公司转型与创新成果 - 王府井实施"一店一策"调改策略 已完成北京长安商场 双安商场 北京友谊商店 王府井喜悦购物中心 西安永宁门店等5个商城改造[2] - 调改后项目在地标重塑 客流增长和品牌升级方面取得显著成效[2] - 北京友谊商店聚焦首店和概念性品牌 长安商场强化社区"新生活体验场"定位 双安商场强调品质社区生活 王府井喜悦购物中心专注二次元 独立主理人品牌及特色餐饮三大主题 西安永宁门店坚持"经营无定式"调整[2] 重点项目进展 - 北京友谊商店于9月23日结束四个月试营业后正式重新启幕 该商店始建于1964年 曾是中国第一家涉外零售企业 年接待外宾最高达539万人次[1] - 湾里·王府井WellTown项目开业筹备进入冲刺阶段 招商进度达95% 计划打造百余家全国首家概念店 形象店 旗舰店等特色店铺[2] - 系统推进西单商场 燕莎商城改造等重大工程 致力于打造集文化体验 品质消费 艺术生活于一体的跨界融合多元体验文商旅奥莱综合体[2] 免税业务布局 - 2020年获得免税品经营资质 2023年在万宁国际免税港实质落地运营 2025年哈尔滨机场免税店 武汉市内免税店 长沙市内免税店将先后亮相[3] - 已初步搭建涵盖离岛免税 口岸免税 市内免税的完整免税业务体系[3] - 实施口岸免税 市内免税 离岛免税 线上销售多渠道发展战略 深度融合免税业务与旅游资源 打造免税+有税一体化多元零售体系[3]

上海机场电话会议纪要关键要点 涉及的行业或公司 * 上海机场股份有限公司 主要资产包括上海浦东国际机场和虹桥国际机场[1][3] * 航空运输业 特别是机场运营和免税零售业务[2][13][19] 核心观点和论据 **资产重组与上市进程** * 2004年进行资产置换 将虹桥航站楼置出上市公司 注入浦东机场飞行区跑道资产及浦东航油公司40%股权 完成浦东机场整体上市[3] * 疫情期间完成整体上市 将虹桥机场纳入上市公司体内 解决一市两场同业竞争问题[3] **区位优势与枢纽地位** * 地理位置优越 腹地覆盖长三角经济发达地区 虹桥机场通过高铁网络连接周边区域[4] * 作为国际枢纽与东北亚枢纽竞争 如韩国仁川和日本成田机场[5] * 国际中转客流疫情前超过10% 未来增长主要面向国际方向[7] **财务表现与投资回报** * 2019年前十多年投资回报率达10%以上 ROE维持在15%左右 远高于全球平均2-3%[8] * 高回报得益于50%以上国际业务占比及免税业务 双轨制定价使航空主业收入更高[8] * 虹桥机场因国际旅客占比低和商业区面积小 投资回报率显著低于浦东[9] * 2020-2022年受疫情影响 年均客流仅为2019年38% 连续三年亏损 分别亏损13亿元 17亿元和30亿元[17] * 2023年扭亏为盈 主营利润约16亿元 为2019年22% 2024年业绩同比翻倍增长[17] * 2025年上半年归母净利润约10.4亿元 同比增长28% 恢复至2019年同期近40%[18] **扩建计划与产能提升** * 浦东机场未来扩建T3航站楼 满足远期1.2-1.3亿人次客流需求[10] * T3航站楼建筑面积80万平方米 投资规模较大[11] * 2019年启用卫星厅后设计产能达8000万人次 但需进一步扩建[10] * 因空域资源紧张 新产能达产周期可能比2008年T2更长[11] **业务恢复与运营数据** * 2024年上海两场旅客吞吐量超1.2亿人次 居全国城市第一[17] * 2025年上半年旅客吞吐量同比增长9% 飞机起降架次同比增长5%[18] * 国际航线旅客吞吐量同比增长26% 基本恢复至2019年水平 国际和地区客流占比恢复至30%左右[20][21] * 2025年上半年航空性收入同比增长8% 非航收入同比增长2%[18] **免税业务发展** * 免税业务是关键收入来源 2018年合同约定2019-2025年日上上海独家经营1.7万平方米免税店 分成比例42.5%[14] * 疫情期间国际客流缩减 免税业务停滞 免税商通过会员购 线上销售消化库存[14] * 高分成比例压低保税商利润率 影响经营积极性[15] * 2019年政策规定口岸免税店分成比例不超过国内区域1.2倍 即不超过30%[16] * 2025年上半年免税合同收入约6.3亿元 同比有所回落 但通过下调分成比例提高免税商积极性[23] * 未来通过合理定价和优化保底价值 提高运营商经营积极性[19] **非航业务发展** * 非航业务包括广告 国内商业和免税 对投资回报率恢复至关重要[13] * 2025年上半年非航收入占比54%[23] * 广告业务受经济波动影响 上半年承压[23] * 国内商业通过引入网红店 快闪店和首店挖掘价值[13] * 有税业务表现良好[23] **政策影响** * 免签政策推动国际客流加速恢复 2025年上半年全国出入境人员同比上升15.8% 免签入境外国人占比达71% 同比增长54个百分点[20][22] * 免签政策有望继续驱动国际客流占比恢复 疫情前峰值约34%[22] 其他重要内容 * 枢纽运营模式依赖航空公司战略 需要大型航空公司支持[6] * 公司通过航站楼建设 流程优化 缩短中转时间提升枢纽运营能力[6] * 2025年上半年公司管理成本下降10个百分点[18] * 未来免税业务招标将有多家国内免税商参与竞争[19]

