评级与目标价调整 - 美银证券将恒隆地产评级由"中性"升至"买入"，目标价由7.9港元上调22%至9.6港元 [1] 内地租户销售表现 - 内地租户销售于6月至7月连续改善，预计下半年租户销售将有低单位数增长 [1] 催化因素 - 旗舰店上海恒隆广场开幕将带来积极影响 [1] - 短期资产出售计划包括无锡服务式公寓及香港东半山司徒拔道御峯，以加速去杠杆化 [1] 股本与股息 - 恒隆地产管理层强调会注意股本集资的摊薄影响，短期内发行可换股债券可能性低 [1] - 股息率为6.5%，高于行业平均的5% [1] 盈利预测调整 - 2025至2027财政年度每股盈测调整幅度由降2%至升1%不等 [1]

核心盈利预测调整 - 下调2024年核心盈利预测2.8%至29.35亿元 因利息支出资本化减少及内地写字楼市场受压 [1] - 上调2026年核心盈利预测1.1%至29.67亿元 因零售租金前景改善及新项目启用 [1] - 上调2027年核心盈利预测5.6%至32.35亿元 基于相同积极因素 [1] 业务表现与驱动因素 - 上半年内地零售收入超预期 受租金回升和租户销售良好带动 [1] - 预计下半年零售租金收入增长约5% 支撑盈利恢复增长 [1] - 杭州恒隆广场写字楼部分2024年下半年启用 零售部分2025年上半年启用 [1] 财务与资本管理 - 平均利率下降有助于降低资金成本 [1] - 资本支出高峰已过 预计维持每年稳定股息 [1] - 可能于2025年中期业绩时停止以股代息安排 [1] 投资评级与估值 - 花旗维持"买入"评级 目标价从7.05港元上调至8.65港元 [1]

核心观点 - 摩根大通对恒隆地产转为更乐观态度 评级由"中性"上调至"增持" 目标价由7 5港元升至10港元 [1] - 内地租户销售回稳 按年跌幅由首季7%收窄至次季1% 改善趋势延续至7月 [1] - 管理层对下半年持审慎乐观态度 预期销售将持平或轻微增长 与LVMH等奢侈品牌近期说法一致 [1] - 公司确认全年股息维持不变 无发行可转债计划 缓解投资者疑虑 [1] 财务与估值 - 公司股息收益率达6 5% 在同行中具吸引力 [1] - 该股自高位下跌51% 表现差于同行7%的跌幅 存在追落后空间 [1] 行业趋势 - 内地零售市场呈现回稳迹象 虽不预期强劲复苏 但已触发首轮重新评级 [1] - 奢侈品牌销售改善趋势与恒隆地产表现一致 显示行业底部企稳 [1]

恒隆地产业绩与市场表现 - 恒隆地产上半年业绩符合预期 中期股息保持不变 [1] - 内地租户销售自去年第四季以来呈现连续改善 但2025年上半年整体租户销售仍受奢侈品销售下降拖累 [1] - 里昂将恒隆地产目标价从5 4港元上调至7 7港元 维持"持有"评级 [1] 奢侈品销售与行业趋势 - 未来12个月奢侈品销售预计将持续下降 主要受疲弱市场情绪及出境旅游正常化尚未好转影响 [1] - 恒隆拥有内地最好的奢侈品购物中心之一 在上市公司的奢侈品销售敞口中最高 可视为奢侈品销售的代表 [1] 催化剂分析 - 正面催化剂：若美国联储局降息幅度超预期 可能触发如恒隆等高收益率股票的重新评估 [1] - 负面催化剂：内地租户销售弱于预期 将导致盈利压力 并影响维持绝对股息和去杠杆的能力 [1] 同行评级动态 - 摩根大通对恒隆地产转为更乐观 上调评级至"增持" [2]

核心观点 - 中金维持恒隆地产跑赢行业评级 上调目标价11%至8.9港元 主要基于内地购物中心经营改善及财务管控稳健 [1] 财务表现 - 1H25收入49.7亿港元同比下降19% 物业租赁收入降3% [2] - 股东应占基本纯利15.9亿港元同比下降9% 每股盈利0.33港元符合预期 [2] - 物业租赁对应股东应占基本纯利16.5亿港元同比下降6% [2] - 中期股息0.12港元/股同比持平 [2] 租赁业务表现 - 内地购物中心销售额在3Q24-2Q25四个季度分别同比跌18%/11%/7%/1% 显示经营压力逐季缓解 [3] - 1H25内地商场人民币口径租金收入同比基本持平 占公司总租金收入56% [3] - 内地写字楼出租率环比降3.2个百分点 人民币口径租金收入同比降5% [3] - 香港物业组合租金收入同比降4% 其中零售物业降7% 办公楼物业降1% [3] 财务管控 - 净负债率33.5%与去年年底持平 [4] - 总财务费用同比降7% 平均借贷利息环比降0.4个百分点至3.9% [4] 经营展望 - 内地购物中心下半年零售额可能稳定或同比转正 受益于消费环境稳定及运营调改举措 [5] - 杭州恒隆广场办公楼预计2025下半年逐步落成 商场预计2026上半年开业 七月底预租率达81% [5] 资本管理 - 资本开支预计在今年达峰后持续下降 [6] - 净负债率将维持40%以下审慎水平 [6] - 全年派息金额有望保持稳定 [6]

