公司股价表现与评级 - 新鸿基地产年初至今股价已上升29% [1] - 瑞银将公司评级由"买入"下调至"中性"，目标价为96港元 [1] - 公司股息率低于4%，2026财年每股派息上升空间有限，风险回报较为平衡 [1] 公司资产结构与估值 - 香港住宅资产仅占公司资产净值的20% [1] - 在市账率偏低或资产净值折让较高的观点下，资产净值折让收窄的可能性较低 [1] - 此判断基于公司未进行投资物业资本循环或改变股东回报政策的前提 [1]

行业评级与选股观点 - 对中国内地及香港地产板块维持"与大市同步"评级 [1] - 主要选股为华润置地(01109)和新鸿基地产(00016)，均给予"买入"评级 [1] - 华润置地目标价为34.1港元，新鸿基地产目标价为106.9港元 [1] 嘉里建设评级与项目分析 - 将嘉里建设(00683)的评级上调至"买入"，目标价维持22.8港元 [1] - 认为金陵华庭项目建筑成本较高，但预测2027年住宅部分竣工后可录得不俗利润 [1] - 项目利润有助于提升公司核心净利润，近期股价回落或提供吸引的入市机会 [1] 项目销售表现与市场趋势 - 嘉里建设上海住宅项目金陵华庭第二期首批单位推售当日售罄，认购率达190% [1] - 项目平均售价为每平方米20.5万元人民币，较今年3月推售时提升1.6万元人民币 [1] - 买家主要为35至55岁、来自高收入行业的自住人士 [1] - 反映出内地住宅需求趋向稳健，但投资情绪仍然疲弱 [1] - 10月份全国新房及二手房交易同比下降，主要城市投资需求减弱 [1]

恒生指数ADR整体表现 - 恒生指数ADR收于25667.98点，较前一交易日上涨226.63点，涨幅为0.89% [1] - 当日交易区间在25429.92点至25811.77点之间，振幅为1.50% [1] - 当日成交量为5740.9万 [1] 主要蓝筹股价格变动 - 汇丰控股ADR收报103.922港元，较香港收市上涨1.98% [2][3] - 腾讯控股ADR收报623.857港元，较香港收市上涨0.46% [2][3] - 快手-W ADR较港股价格出现显著溢价，升幅达9.30% [3] - 在22只主要成分股中，多数ADR价格高于港股收盘价，仅网易-S、比亚迪股份等少数出现折价 [3] 个股ADR与港股价格对比 - 阿里巴巴-W ADR换算价为158.258港元，较港股155.600港元溢价1.71% [3] - 建设银行ADR较港股升0.57%，工商银行ADR则较港股微跌0.13% [3] - 美团-W ADR较港股升1.27%，香港交易所ADR较港股升0.99% [3]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 报告认为中国香港楼市本轮调整或已接近尾声，并指出港资头部房企在当前时点具备投资机遇 [1][3] - 核心逻辑在于：对比历史周期，当前居民购房能力与意愿改善、市场供需格局优化，与上轮周期企稳前的特征相似 [3][22][27] - 建议关注中国香港本地头部发展商，因其市场集中度高、业绩与股价弹性大，且多元化布局与稳定分红提供吸引力 [3][75] 历史复盘：购房意愿与能力均提升，供需优化带来房价企稳 - 上轮周期（1997-2003年）中国香港私人住宅售价指数累计跌幅达66% [9] - 成交量先于价格见底，楼宇买卖合约成交金额从1998年的3409亿港元降至2002年的1854亿港元，降幅达45.6% [9] - 企稳驱动因素包括：1）经济与收入预期好转，居民供楼负担比例从1997年高点的85%降至2003年的17% [12][13]；2）租金回报率吸引力提升，2002Q3私人住宅平均租金回报率达5.28%，接近或超过按揭利率（5.76%）[18]；3）供需格局优化，2003年获批预售住宅数量下降56.5%，一手住宅销供比提升至149% [19][20] 当下展望：积极因素有望形成共振，楼市或接近调整尾声 - 本轮调整自2021年9月至2025年3月，私人住宅售价指数累计下跌28.4%，但2025年第二季度出现企稳迹象，4-7月环比分别上涨0.6%、持平、上涨0.1%、0.5% [26][27] - 购房能力增强：2025年居民供楼负担比率（所有中小型单位）从2021年高点的62%降至45%，同时GDP单季增速反弹至3%及以上，居民可支配收入2025年第一季度同比增长6.1% [28][32][34] - 购房意愿改善：2025年7月私人住宅平均租金回报率为2.94%，其中A类住宅达3.6%，已可覆盖按揭利息成本（按揭利率上限约为3.25%），且接近十年期政府债券收益率（3.05%）[35][37][39] - 供需格局优化：需求端，2025年上半年人口恢复净流入，总人口达753万人，高端人才引进计划获批约5.3万份签证；供给端，2025年8月待批预售住宅单位仅8047个，2024年一手住宅销供比反弹至143% [40][41][46] 企业格局：头部房企市占率集中，上行期业绩及股价弹性较大 - 市场集中度高：2024年中国香港TOP5发展商一手住宅销售额市占率达46.8% [3][52] - 业绩弹性显著：在2003-2021年房价上涨502.3%的周期中，新鸿基地产物业销售业务营业溢利累计增长595.1%，其营业溢利率最高达63.2%，高于内地主流房企 [53] - 成本控制与土储优势：头部房企通过旧楼重建、农地变性等方式控制土地成本，如新鸿基地产2025财年中国香港总土储达5740万平方呎，足够未来6-7年发展 [54][56] - 多元化布局与分红吸引力：2024年五大房企平均物业租赁收入占比25.2%，有效平滑业绩波动；当前股息率介于3.8%-6.5%，派息稳定 [3][62][68] - 股价弹性历史表现：2003-2021年楼市上行期，信和置业、嘉里建设股价区间最大涨幅分别达1510.9%、1412.0% [70][72]

