财务表现 - 2025年上半年公司收入为181.4亿元，同比增长3.1%，毛利为24.9亿元，同比增长3.8% [1] - 公司利润为8.4亿元，同比增长5.4%，核心净利润为13.2亿元，同比增长10.8% [1] - 股东应占每股收益为0.68元，董事会建议派付中期股息11亿元，每股分红0.951元，以8月18日收盘价计算上半年股息率为4.3% [1] 业务结构 - 社区空间居住消费服务板块收入113.2亿元，同比增长11.8%，占总收入62.4%，主要得益于公司在存量市场中的深耕能力 [2] - 商企和城市空间综合服务板块收入57.5亿元，同比下降5.2%，占比31.7%，因公司主动收缩开发商业务 [2] - AIoT及BPaaS解决方案服务板块收入10.6亿元，同比下降23.6%，占比5.9%，受外部环境压力和市场竞争加剧影响 [2] - 循环型业务实现收入163.09亿元，同比增长9.5%，占总收入89.9%，毛利润21.1亿元，同比增长8.8%，占总毛利润84.6% [2] 战略进展 - 累计完成300个蝶城提效改造，覆盖1688个项目，占在管项目总量38.3%，改造后提效2.3亿元 [3] - 在存量市场获取114个住宅物业项目，年化饱和收入6.7亿元，同比增长31.5% [3] - 合同管理领域AI全周期介入显著提升业务处理效率，2025年上半年行政开支8.9亿元，降幅达8.0% [3]

业绩表现 - 1H25收入同比增长3%至181.4亿元，毛利润同比增长4%至24.9亿元，毛利率同比持平，核心净利润同比增长11%至13.2亿元，符合市场预期 [1] - 公司宣告每股派息0.951元/股，派息额为11亿元人民币，派息率达核心净利润的83%，对应股息收益率4.0% [1] 业务拓展 - 1H25住宅合约年化饱和收入净新增10.3亿元，其中存量住宅达6.7亿元、同比增长31.5% [1] - 弹性定价解决方案签约22个项目、饱和收入7,500万元，接洽中项目合同额超12亿元 [1] - 商企合约年化饱和收入净新增12.5亿元，能源管理服务等专业赛道落地13个项目 [1] - 住宅及商企物管收入分别同比增长10.4%和7.7%，成为收入增长主要引擎 [1] 运营效率 - 截至1H25末完成300个蝶城提效改造，覆盖在管项目总量38%，改造带来毛利提升2.3亿元 [2] - 1H25住宅物管毛利率同比下降0.5ppt至12.9%，主要受居民缴费意愿下降影响 [2] - 销管费用额同比下降4%，销管费用率同比下降0.5ppt至6.5%，得益于物业智能管家、AI员工等应用落地 [2] 发展战略 - 公司提出三大方向：物业服务升级、社区消费基础设施建设、AI应用助力管理提效和能力输出 [2] - 截至1H25账面现金114.6亿元，规划用于同业收并购、科技化建设等 [2] - 公司希望在发展的基础上兼顾股东回报 [2] 关联方风险 - 截至1H25末关联方贸易应收款总额26.02亿元、较2024年末仅增加1.56亿元，风险敞口管控效果显现 [3] - 万科企业已质押45.69%的万物云股份（总持股占比57.12%） [3] 盈利预测 - 预计2025-26年核心净利润同比+14%/+13%至25.40/28.59亿元 [3] - 公司交易于11倍2025年核心P/E和7.3% 2025年股息收益率（假设全年派出80%的2025年核心净利润） [3]