核心观点 - 中金维持恒隆地产跑赢行业评级 上调目标价11%至8.9港元/股 主要基于内地购物中心经营改善及财务管控稳健 [1] 财务表现 - 1H25收入49.7亿港元同比下降19% 物业租赁收入同比下降3% [2] - 1H25股东应占基本纯利15.9亿港元同比下降9% 每股盈利0.33港元符合预期 [2] - 物业租赁对应股东应占基本纯利16.5亿港元同比下降6% [2] - 宣派中期股息0.12港元/股同比持平 [2] 经营状况 - 内地购物中心销售额在3Q24-2Q25四个季度分别同比下跌18%/11%/7%/1% 经营压力逐季缓解 [3] - 1H25内地商场人民币口径租金收入与去年基本持平 占公司总租金收入56% [3] - 内地写字楼出租率平均环比下行3.2个百分点 人民币口径租金收入同比下降5% [3] - 香港物业组合租金收入同比下跌4% 其中零售物业降7%/办公楼物业降1% [3] 财务管控 - 净负债率33.5%与去年年底基本持平 [4] - 总财务费用同比下降7% 平均借贷利息环比降0.4个百分点至3.9% [4] 未来展望 - 内地购物中心下半年零售额可能稳定或同比转正 [5] - 杭州恒隆广场办公楼2025下半年逐步落成 商场预计2026上半年开业 七月底预租率达81% [5] - 资本开支将在2025年达峰后持续下降 净负债率维持40%以下 [6] - 全年派息金额有望保持稳定 [6]

恒隆地产上半年业绩及未来展望 - 恒隆地产上半年内地零售收入超预期 主要受租金回升和租户销售良好带动 [1] - 预计2023年下半年至2027年盈利恢复增长 驱动因素包括下半年零售租金收入或增长约5% 杭州恒隆广场写字楼及零售部分将分别于2023年下半年及2024年上半年启用 平均利率下降 [1] - 资本支出高峰已过 预计能维持每年稳定股息 可能在2024年发布中期业绩时停止以股代息安排 [1] 盈利预测调整 - 2023年核心盈利预测下调2.8%至29.35亿港元 主要因利息支出资本化减少及内地写字楼市场受压 [1] - 2026年核心盈利预测上调1.1%至29.67亿港元 2027年上调5.6%至32.35亿港元 主要因零售租金前景改善及新项目启用 [1] 投资评级及目标价 - 维持"买入"评级 目标价由7.05港元上调至8.65港元 [1]

评级与目标价调整 - 恒隆地产评级由"中性"升至"买入"，目标价由7 9港元调高22%至9 6港元 [1] 内地租户销售表现 - 内地租户销售于6月至7月连续改善 [1] - 预计下半年租户销售将有低单位数增长，因比较基数走低 [1] 潜在催化因素 - 旗舰店上海恒隆广场开幕 [1] - 短期资产出售包括无锡的服务式公寓及香港东半山司徒拔道御峰，以加快去杠杆化进程 [1] 财务策略与股息 - 管理层强调注意股本集资带来的摊薄影响，短期内发行可换股债券的可能性不大 [1] - 股息率为6 5%，高于行业平均的5% [1] 盈利预测调整 - 2025至2027财政年度每股盈测调整幅度由降2%至升1%不等 [1]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月总收入49.68亿港元 同比下跌19% [1] - 物业销售收入1.61亿港元 同比下跌87% [1] - 股东应占基本纯利15.87亿港元 同比下跌9% [1] - 花旗指上半年基本盈利15.87亿元 同比下降8.5% 符合预期 [1] 业务运营 - 物业租赁收入46.78亿港元 同比下跌3% [1] - 物业租赁营业溢利33.46亿港元 同比下跌3% [1] - 香港和内地消费放缓和办公楼需求持续疲弱导致租赁收入下降 [1] 资本管理 - 宣派中期股息0.12港元/股 [1] - 中金预期全年派息金额保持稳定 [1] - 资本开支有望在2025年达峰后持续下降 [1] - 净负债率维持40%以下审慎水平 [1] - 公司持续积极管理财务报表 控制资本开支并推动项目处置与资本循环 [1] 市场表现 - 股价涨3.27%至8.21港元 [1] - 成交额1.18亿港元 [1]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月总收入49.68亿港元 同比下跌19% [1] - 物业销售收入1.61亿港元 同比下跌87% [1] - 股东应占基本纯利15.87亿港元 同比下跌9% [1] - 上半年基本盈利同比下降8.5%至15.87亿港元 符合机构预期 [1] 业务运营 - 物业租赁收入46.78亿港元 同比下跌3% [1] - 营业溢利33.46亿港元 同比下跌3% [1] - 香港和内地消费放缓和办公楼需求持续疲弱影响业绩表现 [1] 资本管理 - 宣派中期股息每股0.12港元 [1] - 全年派息金额有望保持稳定 [1] - 净负债率维持40%以下审慎水平 [1] - 资本开支预计在2025年达峰后持续下降 [1] 战略举措 - 持续积极管理财务报表并控制资本开支 [1] - 推动项目处置与资本循环 [1] - 财务费用上升对利润造成影响 [1]