投资评级 - 维持"买入"评级 当前股价对应25-27年PE分别为73/44/33倍 给予公司25年2.0倍PEG估值 当前市值对应上行空间为32% [2][7] 核心观点 - 免税业态持续受益政策拉动 海南离岛免税政策持续优化 公司旗下哈尔滨机场王府井免税店、武汉市内免税店已实现对外营业 实现免税类型全覆盖 [7] - 线下零售加速转型升级 形成高效全生活零售系统 百货购物中心等业态持续转型升级 奥莱展现强韧性逆势增长 [7] - "有税+免税"混合模式驱动 打通全渠道 重构供应链 依托资源优势 有望实现强劲业绩增长 [7] 财务表现 - 2025H1实现营业收入53.61亿元 同比-11.17% 实现归母净利润8110.47万元 同比-72.33% [7] - 2025Q2实现营业收入23.76亿元 同比-12.87% 实现归母净利润2546.35万元 同比-72.10% [7] - 下调25-26年归母净利润预测为2.31/3.80亿元（原值为7.52/8.67亿元） 新增27年盈利预测为5.04亿元 [7] - 2025H1毛利率38.76% 同比-2.19pct 销售/管理/财务费用率分别为14.31%/15.17%/3.45% [7] 业务分业态表现 - 25H1百货/购物中心/奥莱/专业店/免税业态分别实现营收20.08/12.87/11.88/7.31/1.44亿元 同比-14.12%/-15.51%/+4.20%/-3.66%/-15.93% [7] - 奥莱业态毛利率65.60% 同比+4.12pct 百货/购物中心/专业店/免税业态毛利率分别为32.81%/37.10%/6.52%/18.27% [7] - 服务零售业绩持续增长 餐饮、娱乐休闲及生活配套表现较好 商品零售同比下降4.2% 但数码家电类增长近20% 国潮文化等创意品类增长超13% [7] 门店与区域表现 - 截至25H1末共运营79家大型综合零售门店 较24年底减少1家 [7] - 华北地区营收占比最高达48.54% 华南地区门店处于进步阶段营收同比小幅下降 华中、西南、西北地区因百货门店集中营收同比下降 [7] 市场数据 - 收盘价14.94元 一年内最高/最低17.70/11.52元 市净率0.9 股息率0.54% 流通A股市值16790百万元 [2] - 每股净资产17.41元 资产负债率49.93% 总股本/流通A股1124百万股 [2]

