核心观点 - 恒隆地产通过“营运租赁”模式获得上海梅龙镇广场20年整体运营权，计划将其打造为面向新一代消费群体的零售、酒店及办公综合商业地标，此举将显著扩大其在南京西路商圈的版图与影响力 [1][6][8] - 上海恒隆广场作为顶级奢华商场，其品牌组合与业态正在发生深刻变革，体现出高端商业从传统的“品牌等级排序”向多维的“顾客需求矩阵”转型，以适应市场环境与消费者习惯的变化 [2][19][20] 恒隆地产的战略扩张与商圈整合 - 公司获得梅龙镇广场20年运营权，预计为南京西路商圈增加约9.6万平方米建筑面积，使区域规模扩大约44% [6] - 此举是“恒隆V.3”策略的一部分，旨在通过租赁现有商圈内的物业，以高资本效益方式拓展业务并强化市场地位，类似案例包括杭州与无锡项目的扩展 [8] - 公司计划通过资源调配，在恒隆广场与梅龙镇广场项目间打造差异化品牌矩阵与业态，并引入精品酒店、美术馆等设施，旨在构建南京西路“千亿商圈”的新增长极 [5][6] 顶级奢华商场的品牌调整新趋势 - **奢侈品牌聚集与回归**：在市场环境下行期，上海恒隆广场凭借稳定客源成为奢侈品牌“抱团取暖”的选择，多个品牌在商圈内已有门店的情况下仍选择进驻或回归恒隆，例如Dolce&Gabbana时隔5年回归四楼，Zegna、Prada、Ferragamo、Max Mara等品牌也以不同形式回归或新设店铺 [3][4] - **引入高端户外运动品牌**：传统上难以进入顶级商场的户外运动品牌开始被接纳，例如安踏集团旗下的Descente在上海恒隆广场四楼围挡大店，Arc‘teryx早已入驻 [9][10] 浦东国金中心引入On昂跑，前滩太古里则引入包括Descente在内的四个户外品牌 [10] 这既是保证项目收入的策略，也被视为打开男性消费市场的钥匙 [12] - **丰富餐饮与生活业态**：商场引入更多本土及特色餐饮以提升体验，例如恒隆广场在Chanel原临时店位置引入本土咖啡店EAU CAFÉ和创意餐饮野选，改变了以往以高端国际餐饮为主的格局 [15] 此举旨在打造更有温度、更具格调的消费场景，并通过高复购率餐饮带动高楼层客流 [16][18] 品牌集团化运营与商场业态规划 - **安踏集团的强势表现**：安踏集团2025年上半年总营收同比增长14.3%至385.4亿人民币，归母净利润增长14.5%至70.3亿人民币 [13] 其收购的亚马芬体育在大中华区营收增长达47%，由Arc‘teryx与Salomon领跑 [13] 集团利用协同效应，在上海港汇恒隆广场将旗下多个品牌集中调整至四楼，形成“户外首层”的集合区域，展现出“运动界的LVMH”的占位能力 [13][14] - **商场业态分层布局**：港汇恒隆广场的业态布局呈现典型分层：一楼为重奢，二至三楼为轻奢及大女装，四至五楼为户外运动品牌 [14] 这种规划有助于实现客流共享并强化各品类的客户心智 行业竞争逻辑的演变 - 商业项目的竞争核心正从提供齐全的商品，转向提供多元体验、满足不同生活方式情境需求及情绪价值 [16] - 成功的调改案例显示，通过引入人气餐饮能有效盘活商场冷区人流，如前滩太古里通过引入阿嬷手作、去茶山等品牌激活高楼层外街区域 [18] - 市场环境与消费者习惯的改变正在打破商业调整的固有预设，推动优质商业项目进行更灵活、以顾客需求为中心的转型 [19][20]