本次所有入围项目仍将采用专家评审和网络票选结合的评选方式，最终评出 2025年 "全国十大高端/轻奢/品质作品""全国好房子"等奖项 ，目前相关测评工作正在有序进行 中。 日前，"2025年中国房企产品测评"全国入围项目进入项目展示阶段。 2025年中国房企产品测评 工作启动于9月中下旬，收到 企业及业内专家推选的优秀项目踊跃参评， 初选的入围项目已于12月3日揭晓。 高端入围项目 详情请戳 《2025年十大作品全国20强揭晓》 点击图片查看入围项目详情 深圳湾澐玺 2025年12月 北京建发·海晏 三山五园里的王府大院 开发企业：建发房产 产品类型： 洋房/小高层住宅 建筑风格： 京派王府中式 轻奢入围项目 长沙招商序 为城立序，美学焕新 开发企业：长沙招商 产品类型：高层住宅 建筑风格：现代 北京建发金茂·观宸 四环城央，公园双轨，建面约110-165㎡宋韵大宅 开发企业： 建发房产、中国金茂 产品类型： 6-18层，洋房、小高层 建筑风格：风雅宋韵 苏州蠡棠森屿 城市森林岛屿的理想栖居 开发企业：经开国控、旭辉建管 产品类型：高层住宅 建筑风格：现代 品质入围项目 合肥嘉宸 悬浮绿洲 一座承载社区温度的 ...

核心观点 - 华润置地凭借其顶级产品系“澐系”的卓越市场表现和创新的“润伙伴营销共创”战略，在年末房地产市场取得突破性销售业绩，同时通过系统性的人才与组织重塑，巩固了其在行业内的领先地位，预示着公司正开启新一轮的全面进阶 [1][6][36] 近期销售业绩表现 - 2025年11月底，公司在上海和深圳的两个“澐系”项目实现热销，两天内销售额超过150亿元 [1] - 上海后滩的澐启滨江项目首开122套“日光”，揽金24.82亿元，是上海11月唯一日光盘 [1] - 深圳后海的深圳湾澐玺项目开盘销售额达130亿元，刷新当年全国开盘记录，其中13套亿级楼王秒空，最贵一套售价3.3亿元 [1] - 2025年12月5日，公司在北京的顶序作品“四代墅”北京润园首开，当天热销35亿元，该项目为独资操盘，将助推公司2025年在北京的权益销售额突破200亿元 [28] - 公司销售业绩位居行业前三，2025年前11月在上海的销售额已冲刺到第一 [34] 营销战略创新：润伙伴营销共创计划 - 2025年11月，公司在海南三亚召开了“全国首届润伙伴营销共创大会”，标志着其营销战略的重大变革，旨在打破传统营销边界 [2][40] - 该计划的核心是将内部（如物业、业主）和外部（如媒体、经纪人）伙伴整合为“润伙伴”，构建双向拉通的命运共同体，而非简单的商业合作 [6][7][10] - 计划特色在于公司从“甲方”身份剥离，赋予润伙伴真正的话语权，并首创“城市渠道主理人”团队模式，由伙伴自主管理，公司提供支持 [10] - 公司为此推出了系统性支持措施，包括构建“签约3天内必须发起结算”等安心合作保障机制、上线统一对客平台“小润+”、以及首次为润伙伴开放赋能培训体系 [11] - 该计划已从海南启动，并在郑州、福建等城市试点，效果良好，公司目标将其打造为一年一度的行业盛会，并最终覆盖全国楼市 [13][14] 营销体系与组织能力建设 - 公司近年来持续进行营销体系创新：2021年探索自获客路径，2023年布局线上获客与社群运营，2024年在总部成立客户运营组，将营销拔高至客户运营维度，2025年则推出全域伙伴营销共创 [18][56] - 公司积极优化营销条线人才结构，对外引入拥有万科、旭辉、龙湖等背景的营销高管，对内择优选拔 [18] - 目前负责整体营销管控的运营管理部副总金石，兼具万科系背景和十余年华润履历 [18][56] - 公司对地区公司营销团队进行重点重塑和强化配置，以支持关键项目 [19][57] - **海南/海棠湾公司**：为负责海棠悦府和三亚万象城的海棠湾公司配备了全新管理团队 [19][57] - 总经理朱继强曾操刀多个万象城，为综合体关键先生 [21][59] - 分管营销副总李俐（原深圳万科高端片区营销负责人）和营销部负责人赵妍（华润置地十年老将）被调来重点助攻海棠悦府项目 [21][59] - 海棠悦府是公司海南销售主力，去年销售额近60亿元，占海南业绩7成；今年上半年已销售24.56亿元 [24][62] - **深圳公司**：为销售额130亿元的深圳湾澐玺项目，挖来原成都顶豪市场主力润达丰滨江的事业部副总钱浩出任营销负责人；为超百万方体量的深圳润宏城项目，调来原西安公司营销总郑丽丽牵头营销 [25][63] - **北京公司**：营销负责人发生变更，新任营销总由原山东公司营销总王皓（86后，司龄超11年）出任 [26][64] - 公司前11月在北京成交金额达172.34亿元，位居重点榜单前三 [28][66] - 公司于2025年10月启动全国“策划大师”招募，目前仍在上海、北京、杭州等14家地区公司广泛招聘营销策划人才，人才需求旺盛 [31][69] 公司整体经营与行业地位 - 公司被视作当前行业中最稳健的房企之一 [33] - 公司盈利能力强劲，是行业“利润王”，2025年上半年净利润已超百亿元，其经常性业务表现足以跑赢大多数同行 [35] - 公司在海南市场表现突出，2025年前10个月销售额已超80亿元，与去年持平，并保持市场第二的位置 [24][62]

核心观点 - 深圳顶级豪宅市场竞争进入白热化阶段，核心区域新地块的激烈竞拍将推动产品力极致内卷，市场格局从“后海-蛇口”扩展至“后海-蛇口-深超总” [1][8][9] - 中海地产以高溢价在深圳湾超级总部基地竞得稀缺住宅地块，彰显其深耕深圳高端市场的决心，并基于其在深圳市场的强劲销售表现，与在北京高端市场的去化困境形成鲜明对比 [1][10][11][17] 地块拍卖详情 - 地块位于南山深圳湾超级总部基地，经过95轮激烈举牌，由中海以31.86亿元竞得，溢价率高达42.49% [1] - 地块起拍价22.36亿元，土地面积11833.61平方米，住宅可售面积36584平方米，容积率3.1，限高100米，属低密度住宅规划 [1][3] - 成交地块的综合楼面地价约7.74万元/平方米，可售楼面价约8.7万元/平方米，在2025年深圳已出让居住用地中，可售楼面价位居第一 [1][4] - 地块有配建要求，包括物业服务用房、商业、文体设施及托育机构，业内人士估算项目成本价将超过12万元/平方米 [5] 市场对比与竞争格局 - 与2023年同区域的中海深湾玖序地块相比，新地块的综合楼面价（约7.74万/平对约6.03万/平）和可售楼面价（约8.7万/平对约8.4万/平）均更高 [4][5] - 深圳湾超级总部基地内部顶豪竞争已打响，中海新项目将与已开放样板房的联泰超总湾项目（户型304-1032平方米）正面竞争 [7] - 除深超总外，深圳湾澐玺、中信・信悦湾等顶豪项目也将陆续入市，预计供应超1800套房源，加剧市场竞争 [7] - 新地块的加入使深圳顶豪主战场从“后海-蛇口”拓展为“后海-蛇口-深超总”新格局 [8] 开发商战略与区域表现 - 中海成为深超总唯一手握两宗纯住宅用地的房企，新地块大概率将作为深湾玖序二期开发，与一期形成产品梯队 [6] - 2020年至2025年间，中海在深圳累计推出十几个项目，供应10845套住宅，截至2025年12月9日，预售库存仅剩439套，普通住宅接近清盘 [17] - 具体项目如深湾玖序（均价约13.78万元/平方米）仅剩4套未售，显示深圳高端项目去化迅速 [6][17] - 相比之下，中海在北京的高端项目销售遇冷，如中海丽金府仍有近七成库存，叁号院有近六成房源积压，去化远不及预期 [13][14][15] - 基于深圳市场的强劲销售表现，中海在深圳的布局更能帮助其获取一线市场份额 [12][18]

核心观点 - 华润置地顶序产品在行业深度调整期实现多地热销 其成功源于品牌、地段、产品、服务四大维度的合力共振 为行业提供了回归产品与服务本质的清晰方向 [1][20] 品牌维度 - 公司品牌基因是与城市共生的共建者 而非过客 其项目是城市发展的有机组成部分 自带价值锚点 [2][4] - 在深圳湾 公司20年间建造了深圳湾体育中心“春茧”、中国华润大厦“春笋”、深圳湾万象城等一系列地标 并参与片区规划运营 助力后海从滩涂成长为湾区活力中心 [2] - 在北京和上海 公司分别以低密产品回应城市舒居渴求 以及用“江域汇流”与“风貌共生”理念重构核心区域的人居场景 [4] 地段维度 - 深圳湾澐玺落位后海核心 兼具壮阔海景、红树林生态带、城市天际线 并步行可达深圳湾万象城、海岸城两大商圈 周边集聚腾讯等科创企业 [4] - 北京润园择址温榆河 临近河岸线 步行5分钟可踏入生态走廊 1.01的容积率打造低密生活范本 [4] - 上海澐启滨江占据黄浦江南延伸段 拥有270°一线江景 临近前滩商务区 士林润园落位老城厢核心 毗邻豫园、外滩及繁华商业区 [4] 产品维度 - 产品以“尊重”为核心 通过“倾听需求—定制设计—场景落地”的完整逻辑回归居住本质 [5] - 需求前置：在上海士林润园启动前 团队耗时3个月与300多位客户进行2-3小时面谈 细致记录诉求 项目最终遵循老城厢肌理 于10个组团内布局103座风貌各异的建筑 实现“一户一策”定制 [6] - 场景革新：北京润园“五独系统”（独立建筑单元、5.4米挑高地下室、300㎡庭院、独立花园入户、专属电梯）适配多代同堂等场景 是其四代墅首开热销35亿元的关键 [10] - 文脉共生：上海士林润园摒弃大拆大建 让103座新建筑与老街区共生 使住宅成为城市记忆的一部分 [12] - 生态融合：上海澐启滨江以“江域汇流”理念规划 通过25万平方米架空基座连接滨江绿带 打造700米生活轴与800米生态轴 实现从“拥有江景”到“沉浸江居”的进阶 [14] - 细节匠心：在工艺、材质与健康技术上双重打磨 例如北京润园用双重保温层、分室控温地暖 深圳湾澐玺外墙选用意大利卡拉麦里金石材并经12道打磨 并通过“好房子技术中枢系统”在静音、净水、空气、智能等多维度守护长期居住品质 [17] 服务维度 - 公司依托万象服务30余载经验 为顶序作品业主打造“全周期、高定制”的服务体系 [17] - 核心服务聚焦三大维度：“礼仕”服务以4S理念为核心 落实“15分钟响应、24小时解决”维修承诺并配备私人管家 垂直化社群运营如打造“澐动菁英汇”等高端社交平台 华润生态资源联动让业主可优先参与深圳湾万象城高端活动并享受专属权益 [19] 市场表现 - 深圳湾澐玺首开揽金130亿元 [1] - 北京润园开盘热销35亿元 [1] - 上海澐启滨江首开认购率超225% [1]

核心观点 - 华润置地顶序产品在2025年高端楼市实现集体热销，其成功源于品牌、地段、产品、服务四大维度的合力共振，是公司长期深耕和回归产品本质的必然结果 [1] 品牌密码：与城市共生的底气 - 公司品牌底气源于数十年与城市共生长的深耕积淀，其项目被视为城市发展的有机组成部分而非孤立建筑 [2][6] - 在深圳，公司自2005年进驻后海，20年间建造了深圳湾体育中心、中国华润大厦、深圳湾万象城等地标，并参与片区规划运营，助力后海成长为世界级湾区活力中心 [2] - 在北京和上海，公司以“共建者”姿态，分别回应城市对舒居的渴求与重构人居场景 [4] 地段密码：占据不可复制的稀缺资源 - 顶序作品的布局逻辑是“以稀缺资源定义价值”，占据城市最稀缺的自然、商业与人文资源以构筑价值壁垒 [6] - 深圳湾澐玺落位后海绝对核心，坐拥海景、城市天际线，步行可达两大顶级商圈及国际化公共资源，片区新房供应长期“断供级”稀缺 [6] - 北京润园择址温榆河首排，紧邻约1.8公里河岸线，容积率仅1.01，周边拥有中央别墅区高端配套 [8] - 上海澐启滨江占据黄浦江南延伸段核心，拥有270°一线江景，紧邻前滩商务区；士林润园落位老城厢核心，毗邻豫园、外滩，坐拥繁华商业与百年文脉 [8] 产品密码：以“尊重”重构产品力标准 - 产品打造跳出“奢华堆砌”，以“尊重”为核心，通过“倾听需求—定制设计—场景落地”的完整逻辑打动客户 [9] - 需求前置：在上海士林润园启动前，团队耗时3个月与300多位高净值客户进行2-3小时面对面深谈，将客户诉求落地为产品，实现“一户一策”定制 [10] - 场景革新：北京润园的“五独系统”（独立建筑单元、5.4米挑高地下室、300㎡庭院等）适配多代同堂等生活场景，是其首开热销35亿人民币的关键 [11] - 文脉共生：上海士林润园遵循老城厢街巷肌理，布局103座风貌各异的建筑，让新建筑与老街区共生，赋予文化归属感 [12] - 