核心业绩表现 - 2025年上半年公司实现收入63.5亿元，同比增长4.8%，盈利10.4亿元，同比增长28.1%，扣非盈利10.3亿元，同比增长27.5% [1] - 第二季度营业收入31.8亿元，同比增长4.8%，盈利5.3亿元，同比增长22.4%，扣非盈利5.1亿元，同比增长21.6% [1] - 中期分红方案为每10股派发现金红利2.1元，共计派发5.2亿元，现金分红比例达50.05% [3] 投资收益与成本控制 - 上半年投资收益4.6亿元，同比增长26.7%，第二季度投资收益2.47亿元，同比增长4.1% [2] - 营业成本46.8亿元，同比下降0.34%，其中人工成本增长0.43%，摊销成本下降0.76%，运营维护成本增长0.76% [2] - 财务费用2.3亿元，同比增长16.6%，主要因银行存款利息收入减少，管理费用3.2亿元，同比增长8.0% [2] 业务板块分析 - 航空性业务收入29.2亿元，同比增长8.35%，非航业务收入34.4亿元，同比增长1.93% [3] - 非航业务中商业餐饮收入10.9亿元同比下降1.9%，物流服务收入8.3亿元增长0.76%，其他非航收入15.1亿元增长2.3% [3] - 免税收入6.28亿元同比下降3.1%，广告合同收入2.97亿元同比下降8.0% [3] 运营数据表现 - 浦东机场上半年起降架次同比增长5.71%，旅客吞吐量增长11.61%，其中国内旅客吞吐量较2019年增长21.9%，国际及地区旅客吞吐量较2019年下降6.7% [3] - 第二季度浦东机场起降架次同比增长6.2%，旅客吞吐量增长12%，国际及地区旅客吞吐量较2019年下降5.9% [3] - 虹桥机场上半年起降架次同比增长3.06%，旅客吞吐量增长4.75% [3] 业绩展望与估值 - 调整后2025年归母净利润预测为21.7亿元，2026年预测为27.0亿元，新增2027年预测30.6亿元 [4] - 对应2025-2027年每股收益分别为0.87元、1.08元和1.23元，市盈率分别为37倍、29倍和26倍 [4] - 国际旅客持续恢复背景下，机场作为重要免税销售渠道的价值凸显，公司与中免合作有望发挥协同效应 [4]

财务业绩表现 - 公司1H25收入63.53亿元，同比增长4.8%，归母净利润10.44亿元，同比增长28.1% [1] - 2Q25收入31.81亿元，同比增长4.8%，归母净利润5.25亿元，同比增长22.4% [1] - 1H25营业成本46.76亿元，同比下降0.3%，毛利润16.77亿元，同比增长22.3% [4] - 1H25投资收益4.57亿元，同比增长0.96亿元 [4] 流量与运营数据 - 2Q25浦东+虹桥旅客吞吐量3334万人次，同比增长10.2%，其中国内线恢复至2Q19的120%，国际+地区线恢复至95% [2] - 1H25浦东+虹桥旅客吞吐量6576万人次，同比增长8.9% [3] - 2Q25浦东机场旅客吞吐量2084万人次，同比增长12.0%，国际+地区线同比增长20.7% [2] 业务收入结构 - 1H25航空性收入29.16亿元，同比增长8.4%，非航业务收入34.37亿元，同比增长1.9% [3] - 2Q25免税补充协议收入2.9亿元，同比下降0.16亿元 [2] - 1H25免税补充协议收入6.28亿元，同比下降0.20亿元 [3] - 物流服务和其他非航收入分别同比增长0.8%和2.3% [3] 成本与经营效率 - 2Q25营业成本23.56亿元，同比下降0.7%，毛利润8.25亿元，同比增长24.8% [2] - 1H25人工成本同比增长0.4%，折旧摊销同比下降0.8%，运营维护成本同比增长0.8% [4] - 虹桥和物流公司1H25净利润分别为1.95亿元和2.63亿元，同比增长19%和2% [4] 业绩展望与预测 - 公司25-27年归母净利润预测下调至21.95亿元、26.86亿元和30.71亿元，对应EPS 0.88元、1.08元和1.23元 [5] - 基于DCF折现法给予目标价36.50元，WACC为10.5%，永续增长率2.0% [5] - 机场流量有望持续稳步上涨，需挖掘有税零售、餐饮等非航业务变现潜力 [1][4]

