深圳湾沄玺项目创销售纪录 - 深圳湾沄玺项目于11月底开盘，推出348套面积209-1150平方米的大平层，备案均价16.88万元/平方米，套均总价超5000万元 [1] - 项目开盘当日销售额达130亿元，去化率约70%，刷新了2025年全国单盘开盘销售纪录 [1] 项目核心价值与热销原因 - 项目地块为“地王”，由华润与中海联合体于2024年12月以185.12亿元竞得，溢价率46.31%，楼面价约7.04万元/平方米，刷新深圳总价地王纪录 [2] - 地块地理位置稀缺，位于深圳南山区后海总部基地，是近12年来该区域唯一出让的纯住宅用地，被称为“深圳湾最后一块含住宅属性的用地” [2] - 区域产业优势显著，后海总部基地汇集小米、字节跳动、腾讯、阿里巴巴、百度、华润、联想、中海油等科技巨头与500强企业，高端人才购买力强劲 [2] - 存在显著的一二手房价格倒挂，项目备案均价16.88万元/平方米，而同片区华润深圳湾悦府二期二手房挂牌均价19.32万元/平方米，恒裕滨城二期达27.92万元/平方米 [3] - 开盘时大户型更受青睐，500平方米、700平方米、1149平方米的大平层（单价25万-28万元/平方米，总价1.3亿-3.3亿元）最先售罄 [3] 一线城市豪宅市场结构性行情 - 深圳楼市呈现核心区与外围区分化，南山、福田等核心区找房热度显著领跑光明、坪山等外围区，核心区新房比二手房更受欢迎 [3] - 核心区在热度、价格稳定性、客群决策效率上优势明显，叠加价格优势与供应稀缺，共同催生了现象级热销 [3] - 高净值人群的资产配置逻辑倾向于锚定核心稀缺资产 [3] 其他一线城市豪宅热销案例 - 广州保利玥玺湾项目于11月7日开盘，首开销售额约106亿元，3000万元以上成交套数和金额均超广州市年内总量，成交均价约17万元/平方米，最高单价约30万元/平方米 [4][5] - 该项目地块由保利发展于2024年9月以117.6亿元竞得，楼面价66957元/平方米，被认为是广州近年出让条件最优越的“宝藏地块” [5] - 上海壹号院是2025年全国首个单盘销售额破百亿元项目，单价约18.5万元/平方米，套均总价超6000万元，户型以299平方米和349平方米大平层为主 [6] - 上海绿城潮鸣东方项目（均价约19.5万元/平方米）120套房源开盘“日光”，单日销售额69.88亿元 [6] - 上海万科高福云境项目600平方米大平层（单套1.3亿-1.7亿元）数小时售罄，总销售额超2024年上海同价段豪宅成交总额 [6] - 北京海淀区和樾望雲、和樾玉鳴项目3月开盘当日售出超1000套，总成交金额152亿元，销售指导价10.5万元/平方米，与附近次新二手房形成价格倒挂 [6] - 2025年上半年，北京新房住宅成交榜前十名中，有6个是单价10万元/平方米以上的豪宅项目 [6] 行业专家观点 - 资金流动方向清晰，加快进入保值增值和风险防御能力强的领域，在投资品市场调整及储蓄降息背景下，豪宅市场吸引力增强 [7] - 一线城市购房政策效应持续释放 [7] - 改善型住房需求强劲，好地段、好产品拥有好市场 [7]

