投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业正处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：好房子政策推动房企向制造业转型，以及货币宽松周期下消费类商业地产资产重估 [2] - 供给主体的过度出清及补库存困难将约束后续投资和销售的修复节奏，预计修复将显著慢于以往周期 [1][2] 投资端总结 - 2025年1-10月全国房地产开发投资累计73,563亿元，同比下降14.7%，较1-9月降幅扩大0.8个百分点 [1][3] - 10月单月投资同比下降23.0%，降幅较9月扩大1.7个百分点 [1][3] - 新开工面积1-10月累计同比下降19.8%，10月单月同比下降29.5%，降幅较9月显著扩大15.1个百分点 [1][20] - 竣工面积1-10月累计同比下降16.9%，10月单月同比下降28.2%，降幅较9月扩大29.7个百分点 [1][20] - 住宅投资占比为76.9%，1-10月累计同比下降13.8% [3] - 分区域看，东北地区投资降幅最大，1-10月累计同比下降24.5% [3] - 报告调整2025年预测：投资同比-14.2%，新开工同比-18.0%，竣工同比-17.7% [1][20] 销售端总结 - 2025年1-10月商品房销售面积累计7.2亿平方米，同比下降6.8%，销售额累计6.9万亿元，同比下降9.6% [21][30] - 10月单月销售面积同比下降18.8%，销售额同比下降24.3%，降幅分别较9月扩大8.2和12.5个百分点 [2][30] - 销售均价1-10月累计为每平方米9,588元，同比下降2.8%，10月单月均价为每平方米9,722元，同比下降6.9% [30] - 住宅销售面积1-10月累计6.0亿平方米，同比下降7.0% [21] - 分区域看，东部地区销售面积降幅最大，1-10月累计同比下降9.2% [28] - 10月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.5%，住宅待售面积减少292万平方米 [30] - 报告调整2025年预测：销售面积同比-7.9%，销售金额同比-11.6%，销售均价同比-4.0% [2][34] 资金端总结 - 2025年1-10月房地产开发企业到位资金累计7.9万亿元，同比下降9.7% [35] - 10月单月到位资金同比下降21.9%，降幅较9月扩大10.4个百分点 [2][35] - 10月单月国内贷款同比下降6.7%，降幅较9月收窄7.8个百分点；自筹资金同比下降17.2%，降幅扩大5.1个百分点 [2][35] - 10月单月销售回款降幅显著，定金及预收款同比下降26.0%，个人按揭贷款同比下降30.6%，降幅分别较9月扩大17.4和19.1个百分点 [2][35] - 报告预计后续资金来源仍略偏紧，但随着政策持续放松将逐步改善 [2][35] 投资建议与关注公司 - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [2] - 推荐商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [2] - 推荐低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [2] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2]

事件概述 - 华润置地上海热销楼盘“中环置地中心·润府”在预看房后与业主的沟通会上，公司客户关系部门领导被指指示员工“想办法制作个冲突，顺势倒地”以“碰瓷”业主 [1] - 此次沟通会源于业主在11月初预看房后认为项目存在质量问题，故于11月12日晚与开发商召开沟通会 [1] - 针对“碰瓷”事件，项目公司相关负责人回应称对个别员工的不当言论已进行严厉批评教育并严肃调查，并向业主表达诚挚歉意 [2] 项目基本情况 - 项目位于上海市宝山区南大板块，备案均价约为6.9万元/平方米，户型面积包括103至177平方米，房屋总价在600万至1400万元之间 [1] - 项目于2024年3月首次开盘，截至2024年10月累计销售突破100亿元，成为2024年上海首个单盘销售破千套的住宅项目 [1] - 楼盘规模较大，共推出七个批次，参加沟通会的业主多为第四期至第七期业主 [1] - 据公司资料，项目在11月3日至9日举行预看房盛典，上千组业主参与，到访率达到97% [3] 业主主要诉求与公司回应 - 业主认为项目在大门、入户、围墙等装修标准未达到示范区水准，并且有不少工程尚未完成 [2] - 项目公司回应表示目前项目尚在施工中未交付，公司充分理解业主对品质的关注，并承诺在调研施工可行性及验收规范的基础上，结合业主建议进行提升 [2] - 公司表示项目自入市以来始终秉承高品质呈现承诺，后续将继续与业主保持沟通接受监督，坚持高品质兑现 [2]

