股价表现与市场背景 - 恒基地产于2025年8月11日收盘报25.91港元，较前一交易日上涨1.5%，成交量7.45万手，总市值达1254.24亿港元 [4] - 2024年财报显示公司营业收入233.88亿港元，净利润67.44亿港元，每股收益1.3港元，市盈率21.9倍 [4] - 2025年7月16日完成发行80亿港元可换股债券，年利率0.5%，2030年到期，所得款项用于物业发展及投资业务 [4] 政策环境与市场趋势 - 香港2024年2月全面撤销住宅物业需求管理措施，大幅降低购房成本 [4] - 高才通计划吸引超7.5万高端人才及家人抵港，2025年6月内地买家注册量达1237宗，金额110亿港元，创7个月新高 [4] - 2025年7月香港住宅楼宇买卖合约5766份，同比增长54.8%，一手市场连续6个月单月成交超千宗 [6] - 6月私人住宅售价指数连升3个月，上半年跌幅收窄至0.86%，租金指数连续7个月上涨，上半年累升1.61% [6] 利率环境与融资成本 - 美联储预计2025年降息3次，香港银行同业拆息回落至1.73%，房贷利率降至2%左右 [6] - 以500万港元贷款30年还款为例，月供减少2383港元，显著降低购房成本 [6] 物业销售表现 - 长实集团2025年上半年物业销售收入73.66亿港元，同比增长58.92%，内地市场增长117.32%至38.27亿港元 [6] - 开发商采取"以价换量"策略，如香港Blue Coast项目打7折、北京御翠园均价降7万/㎡ [6] - 市场整体回暖及政策利好下，恒基地产物业销售大概率超预期，尤其是高端住宅及核心区域项目 [6] 公司发展策略 - 恒基地产启德花语海项目预计下半年预售 [6] - 公司聚焦高端住宅与核心区域项目，提升产品竞争力 [6] - 积极参与政府人才住房计划，拓展租赁市场 [6] 行业挑战与竞争 - 部分区域新楼库存需时间消化，可能影响价格回升速度 [6] - 开发商为去库存采取折价销售，压缩利润空间 [6] - 内地房企如万科、中海加速布局香港市场，加剧竞争 [6] 未来市场展望 - 2025年下半年香港楼市有望延续回暖，美联储降息将进一步刺激成交量 [6] - 北部都会区规划提供17.6万个住宅单位，人才计划持续吸引人口，支撑长期需求 [6]

公司业绩 - 上半年收入253 86亿港元 同比增长15 3% [2] - 股东应占溢利63 02亿港元 同比下跌27% 主要因投资物业估值缩减 [2] - 已确认物业销售收入73 66亿港元 同比增长59% 其中内地占比52%达38 3亿港元 同比增长117% [5] - 物业销售收益17 68亿港元 同比下跌3% 香港地区收益仅7400万港元 同比大跌92% [5] 销售策略 - 频繁打折出售香港项目 如黄竹坑Blue Coast售价2 19万港元/平方尺 较周边二手房价打7折 较成本价折让22% [5] - 内地项目同步打折 北京御翠园特价房单价7 6万元/平方米 较最高备案价打7 6折 东莞海逸豪庭特价房降价近1万元/平方米 [5] - 管理层表示低息环境带动香港一手市场成交量回升 但供应量高导致价格缺乏上升动力 开发商聚焦去库存 定价策略保持灵活 [6] 业务展望 - 下半年香港 新加坡和北京项目将贡献利润 但Blue Coast亏损将部分抵消 [6] - 管理层预计未来几年物业发展业务盈利贡献不大 [6] - 截至6月末土地储备6700万平方呎 其中香港600万 内地5800万 海外300万平方呎 [6]