细节匠心：在工艺、材质与健康技术上极致打磨，如北京润园的双重保温层、深圳湾澐玺的意大利卡拉麦里金石材，并通过“好房子技术中枢系统”引领健康生活 [15] 服务密码：全周期高定制的礼仕服务 - 公司依托万象服务30余载经验，为顶序作品业主打造“全周期、高定制”的服务体系 [17] - 核心服务包括以“高效、私密、专属、雅致”4S理念为核心的“礼仕”尖端服务，承诺“15分钟响应、24小时解决”，并为每位业主配备私人服务管家 [19] - 通过垂直化社群运营（如“澐动菁英汇”）和华润生态资源联动（如优先参与深圳湾万象城高端活动），为业主搭建社交平台并延伸价值边界 [19][20] 市场表现与行业意义 - 具体项目热销数据：深圳湾澐玺首开揽金130亿人民币、北京润园开盘热销35亿人民币、上海澐启滨江首开认购率超225% [1] - 上海士林润园是上海风貌别墅销售额领先者，武汉长江天际是1-11月武汉大平层销售套数和销售金额领先者 [1] - 公司的实践表明，在房地产行业进入“品质竞争”的新时代，只有真正尊重城市、土地和客户，才能打造出穿越周期的好产品，为行业提供了回归产品与服务本质的清晰方向 [21]

核心观点 - 在整体平淡的房地产市场环境中，广州、深圳的高端住宅项目逆市热销，刷新销售纪录，显示出高净值人群强劲的购买力，并为市场情绪注入强心针 [1] - 市场关注高端住宅的热销能否形成可持续的带动效应，通过打通置换链条来改善整体楼市基本面 [1] 项目销售表现 - **深圳湾澐玺 (华润置地与中海地产联合开发)**：首推348套大平层，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - **广州保利玥玺湾 (保利发展旗下)**：11月7日首开实现销售业绩超100亿元，成为今年全国首个“百亿开盘”现象级项目，开盘当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1] - 保利玥玺湾开盘当天成交236套，销售额达到106亿元，成交均价约17万元/平方米，最高成交价格超过30万元/平方米 [6] - 截至12月3日，保利玥玺湾网签套数已达到257套，去化率超过55% [6] 市场背景与趋势 - 广州、深圳房地产市场在下半年整体表现平淡，一手房部分项目“以价换量”，二手房价格体系被重塑，市场观望情绪浓厚 [1] - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [9] - 2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅共成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [9] - 高端住宅销售情况一直引领市场，除了改善居住需求，本身也是资产配置的一种方式，能够走出相对独立的行情 [9] 项目细节与市场分析 - **深圳湾澐玺地块背景**：2024年12月2日，中海地产、华润置地联合体以185.12亿元斩获深圳后海地块，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32%，改变了深圳涉宅地块成交总价TOP1位置 [5] - 该地块占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，住宅主力户型覆盖209—1149平方米大平层，共601套房源 [5] - 深圳湾澐玺的热销速度超出市场预期，表明高净值客户更认可地段的稀缺性以及小区的氛围 [5] - 保利玥玺湾的客户群除了本地老钱客户，还吸引了互联网、新能源等新兴行业的新贵，以及新金琶CBD的置换客户 [6] - 在广州这样的城市，保利玥玺湾能够满足高净值人群的需求，且所在区域类似产品较少，是其热销的触发因素 [6] 整体市场数据 - **深圳市场**：11月新房成交3624套，环比增长8.1%；二手房成交5495套，环比增长4.2%；一二手住宅网签总量为7116套，环比上涨3.9% [8] - **广州市场**：2025年11月二手住宅网签套数为9191套，网签面积为91.47万平方米，环比分别增长22.89%和23.07% [8] - 