股价表现 - 截至2025年9月5日收盘价6.59元 较上周6.79元下跌2.95% [1] - 本周最高价6.89元（9月2日） 最低价6.48元（9月4日） [1] - 总市值786.23亿元 在房地产开发板块市值排名3/89 全市场A股市值排名206/5152 [1] 股本结构 - 总注册资本119.307亿元（11,930,709,471元） 无增减变动 [1] - H股法定股份数目2,206,512,938股 A股法定股份数目9,724,196,533股 每股面值1元 [1] - 已发行股份总数与法定股份数目一致 无库存股 [1] 公司治理 - 根据香港联交所及深交所规则披露证券变动月报表 [1] - H股代码02202（香港上市） A股代码000002（深圳上市） [1] - 报告期内无股份期权、可换股票据、权证或其他发行安排 [1]

核心观点 - 2025年8月百强房企销售操盘金额2070亿元 环比下降1.9% 同比下降17.6% 同比降幅较7月收窄6.7个百分点[2] - 1-8月累计销售操盘金额20708.8亿元 同比下降13.1% 降幅扩大0.6个百分点[2] - 各梯队销售门槛均降至近年最低水平 TOP10/30/50/100门槛同比分别下降4.3%/5.9%/9%/23.8%[5] - TOP21-30梯队表现相对较好 累计销售规模同比降幅8.7% 是唯一降幅低于10%的梯队[5] - 33%的百强房企单月业绩环比增长 其中21家环比增幅超30%[9] 企业销售表现 - 保利发展1-8月累计销售额1812亿元（-17.9%） 8月单月180.2亿元（-18.5%）[1] - 招商蛇口单月销售额195亿元 同比增长39.2% 环比增长24.5%[1] - 建发房产累计销售额850.8亿元（+9.5%） 单月80.6亿元（+69.4%）[1] - 中国金茂累计销售额708.8亿元（+25.7%） 单月90.7亿元（+46.4%）[1] - 万科地产累计销售额911.1亿元（-44.4%） 单月90亿元（-47.8%）[1] 土地投资 - 重点监测30家房企8月拿地金额250亿元 环比下降57% 创近一年新低[12] - 拿地面积131万平方米 环比下降52% 同比增长116%[12] - 成交楼板价19034元/平方米 环比下降9%[12] - 18家企业当月未新增土地 仅华润置地、招商蛇口在深圳联合拿地金额超80亿元[13] - 保利发展新增土地建面25万㎡/总价16亿元 楼面价6389元/㎡[11] - 招商蛇口新增土地建面38万㎡/总价106亿元 楼面价27904元/㎡[11] 企业融资 - 65家典型房企8月融资总量371.39亿元 环比减少23.6% 同比减少31.2%[17] - 1-8月累计融资总量2785.18亿元 同比减少27.3%[17] - 境内债权融资256.84亿元 环比减少32.4% 资产证券化融资105.35亿元 环比增加12.7%[17] - 1-8月新增债券类融资成本3% 其中境外债券融资成本8.6% 境内债券融资成本2.6%[17] - TOP10房企平均融资额169.35亿元 融资成本2.62% 为各梯队最低[18] 组织动态 - 万科撤销所有区域公司 拆分为16个地区公司 实行总部-地区公司两级管控[21][24] - 保利发展任命吴兰玉为副总经理 其具备14年地产开发与物业管理复合经验[21][22] - 金地商置取消三级架构 设立四大地区公司 实行总部强管控模式[21][26] - 象屿地产内部提拔佟文艳任集团营销管理中心副总经理[21][23] - 龙光控股不再设立董事会 仅设一名董事兼总经理[21]