事件概述 - 华润置地上海中环置地中心·润府项目在预看房过程中，部分业主对项目质量提出异议，并与开发商召开沟通会 [1] - 沟通会期间，有业主发现开发商客户关系部门员工的聊天记录显示，被指示“想办法制作个冲突，顺势倒地”以及“你倒”“直接可以抓了” [1] - 后续开发商员工并未实际表演倒地，现场争吵被安抚，未发生更激烈冲突 [1] 公司回应与项目背景 - 项目公司上海润铂置业有限公司表示项目尚在施工未交付，将继续与业主沟通并接受监督，坚持高品质兑现 [2] - 公司对个别员工不当言论进行严厉批评教育，并将严肃调查 [2] - 中环置地中心·润府为上海宝山区南大板块TOD大盘项目，包含购物中心、甲级办公、品质住区 [2] - 项目于2023年10月拿地，7小时后即公示规划，去年3月首开，截至去年10月推盘七次，销售额超百亿，1300余套房源售罄 [2] - 参与此次沟通会的多为第四期至第七期业主，购房均价约7万元/平方米，房屋总价在600万至1400万之间 [2] 业主反馈的具体问题 - 业主在互联网平台反馈项目存在诸多问题，例如新风地暖中央空调不能开启、卧室开关未安装、门关不上、卫生间窗户打开会碰到花洒、玄关控制面板松动等 [2]

投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[1] 核心观点 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，行业整体朝着止跌回稳的方向迈进，但房价仍可能存在小幅度震荡 [6] - 期待后续在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作加速推进，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程 [6] - 报告推荐关注三类标的：强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动的公司、以及服务品质突出的优质物管公司 [6] 新房价格表现 - 2025年10月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅较9月扩大0.1个百分点 [3] - 分城市能级看，一、二、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.5% [3] - 70城新房价格同比下降2.6%，降幅较9月缩小0.1个百分点 [3] - 10月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为6个、0个、64个，环比上涨城市数量较9月增加1个 [3] - 10月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为7个、2个、61个 [3] 二手房价格表现 - 2025年10月，70个大中城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅较9月扩大0.1个百分点 [4] - 分城市能级看，一、二、三线城市二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%、0.7% [4] - 70城二手房价格同比下降5.4%，降幅较9月扩大0.2个百分点 [4] - 10月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0个、0个、70个，环比上涨城市数量与9月持平 [4] - 10月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0个、0个、70个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [23] 重点城市表现 - 2025年10月，一二线重点35城新房价格同环比均降多增少 [5] - 环比角度看，上海、沈阳、乌鲁木齐、杭州、合肥5城实现上涨 [5] - 同比角度看，上海、杭州等6城上涨，其中上海以环比+0.3%、同比+5.7%领跑35城，是一线城市中唯一实现同环比均增长的城市 [5] - 2025年1-10月累计，上海、杭州新房价格同比分别上涨5.8%、1.2%，领跑35城 [28] - 10月重点35城二手房价格同环比均下跌 [28] - 2025年1-10月累计，上海二手房价格同比下降1.8%，表现相对最好；呼和浩特同比跌幅最大，达9.4% [28] 投资建议标的 - 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团 [6] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的公司：华润置地、新城控股、龙湖集团 [6] - "好房子，好服务"政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [6]

事件概述 - 华润置地上海项目中环置地中心·润府在预看房期间，开发商客户关系部门员工被曝出聊天记录显示，有人指令其“想办法制作个冲突，顺势倒地”以应对业主 [2] - 后续指令包括“你倒”和“直接可以抓了”，尽管该员工最终并未执行“表演倒地”，但相关聊天记录引发业主强烈不满 [2] - 项目公司上海润铂置业有限公司回应称，高度重视个别员工不当言论，已进行严厉批评教育并将严肃调查，同时表示项目尚未交付，将继续与业主沟通并坚持高品质兑现 [3] 项目背景与销售情况 - 中环置地中心·润府是上海宝山区南大板块的TOD大盘项目，包含购物中心、甲级办公和品质住区 [3] - 项目于2023年10月拿地，仅7小时后即公示规划，被视为区域标杆 [3] - 项目去年3月首次开盘，截至去年10月共推盘七次，销售额超过百亿，1300余套房源全部售罄 [3] - 参与此次沟通会的业主多为第四期至第七期购房者，当时购房均价约7万元/平方米，房屋总价在600万至1400万之间 [3] 业主反馈的产品问题 - 业主在互联网平台反映项目存在一系列质量问题，例如新风、地暖、中央空调均不能开启 [3] - 具体问题还包括卧室开关未安装、房门无法关闭、卫生间窗户打开时会碰到花洒、玄关控制面板松动等 [3]