**万物云 2025 年上半年业绩及行业分析** **1 公司概况** - 公司名称：万物云 - 时间范围：2025 年上半年 - 总收入：181.4 亿元，同比增长 3.1% - 核心净利润：13.2 亿元，同比增长 10.8% - 三费费率：同比下降 0.5 个百分点至 6.5% - 管理费用：同比下降 7,700 万元，反映中后台效率提升[2][3] **2 业务板块表现** **2.1 住宅物业服务** - 收入：102.8 亿元，同比增长 10.4%，占总收入 56% - 增长驱动：过往试拓项目转化 + 市场拓展（11.3 亿元合约保和收入，60%来自存量市场） - 弹性定价体系贡献：22 个新住宅项目 + 7,500 万合约保和收入 - 毛利率：同比下降 0.5 个百分点，因业主缴费意愿降低[2][5] - 收缴率提升：重庆项目弹性定价后提升 30 个百分点（从 30% 升至 60%）[18] **2.2 商写业务** - 收入：51.7 亿元，同比增长 7.7% - 新增合约保和收入：16.5 亿元（万物粮行 + 丹田物业贡献 3.7 亿元） - 毛利率：同比提升 0.5 个百分点至 8.8%，因 PM 业务占比超 60% + 代管项目结构优化[2][6] **2.3 BPASS 解决方案** - 收入：同比增长 9% - 毛利率：37.7%，为公司核心驱动力之一[2][7] **2.4 Aiot 解决方案** - 收入：2 亿元，同比下降 66% - 原因：客户结构调整（开发商客户占比降低） + 产业园区试投低于预期[8] **2.5 开发商增值服务** - 收入：同比下降 76%，但仍贡献 2,000 万毛利润[8] **3 行业趋势与竞争** - 行业集中度提升：头部企业减少对地产关联方依赖，转向住宅存量 + 非住宅市场拓展 - 竞争加剧：小型物业公司因服务能力不足被淘汰，行业公司数量预计从十万级降至万级[4][13] - 物业费降价压力：重庆、青岛各 1 个项目实际降价，但弹性定价体系维持较高价格[17] **4 科技与 AI 应用** - **AI 员工影响**： - 主要替代中后台岗位，通过自然流动减少招聘 - 上半年 6 个 AI 员工帮助减少 7,700 万管理费用[9][12] - **机器人应用**： - 目前完成 90% 工作，剩余 10% 需人工收尾 - 业主接受度低，需通过多技能标签化提升人机协同效率[14][15][16] **5 运营优化与战略** - **叠层改造**： - 已完成 300 个，带来 2.3 亿元年化毛利润提升（单叠层平均 766 万元） - 剩余 113 个待改造，将逐一测算性价比[4][19][20] - **关联方资产处置**： - 上半年接收 2.56 亿 + 0.98 亿资产包，优先催收现金，次选社区商业资产 - 计划 6~7 年处置完毕，可能通过 Reits 化或基金打包出售[23][24] **6 未来增长方向** - **短期**：住宅物业服务（年 20 亿元合约饱和收入目标） + 弹性定价体系[21] - **中长期**： - 商写业务蛰伏期，注重现金流安全 - 社区商业资产运营 + 科技业务（如 BPASS）[21] - **衍生服务**： - 房屋修缮签约额 2.45 亿元（同比 +96%） - 装修业务签约额同比 +50%，但扩张谨慎[22] **7 分红与财务** - 中期分红：预计 11 亿元，待股东大会审议[10] **8 其他关键点** - **旧城改造影响**：增量物业服务需求待观察，但可深化叠城战略与城市服务结合[21][22] - **商业地产运营**：优质标的减少，未来或更多关注公里资产包[24]

核心观点 - 万物云与武汉金融街集团在武汉市江汉区合作推出“理想之地”城市服务解决方案 通过市场化运营模式整合社区闲置空间 构建政府、企业、居民协同治理的生态体系 实现老旧城区存量资产盘活与智慧化升级 [1][2][3] 模式框架与设计 - “理想之地”空间模型聚焦韧性、活力、智慧三大核心要素 覆盖3-5平方公里、1万户、3-5万人的街道/社区单元 [3] - 提供健康、生活、社交、工作、服务、交通六大场景的可定制化服务菜单 包含数十个标准化模块化产品 [3] - 整合党群中心、社区服务站、商业中心、养老设施、口袋公园等多元产权空间 形成完整街道级解决方案 [3] 运营机制创新 - 采用政府授权委托企业运营模式 避免政府直接投入运维资金 通过市场化整合住宅、商业、科技、文创等多元服务能力 [4] - 企业承担“城市治理合伙人”角色 搭建多方共创价值平台 解决社区空间资金人员短缺及产权经营权复杂问题 [4][8] - 提供咨询+投资+运营全周期服务 具备高度灵活性和可扩展性 适配不同发展阶段街道需求 [6] 实践成效 - 在武汉市江汉区唐家墩街道服务超10万人口 覆盖17个住宅楼盘及197个老旧小区的15万户家庭 管理28平方公里城市空间 [8] - 数字运营中心实现物联网感知与AI算法整合 使城市管理经费降低10% 第三方问题减少27% 群众投诉量下降31% [9] - 2024年完成2100户适老化改造 构建社区颐养中心+中医问诊+长者食堂+居家养老一体化服务体系 [8] - 老旧小区物业服务覆盖率已达100% 形成政府主导、企业运营、社会参与的协同机制 [8][9] 行业意义 - 契合住建部“完整社区”建设指南要求 响应中央城市工作会议关于存量提质增效与智慧城市建设的政策导向 [1][3] - 为城市从增量开发转向存量治理提供可复制样本 累计服务26个城市的108个城市服务项目 [7][8] - 通过科技赋能与低碳技术底座 推动城市转型发展 解决“城市病”问题 [3][7]