2025年1-8月西安房企销售业绩核心观点 - 保利发展以83.8亿元销售额位列榜首 连续8个月保持销冠地位 预计10月突破百亿[1][2][5][7] - 头部房企竞争激烈 第二梯队中铁建房地产(80.8亿元)、绿城中国(76.5亿元)、招商蛇口(72.8亿元)与中国金茂(58.7亿元)均具备冲击百亿潜力[2][7] - 中国金茂是TOP15中唯一同比正增长企业 销售额从去年53.2亿元增至58.7亿元[2][9] - 越秀地产排名提升最快 从去年未进TOP15跃升至今年第8位[2][11] - 本土房企天地源(22.6亿元)、高科地产(22.5亿元)及民企龙湖集团(30.5亿元)表现突出[2][13][15] 头部房企销售表现 - 保利发展1-8月销售83.8亿元 8月单月销售11.4亿元 主要受益于城改用地储备和产品创新[2][5][7] - 中铁建房地产以80.8亿元居第二 与保利仅差3亿元[2][7] - 绿城中国销售额76.5亿元 下半年4个新项目集中入市 包括绿城·绿汀芳菲和绿城·润百合[7][9] - 招商蛇口销售额72.8亿元 在中指研究院和克而瑞榜单中分别排名第4和第2[2][4] 企业同比表现 - 中国金茂销售额同比增长10.3% 从去年53.2亿元增至58.7亿元[2][9] - 多数企业同比下滑 保利发展从145.7亿元降至83.8亿元 降幅42.5%[2] - 大悦城控股从58.1亿元降至37.7亿元 龙湖集团从53.2亿元降至30.5亿元[2] 排名变动情况 - 越秀地产从去年未进TOP15升至第8位 主要依靠越秀铁建·樽樾项目贡献14.2亿元销售额[2][11] - 信达地产排名上升2位至第15名 销售额21.3亿元[2] - 万科排名下降1位至第9名 销售额26.9亿元[2] 本土企业与民企表现 - 天地源销售额22.6亿元 高科地产22.5亿元 位列TOP20[2][13] - 西安融投新上榜TOP30 在浐灞和城西有项目开发 另有263亩土地储备[2][13][15] - 民企龙翔控股集团销售额23.2亿元 星河湾集团20.2亿元[2][15] - 四川邦泰在克而瑞榜单中以9.74亿元位列第27名 在西安有多个项目储备[4][15][17] 数据差异说明 - 中指研究院与克而瑞数据存在差异 保利发展在中指数据为83.8亿元 在克而瑞为72.52亿元[2][4] - 招商蛇口在中指数据72.8亿元 在克而瑞67.36亿元 绿城中国在中指76.5亿元 在克而瑞41.98亿元[2][4]

空仓比最高股票排名 - 中兴通讯空仓比16.47%居首 空仓数量维持1.24亿股[1][2] - 中远海控空仓比13.94%位列第二 空仓数量由3.93亿股增至4.01亿股[1][2] - 宁德时代空仓比13.88%排名第三 空仓数量由2186.91万股降至2164.51万股[1][2] 空仓比显著增加个股 - 赣锋锂业空仓比增幅最大 增加2.85%至12.46% 空仓数量由4263.72万股增至5528.41万股[1][2] - 华虹半导体空仓比增加2.56%至9.73%[1][2] - 美图公司空仓比上升1.80%至4.85%[1][2] 空仓比显著下降个股 - 海信家电空仓比降幅最大 减少3.57%至4.72%[1][3] - 药明康德空仓比下降2.44%至11.64% 空仓数量由6734.84万股降至5568.70万股[1][2][3] - 栢能集团空仓比减少1.76%至2.46%[1][3] 其他重点个股空仓变化 - 中国平安空仓比12.58% 空仓数量由9.42亿股降至9.37亿股[2] - 紫金矿业空仓比11.91% 空仓数量由6.84亿股增至7.13亿股[2] - 万科企业空仓比11.61% 空仓数量由2.67亿股降至2.56亿股[2]

