核心观点 - 公司通过打折促销策略推动物业销售增长 但导致盈利能力显著下滑 投资物业估值缩减对业绩造成负面影响 [2][4][5] 财务表现 - 上半年收入253.86亿港元 同比增长15.3% [2] - 股东应占溢利63.02亿港元 同比下跌27% [2] - 物业销售收入73.66亿港元 同比增长59% [4] - 物业销售收益17.68亿港元 同比下跌3% [4] - 香港地区销售收益仅7400万港元 同比大幅削减92% [4] 区域销售表现 - 内地物业销售占比52% 达38.3亿港元 同比增长117% [4] - 香港项目采用大幅折让策略 黄竹坑Blue Coast项目售价2.19万港元/平方尺 较周边二手房价打7折 较成本价折让22% [4] - 北京御翠园项目特价房单价7.6万元/平方米 较最高备案价打7.6折 [5] - 东莞海逸豪庭项目特价房降价近1万元/平方米 [5] 土地储备状况 - 可开发土地储备约6700万平方呎 处于近年较低水平 [5] - 香港地区储备600万平方呎 内地5800万平方呎 海外300万平方呎 [5] 管理层展望 - 香港低息环境带动中小型单位成交量回升 但整体供应量高抑制价格上升动力 [5] - 定价策略保持灵活 重点聚焦去库存 [5] - Blue Coast项目亏损将抵消部分利润贡献 [5] - 未来几年物业发展业务盈利贡献预计有限 [5]