价格表现呈现“以价换量”特征，中指研究院数据显示，今年11月一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62% [8] 未来供应与市场展望 - 深圳近期将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州在售高端住宅项目还有保利翡丽甲第 [8] - 随着高端住宅入市，挤压的购买力有望被集中释放 [9] - 业界认为，如果高端住宅的热销能够带动土地市场，提振房企拿地热情及购房者信心，整体市场就有望受此带动逐渐企稳 [9] - 房地产市场的改善可以通过高端产品的供应，带动周边区域二手业主客户置换需求，这是新房高端市场能可持续发展的关键 [9]

核心观点 - 在整体平淡的房地产市场背景下，广州、深圳的高端住宅项目逆市热销，走出独立行情，为市场注入强心针 [1] - 高端住宅的热销释放了高净值人群的购买力，其能否持续并打通置换链条以提振整体市场情绪，是当前关注焦点 [1] 项目销售表现 - **深圳湾澐玺**：由华润置地与中海地产联合打造，首推348套大平层，开发商官宣开盘单日销售额约130亿元，刷新2025年国内新房开盘成交纪录 [1] - **广州保利玥玺湾**：保利发展旗下项目，开盘当天成交236套，销售额达106亿元，成为2025年全国首个“百亿开盘”现象级项目，当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1][4] - **广州保利翡丽甲第**：在售高端住宅项目，录得较好的销售表现 [6] 项目具体信息 - **深圳湾澐玺**：位于深圳后海，地块由中海地产、华润置地联合体于2024年12月2日以185.12亿元竞得，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32%，改变了深圳涉宅地块成交总价TOP1和楼面单价TOP2纪录 [3] - **深圳湾澐玺**：项目占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，容积率7.59，由5栋超高层塔楼组成（4栋住宅，1栋公寓），住宅主力户型为209-1149平方米大平层，共601套房源 [3] - **广州保利玥玺湾**：项目共6栋楼，约500余套住宅，除1号楼外其余楼栋均首开，成交均价约17万元/平方米，最高成交价格超过30万元/平方米 [4] - **广州保利玥玺湾去化**：截至12月3日，网签套数已达257套，去化率超过55% [4] 市场背景与整体表现 - **广深市场整体平淡**：2025年下半年广州、深圳房地产市场整体表现平淡，一手房部分项目“以价换量”，二手房价格体系被重塑，市场观望情绪浓厚 [1] - **深圳成交数据**：2025年11月，深圳新房成交3624套，环比增长8.1%；二手房成交5495套，环比增长4.2%；一二手住宅网签总量为7116套，环比上涨3.9% [6] - **广州成交数据**：2025年11月（统计周期：10月26日至11月25日），广州市二手住宅网签9191套，面积91.47万平方米，环比分别增长22.89%和23.07% [6] - **价格表现**：2025年11月，一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%，呈现“以价换量”特征 [6] 热销原因与客户分析 - **核心驱动**：高端住宅凭借“好房子”的加持，能够释放市场上被挤压的购买力 [1] - **深圳湾澐玺**：热销超出部分市场预期，最终结果表明高净值客户高度认可地段的稀缺性及小区氛围 [3] - **广州保利玥玺湾客户群**：吸引了本地老钱客户、互联网与新能源等新兴行业新贵，以及新金琶CBD的置换客户 [4] - **产品稀缺性**：在广州等一线城市，现有新金琶CBD区域产品升级换代快，类似高端产品较少，是项目热销的触发因素之一 [5] - **资产配置属性**：高端住宅除了改善居住需求，本身也是资产配置的一种方式，因此能走出相对独立的行情 [7] 行业趋势与未来展望 - **高端市场领先**：2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [7] - **高端市场领先**：2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅共成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [7] - **后续供应**：深圳近期将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州则有保利翡丽甲第等在售 [6] - **市场传导机制**：业界期待高端住宅热销能带动土地市场，提振房企拿地热情及购房者信心，从而带动整体市场企稳 [7] - **置换链条关键**：通过高端产品供应带动周边区域二手业主置换需求，被认为是新房高端市场可持续发展的关键，也是改善整体市场的潜在路径 [1][7]

文章核心观点 - 在整体平淡的房地产市场背景下，广州、深圳的高端住宅项目近期录得现象级热销，显示出高净值人群强劲的购买力，并可能为市场情绪注入强心针，但其能否持续传递并带动整体市场基本面改善仍有待观察 [1][7] 高端住宅热销案例 - **深圳湾澐玺刷新纪录**：由华润置地与中海地产联合打造的深圳湾澐玺开盘，首推348套大平层，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - **广州保利玥玺湾百亿开盘**：保利发展旗下项目“玥玺湾”于11月7日首开，当天成交236套，销售额达到106亿元，成为今年全国首个“百亿开盘”现象级项目，开盘当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1][6] - **项目背景与超预期表现**：深圳湾澐玺所在地块于2024年12月以185.12亿元总价、约7万元/平方米楼面价成交，溢价率约46.32% [4]。其热销速度超出市场预期，反映出高净值客户对地段稀缺性和小区氛围的高度认可 [4] - **保利玥玺湾去化迅速**：截至12月3日，保利玥玺湾网签套数已达257套，去化率超过55%，成交均价约17万元/平方米，最高成交价格超过30万元/平方米 [6] - **客户群体广泛**：高端项目吸引了本地老钱客户、互联网及新能源等行业新贵，以及核心商务区的置换客户 [6] 高端市场与整体市场对比 - **高端市场引领增长**：克而瑞数据显示，2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27,372套，较2024年同期增长15.6%；2025年上半年，20城同类产品成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [9] - **整体市场以价换量**：虽然广州、深圳11月新房及二手房成交量环比有所增长，但价格承压。中指研究院数据显示，今年11月，一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62% [8][9] - **后续供应**：深圳近期将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州则有保利翡丽甲第等在售，有望继续释放购买力 [9] 热销背后的逻辑与市场展望 - **产品力与需求匹配**：高端住宅的热销表明，在“好房子”的加持下，市场上的购买力能够得到释放 [1]。产品升级换代较快，而市场上能满足高净值人群需求的优质产品相对稀缺 [6] - **资产配置属性**：高端住宅除了改善居住环境，本身也是资产配置的一种方式，因此能走出相对独立的行情 [10] - **潜在的带动效应**：业界关注高端住宅热销情绪能否持续传递。若高端住宅热销能带动土地市场、提振房企拿地热情及购房者信心，并打通置换链条，带动潜在购房者入市，则有望提振整体市场情绪 [1][10]