市场供应动态 - 9-10月天津预计20余个新盘入市 主要集中在市内六区及环城四区 河西区成为供应热点 包括津铁绿城体北潮鸣、保利津门天珺、金地梅江印、绿城玉百合等多个高品质项目 [1] - 天津楼市已逐步进入以新产品为主导的发展阶段 老旧项目市场声量持续减弱 [1] 企业销售业绩 - 2025年1-8月天津房地产TOP10企业销售额403.8亿元 入榜门槛17.7亿元 [1] - 泰达建设以69.3亿元销售额蝉联榜首 中海地产59.5亿元位列第二 天津城投集团53.3亿元位列第三 [1][2] - 销售面积方面 泰达建设21.2万㎡排名第一 我也集团20.8万㎡位列第二 中海地产19.6万㎡排名第三 [2] 项目销售表现 - 2025年1-8月商品住宅TOP10项目销售金额119.43亿元 入榜门槛9.2亿元 [3] - 上东金茂晓棠/锦棠以14.83亿元销售额蝉联榜首 金茂泮湖满庭12.96亿元位列第二 体北金茂府12.95亿元排名第三 [3][4] - TOP10项目销售面积49.2万㎡ 入榜门槛3.68万㎡ 上东金茂晓棠/锦棠6.56万㎡居首 中建·理想城5.69万㎡第二 保利西棠和煦5.37万㎡第三 [3][4] 政策环境 - 天津推出购存量房提取住房公积金支付首付款新举措 允许通过公积金贷款或按揭贷款购买存量房的购房人提取本人及配偶公积金账户金额支付首付款 [5] - 《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布 为各地推动城市高质量发展提供重要指引 [5] 土地市场 - 2025年8月天津市推出土地20宗 规划建面142.54万㎡ 其中住宅用地1宗位于静海区 商业/办公用地1宗 工业用地16宗 其它用地2宗 [5] - 8月住宅用地成交3宗 均底价出让 分别位于武清区、北辰区、红桥区 其中红桥区地块为城市更新地块 由地方国企竞得 或将引入代建 [7]

行业核心任务 - 去库存成为2025年房企经营核心议题 多家企业在中期业绩会强调其重要性 [3] - 库存主要包含未开发土地 建成闲置商办物业及住宅尾盘 其中一二线城市非核心区及低线城市去化较慢项目占比较高 [8][10] - 2021年及以前存货普遍拿地成本高 部分项目售价低于楼面价 直接导致存货跌价计提影响利润 [9][10] 企业去库存举措 - 绿城中国针对2021年前库存设置关键任务考核 对24个重点项目实施"老盘新做" 上半年完成190亿元去化 总存货中2021年前库存占比约50%达1400亿元 [3][6] - 建发国际成立由CEO牵头的去库存专项小组 实行分类管理及一盘一策策略 对400多亿元库存制定奖励考核机制 [4][6] - 中国建筑启动三年专项行动 上半年盘活存量资产914亿元 通过抵债盘活超50亿元资产 内部办公资产盘活超1万平方米 [4][7] - 华润置地等央企利用地方政府专项债收储政策 协调土地置换及收储 保利发展上半年计提存货跌价71.2亿元 [3][10] 具体策略与案例 - "老盘新做"包含产品升级（调整户型、提升装修）配套升级（园林、名校引入）及物业服务提升 [8] - 龙湖集团上半年现房压降超80亿元 盘活11个项目及128亿元商住土储 越秀地产通过专项债回购三个项目 获取120亿元地票 [5] - 去库存措施包括赠送车位/物业费 首付分期 特价房折扣 以及打包出售给地方政府 [8] - 环北京某房企因房价下跌三分之二 将囤积房源以原价三分之一出售止损 [9] 财务影响与挑战 - 2024年保利、万科等6家房企计提存货跌价超280亿元 2025年上半年万科计提51.1亿元 建发国际并表项目计提超100亿元 [10] - 存货跌价计提直接影响结转利润 2021年前库存成利润不确定因素 大幅降价销售可能导致净利润下降或亏损 [10][11] - 去库存面临项目分散（如三四线车位）及市场不确定性 部分企业处理旧库存后仍产生新计提（如某十强房企2022-2023年计提113亿元） [10][11]