高端住宅市场表现 - 深圳湾沄玺开盘首日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 广州保利玥玺湾首开实现销售业绩超100亿元，成为今年全国首个百亿开盘项目 [4] - 保利玥玺湾开盘当天成交236套，销售额达106亿元，成交均价约17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米 [6] 项目具体信息 - 深圳湾沄玺由中海地产与华润置地联合开发，首推348套建筑面积约209-1149平方米大平层 [1] - 深圳后海地块由中海地产、华润置地联合体以185.12亿元竞得，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32% [5] - 深圳湾沄玺项目占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成，共601套房源 [5] - 广州保利玥玺湾共6栋楼约500余套住宅，截至12月3日网签257套，去化率超55% [6][7] 市场背景与趋势 - 2025年前三季度全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [8] - 2025年上半年20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期5%的增幅 [8] - 11月深圳新房成交3624套环比增长8.1%，二手房成交5495套环比增长4.2% [7] - 11月广州二手住宅网签9191套，环比增长22.89% [7] 购买力与客户分析 - 高端住宅热销吸引本地老钱客户、互联网、新能源等新兴行业新贵以及CBD置换客户 [7] - 高净值客户更认可地段的稀缺性及小区氛围，购买行为兼具改善居住和资产配置需求 [5][9] - 高端项目去化顺畅为市场注入强心针，表明在好房子加持下购买力能够得到释放 [4] 行业影响与展望 - 业界认为高端住宅热销有望带动高净值人群入市，打通置换链条后可提振整体市场情绪 [4][9] - 深圳近期将有中信信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州在售项目保利翡丽甲第也录得较好销售表现 [8] - 高端住宅销售情况一直引领市场，其热销若能带动土地市场和房企拿地热情，则整体市场有望逐渐企稳 [9]

项目开盘销售表现 - 深圳湾沄玺项目于11月30日开盘，首推348套建筑面积约209至1149平方米的大平层 [1] - 开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 500平方米、700平方米、1149平方米大平层率先售罄，单价25万至28万元/平方米，总价1.3亿至3.3亿元 [1] - 剩余房源多为低楼层小户型，整体去化率接近七成 [1] 高端住宅市场趋势 - 深圳高端住宅正呈现出加速入市趋势 [1] - 深圳市场后续至少有中信·信悦湾、后海招商玺、深超总片区GCC联泰超总湾等项目计划入市 [1]

项目开盘销售表现 - 深圳湾沄玺项目于11月30日开盘，首推348套住宅，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 开盘当天，500平方米、700平方米、1149平方米大平层率先售罄，整体去化率接近七成 [1] - 项目超大户型和总价更高房源更畅销，例如1栋1单元约398平方米和约370平方米户型已售罄 [7] 项目基本信息与定位 - 项目地块由华润置地与中海地产于2024年12月以185.12亿元竞得，创下当时深圳涉宅地块成交总价纪录 [3] - 项目总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成，住宅主力户型覆盖209～1149平方米大平层，共601套房源 [3] - 项目定位为后海总部基地时隔多年推出的稀缺高端产品，具备“双央企背书+核心地段”优势 [3] 产品价格与销售策略 - 此次入市的348套住宅备案均价约16.88万元/平方米，单价区间为13.986万元/平方米至35万元/平方米 [4] - 单价最高的房源为1栋一单元6201房，毛坯备案价约35万元/平方米，总价约3.77亿元 [4] - 开盘推出多重优惠政策，包括选房成功立减100万元，7天内准时签约享九八折，一次性付款可享九六折 [5] 高端住宅市场趋势 - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [9] - 2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [9] - 核心城市核心地段高端住宅因供应稀缺、配套成熟等因素，被视为具备抗跌性和长期升值潜力的“硬通货” [7] 城市高端市场对比 - 上海高端住宅市场表现突出，总价1000万元以上住宅成交9886套，3000万元以上成交1524套，5000万元以上成交674套 [10] - 深圳总价1000万元以上住宅成交3023套，3000万元以上成交219套，5000万元以上成交19套 [10] - 高端市场火热与刚需市场形成反差，2025年1-10月全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售额下降9.6% [10] 行业政策与前景 - 住宅规划限制条件松绑，如深圳“70/90”政策松绑，为开发商打造高端住宅提供有利条件 [7] - 在“保障+市场”双轨制下，刚需市场正逐步被保障性住房分流，预计短期内刚需疲软、高端住宅坚挺趋势将持续 [11] - 高端住宅热销被视为能给市场带来积极信号，修复市场信心，有利于房地产市场筑底回归健康状态 [8]