高端住宅市场表现 - 近期高端住宅市场在整体淡市中走出独立行情，表现超出市场预期 [1] - 深圳湾澐玺项目开盘单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 广州保利玥玺湾项目首开实现销售业绩超100亿元，成为今年全国首个"百亿开盘"现象级项目 [1] 整体市场基本面 - 当前广州、深圳的房地产市场基本面虽有企稳趋势，但尚未全面回暖 [1] - 从成交数量看，广州、深圳楼市仍具购买力，但价格表现呈现"以价换量"的特征 [1] 市场影响与展望 - 高端住宅被视为一种资产配置方式，因此能走出相对独立的行情 [1] - 若高端住宅热销能带动土地市场，提振房企拿地热情及购房者信心，整体市场有望受此带动逐渐企稳 [1]

核心观点 - 在整体平淡的房地产市场背景下，广州、深圳的高端住宅项目逆市热销，走出了独立行情，为市场注入了信心，市场关注其能否持续并带动整体市场企稳 [1][7] 项目热销表现 - **深圳湾澐玺**：由华润置地与中海地产联合打造，首推348套大平层，开发商官宣开盘单日销售额约130亿元，刷新2025年国内新房开盘成交纪录 [1] - **广州保利玥玺湾**：保利发展旗下项目，开盘当天成交236套，销售额达到106亿元，成为2025年全国首个“百亿开盘”现象级项目，当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1][4] - **去化情况**：截至12月3日，保利玥玺湾网签套数已达257套，去化率超过55% [4] 项目背景与特点 - **深圳湾澐玺地块价值**：地块于2024年12月2日由中海地产、华润置地联合体以185.12亿元竞得，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32%，改变了深圳涉宅地块成交总价TOP1和楼面单价TOP2的位置 [3] - **项目规划**：深圳湾澐玺占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成，住宅主力户型覆盖209-1149平方米大平层，共601套房源 [3] - **客户群体**：高端项目吸引了本地老钱客户、互联网及新能源等新兴行业新贵，以及CBD的置换客户 [4][5] 市场整体环境 - **市场表现平淡**：广州、深圳房地产市场在下半年整体表现平淡，一手房部分项目“以价换量”，二手房价格体系被重塑，市场观望情绪浓厚 [1] - **成交数据**： - 深圳：11月新房成交3624套，环比增长8.1%；二手房成交5495套，环比增长4.2%；一二手住宅网签总量7116套，环比上涨3.9% [5] - 广州：11月二手住宅网签9191套，环比增长22.89% [5] - **价格趋势**：11月一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%，呈现“以价换量”特征 [5] 高端住宅市场趋势 - **全国性增长**：2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6%；2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，增幅显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [7] - **独立行情逻辑**：高端住宅除了满足改善居住需求，也被视为资产配置的一种方式，因此能走出相对独立的行情 [7] 未来展望与影响 - **后续供应**：深圳近期将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州在售高端项目还有保利翡丽甲第 [6] - **潜在带动作用**：业界认为，高端住宅热销若能带动高净值人群入市，并打通置换链条，将有望带动潜在购房者入市，提振市场情绪和房企拿地热情，进而带动整体市场企稳 [1][7] - **关键机制**：通过高端产品的供应，可以带动周边区域二手业主的置换需求，这是新房高端市场可持续发展的关键 [7]