涉及的行业与公司 * 行业为中国房地产行业[2] * 公司包括中国前100大房地产开发商 具体提及的公司包括保利发展(CMSK)、中海地产(COLI)、华润置地(CR Land)、绿城中国(Greentown China)、金茂集团(Jinmao)、万科(Vanke)、滨江集团(Binjiang)、建发国际(C&D International)、保利置业(Poly Property)等[6] 核心观点与论据 整体销售趋势 * 前100大开发商8月合约销售额同比下降19% 较7月25%的降幅收窄 环比下降4% 与2020-2024年的历史环比水平相似[2] * 前8个月(8M25)前100大开发商总销售额同比下降14% 略差于前7个月(7M2025)13%的降幅[2] * 8月总销售额为2200亿人民币[6] * 30个城市的一手住宅销售面积8月同比下降15%[26] 库存与去化压力 * 库存去化持续承压 7月一线城市和80个主要城市的库存月数分别进一步上升至21个月和29个月[2] * 实体市场仍然疲弱 近期一线城市购房限制的放松影响有限[2] 市场分化与结构性表现 * 改善型需求和豪华市场保持韧性 例如保利置业深圳振业项目首日实现23亿人民币销售额 去化率达96%[2] * 区域性国企开发商（如建发国际、金茂、绿城中国）因其在一线和核心二线城市较高的业务敞口而实现销售增长[2] * 国有开发商(SOE)表现优于整体 8月合约销售额同比下降10% 优于前100大开发商整体(-19%) 而半国有和民营开发商(POE)均下降29%[4] * 国有开发商市场份额环比上升7个百分点至57% 而民营开发商份额下降至31%[4] 二手房市场动态 * 截至7月27日 50个城市二手房挂牌量同比增长8.9% 年初至今(YTD)增长9.9% 一线城市二手房挂牌量同比增长3.6% 年初至今增长5.3%[3] * 强劲的二手房挂牌量源于1) 改善需求（购房者需出售原有房产以购买品质更好的新房）2) 价格预期走弱 3) 租金价格下降[3] * 这表明对高端项目的强劲需求正给二手房市场带来压力 因其与新房的品质差距正在扩大 这可能间接解释了为何贝壳(BEKE)对2025年第三季度盈利前景转向更保守[3] 其他重要内容 开发商个体表现（基于8月数据） * 保利发展销售额195亿人民币 同比增长38% 环比增长25%[6] * 中海地产销售额184亿人民币 同比持平(0%) 环比增长55%[6] * 华润置地销售额132亿人民币 同比下降13% 环比下降1%[6] * 万科销售额90亿人民币 同比下降48% 环比下降33%[6] * 保利置业销售额59亿人民币 同比增长127% 环比增长10%[6] * 前10大开发商总销售额同比下降3% 环比增长12%[6] * 前50大开发商总销售额同比下降14% 环比增长7%[6] 风险提示 * 关键下行风险包括：1) 限制需求和抵押贷款投放的政府行政政策 2) 中国开发商融资紧张 3) 中国经济住宅增长低于预期[32] * 关键上行风险包括：1) 实质性政策放松有效推动住宅地产销售、投资和价格实现同比正增长 2) 一些开发商以公允价格进行大规模资产处置以缓解流动性压力[32]