长实集团2025年上半年业绩表现 - 公司上半年收入253 86亿港元 同比增长15 3% 但股东应占溢利63 02亿港元 同比大幅下跌27% 主要受投资物业估值缩减影响 [3] - 物业销售收入73 66亿港元 同比增长59% 其中内地占比52%达38 3亿港元 同比飙升117% 但整体销售收益17 68亿港元 同比下跌3% [5] 打折促销策略及区域表现 - 香港地区销售收益仅7400万港元 同比暴跌92% 内地及海外收益增长明显 [5] - 香港Blue Coast项目售价2 19万港元/平方尺 较周边二手价打7折 较成本价2 8万港元/平方尺折让22% [5] - 北京御翠园特价房单价7 6万元/平方米 较最高备案价打7 6折 东莞海逸豪庭特价房降价近1万元/平方米 [5] 管理层展望与土地储备 - 香港低息环境带动中小型单位成交量 但整体供应量高抑制价格上升 开发商聚焦去库存 [6] - 下半年香港 新加坡 北京项目将贡献利润 但Blue Coast亏损将部分抵消 [6] - 公司预计未来几年物业发展业务盈利贡献有限 当前土地储备6700万平方呎 其中香港600万 内地5800万 海外300万平方呎 [7]

核心观点 - 公司通过打折促销策略推动物业销售增长 但导致盈利能力显著下滑 投资物业估值缩减对业绩造成负面影响 [2][4][5] 财务表现 - 上半年收入253.86亿港元 同比增长15.3% [2] - 股东应占溢利63.02亿港元 同比下跌27% [2] - 物业销售收入73.66亿港元 同比增长59% [4] - 物业销售收益17.68亿港元 同比下跌3% [4] - 香港地区销售收益仅7400万港元 同比大幅削减92% [4] 区域销售表现 - 内地物业销售占比52% 达38.3亿港元 同比增长117% [4] - 香港项目采用大幅折让策略 黄竹坑Blue Coast项目售价2.19万港元/平方尺 较周边二手房价打7折 较成本价折让22% [4] - 北京御翠园项目特价房单价7.6万元/平方米 较最高备案价打7.6折 [5] - 东莞海逸豪庭项目特价房降价近1万元/平方米 [5] 土地储备状况 - 可开发土地储备约6700万平方呎 处于近年较低水平 [5] - 香港地区储备600万平方呎 内地5800万平方呎 海外300万平方呎 [5] 管理层展望 - 香港低息环境带动中小型单位成交量回升 但整体供应量高抑制价格上升动力 [5] - 定价策略保持灵活 重点聚焦去库存 [5] - Blue Coast项目亏损将抵消部分利润贡献 [5] - 未来几年物业发展业务盈利贡献预计有限 [5]

核心观点 - 李嘉诚家族商业帝国面临结构性危机 资产被大规模抛售 政治影响力显著减弱 反映香港经济模式从传统地产主导转向科技创新驱动 [2][4][8][11][13] 资产处置动态 - 北京御翠园项目7折抛售 该项目捂地23年 [2] - 大湾区400套房源以6折均价出售 单套总价最低40万港元 [2] - 香港婚房资产挂牌50亿港元出售 [4] - 3月计划向贝莱德出售全球43个港口资产 [4] 商业策略特征 - 长期采用低价圈地策略 曾垄断香港电力零售通讯等民生行业 [4] - 1979年收购和记黄埔时仅支付每股7.1港元（汇丰报价14.4港元） 实际首付比例仅20% [6] - 2013-2019年从内地撤资1700亿港元 转投英国公用事业领域 [8] - 开发策略偏好捂盘惜售 等待地价上涨后套现 [8] 政治关系变化 - 李泽钜被排除于香港特首顾问团名单 [2] - 官方媒体明确表态"不顾国家利益者不适合进入顾问团" [10] - 英国投资遭遇重大损失 因当地政策变化导致公用事业投资受挫 [8] 经营困境表现 - 多个楼盘销售表现惨淡 [11] - 长江实业项目遭廉政公署质量调查 [11] - 李泽楷旗下富卫集团上市后股价遇冷 [11] 香港经济结构转型 - 新晋顾问团成员聚焦人形机器人（宇树科技） 脑机接口（强脑科技）及人民币国际化领域 [13] - 香港经济模式从传统地产金字塔结构转向科技创新驱动 [11][13] - 政策导向明确支持新技术新产业 替代传统地产资本模式 [13]

