公司认为完全自动化不现实 人机协作才是未来 大多数机器人可完成单一工作中90%以上工序 但仍需人类进行关键操作 [2] 业务场景应用 - 以深圳创智云中心移动充放电机器人为例 可响应车主需求并自动完成车辆与固定充电桩间充放电 但插拔充电枪仍需人工操作 [2] - 在同一业务场景下部署多台机器人同时作业 最后由人工统一完成收尾工作的模式与蝶城作业场景天然契合 [2] - 公司计划未来在蝶城内更全面落地人+机器的混合用工模式 [2] 人力资源转型 - 公司明确完全替代员工失业不是目标 需做好员工转岗规划与技能培训 [2] - 随着万科物业智能管家全天上线 约2万名管家正从重复性工作中解放出来 [2] - 公司重新拟定物业管家岗位说明书 开展新一轮技能培训 减少无效加班并打开基层员工收入天花板 [2] 技术发展理念 - 企业应用AI需与客户需求和服务感知结合 不能陷入技术自嗨 需积极与行业学界交流 [1] - 企业内部技术应用拥有决定权 更适合作为全面AI变革的起点 [1]

业绩表现 - 上半年实现营业收入181.4亿元 同比增长3.1% [1] - 净利润同比增长5.4% 剔除非经常性损益后的核心净利润同比增长10.8% [1] - 非开发商行业核心客户业务增幅大于开发商行业客户业务降幅 形成正向剪刀差 [1] 战略与运营 - 业绩增长源于战略笃定 业务聚焦及能力建设成果 [1] - 通过弹性定价机制推动物业底盘内生增长 [1] - 新业务与新能力价值释放 投资驱动业务增长 AI技术实现降本增效 [1] 股东回报 - 拟派付11.0亿元作为2025年中期股息分红 年化股息率约9% [1] - 坚持"发展优先 兼顾回报"分红原则 平衡战略投资与股东期望 [1] 业绩展望 - 预计2025年全年营收与核心净利润增速将较中报进一步扩大 [1] - 增长路径依赖内生增长 新业务价值释放及AI增效等多重驱动 [1]

公司战略与资产去化 - 为推进关联方资产去化 公司于2025年3月成立"惊蛰"专项工作组 [1] - 作为轻资产运营企业 公司逐步剥离重资产以维护轻资产模式并确保核心业务高效运转 [1] - 通过抵债形式获得资产显著优化应收账款结构 为财务健康注入积极动力 [1] - 资产去化目标不仅在于处置 更在于通过专业管理最大化资产价值以创造长期回报 [1] 财务状况与流动性 - 公司整体经营状况良好 流动比率为1.18 处于健康水平 [1] - 现金流稳健且现金余额充足 能够以时间换空间稳妥消化资产 [1] 资产处置策略与成效 - 对销售型资产重点把控销售价格与获取成本关系 在整体损益≥0原则下实现应卖尽卖 [1] - 持有期间注重盘活经营以提升资产价值 [1] - 对运营型资产致力于精细化运营 [1] - 武汉新唐项目投入500万元微改造后实现客流量增长26% 销售额提升31% [1]

行业整体表现 - 物业服务行业整体营收增速下滑 业绩分化明显[3] - 行业盈利水平整体表现不佳 受应收账款和商誉等金融资产减值问题影响[3] - 恒生物业服务及管理指数上半年上涨11% 跑输恒生指数20%的增幅[4] - 港股40家物企上半年平均区间涨幅为7.71%[4] 资本市场动态 - 2025年上半年仅奥联服务1家企业向港交所递交招股书[1][3] - 深业物业第四次递交招股书失效 融信服务完成私有化退市[3] - 物业板块IPO热度降至冰点 上市出现断崖式降温[1][3] - 股份回购企业数量由10家下降至8家 回购金额2.34亿港元同比下滑35.24%[5] 估值与市值表现 - 行业市盈率(TTM)从年初5.09倍增长至上半年末10.62倍[4] - 总市值超百亿港元物企6家 占比仅10%[5] - 38家物企总市值不足10亿港元 占比达63%[5] - 众安智慧生活股价上涨108.38% 德商产投服务涨39.29% 华润万象生活涨35.96%[4] 政策与市场环境 - 全国十余座城市宣布空置房物业费可打折[3] - 政策端引发"空置房物业费打折潮" 要求物业服务"质价相符"[3] - 受整体经济下行压力及房屋资产价值滑坡影响[3] 收并购活动 - 2025上半年发生18宗公开收并购案例[5] - 收并购热度持续走低 主要目的为扩大业务规模和巩固区域优势[5] - 物企对不良收并购项目进行退货或风险出清 成为股权交易主流[5] - 被退货公司多位于低能级城市或区域 业务增长难以达到预期[5]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入181.4亿元，同比增长3.1% [1] - 毛利24.9亿元，同比增长3.8%，净利润8.4亿元，同比增长5.4% [1] - 核心净利润13.2亿元（剔除历史收并购无形资产摊销及非经常性事项影响），同比增长10.8% [1] - 中期股息11亿元，占核心净利润比例83% [1] 业务结构分析 - 住宅物管收入103亿元，同比增长10.4%，商企物管及设施管理收入52亿元，同比增长7.7% [2] - 住宅与商企物管业务合计收入占比85.2%（同比提升5.0个百分点），合计毛利占比71.5%（同比提升3.0个百分点） [2] - AIOT解决方案服务收入2.0亿元，同比下滑66.2%，开发商增值收入2.2亿元，同比下滑76.1% [2] 应收账款与风险管控 - 关联方万科地产贸易应收款总额26.0亿元，第三方贸易应收款总额64.8亿元 [3] - 通过债务清偿协议以物业及车位转让方式化解25.7亿元关联方应付款项 [1][3] - 推行物业管理弹性定价模式（508项服务模块化菜单），提升服务满意度及收缴率 [3] 运营效率与现金流 - 已完成300个蝶城改造，覆盖1688个项目（占总在管项目38%） [3] - 住宅社区增值服务收入8.6亿元，同比增长39.6% [3] - 销管研费用率同比降低0.5个百分点至6.5%，行政开支减少7737万元 [3] - 经营性现金流同比增加20.5亿元，期末现金及现金等价物109.4亿元 [3] 盈利预测与估值 - 下调2025-2027年归母净利润预测至16.2/20.2/22.2亿元（下调幅度1.2%/3.5%/3.5%） [4] - 维持"买入"评级，主因主业稳健增长及股息率吸引力 [4]