股价表现与交易动态 - 香港中旅股价一度上涨超过13% 截至发稿时上涨8.22%至1.58港元 成交额达3.1亿港元[1] - 公司通过中旅国际联合中旅资本及吉林省旅控集团收购万科旗下两家子公司股权[1] - 具体收购包括吉林省松花湖国际度假区开发有限公司75%股权及北京万冰雪体育有限公司75%股权[1] 项目运营预期与战略布局 - 中金预计项目将于2025年下半年完成交割 稳定期年游客量超过35万人次 年收入超过3亿元人民币[1] - 公司聚焦宁夏 云南 新疆 广西四大自然人文景区目的地 采用轻重并举模式构建品牌标杆[1] - 花旗指出公司酒店业务表现提升 运输及旅行证件业务保持稳定 抵消了投资物业公允价值亏损和主题公园减值的负面影响[1]

股价表现与交易动态 - 香港中旅股价一度上涨超过13% 截至发稿时上涨8.22%至1.58港元 成交额达3.1亿港元 [1] - 公司通过中旅国际联合中旅资本及吉林省旅控集团收购万科旗下两家子公司股权 [1] - 具体收购包括吉林省松花湖国际度假区开发有限公司75%股权和北京万冰雪体育有限公司75%股权 [1] 项目运营预期 - 收购项目预计于2025年下半年完成交割 [1] - 项目稳定期年游客量预计超过35万人次 年收入超过3亿元人民币 [1] - 中金预计该项目将为公司贡献增量利润 [1] 业务发展战略 - 公司聚焦宁夏 云南 新疆 广西四大自然人文景区目的地 采用轻重并举模式构建品牌标杆 [1] - 花旗指出公司营运及业务发展质量改善 酒店业务表现提升 运输及旅行证件业务保持稳定 [1] - 业务改善抵消了投资物业公允价值亏损及主题公园减值的负面影响 [1]

2025年1-8月上海房企销售业绩 - 全口径销售金额TOP20房企合计2774.2亿元 较2024年同期上升23.3% [10] - 销售额超百亿房企共14家 保利发展以273.8亿元位列第一 华润置地261.7亿元 招商蛇口256.7亿元分列二三位 [2][10] - 全口径销售面积TOP20房企合计358.9万㎡ 较2024年同期上升4.8% 招商蛇口以44.9万㎡居首 保利发展37.1万㎡位列第二 [7][8][10] 企业排名与表现 - 销售金额前三均为央企：保利发展273.8亿元 华润置地261.7亿元 招商蛇口256.7亿元 [2] - 销售面积前三为招商蛇口44.9万㎡ 保利发展37.1万㎡ 华润置地28.9万㎡ [8] - 民营企业仅占销售金额TOP20中三席 融创中国107.1亿元位列第12 [2][10] - 中国金茂销售金额排名较上月上升2位至第10 销售额136.8亿元 [2][10] - 保利置业销售面积排名较上月上升5位至第14 面积13.3万㎡ [8][10] 项目层面表现 - 金茂璞元项目销售金额22.91亿元 金茂棠前项目销售金额11.81亿元 开盘即售罄 [10] - 保利海上印三期推168套房源清盘 单月销售金额17.19亿元 [10] - 8月上海新开盘项目中14个认购率超100% 上海壹号院认购率202%居首 [12] - 高端项目表现突出：上海壹号院备案均价198000元/㎡ 金茂璞元166000元/㎡ [12] 市场供需与价格 - 2025年1-8月上海新房供应面积同比下降34.5% 成交面积同比下降10.2% [11] - 8月新房成交均价达82768元/㎡ 同比上涨4.9% [11] - 市场分化明显：核心区高端产品（如融创、嘉里建设）推售当月业绩突出但持续性不足 优质板块改善产品（如保利、招商、金茂）通过多盘联动持续提升业绩 [10] 推盘与认购情况 - 8月上海共开盘29次 仅2个项目触发积分制（象屿天宸雅颂、招商林屿湖畔） 3个项目取消摇号 [11] - 认购率超160%的项目包括浦开云環四期(162%) 保利海上印三期(168%) 金茂泉前三期(164%) [12] - 外围板块项目去化承压：招商时代乐章七期认购率仅6% 华发虹桥四季三期认购率12% [12]