投资评级调整 - 瑞银将长实集团投资评级从"中性"上调至"买入" [1] - 长实集团被指为瑞银覆盖地产股中最被低估的公司 [1] 长实集团价值释放催化剂 - 潜在对处于困境的香港商业地产资产进行增值收购 [1] - 香港酒店盈利能力持续改善 [1] - 因非本地学生入学人数结构性增长 存在将酒店转换为学生宿舍的潜在机会 [1] - 英国铁路资产处置 [1] - 美联储减息后可能带来更高的外汇转换收益 [1] 行业立场与个股偏好 - 对香港银行持"中性"立场 因香港商业地产敞口拨备开支增加及潜在减息周期带来净息差收缩风险 [1] - 对香港发展商持"增持"立场 [1] - 最看好公司包括恒基地产、新鸿基地产、领展、永利澳门、银河娱乐及国泰航空 评级均为"买入" [1] - 最看淡港铁 评级为"沽售" [1]

新盘预售申请情况 - 9月共有3个私楼新盘申请预售楼花同意书，涉及总单位数量为909伙，较上月减少550伙，环比下降37.7% [1] - 申请项目包括新地西沙湾发展项目第2B期（522伙）、九龙建业牛池湾清水湾道项目第1期（361伙）以及远东发展等的西贡公路洋房项目（26幢洋房）[1] 待批预售楼花库存 - 截至9月底，滚存待批预售楼花同意书的住宅单位数量为8902伙，环比增加11% [1] - 该库存水平创下8个月以来新高 [1] 预售楼花批准情况 - 地政总署9月批出1份预售楼花同意书，涉及西贡窝美红棉路8号项目，单位数量为51伙 [1] - 此次批准打破了此前连续4个月“零获批”的局面 [1]

市场整体表现 - 香港恒生指数下跌128.31点，跌幅0.48%，收报26829.46点 [1] - 主板全日成交额为1738.03亿港元 [1] - 国企指数下跌49.51点，跌幅0.52%，收报9523.87点 [1] - 恒生科技指数下跌36.11点，跌幅0.55%，收报6514.19点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股下跌0.37%，收报675港元 [1] - 香港交易所下跌0.76%，收报445港元 [1] - 中国移动下跌0.78%，收报83.2港元 [1] - 汇丰控股下跌0.27%，收报110.6港元 [1] 香港本地股表现 - 长实集团上涨1.39%，收报37.96港元 [1] - 新鸿基地产上涨1.23%，收报94.35港元 [1] - 恒基地产下跌0.22%，收报27.1港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行下跌0.95%，收报4.16港元 [1] - 建设银行下跌0.14%，收报7.28港元 [1] - 工商银行下跌1.06%，收报5.6港元 [1] - 中国平安下跌0.94%，收报52.75港元 [1] - 中国人寿下跌0.37%，收报21.78港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份无升跌，收报4.08港元 [1] - 中国石油股份上涨0.42%，收报7.15港元 [1] - 中国海洋石油下跌1.39%，收报18.5港元 [1]

