业绩表现 - 2025年中期营收181.4亿元 同比增长3.1% [1] - 核心净利润13.2亿元 同比增长10.8% [1] - 现金资产达114.6亿元 经营性现金流同比增加20.5亿元 [1] - 派付股息总额11.0亿元 年化股息率约9% [1] 业务结构优化 - 循环型业务收入同比增长9.5%至163.1亿元 占总收入比重89.9% [1] - 循环型业务带来21.1亿元毛利 同比增长8.8% [1] - 开发商关联业务收入占比降至6.5% [1] - 战略调整成效显著 压缩开发商业务及非核心业务 [1] 未来发展规划 - 2025-2027年为能力建设关键期 [2] - 聚焦"资产服务、智慧、低碳"三大方向 [2]

业绩表现 - 公司2025年上半年实现营业收入约181.4亿元，同比增长3.1%，净利润同比增长5.4%，剔除非经常性损益后的核心净利润同比增长10.8% [1] - 预计2025年全年营收和核心净利润增速将进一步扩大 [2] 增长驱动因素 - 通过弹性定价模式带动物业底盘内生增长，新业务价值释放，投资驱动业务增长以及AI降本增效 [2] - 蝶城战略与弹性定价组合拳在存量市场斩获114个新项目，带来6.68亿元年化饱和收入，同比增长31.5% [2] 弹性定价模式 - 弹性定价模式价格由市场决定，成本由客户决定，保持企业毛利相对稳定 [2] - 该模式既尊重业主对服务品质的诉求，也保障物业公司的生存空间，形成业主、企业、政府三方动态平衡 [3] - 2024年重庆、银川、青岛和武汉等城市部分项目物业费下调20%-35% [2] 行业趋势 - 物业行业从规模扩张转向质量竞速，业主对服务品质和价格关注度提升 [3] - 部分地方政府出台物业费价格政策，推动行业调整 [3] 资产管理与AI应用 - 公司成立惊蛰专项工作组推进关联方资产去化 [3] - 公司采用H类真人、R类机器人、A类智能体的三类员工协作模式，首批6名AI员工已转正上岗 [3] - GC平台升级至2.0版本，实现多种RAG与MCP升级及多AI agent协作 [3] - 未来将在蝶城内全面落地人机混合用工模式 [4]

公司业绩展望 - 2025财政年度营业额和核心利润增幅预计高于2023年上半年 [1] - 2025至2027财政年度核心盈利预测上调3 5%至6 5% [1] - 列账盈利预测下调7 5%至10 5% 主要因信贷拨备亏损超预期 [1] 估值调整 - 目标价从22 9港元上调至24港元 基于2026财年10倍市盈率 [1] - 维持跑输大市评级 因增长乏力 [1]

公司业绩展望 - 公司管理层预计2025财年营业额和核心利润增幅将高于2023年上半年水平 [1] - 美银证券将公司2025至2027财年核心盈利预测上调3.5%至6.5% [1] - 列账盈利预测同期下调7.5%至10.5% 主要因信贷拨备亏损超出预期 [1] 投资评级与估值 - 目标价从22.9港元提升至24港元 基于2026财年10倍市盈率估值 [1] - 因增长动力不足 维持跑输大市投资评级 [1]

投资评级 - 报告给予万物云"增持"评级 综合PE和PS估值给予合理价值人民币47.36元（折合港币52.04元）[1][11] 核心财务表现 - 2025年1H收入181.4亿元同比增长3.1% 毛利24.9亿元同比增长3.8% 核心净利润13.2亿元同比增长10.8%[11][15] - 中期分红11亿元 每股分红0.951元 以8月18日收盘价计算股息率4.3%[2][11] - 2025年预测营业总收入408.57亿元（+12.8%） 净利润15.76亿元（+37.1%） PE16.69倍[4][12] - 2027年预测营业总收入536.99亿元（CAGR15.2%） 净利润23.99亿元（CAGR22.7%） PE降至10.96倍[4][12] 业务结构分析 - 社区空间居住消费服务收入113.2亿元（+11.8%）占比62.4% 毛利率14.4%[16][23] - 商企和城市空间综合服务收入57.5亿元（-5.2%）占比31.7% 毛利率提升1.7个百分点至8.8%[16][23] - AIoT及BPaaS解决方案收入10.6亿元（-23.6%）占比5.9% 毛利率33.0%[16][23] - 循环型业务收入163.09亿元（+9.5%）占比89.9% 毛利润21.1亿元（+8.8%）占比84.6%[16] 战略执行成效 - 蝶城战略完成300个改造 覆盖1688个项目（占总量38.3%） 提效2.3亿元[17] - 存量市场获取114个住宅项目 年化饱和收入6.7亿元（+31.5%）[17] - AI应用降低行政开支8.9亿元（-8.0%）[17] - 住宅物业第三方收入占比提升1.6个百分点至48.2%[21] 估值方法 - PE估值：给予2025年30倍PE 对应价值40.47元[28] - PS分部估值：传统物业1.6XPS（600.27亿）+AIoT业务1XPS（33.39亿） 合计633.66亿对应54.25元[30][33] - 最终取估值中值47.36元[33]

