市场成交表现 - 10月份一手成交突破1700宗，连续第九个月企稳千宗以上，追平2019年最长纪录 [1] - 10月份录得至少64宗成交金额逾5000万元的大额交易，创一年新高，涉及总金额逾68亿元 [1] - 截至10月27日，新房市场累计成交量达15900宗，已超越去年全年15839宗的水平 [3] - 新世界发展旗下物业今年截至10月31日已售出逾1800伙，套现约270亿港元，套现金额近五年新高 [3] - 会德丰地产旗下SPRING GARDEN项目首轮发售60伙，不足两小时售罄，套现超5.6亿港元 [2] - 恒基地产旗下WOODIS项目首轮75套房源悉数售出，套现约7.58亿元 [2] 买家结构与需求 - 今年前三季度，普通话拼音买家入市宗数达9900宗，总值941亿元，全年有望突破1.2万宗创历史新高 [3] - 内地专才家庭成为重要买家群体，普遍购入单位作自住，心仪铁路沿线物业 [3] - 广州专业团队每月可促成10余套客户赴港买房，深圳中原前10个月促成43宗 [3] - 来自韩国、新加坡等地客户开始入场，外籍客户重现市场 [11] - 许多租客直接转为买家，出现"租转买"现象 [8] - 刚性需求客户积极入市，上半年400万港元或以下物业买卖登记同比增长超7成，401万至600万港元组别同比大涨90% [7] 价格与租金走势 - 9月私人住宅售价指数为292.5点，环比上升约1.3%，已连升4个月 [4] - 新鸿基地产启德天玺·天项目近期成交价比去年9月份最少高了30% [4] - 至今年9月份，香港私人住宅租金指数已连涨10个月，为2019年8月后近6年新高，创历史次高水平 [9] - 143个租金指数成份屋苑中，有112个屋苑于8月份的租金回报率高于按息，近8成屋苑"供平过租" [10] - 回报率达4厘或以上的屋苑有34个，较去年同期18个大幅上升近九成 [10] - 小户型回报表现最佳，1500万港元以下、小面积房源回报率在4%左右 [10] 政策与利率影响 - 2024年2月底"撤辣"后，当地人买房印花税税率从7.5%减少至1.5%，内地人印花税明显下降 [5] - 2024年3月份一手成交录逾4100宗，按月升14.6倍；成交金额录逾420亿元，按月增加近11倍 [5] - 2024年10月《施政报告》将住宅物业按揭成数上限一律调整至七成，当月一手新房成交量逼近3000宗 [6] - 2025年2月财政预算案将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元 [7] - 2025年5-7月间，1个月HIBOR骤降至0.7%左右，对应香港房贷利率降至2%左右 [7] 行业前景与机构观点 - 摩根士丹利、花旗等国际大行认为香港地产市场在2025年走出低谷后，将进一步复苏，进入上升周期 [1] - 摩根士丹利表示香港住房价格从高峰下跌30%后，可能正迎来一个或将持续四到五年的上升周期 [11] - 摩根大通预计到2026年底楼价将再反弹约5%，自2025年3月以来住宅价格已反弹超过4% [11] - 股市财富效应、被压抑需求释放、按息下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固及金融产业复苏等多重因素支持市场持续复苏 [11]

股价表现与市场背景 - 恒基地产于2025年8月11日收盘报25.91港元，较前一交易日上涨1.5%，成交量7.45万手，总市值达1254.24亿港元 [4] - 2024年财报显示公司营业收入233.88亿港元，净利润67.44亿港元，每股收益1.3港元，市盈率21.9倍 [4] - 2025年7月16日完成发行80亿港元可换股债券，年利率0.5%，2030年到期，所得款项用于物业发展及投资业务 [4] 政策环境与市场趋势 - 香港2024年2月全面撤销住宅物业需求管理措施，大幅降低购房成本 [4] - 高才通计划吸引超7.5万高端人才及家人抵港，2025年6月内地买家注册量达1237宗，金额110亿港元，创7个月新高 [4] - 2025年7月香港住宅楼宇买卖合约5766份，同比增长54.8%，一手市场连续6个月单月成交超千宗 [6] - 6月私人住宅售价指数连升3个月，上半年跌幅收窄至0.86%，租金指数连续7个月上涨，上半年累升1.61% [6] 利率环境与融资成本 - 美联储预计2025年降息3次，香港银行同业拆息回落至1.73%，房贷利率降至2%左右 [6] - 以500万港元贷款30年还款为例，月供减少2383港元，显著降低购房成本 [6] 物业销售表现 - 长实集团2025年上半年物业销售收入73.66亿港元，同比增长58.92%，内地市场增长117.32%至38.27亿港元 [6] - 开发商采取"以价换量"策略，如香港Blue Coast项目打7折、北京御翠园均价降7万/㎡ [6] - 市场整体回暖及政策利好下，恒基地产物业销售大概率超预期，尤其是高端住宅及核心区域项目 [6] 公司发展策略 - 恒基地产启德花语海项目预计下半年预售 [6] - 公司聚焦高端住宅与核心区域项目，提升产品竞争力 [6] - 积极参与政府人才住房计划，拓展租赁市场 [6] 行业挑战与竞争 - 部分区域新楼库存需时间消化，可能影响价格回升速度 [6] - 开发商为去库存采取折价销售，压缩利润空间 [6] - 内地房企如万科、中海加速布局香港市场，加剧竞争 [6] 未来市场展望 - 2025年下半年香港楼市有望延续回暖，美联储降息将进一步刺激成交量 [6] - 北部都会区规划提供17.6万个住宅单位，人才计划持续吸引人口，支撑长期需求 [6]

香港房地产市场企稳回暖 - 香港住宅物业楼价继续靠稳 租金表现强韧 交投量显著转趋活跃 第二季度每月平均成交数字增至约5600宗 按季上升约37% [1] - 7月份所有种类楼宇买卖合约共7212份 较去年同期增长37.1% 住宅楼宇买卖合约数目共5766份 同比增长54.8% [2] - 6月份香港私人住宅售价指数按月微升0.03% 已连升3个月 上半年房价跌幅收窄至0.86% [2] 利率与资金环境 - 近期香港利率持续走低 带动香港房贷按揭利率降至2%左右 极大降低购房成本 [2] - 5月以来香港银行同业拆息(HIBOR)大幅回落 一个月拆息报1.73% [2] 人才流入与租赁需求 - 高端人才通行证计划吸引超过7.5万名高端人才与家人抵港 [3] - 6月份私人住宅租金指数按月升约0.31% 连续7个月上升 上半年累升1.61% [3] - 人才引进举措持续带来租赁与购房需求 租金回报率低于无风险利率吸引投资买家 [3] 内地买家活跃度 - 全面"撤辣"大幅降低非本地买家住宅物业交易相关印花税 [4] - 6月份内地买家在香港一手 二手住宅市场的注册量共1237宗 按月上升约21.9% 涉及金额约110亿港元 按月升约14.4% [4] - 内地买家受香港教育 医疗资源吸引 同时看好不动产资产配置价值 [5] 未来展望 - 相关股市向好 HIBOR持续低位 8月份多个新盘接连登场 预计一手市场交投旺势将持续 [5]