业绩表现 - 2025年上半年收入27.55亿元同比增长3% 归母净利润亏损1.64亿元 较去年同期亏损3.76亿元收窄 [1] - 飞机起降架次同比增长3% 旅客吞吐量同比增长4% 飞机起降相关收入同比增长2% 旅客服务收入同比增长8% [1] - 非航业务收入同比增长1% 其中广告特许经营收入同比下滑3.5% 零售特许经营收入同比仅增1% [1] 成本控制 - 营业成本同比下滑4% 航空安全及保卫费用同比下滑2.6% 修理维护费同比下滑5.0% 水电动力费同比下滑5.2% 运行服务费同比下滑6.5% [1] 业务发展 - 国际线旅客吞吐量同比增长21.3% 地区线旅客吞吐量同比增长10.5% 反映免税客单价存在压力 [1] - 免税合约预计2026年2月到期 2025年下半年可能开启新一轮谈判或招投标 [2] 盈利预测 - 下调2025年收入预测7.8%至57.65亿元 下调2026年收入预测9.7%至61.75亿元 [2] - 下调2025年净利润预测至亏损2.37亿元 下调2026年净利润预测至1.59亿元 [2] - 当前股价对应1.0倍2025年市净率和0.9倍2026年市净率 [2] 估值评级 - 维持目标价2.9港元 基于0.9倍2026年市净率 较当前股价存在4%下行空间 [2] - 维持跑赢行业评级 [2]

公司整体财务表现 - 营业收入17.4亿元 同比下降45.62% [1] - 归属于上市公司股东的净亏损2.74亿元 较上年同期减亏2.8亿元 [1] - 收入下降主因2024年度完成重大资产置换导致房地产项目结转收入减少 [1] - 亏损主因结转收入和毛利同比下降且费用化支出较高 [1] 免税业务表现 - 免税业务营业收入11.31亿元 [1] - 免税业务净利润3.91亿元 [1] - 经营活动产生的现金流净额4.56亿元 [1] - 免税业务有效改善公司整体财务状况和经营成果 [1]

业绩表现 - 2025年上半年归母净利润预计6400万元至9500万元，同比下降78%至67% [2] - 2025年上半年扣非净利润预计2200万元至3200万元，同比下降93%至90% [2] - 2025年一季度营收29.85亿元，同比下降9.76%，扣非净利润2701万元，同比下降86.02% [2] - 2024年营收113.7亿元，同比下降6.97%，扣非净利润2.958亿元，同比下降53.49% [2] - 扣非净利润已连续六个季度同比下滑 [3] 业务板块表现 - 百货板块2024年收入42.57亿元，同比下降14.82%，营收占比从42.42%降至35.1% [5] - 购物中心板块2024年收入30.1亿元，同比下降2.77%，2025年一季度收入7.45亿元，同比下降6.61% [5] - 奥特莱斯板块2024年收入22.72亿元，同比增长6.14%，营收占比从15.39%提升至18.73% [4][5] - 免税业务2024年收入2.49亿元，同比增长33.19%，营收占比仅2.06%，毛利率17.55% [6] - 2025年一季度免税业务收入9973万元，同比下降17.83% [6] 战略调整 - 持续通过闭店和开新店推动业态结构调整和门店经营转型 [1] - 2025年上半年新开2家购物中心门店，调改2家百货门店，关闭3家门店 [3] - 2024年关闭2家门店，1家商场改建停业，新开4家门店 [3] - 加快新业态培育、优化新店发展模式、推进存量门店转型 [2] 影响因素 - 消费市场整体疲弱和消费者需求及习惯转变 [1] - 新开业门店需要较长培育期，收入增幅不足以覆盖固定成本 [3] - 闭店导致收入下降，人员安置费用增加 [3] - 免税新业务发展不及预期 [1]