核心观点 - 公司通过"弹性定价"模式向全行业开源，旨在与业主共建服务新标准，推动"优质优价"消费理念成熟[1] - 2025年上半年公司营收181.4亿元同比增长3.1%，核心净利润13.2亿元同比增长10.8%，盈利质量提升[2] - 公司业务结构优化，开发商关联业务收入占比降至6.5%，核心业务收益与开发商业务降幅形成"剪刀差"[3] - 公司提出H类真人、R类机器人、A类智能体的三类员工协作模式，AI应用取得进展[6] 财务表现 - 循环型业务收入163.1亿元同比增长9.5%，占总收入89.9%，毛利21.1亿元同比增长8.8%[3] - 科技服务毛利率达37.7%，居住资产相关业务在22.3%毛利率下实现近40%增长[3] - 现金资产114.6亿元，经营性现金流同比增加20.5亿元[5] - 中期拟派息11亿元，年化股息率约9%[5] 业务发展 - 住宅物业管理业务毛利率保持稳健，体现现金流属性和长期可持续性[3] - 弹性定价模式已在重庆、青岛等地落地，重庆项目物业费收缴率提升20%[4] - 三大升级方向：从物业服务升级为资产服务和数据服务、升级蝶城消费基础设施、升级AI和科技能力[5] - 未来投资重点：同业并购提升协同效应、打造城市基础消费设施标杆项目、加大科技投入[5] 行业趋势 - 物业行业从"规模扩张"转向"质量竞速"，部分地方政府出台物业费价格政策[4] - 价格敏感度攀升使业主对降价诉求凸显，部分城市出现物业费降费潮[4] - 弹性定价模式通过服务透明化实现"质价相符"，保障物业公司合理盈利同时尊重业主诉求[4] 技术创新 - 首批6名AI员工完成转正答辩正式上岗，GC平台升级2.0版本实现多种RAG与MCP升级[6] - AI应用需与客户需求、服务感知结合，避免技术自嗨，积极与行业、学界交流[6]

财务表现 - 25H1营业收入181亿元 同比增长3.3% 其中住宅物管/商企城服/科技业务分别占比62%/32%/6% [1] - 25H1归母净利润7.9亿元 同比增长2.6% 核心净利润13.2亿元 同比增长10.8% [1] - 毛利率13.7% 同比提升0.1个百分点 归母净利率4.4% 同比下降0.03个百分点 [1] - 三费费率5.0% 同比下降0.5个百分点 其中销售/管理/财务费率分别为1.6%/4.9%/0.1% [1] - 贸易应收款项及应收保证金80亿元 同比下降26.8% 计提减值准备比例13.6% [1] - 每股中期派息0.951元 派息金额占比核心净利润83% [1] 住宅物管业务 - 25H1住宅物管收入113亿元 同比增长11.8% 其中物业管理/居住相关资产/其他社区增值服务分别占比91%/8%/2% [2] - 住宅物管细分收入同比分别增长10%/40%/-10% 居住资产增速较高因蝶城内开展自营装修及房屋修缮业务 [2] - 住宅物管细分毛利率分别为12.9%/22.3%/60.2% 同比变化-0.4/-6.8/+9.7个百分点 [2] - 25H1末住宅合约饱和收入337亿元 同比增长5.9% 在管饱和收入281亿元 同比增长7.4% 其中万科项目占比47% [2] - 合约在管比1.20倍 同比下降0.02倍 [2] - 累计完成300个蝶城提效改造 覆盖1,688个项目 占在管项目总量38.3% 改造后提效2.3亿元 [2] 商企城服业务 - 25H1商企城服收入57亿元 同比下降5.2% 其中PFM/开发商增值服务/城市服务分别占比90%/4%/6% [3] - 商企城服细分收入同比分别变化+8%/-76%/+3% [3] - 商企城服细分毛利率分别为8.8%/9.7%/9.1% 同比变化+0.5/+9.5/+0.2个百分点 [3] - 25H1末PFM合约饱和收入198亿元 同比增长13.3% 在管饱和收入157亿元 同比增长9.7% 其中第三方占比86% [3] - 合约在管比1.26倍 同比上升0.04倍 [3] 科技业务 - 25H1科技业务收入10.6亿元 同比下降23.6% 其中AIoT/BPaaS分别占比19%/81% [4] - 科技业务细分收入同比分别下降66%/增长9% AIoT业务下降因外部环境承压和市场竞争加剧 [4] - 科技业务细分毛利率分别为13.1%/37.7% 同比变化-11.3/+0.7个百分点 [4] - 科技业务整体毛利率33.0% 同比上升1.5个百分点 [4] 业务战略与展望 - 公司定位行业领先的空间科技服务商 在科技赋能、住宅外拓、蝶城深耕、商企城服拓展等方面拥有优势 [5] - 通过科技赋能进行价值街道深耕 对抗基层人力成本上行并取得成效 [5] - 凭借商企城服方面的先发规模优势 预计业绩将进入成长期 [5] - 深圳国资已入主万科 后续母公司拖累减少 [5]