深圳湾沄玺项目开盘表现 - 项目单日销售额约130亿元，刷新2025年国内新房开盘成交纪录 [1] - 首推348套大平层，开盘当天500平方米、700平方米、1149平方米户型率先售罄，整体去化率接近七成 [1] - 超大户型更为畅销，如1栋1单元约398平方米和约370平方米户型已售罄 [5] - 项目单价范围在25万至28万元/平方米，总价范围在1.3亿至3.3亿元 [1] - 项目备案均价约16.88万元/平方米，最高备案单价约35万元/平方米，总价约3.77亿元 [3] - 开发商推出多重优惠政策，包括选房成功立减100万元，7天内签约享九八折，一次性付款可享九六折 [4] 项目背景与特点 - 地块由华润置地与中海地产于2024年12月以185.12亿元竞得，创下当时深圳涉宅地块成交总价纪录 [2] - 项目具有“双央企背书+核心地段”双重优势，占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，容积率7.59 [2] - 项目由5栋超高层塔楼组成，住宅主力户型覆盖209至1149平方米，共601套房源，是后海总部基地的稀缺产品 [2] 高端住宅市场趋势 - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [8] - 2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期5%的增幅 [8] - 上海高端市场表现突出，总价3000万元以上商品住宅成交1524套，5000万元以上成交674套，高于北京和深圳之和 [9][10] - 核心城市核心地段的高端住宅因具备不可复制的城市资源，被视为更具抗跌性和长期升值潜力的硬通货 [5] - 深圳高端住宅呈现加速入市趋势，后续将有中信·信悦湾、后海招商玺等多个项目入市 [5] 市场分化与政策环境 - 高端住宅热销与刚需市场持续观望形成鲜明反差，2025年1至10月全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售额下降9.6% [10] - 政策规划限制松绑，如深圳“70/90”政策松绑及新规实施，为开发商打造高端住宅提供有利条件 [5] - 在“保障+市场”双轨制下，各地刚需市场正逐步被保障性住房分流，2025年深圳计划新筹建4万套保障性住房 [11] - 高端住宅热销被认为能给市场带来积极信号，修复市场信心，有利于房地产市场筑底回归健康状态 [6]

项目开盘销售表现 - 深圳湾沄玺项目于11月30日开盘，首推348套住宅，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [2] - 开盘当日500平方米、700平方米、1149平方米大平层率先售罄，单价25万～28万元/平方米，总价1.3亿～3.3亿元，整体去化率接近七成 [2] - 此次开盘销售额超过11月7日广州保利玥玺湾的106亿元纪录，成为2025年国内开盘销售额最高楼盘，但仍低于2024年上海中海・顺昌玖里的196.5亿元纪录 [9] 项目基本信息 - 深圳湾沄玺地块由华润置地与中海地产于2024年12月以185.12亿元竞得，创下当时深圳涉宅地块成交总价纪录 [3] - 项目占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成（4栋住宅、1栋公寓），住宅主力户型覆盖209～1149平方米大平层，共601套房源 [3] - 项目备案均价约16.88万元/平方米，其中1栋一单元6201房源毛坯备案价约35万元/平方米，总价约3.77亿元 [4] 产品结构与销售特点 - 超大户型更为畅销，1栋1单元约398平方米户型和约370平方米户型已售罄 [7] - 项目推出多重优惠政策：选房成功立减100万元，7天内准时签约享九八折，首付比例越高折扣越大，一次性付款可享九六折 [5] 高端住宅市场趋势 - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [10] - 2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅共成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [10] - 上海高端住宅市场表现突出，总价3000万元以上商品住宅成交1524套，5000万元以上成交674套，高于北京和深圳套数之和 [12] 市场分化与政策环境 - 与高端市场火热形成对比，2025年1～10月全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售额下降9.6% [12] - 政策端"保障+市场"双轨制下，各地刚需市场正逐步被保障性住房分流，2025年深圳计划新筹建4万套（间）保障性住房 [12] - 住宅规划限制条件松绑（如深圳"70/90"政策松绑）为开发商打造高端住宅提供有利条件 [7]

