行业核心观点 - 中国房地产市场经历深度重塑，过去依靠“土地财政-高周转-全民炒房”的模式正式宣告终结 [1][3] - 行业正从投机舞台回归居住本质，形成全新的运行逻辑和生态系统 [10][13][15] 市场数据表现 - 2024年全国新房销售面积9.74亿平方米，较2020年巅峰期18亿平方米近乎腰斩 [3] - 2024年新开工面积7.39亿平方米，较22亿平方米高点蒸发三分之二 [3] - 2024年土地出让金4.87万亿元，相比8万亿黄金时代大幅缩水 [3] 政策干预与新模式 - 2024年5月推出3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，提供60%贷款本金支持 [5] - 新模式核心逻辑为政府平台化身“超级买家”收购滞销新房转保障房，以六到八折市场定价为新市民提供缓冲，并利用REITs等金融工具为资产沉淀打开出口 [5] - 保障房租金为市场价七成，有效减轻新市民居住成本 [6] 区域市场分化 - 2025年一线城市呈现回暖迹象，上海二手房单月成交突破2.6万套，深圳连续两个季度回暖，改善型需求回归 [8] - 三四线城市面临深度调整，部分新建小区亮灯率不足三成，开发商以价换量艰难求生 [8] - 人口持续向五大都市圈聚集，未来房地产机会在于结构性分化而非普涨 [15] 行业参与者行为转变 - 负资产群体通过“带押过户”实现债务重组 [10] - 年轻家庭购房预算从追求“最大面积”调整为“最优月供” [11] - 开发商从金融游戏转向产品力比拼，从规模崇拜转向精细化运营和产品主义 [11][15] 未来行业结构 - 市场将形成三轨并行架构：商品住房由改善需求主导回归消费属性，保障租赁由政府主导解决新市民居住，共有产权降低购房门槛实现居者有其屋 [13] - 行业健康发展的基础建立在真实居住需求与可持续支付能力之上 [15]

楼市价值重构趋势 - 房地产市场正经历价值重构，优质房产与落后房产表现分化加剧，郊区房产降价20万仍难出售，而市区核心地段新房未交房价格已上涨10%[1] - 房产价值从“居住必需品”向“优质资产筛选器”转变，价值的重新分配取代了普遍贬值[4][7] 市场分化表现 - 二手房市场供应压力显著，例如石家庄二手房挂牌量突破6.4万套，其中近四成是老破小房源[3] - 三四线城市市场流动性差，例如邹城单月新增745套二手房仅卖出20套，去化难度极大[3] 政策导向与影响 - 政策倾向于支持“好房子”，8月预计有信贷放宽、税费调整等强力政策出台[3] - 具体政策包括北京启动以旧换新，国企按评估价收购房龄30年内、面积120平以下的房屋，政策红利明确向特定标准房产倾斜[4] - 房产税试点可能扩大至15个城市，将增加多套房的持有成本[8] 房产价值关键决定因素 - 核心地段房产如上海内环、杭州钱江新城因稀缺性和政策支持抗跌性增强[5] - 新房标准提升，例如山东要求全屋层高不低于3米，对日照、通风有硬指标，产品力成为关键[4][9] - 偏远郊区、户型不佳或老破小房产面临被淘汰风险，因替代选择增多如长租公寓、以旧换新置换、租赁REITs等[6][13] 资产配置策略方向 - 投资需关注核心城市优质房产、股市龙头企业及长租市场机构化房源等中长线布局方向[10] - 资产优化应关注房产的硬指标如地段、房龄、层高、物业等，以确保能跟上居住升级趋势[9][13]