财务业绩 - 2025年上半年营业收入181.4亿元，同比增长3.1% [1] - 归母净利润7.9亿元，同比增长3.9% [1] - 核心净利润13.2亿元，同比增长10.8% [1] - 综合毛利率13.7%，与上年同期持平 [1][2] - 拟派付中期股息总额11.0亿元，年化股息率约8.6% [1][2] 业务结构优化 - 开发商增值服务毛利率从0.2%提升至9.7%，得益于业务关停并转 [2] - 行政开支下降0.8亿元，同比下降8.0% [2] - 循环型业务营收163.1亿元，同比增长9.5%，占总营收比例达89.9% [2] 物业管理规模 - 住宅物业合约年化饱和收入337.2亿元，同比增长5.9% [2] - 住宅物业在管年化饱和收入281.3亿元，同比增长7.4%，合管比1.17 [2] - 物业及设施管理合约年化饱和收入198.4亿元，同比增长13.3% [2] - 物业及设施管理在管年化饱和收入157.0亿元，同比增长9.7%，合管比1.27 [2] 科技业务发展 - BPaaS解决方案收入8.6亿元，同比增长9.0%，新拓头部保险/能源/通信/汽车企业客户 [3] - AIoT解决方案收入2.0亿元，同比下降66.2%，受外部环境及市场竞争影响 [3] - AIoT及BPaaS整体毛利率33.0%，较上年同期增长1.4% [3] 蝶城战略成效 - 累计完成300个蝶城提效改造，覆盖1688个项目，占在管项目总量38.3% [1][3] - 改造后蝶城实现提效2.3亿元 [1][3]

投资评级 - 维持"买入"评级，预计未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上 [6][9] 核心观点 - 2025H1营收181.4亿元（同比+3.1%），核心净利润13.2亿元（同比+10.8%），中期股息11亿元（占核心净利润83%）[1] - 物管主业收入占比提升至85.2%（住宅物管103亿元，同比+10.4%；商企物管52亿元，同比+7.7%），科技与开发商增值业务受地产拖累大幅下滑（AIOT收入2.0亿元，同比-66.2%；开发商增值2.2亿元，同比-76.1%）[2] - 关联方应收款风险缓释：通过25.7亿元资产抵债协议化解万科关联应收款26.0亿元，第三方应收款64.8亿元通过弹性定价模式改善收缴率 [3] - 蝶城战略降本增效：完成300个蝶城改造（覆盖38%在管项目），带动社区增值服务收入8.6亿元（同比+39.6%），销管研费用率降至6.5%（同比-0.5pct）[4] 财务数据与预测 业绩表现 - 2025H1毛利24.9亿元（同比+3.8%），净利润8.4亿元（同比+5.4%），经营性现金流同比增加20.5亿元，期末现金109.4亿元 [1][4] - 下调2025-2027年归母净利润预测至16.2/20.2/22.2亿元（下调幅度1.2%/3.5%/3.5%），对应EPS 1.39/1.73/1.90元 [4][5] 估值指标 - 当前股价25.94港元，总市值303亿港元，2025E P/E 17.1倍，P/B 1.7倍 [6][5] - 2025E ROE 9.7%，2027E提升至14.0% [5] 战略与运营 - 模块化服务菜单：解构508项服务为标准化模块，提升服务质价相符性 [3] - 技术应用：AI与机器人技术降低行政开支7737万元 [4]

财务表现与股息政策 - 上半年分派比率大幅提升至83% [1] - 经营现金流按年改善 [1] - 在手净现金达110亿元人民币 [1] - 经常性业务贡献85%的毛利 [1] 盈利前景与增长动力 - 预计今年盈利增长10% [1] - 充足项目储备支持增长 [1] - 公司积极进行新投标 [1] - 有效成本控制措施 [1] 投资评级与估值 - 维持买入评级 [1] - 目标价从26.5港元上调至30港元 [1] - 股息回报率约7.8% [1] - 盈利增长具吸引力 [1]