大湾区房产抛售 - 长江实业于7月31日向香港买家集中推销大湾区4个折扣房产项目 包括惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭 [5] - 惠州泷珀花园51平米一居室总价40万元 单价约8000元/平方米 较同户型前期价格1.04万-1.4万/平方米下降40% [7] - 东莞海逸豪庭别墅价格从去年5月的4万-7万元/平方米降至1.8万-3.6万元/平方米 部分项目折扣达5-7折 [14][3] 定价策略与目标客群 - 主推香港中产阶级客群 40万总价低于香港首付门槛 70万两居室价格与内地三四线城市相当 [17][9] - 项目定位偏远或配套不足 主要面向对内地市场不熟悉的香港买家 [21] 历史投资模式 - 北京御翠园项目2001年以7亿元购地 楼面价约1750元/平方米 2024年预售单价达9万元/平方米 增值超50倍 [25][27] - 过去13年累计抛售内地资产超2000亿元 占亚洲资产70% 包括广州西城都荟广场、上海世纪汇广场（作价200亿元）等核心资产 [33][31] 战略转移动向 - 自2012年起持续缩减内地业务规模 去年销售额较五年前大幅下滑 [37] - 近期加速资产处置 包括228亿港口交易案 反映战略重心转移 [3][42]

楼盘价格调整 - 惠州泷珀花园高层房源价格下调，51平方米户型单价从1.17万元/平方米降至7800元/平方米，相当于66折 [1] - 惠州泷珀花园叠墅房源单价从1.64万元/平方米降至1.2万-1.3万元/平方米 [2] - 东莞海逸豪庭项目售价较此前出现幅度不小的回落 [3] - 北京朝阳区"御翠园"项目高层均价降至7万元/平方米，总价最低980万元起，较去年开盘价格下降近百万 [3] 房源销售情况 - 惠州泷珀花园在售加待售房源数量有300多套，72平方米、81平方米和51平方米户型仍有不少房源在售 [1] - 51平方米高层户型当前总价在40万元左右，单价7800元/平方米，不同楼层和景观房源价格存在差异 [1] 公司动态 - 惠州泷珀花园开发商为李嘉诚家族旗下的和记黄埔地产（惠州）有限公司 [3] - 和记黄埔近期向香港买家集中推售惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭四个项目 [3] 市场分析 - 5月以来市场交易出现回调迹象，新房降价促销，二手房挂牌量攀升和价格下跌 [3] - 新盘项目之间在品质、户型、设计上的竞争更加激烈，大湾区赠送面积的新项目明显增多 [3] - 产品竞争力落后的项目不得不降价，且需一次性较大幅度降价才能换来较大规模的销售和回款 [3]

项目价格调整 - 惠州泷珀花园高层房源价格下调 51平方米户型单价从117万元/平方米降至7800元/平方米 降幅达34%[1] - 叠墅房源单价从164万元/平方米降至12万-13万元/平方米[2] - 东莞海逸豪庭项目售价较此前出现幅度不小的回落[3] 项目销售策略 - 和记黄埔向香港买家集中推售惠州/中山泷珀花园 广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭四个项目[3] - 北京御翠园项目高层均价降至7万元/平方米 总价最低980万元起 较去年开盘价下降近百万[3] 市场环境因素 - 5月以来市场交易出现回调迹象 新房降价促销 二手房挂牌量攀升和价格下跌[3] - 大湾区新盘项目竞争加剧 赠送面积的新项目明显增多 产品竞争力落后的项目需通过大幅降价策略换取销售回款[3]

李嘉诚家族旗下项目降价销售情况 - 惠州泷珀花园高层房源价格下调 51平方米户型总价从60万元降至40万元 单价从1.17万元/平方米降至7800元/平方米 相当于66折 [1] - 惠州泷珀花园叠墅房源价格下调 当前销售单价1.2万-1.3万元/平方米 较2022年7月1.64万元/平方米均价有明显回落 [2] - 东莞海逸豪庭项目售价较此前出现幅度不小的回落 [3] - 北京御翠园项目高层均价降至7万元/平方米 总价最低980万元起 较去年开盘价格下降近百万 [3] 项目销售现状 - 惠州泷珀花园在售房源300多套 72平方米和81平方米户型及51平方米小户型仍有较多房源 [1] - 51平方米高层户型因楼层和景观差异 价格在7000-8000元/平方米区间 [1] 市场背景分析 - 5月以来市场交易出现回调迹象 新房降价促销 二手房挂牌量攀升和价格下跌 [3] - 新盘项目在品质、户型和设计上竞争加剧 大湾区赠送面积的新项目明显增多 [3] - 产品竞争力落后的项目需要通过一次性较大幅度降价策略换取销售和回款 [3]