租赁协议概述 - 公司间接全资附属公司煌鼎作为租户与业主华润置地前海订立租赁协议 [1] - 租赁协议自2025年11月15日起至2028年11月14日止，为期三年 [1] - 租赁物业用途为附属公司煌鼎的办公室 [1] 协议相关方 - 承租方为公司间接全资附属公司煌鼎 [1] - 出租方为华润置地前海 [1] 协议时间与期限 - 租赁协议签署日期为2025年11月14日 [1] - 租赁期限为完整的三年，包括首尾两日 [1]

行业趋势与宏观背景 - 中国豪宅市场步入结构性新周期，普涨时代终结，顶级资产价值开始彰显 [9] - 行业价值发生迭代，从追求速度与规模转向注重品质、价值与长期主义 [3] - 随着“十五五”规划出台，行业方向从解决“有没有”转向追求“好不好”，豪宅应从价格转向品质与技术 [5] 产品理念与设计变革 - 豪宅设计哲学从“征服地形”转向“与山水共鸣”，强调与自然融合 [7] - 未来豪宅趋势是从“拥有更多”转向“拥有更好”，进入居住平权化时代 [7] - 高端住宅的终极使命是以创新实践为整个“好房子”体系探索方向 [5] - 顶级豪宅需超越居住本身，成为城市精神与生活方式的引领者 [13] - 产品核心是不做堆砌而做价值开创者，推动好房子高质量发展 [15] 城市发展与项目定位 - 重庆经历“三区合一”历史性聚变，带来资源高效整合、能级提升与城市价值重估 [11] - 华润置地以品牌信用与产品实力，意图重塑重庆顶豪市场格局 [11] - 项目澐璟作为华润置地“瑞系”重庆首作，定位为城市核芯区“藏品级”住宅新范式，仅布局65席以体现稀缺性 [11] - 项目立于金开大道制高点，以“视野即资产”重新定义塔尖资产稀缺逻辑 [13] 产品具体特征与创新 - 项目澐璟以建面约205、260、310平方米空中平墅为载体，打破别墅与平层界限 [11] - 产品进行“空间革命”，创新设计约6.4米双挑空墅厅、隐谧浮岛花园 [13] - 产品追求极致参数，如最大约0.6极致窗地比，并采用全框架结构 [13] - 产品从空间、自然、立面与结构四个维度系统回应塔尖人群的深层居住诉求 [13]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级 [1][3][4][5] 报告核心观点 - 重点监测房企在土地市场保持活跃，一周内共拿地32宗，总成交金额达375.3亿元 [4][5] - 品牌房企融资活动相对平稳，一周内共完成4笔融资，融资总金额为45亿元 [4][5] 土地储备 - 越秀地产以11.94亿元总价竞得广州番禺大石宅地，溢价率为8.2%，成交楼面价为15423元/平方米 [8] - 华润置地经过71轮竞价，以19.1亿元夺得东莞松山湖宅地，可售楼面价为21606元/平方米，较2023年区域地王价格低约17% [11] - 中国绿发以13.6亿元底价摘得三亚湾两宗宅地组合，总规划建筑面积21.5万平方米，因含约16亿元配建成本，实际楼面价约1.38万元/平方米 [10] - 长沙集中出让3宗涉宅用地，总成交价18.9亿元，其中开福区地块由华源地产以14.74亿元竞得，溢价率18% [9] - 北京城建等企业联合体以28.09亿元竞得北京昌平区住宅用地，成交楼面价32008元/平方米 [5] - 保利发展在西安以23.411亿元获得综合用地，楼面价8183元/平方米，在长沙以14.7402亿元获得综合用地，楼面价8496元/平方米 [5] 投资融资 - 天地源成功发行2亿元中期票据，期限3年，发行利率为3.60% [12][14] - 福州城投集团成功发行5.8亿元超短期融资券，期限270天，发行利率低至1.73%，获得32亿元合规申购金额 [12][15] - 中交地产集团一笔3亿元的非公开发行公司债券项目获得深交所审核通过 [13][16] - 杭州安居集团一笔20亿元的非公开发行公司债券项目获得上交所审核通过 [13][17] 企业动态 - 中建集团与重庆市政府签署战略合作框架协议，将在重大项目建设、房地产高质量发展等领域深化合作 [18] - 绿城管理与重庆绿发实业签订合作开发协议，将共同开发璧山区玉泉湖活力核心区等项目，结合品牌代建经验与本地土地资源 [19]