央企系地产公司剥离开发业务 - 中交房地产集团旗下*ST中地以1元价格将房地产开发业务相关资产及负债转让至中交房地产集团 [1] - 中国电建地产集团旗下*ST南置将房地产开发业务等相关资产及负债转让至控股股东方 [1] - 剥离开发业务主要目的为优化资产负债结构和战略转型 [1] - 行业周期演进下房地产开发业务整体承压，持续对经营业绩造成不利影响，亏损侵蚀净资产规模，公司面临较大偿债压力 [1] - 未来将主要锚定物业服务和资产管理与运营等轻资产业务，实现从重到轻的战略转型 [1] - 有利于化解退市风险，维护中小股东利益，提升运营效率 [1] 地方国资地产公司转型案例 - 华远地产将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东北京市华远集团，聚焦代建、酒店经营等业务 [2] - 华远地产已完成重大资产重组，加速向综合性城市运营服务商战略转型 [2] - 格力地产主业转向免税业务，更名为珠免集团 [2] 轻资产化转型特点与挑战 - 启动轻资产化转型以国资企业和大中型企业为主，运作模式考验大股东实力 [2] - 地产债务剥离需债权人首肯，前提是负债转移不能影响债务偿还 [2] - 地产业务剥离后上市公司将面临资产和营收收缩 [2] - 部分房企代建等轻资产类业务刚起步，新增长点存在不确定性 [2] - 需构建"由重向轻"的运营和管理新模式，培育新增长曲线 [2]

报告公司投资评级 - 报告给予王府井“买入”评级，当前价格 13.91 元，合理价值 14.11 元，前次评级为“买入” [2] 报告的核心观点 - 王府井 25Q1 业绩承压，但业态结构持续优化，免税业务全类型覆盖，增量空间可期，预计 25 - 27 年业绩向好，看好未来业绩弹性空间 [1][6] 根据相关目录分别进行总结 25Q1 业绩承压，静待消费恢复 - 25Q1 营收 29.9 亿元，同比 -9.8%，归母净利润 5564.1 万元，同比 -72.4%，扣非归母净利润 2701.1 万元，同比 -86.0% [6][11] - 收入下滑、利息收入减少和预提人员安置费用使盈利能力承压，25Q1 毛利率同比下滑 2.0pp 至 39.2%，销售/管理/财务费用率分别为 12.9%/16.8%/3.6%，同比 -0.5pp/+1.6pp/+3.0pp [6][15] - 业态结构优化，25Q1 购物中心和奥特莱斯营收正增长，高毛利业态占比提升，百货/购物中心/奥特莱斯/专业店/免税营收分别为 11.5/7.5/6.0/3.9/1.0 亿元，同比 -13.9%/-6.6%/+4.1/+3.9%/-17.8% [6][17] - 免税业务全类型覆盖，24 年中标哈尔滨、牡丹江机场及武汉、长沙市内免税项目经营权 [6][23] 盈利预测和投资建议 - 营收拆分假设：预计 25 - 27 年百货营收分别为 41.7/42.1/42.2 亿元，同比 -2.0%/+0.9%/+0.3%；购物中心营收分别为 34.7/38.3/42.0 亿元，同比 +15.3%/+10.4%/+9.6%；奥特莱斯营收分别为 25.7/28.5/31.2 亿元，同比 +13.2%/+10.8%/+9.4%；专业店营收分别为 14.9/15.2/15.5 亿元，同比 +2.1%/+2.2%/+2.0%；免税营收分别为 3.2/4.0/4.8 亿元，同比 +26.6%/+25.2%/+20.1% [29][30] - 成本与毛利率、费用率假设：预计公司整体毛利率中长期提升，费用率优化；各业态毛利率 25 - 27 年百货分别为 34.2%/34.5%/34.5%，购物中心分别为 44.7%/45.1%/45.2%，奥特莱斯分别为 63.6%/63.8%/63.8%，专业店分别为 10.6%/10.8%/10.8%，免税分别为 21.0%/22.9%/24.2%；预计 25 - 27 年销售费用率分别为 15.3%/15.2%/15.1%、管理费用率分别为 13.3%/13.3%/13.2% [31][33] - 盈利预测：预计 25 - 27 年营收分别为 121.7/129.5/137.1 亿元，同比 +7.0%/+6.5%/+5.8%，归母净利润分别为 4.5/5.1/5.8 亿元，同比 +65.6%/+13.5%/+14.0% [35] - 投资建议：选取百联股份、天虹股份、中国中免为可比公司，给予公司 25 年 36xPE，对应合理价值 14.11 元/股，维持“买入”评级 [36][37]