公司业绩与战略 - 2025年上半年实现营收181.4亿元，同比增长3.1%，核心净利润13.2亿元，同比增长10.8% [1] - 主动压缩开发商业务及非核心业务，转向有现金流的业务板块，开发商关联业务收入占比降至6.5% [1][2] - 循环型业务收入同比增长9.5%，与开发商业务降幅形成"剪刀差" [2] - 通过"蝶城战略"与"弹性定价"组合拳，在存量市场获取114个新项目，带来6.68亿元年化饱和收入，同比增长31.5% [5] - 成立"惊蛰"专项工作组处理抵债资产，流动比率1.18，现金流稳健且现金余额充足 [6] 行业矛盾与对策 - 行业面临"质价相符"与"单方定价"矛盾：业主主导定价诉求增强，万物云推出弹性定价模式，已在重庆、青岛等地落地 [2][3][5] - 行业面临"政府期待"与"行业现实"矛盾：城市发展转向存量提质阶段，但存在利益主导者扰乱市场，头部企业需联手反对乱象 [3] - 行业面临"科技跃进"与"客户感知"矛盾：技术应用需与客户需求结合，内部管理可优先推动AI落地 [3][4] - 弹性定价提升重庆项目物业费收缴率20%，旨在平衡业主诉求与企业生存空间 [5] 业务模式与财务定位 - 物业费毛利率定义为7%至18%合理区间，业务具有现金流稳定和毛利率稳健特性 [5] - 对抵债资产制定差异化策略：销售型资产注重价格成本关系，在整体损益≥0原则下应卖尽卖，持有期间通过经营盘活提升价值 [6]

财务表现 - 上半年核心盈利同比增长10%至13亿元人民币 [1] - 上半年收入同比增长3% 略低于预期 [1] 业绩指引 - 全年收入及核心净利润增幅预计将超过上半年水平 即同比增幅分别超过3.1%和10.8% [1] - 全年指引较早前略显保守 [1] 预测调整 - 2025至2027年每股核心盈利预测调整幅度为-1%至+1% [1] - 2025至2027年毛利率预测平均下调0.2个百分点 至13.2%-13.6%区间 [1] 投资评级 - 目标价由22港元上调至24.8港元 上调幅度为12.7% [1] - 维持中性评级 [1]

财务表现 - 上半年核心盈利同比增长10%至13亿元人民币 [1] - 上半年收入同比增长3%略低于预期 [1] - 全年指引预计收入增幅超过3.1%核心净利润增幅超过10.8% [1] 盈利预测调整 - 2025至2027年每股核心盈利预测调整-1%至+1% [1] - 2025至2027年毛利率预测下调平均0.2个百分点至13.2%-13.6% [1] 投资评级 - 目标价由22港元上调至24.8港元涨幅12.7% [1] - 维持中性评级 [1]

业绩表现 - 2025年上半年实现营业收入181.4亿元，同比增长3.1% [2] - 毛利24.9亿元，同比增长3.8% [2] - 净利润8.4亿元，同比增长5.4%，增速重启增长 [2] - 核心净利润13.2亿元，同比增长10.8% [3] - 毛利率微升至13.7% [4] 业务结构 - 主营循环型业务收入同比增长9.5%至163.1亿元，占总收入比重达89.9% [4] - 社区空间居住消费服务营收同比增长11.8% [5] - 商企及城市空间综合服务营收同比下降5.2% [5] - BPaaS及AIoT解决方案板块营收下滑23.6% [5] - 开发商关联业务收入占比降至6.5% [7] 战略成效 - "蝶城"战略完成300个改造，覆盖1688个项目，占在管项目总数38.3% [7] - 蝶城战略带来2.3亿元毛利贡献 [7] - 通过蝶城战略与弹性定价组合获得114个新项目，带来6.68亿元年化饱和收入，同比增长31.5% [9] 运营效率 - 应收账款80.09亿元，同比减少15.2% [10] - 关联方应收账款（减值拨备前）同比减少1.9% [10] - 居住相关资产服务收入同比增长39.6%，但毛利率下降6.8个百分点至22.3% [6] 行业动态 - 物业管理板块因稳定现金流和高分红可见度重获资金青睐 [4] - 万物云业绩披露带动港股物管板块整体情绪回暖 [4] - 行业面临利润率下滑趋势，基础物业服务盈利空间受压缩 [6] - 地方政府出台物业费限价政策导致行业出现退盘和降价现象 [8] 创新举措 - 推出弹性定价模式，将服务解构为158项必选服务和350项可选服务 [8][9] - 服务标准于今年6月向行业开源 [9] - 启动"惊蛰行动"处置抵债资产，今年销售目标4亿元 [10] - 上半年完成1.4亿元资产去化，其中80%为车位资产 [10]