项目市场定位与反响 - 年末上海楼市高端住宅圈出现现象级人气事件，华润置地澐启滨江会客厅及样板间开放引爆市场，来访客户络绎不绝 [1] - 项目定位为上海CAZ一线滨江的封藏之作，占位新黄金三角几何中心，以颠覆性产品力重新定义高端人居标准 [1] - 项目稀缺性体现在一线江景资源和技术服务领先，重新定义顶级豪宅核心价值为持续满足健康、个性、情感、价值等全维度需求 [10] 产品核心创新体系 - 项目跳出传统滨江豪宅比拼江景与面积的模式，提出“栖境、栖艺、栖心”三栖体系，从健康底层、生活美学、全维服务三大维度定义标准 [3] - 区别于简单堆砌健康配置的产品，构建了涵盖低碳、静谧、净源、森氧、安饪、智慧六大技术的全维度守护体系 [3] - 华润置地上海“好房子2.0”体系以“产品、服务、运营”三位一体的底层逻辑，构建全新三维价值体系 [10] 具体产品技术与设计亮点 - 项目打造近零能耗建筑，较普通建筑节省约50%能耗电费，高温天气下室内仍能保持适宜温度 [5] - 通过三玻两腔（局部四玻）系统窗、定制隔声入户门等配置实现系统性降噪，成为上海少数能做到全域静音的项目 [5] - 全屋配备四层净水系统与316L医用级不锈钢水管，从源头解决水质隐患 [7] - 建面约245平方米“寰幕澐湾”美学样板间由无间设计创始人吴滨操刀，延续“汤臣一品5亿元顶复”的“摩登东方”理念 [8] - 客厅采用约8.5米宽无隔断设计，搭配270度环幕玻璃，实现南向约15米瞰江面、东向纵览河与园、北向拥揽世博与园景的三重景观体验 [8] - 约8米宽、1.8米进深的超尺度观景阳台以私人观景甲板理念打造，成为内环稀缺的观江空间 [8]

融资活动 - 公司拟配售4950万股华润万象生活股份，套现20.6亿港元 [2] - 配售价为41.70港元，较最后交易日收市价折让约9.58% [6] - 本次配售获得全球机构积极响应，认购倍数达4倍，长线投资者获分配近60% [6] - 公司宣布准备申请一笔中期票据计划，募集39亿美元，是时隔6年来首次进行境外债融资 [2][12] - 若配售及中期票据计划顺利推行，公司补充资金折合人民币约300亿元 [2] - 今年以来公司已完成多轮融资，包括定期贷款、中期票据及公司债券等，总额超数百亿元 [10][12][13] 子公司华润万象生活 - 华润万象生活是一家商管龙头企业，主营商业和物业运营管理 [5] - 截至6月末，覆盖125个购物中心和27个写字楼，在管建筑面积为4.2亿平方米 [5] - 2024年以来股价从低点18.34港元最高涨至46.54港元，创近两年新高，市值重返千亿港元 [5] - 配售完成后，公司对华润万象生活的持股比例从72.29%降至70.12%，仍握有实控权 [6][9] 管理团队与架构调整 - 公司发债平台“华润置地控股”完成核心高管调整，由总裁徐荣出任董事长，与新任财务总监赵伟组成新管理团队 [4][15] - 徐荣有政府及企业经验，赵伟是华润系财务老将，曾任职华润啤酒和华润医药的CFO [16][17][19] - 新管理层官宣后，华润置地控股即发行不超过65亿元公司债券，票面利率为1.78% [21] - 公司进行组织架构大调整，弱化大区平台职能，形成“强总部、强一线、弱大区”的管理模式 [23][24] - 大区层面住宅开发业务职能取消，权限收归总部或下沉至城市公司，商业开发业务职能保留在区域 [24][25] 财务状况与经营表现 - 公司总资产达1.15万亿元 [30] - 截至6月末，综合有息借贷总额2813亿元，半年内增加211.52亿元，其中一年内到期债务超过616亿元 [33] - 账上现金为1202亿元 [33] - 1-10月权益拿地金额为538亿元，已接近去年全年水平，8月以244.7亿元联合拿下上海两个项目 [31] - 1-10月累计合同销售约1696亿元，同比减少16.6%，10月份销售额同比砍半 [31] - 在2025年1-10月中国房地产企业销售榜TOP100中，公司全口径金额排名第三，权益金额排名第三 [32]