深圳高端住宅市场供应动态 - 第四季度深圳房地产市场至少有深圳湾沄玺、中信信悦湾、后海玺家园等高端住宅项目待入市 [1] - 深圳湾超总—后海一带已成为高端住宅集中区域，项目包括深圳湾1号、恒裕深圳湾、华润悦府等典型项目 [1][4] - 到明年上半年，南山、福田、宝中等核心地段将有至少6个高端住宅项目入市，累计住宅套数超1500套，包括前海时代三期、宝中观潮府、前海桂湾海晏府等 [4] 重点项目详情 - 深圳湾沄玺于11月25日正式取得预售许可证，备案总价3000万元起，顶层大户型最高达3.77亿元 [1] - 该项目由华润置地与中海地产联合体于2024年12月以185.12亿元竞得，刷新近年深圳总价地王纪录 [3] - 中信信悦湾同步举办产品发布会，预计价格在16万元/平方米以上，最小户型约210平方米，总起价3000万元 [3] - 后海玺家园预计首推1栋197—235平方米大平层四房单位，共42套房源，计划12月入市 [3] 产品价格与户型分析 - 深圳湾沄玺户型面积从296平方米到1149平方米，单价范围从139860元/平方米到350000元/平方米，总价范围从3064万到37743万 [2] - 今年三季度，四房户型已成为新房成交结构中增长最显著的产品类型，一线城市四房成交占比达32.8%，较去年提升4.4个百分点 [3] - 二线城市四房成交占比也提升至30.9%，主要来自二房与三房产品的萎缩 [3] 市场影响与专家观点 - 高端住宅产品集中入市有望带动深圳房地产市场成交及价格提升 [4] - 高端住宅产品基本以大户型为主，因产品和地段稀缺性，整体价格较高，有望拉高市场成交均价 [4] - 10月深圳一二手网签总量为6847套，环比下降10.3%，同比下降40.7%，其中一手住宅网签2651套，环比下降14.1%，同比下降51.1% [4]

深圳豪宅市场供应趋势 - 深圳楼市下半场呈现豪宅集中供应态势，多个核心优质地段出现豪宅项目扎堆现象 [1][2] - 主要供应区域集中在深超总、后海、深圳湾、宝中等核心地段，这些区域过去因“缺地”而“建无可建” [1][2] - 具体新增豪宅项目包括「中信信悦湾」、「深圳湾沄玺」、「GCC联泰超总湾」、「后海玺家园」以及「观潮府」 [3] 豪宅项目产品特征 - 新推豪宅项目普遍采用超大面积的户型设计，面积段起点高 [5] - 「中信信悦湾」一期首推面积段预计为210平、305平、370平、510平 [6] - 「后海玺家园」户型面积段包含约188平、197平、235平、246平的大平层 [8] - 「GCC联泰超总湾」面积起步为303平，最大达1030平 [8] - 「深圳湾沄玺」总户数602户，面积段覆盖约209平至1180平大平层 [9] - 「观潮府」户型面积段预计覆盖140平至332平 [11] - 大面积户型导致起步门槛高达3000万以上 [11] 土地供应与未来预期 - 深超总片区新挂出T207-0068宗地，规划土地面积11833.61㎡，建筑面积41184㎡，住宅部分约3.66万㎡ [12] - 福田梅林片区挂出一宗宅地，规定建筑面积18550平方米，住宅占15380平方米 [16] - 梅林片区宅地为多年罕见的低容积限高百米用地 [14] - 预计新出让用地将延续超大面积大平层设计趋势 [14] - 核心地段有IP项目搬迁传闻，预计将腾出新的空地，未来两年深圳高端住房供应将持续 [14] - 这两年被视为深圳楼市的“豪宅元年” [15] 豪宅市场需求与销售表现 - 高端市场成为深圳楼市主力战场，10月深圳二手市场千万总价以上成交占比达19%，较上月增长3.7个百分点 [17] - 成交总价超过2000万的占比达到7.9%，为近5个月最高 [17] - 华侨城纯水岸十二期一套建筑面积639.35 m²的别墅以约3.65亿元拍出，折合单价约57万/平 [19] - 中海玖序项目自2024年6月首推至2025年11月10日，累计515套房源基本售罄，仅剩5套 [19] - 福田中心天元项目2022年入市，备案均价11.55万元/平，159套住宅至2025年11月12日仅剩8套 [19] - 上述项目尽管存在产品设计争议，但市场去化表现强劲，验证了豪宅市场的支撑力 [19][20]