业绩数据 - 2024/25财年在香港竣工物业约170万平方呎，其中可供出售住宅物业约150万平方呎[25] - 截至2025年6月30日，在香港土地储备约为5740万平方呎，其中已落成物业约3770万平方呎，发展中住宅物业约1330万平方呎[25] - 2024/25财年超22000名全职员工接受反贪污培训，共计超8700小时[67] - 2024/25财年年度顾客满意度调查中约98%顾客评价为“良好”或“极佳”[67] - 2024/25财年超350万名会员加入The Point、新地会和Go Royal[67] 绿色建筑与认证 - 截至2025年6月，在香港获约150项绿色建筑相关认证[16] - 2024/25财年约85%香港及上海已建成并长期出租核心写字楼物业获LEED金级或铂金级认证[69] - 2024/25财年公司管理的10个物业获得14项WELL认证[69] - 环球贸易广场获亚洲首个LEED v5.0铂金级认证[84] 可持续发展目标与进展 - 以2019/20财年为基准，计划在2029/30财年或之前将“能源优化委员会监察物业”的范围一及二温室气体排放强度降低35%，2024/25财年进展约为35.6%[65] - 以2019/20财年为基准，计划在2029/30财年或之前将“能源优化委员会监察物业”的耗电强度降低13%，2024/25财年进展约为14.3%[65] - 以2019/20财年为基准，计划在2029/30财年或之前将“能源优化委员会监察物业”用水强度降低5%，2024/25财年进展约为7.6%[69] - 计划在2029/30财年或之前使报告范围内的香港在建项目建筑废物分流率达到70%或以上，2024/25财年进展约为96.1%[69] 项目与业务发展 - 旗下新意网启动MEGA IDC第二期建设，竣工后将成香港电力容量及规模最大的数据中心[17] - 借出元朗两幅土地用作兴建“简约公屋”及过渡性房屋同心村[18] - 推出体育暨娱乐项目西沙GO PARK[18] - 西沙发展项目占地670万平方呎，保留约30,000平方呎自然林地，在18.7万平方米绿地种植超3,000棵本地品种树木[124][125] 荣誉与评级 - 在最新的MSCI ESG评级中被提升至「AA」级[19] - 连续两年入选《道琼斯领先亚太区指数》与标普全球《可持续发展年鉴2025》及其中文版[19] - 再次获晨星Sustainalytics评为亚太区域ESG最高评级企业[19] - 入选“道瓊斯領先亞太區指數”“富時社會責任指數系列”“恒生可持續發展企業指數”等多个指数成份股[28] 能源与环保举措 - 2024/25财年在82个管理物业和2个建筑工地安装约20,000块太阳能光伏板[84] - 康业本年度通过中电购52,000万度本地可再生能源电力，自2021年累计购入22.4万度含可再生能源证书电力，环球贸易广场过去三年购买约52,200兆瓦时国际可再生能源证书[130] - 集团升级后车队有九部电动建筑设备，报告年内建筑工地装设23个电池储能系统，每年减少约4,100公吨二氧化碳排放[134] - 260个物业加入《节能约章》[136] 风险管理与应对 - 每年至少审查风险敞口两次，过去两年对风险管理流程进行了内部审核[63] - 采取积极的风险管理方法，定期评估公司特定的风险敞口，考虑营运、ESG和利率风险[63] - 对香港及内地投资组合中的八个项目进行资产层面的定量气候相关物理风险评估，采用RCP 2.6和RCP 8.5评估至2030年和2050年的潜在影响[190] 技术研发与合作 - 开展多项创新技术应用于运营管理[77] - 与香港理工大学共同进行低碳建筑材料的先导研发[183] 供应链管理 - 供应商中约99%来自本地，约46%的采购总额已考虑环保因素[71] - 2024/25财政年新辉将406个供应商和承建商中的18个识别为第一层级关键供应商和承建商，无高可持续发展风险供应商和承建商[71]

报告发布 - 公司2024 - 2025年年报、通函、代表委任表格及可持续发展报告已发布[2] 会议安排 - 公司2025年股东周年大会将于11月6日中午12时在香港新鸿基中心举行[3] 通讯方式 - 公司将以电子方式发布公司通讯取代寄发印刷本[4] - 可在港交所网站登记或联系中介人获取公司通讯刊发电邮通知[4] 其他说明 - 函件中英文版本不符以英文版本为准[5] - 公司股份代号为16（港币柜台）及80016（人民币柜台）[6]

公司通讯 - 发布2024 - 2025年年报等公司通讯[2] - 可持续发展报告2024 - 2025仅以电子形式登载[3] - 以电子方式发布公司通讯取代印刷本[4] 股东大会 - 2025年股东周年大会于2025年11月6日中午12时在香港新鸿基中心举行[3] 股东服务 - 股东可登记或提供电邮收取公司通讯通知[4] - 收到书面要求免费提供通讯印刷或电子本[5] - 更改通讯语言及收取方式需提前7天书面通知[5][7] 其他信息 - 公司股份代号为16（港币）及80016（人民币）[7] - 简便回邮号码为37[8]