北京年末新房市场供应井喷 - 2025年11月以来，北京市住建委已核发12张普通住宅预售许可证，涉及超3000套新房房源 [2] - 2025年12月，北京商品住宅预计新增供应面积达57万平方米（建面），环比大幅增长399%，同比增长224% [2] - 供应放量是房企在全年销售承压背景下，为年底“冲业绩”和回款而采取的标准动作 [2] 供应区域与产品结构特征 - 从区域分布看，海淀区、顺义区11月以来新增超1100套房源，石景山、朝阳、通州、昌平等区域也有推盘，主城区成为供应主力 [4] - 11月以来新取证项目中，改善型户型（建面100平方米以上）占比近六成到六成五 [5] - 北京市场呈现“刚改并重、聚焦城区”特征：刚需与改善型产品各占约40%，高端产品占20% [5] - 12月全国重点城市中，改善型产品占比高达56%，市场正从“满足居住”转向“提升生活” [5] - 具体项目如海淀区的中建壹品·海宸元境、北京隅·海岄，以及朝阳区的璞樾家园、石景山的中海双盘等，均定位中高端改善客群，产品力优于过往刚需盘 [6][7] 市场价格表现与促销 - 11月北京新建住宅价格同比上涨1.41%，处于温和上涨区间 [8] - 11月北京新房成交均价为58360元/平方米，环比微降2.94%，同比仍上涨5.26% [9] - 供应大增但价格未跌，主要因新增房源集中在单价较高的核心区改善盘，拉高了整体均价，呈现“好房子贵，普通盘稳”的结构性特征 [8] - 为冲刺业绩，不少项目开盘即给折扣，部分楼盘推出九折优惠，“取证次日即开盘”，短期扩大了购房者议价空间，降低了实际购房成本 [8][10] 市场展望与成交预测 - 供应放量叠加折扣促销，机构普遍预计12月北京新房成交环比将增长26%，有望迎来“翘尾”行情 [11] - 本轮放量是开发商在需求偏弱背景下的周期性行为，而非市场趋势性反转 [12] - 截至11月，北京新房库存面积达927.56万平方米（建面），去化周期约25个月，去化压力依然存在，房价难有大幅上行空间 [12] - 中期来看，北京房价大概率延续“弱涨或窄幅波动、结构分化明显”的走势，核心区、学区、地铁盘价格韧性强，外围板块更依赖价格优惠 [12]