行业转型背景 - 物业行业传统依赖开发商的商业模式难以为继 面临严峻经营压力 正经历底层逻辑重构[1] - 头部公司正从根本上改变商业模式以适应新市场环境 独立发展能力成为关键[1] 万物云财务表现 - 2025年中期核心净利润同比增长10.8% 远超营收增速[1] - 来自开发商关联业务占比降至6.5% 独立循环型业务占比近九成[1] - 预计2025年全年营收与核心净利润增速将进一步扩大[1] - 上半年管理费开支净下降近8000万元[3] 商业模式创新 - 推出"弹性定价"机制 实现业主 物业公司和政府三方动态平衡[2] - 重庆翰林学府项目最终定价2.28元 获近100%业主投票通过[2] - 从被动价格接受者转变为主动价值协商者[2] 运营效率提升 - 采用"90%机器加10%人工"模式 机器人完成保安90%巡逻 保洁90%清扫 维修工90%检查[2] - 传统金字塔式组织架构被瓦解 催生具备多项技能的"混合工"岗位[2][3] - 部署财务AI"彩云仙子"和HR助手"哪吒"等智能体[3] - 上半年超过685名员工完成工作转岗[3] 业务边界拓展 - 从社区服务者转向"资产服务商"和"城市服务商"[4] - 武汉第二总部为腾讯 中国一汽等企业提供财务 HR和IT远程外包服务[4] - 开辟能源管理新赛道 确立为核心竞争力[4] - 成立"惊蛰"专项工作组处理重资产运营[4] 资产运营成效 - 对销售型资产采取"整体损益≥0原则下应卖尽卖"策略[4] - 对运营型资产实施精细化运营 武汉新唐项目投入500万元微改造 实现客流量增长26% 销售额提升31%[4] - 将沉淀能力产品化 外部化 进入更广阔且利润更丰厚的市场[4] 行业格局演变 - 行业危机成为压力测试 筛选出"旧物业"和"新物种"两种公司[5] - 旧"物业经理"身份被终结 新运营商呈现独立 透明和技术驱动特征[5]

业绩表现 - 报告期内实现营收181.4亿元 同比增长3.1% 核心净利润同比增长10.8%至13.2亿元 [2] - 现金资产达114.6亿元 经营性现金流同比增加20.5亿元 [2] - 物业及设施管理服务业务毛利率同比增加0.5个百分点 新增饱和收入12.50亿元 [4] - 企业远程运营服务收入达6.19亿元 同比增长14.1% 毛利润达2.07亿元 同比增长20.2% [5] 战略转型 - 关联交易占整体收入比例从2022年16.0%持续降至今年上半年6.5% [2] - 循环型业务收入同比增长9.5% 与开发商业务降幅形成剪刀差 [2] - 成立惊蛰专项工作组处理以资抵债获得的低效资产 当前流动比率1.18处于健康水平 [3] - 通过弹性定价、新业务价值释放、投资驱动及AI降本增效实现业绩增长路径 [4] 科技赋能 - 数字运营中心覆盖全国超5000个在管项目和1000万以上客户 [1] - 提出H类真人、R类机器人、A类智能体三类员工协作模式 首批6名AI员工转正上岗 [5] - GC平台升级2.0版本 实现多种RAG与MCP升级及多AI agent协作 [5] - 远程指挥调度中心实现跨区域远程指挥和资源调度 [5] 行业展望 - 物业行业在收益上进入反弹阶段 独立业务收益增量将大于关联交易毛利下滑 [2] - AI技术应用需与客户需求相结合 内部管理层面更适合作为AI变革起点 [6] - 科技赋能拓展服务边界 通过标准化数字化提升非住宅业态运营效率 [4]