70城房价指数表现 - 2025年7月70个大中城市新房价格指数环比下跌0.3% 连续两个月保持相同跌幅[1] - 一线城市新房价格指数环比跌幅从6月的-0.3%收窄至-0.2% 主要受土地出让高溢价（7月溢价率25.7%创年内新高）和高品质新房交易带动[1] - 二线城市新房价格环比跌幅从-0.2%扩大至-0.4% 三线城市保持-0.3%跌幅[1] - 二手房价格指数环比下跌0.6% 跌幅较6月收窄0.1个百分点 但回调水平仍较高[1] - 一线城市二手房价格跌幅从-0.7%扩大至-1.0% 连续4个月下跌 北京(-1.1%)、上海(-0.9%)、广州(-1.0%)、深圳(-0.9%)均下跌[1] - 二三线城市二手房跌幅从-0.6%收窄至-0.5% 带动整体跌幅收窄[1] 同比价格变化趋势 - 新房价格同比跌幅从6月的-3.7%收窄至-3.4% 连续9个月收窄[2] - 一线城市新房同比跌幅降至-1.1% 为2024年3月以来最低跌幅[2] - 二手房同比跌幅从-6.1%收窄至-5.9% 连续10个月收窄[2] - 近期一线城市同比跌幅有扩大态势 二三线城市持续收窄[2] 市场交易量表现 - 7月主要城市重点监测项目来访量环比普遍下跌约20% 北京/武汉/郑州等项目盘均来访量跌幅近30%[3] - 新上市房源开盘当天平均去化率下降11个百分点至30%[3] - 一线城市新房销售面积同比下跌28.2% 二手房下跌6.7%[3] - 除深圳外 北上广二手房交易量同比"由涨转跌"[3] - 1-7月全国新房销售面积同比下跌4.0% 跌幅较上半年扩大0.5个百分点[3] - 1-7月新房销售金额同比下跌6.5% 跌幅较上半年扩大1.0个百分点[3] - 1-7月新房简单均价同比下跌2.4% 较上半年的-1.9%扩大 显示开发商降价促销力度加大[3] 二手房市场供需状况 - 2025年7月百城二手房挂牌总量258.56万套 同比增长11.58%[4] - 一线城市挂牌量增长10.55% 深圳以36.7%同比增幅领跑[4] - 百城挂牌均价同比下跌8.5%[4] - 挂牌量增长同时销售量下降 一线城市高品质新房交易对二手房造成较大冲击[4] 市场底部特征显现 - 新房销售面积规模降至2012年以来水平 销售金额规模降至2015年以来水平[4] - 2025年跌幅已收窄至个位数[4] - 考虑拆迁安置/卖旧买新改善需求/城镇化需求等因素 新房交易继续大幅下探空间有限[5] 政策与行业转型方向 - 政策转向修复基本面 包括生育/教育扶持、兜底保障/就业保障/离退休保障支持[5] - 城市更新推进住房和社区补短板 修复消费内生动力[5] - 住房供给侧改革加速 "好房子"从高端项目探索转向普惠化[5] - 普通住房/保障性住房/老旧小区改造均向"好房子"标准推进[5] - 城市更新成为新增长动力和新发展模式 通过公共设施补短板降低住房消费成本[6] - 城市更新驱动新市民安家和卖旧买新需求潜力释放[6]

人才房市场表现 - 深铁阅云境项目287套人才房开盘即售罄，实现自2024年9月以来的第三次"日光" [1] - 房源均价2.78万元/平方米，吸引1844户家庭争抢，申购比例高达1:6.4 [3] - 项目位于地铁大运站上盖，占地11.2万平方米，建筑面积16万平方米，实用率76.5%，总规划837户中包含246套人才房 [3] - 2024年11月首批214套房源2小时售罄，销售额达10.77亿元 [3] 豪宅市场表现 - 翰熙典居开盘当日销售238套，去化率71%，折后均价10万元/平方米 [4] - 项目位于粤海街道，该区域占深圳0.6%土地却贡献超4000亿元GDP，聚集130家上市公司，总市值突破5万亿元 [6] - 周边华润城二手房挂牌价14.2万元/平方米，项目以8.5万元/平方米起形成近40%价格倒挂 [6] - 项目总用地面积4.1万平方米，总建筑面积36.9万平方米，包含住宅、商业、办公和酒店功能 [6] 深圳楼市结构特征 - 深圳楼市呈现"哑铃型"结构：低价人才房与核心区豪宅同步热销 [6] - 人才房精准覆盖刚需群体，两房户型164套和三房户型123套满足不同家庭需求 [6] - 豪宅热销反映核心区稀缺资产升值逻辑，依托产业集聚和地段优势 [6] - 龙岗依托TOD枢纽打造城市副中心，南山凭借科技产业虹吸高端购买力 [7] 市场发展趋势 - 低价人才房与核心区倒挂盘将继续主导市场热度 [8] - 深铁阅云境北地块人才房自2025年2月推出以来持续受捧 [8] - 深圳"人才安居+商品住房"双轨体系将深化结构化发展 [8] - 保障性住房扩容缓解居住焦虑，核心区豪宅稀缺性支撑市场韧性 [8]