项目签约与落地 - 京东集团在深圳宝安区福海街道签约布局第二家京东MALL [1][2][4] - 项目规划面积为3.62万平方米 [4] - 该大型商业体计划于2026年国庆试营业 [4] 项目定位与业态规划 - 项目将延续“多快好省”服务理念，打造全品类、强体验的消费空间 [4] - 店内将涵盖家电、数码、家具、日百、图书、休闲等丰富品类 [4] - 将集中展示包括苹果、三星、创维等在内的全球200个品牌商品 [4] - 布局包括科技潮品厅、生活体验馆、品牌街区等浸入式购物场景 [4] - 融合导购机器人、AR屏、VR等数字媒介，提供前沿科技交互体验与全球新品首发服务 [4] 服务与运营特色 - 项目将实现线上线下同质同价同服务 [6] - 提供VIP一对一导购、品牌售后驻场、仓服同置即买即提等服务 [6] - 提供30天价保、30天包退、180天只换不修等多重消费者权益 [6] - 将依托京东集团供应链与品牌资源，打造城市级营销活动阵地 [6] - 计划在618、双11、五一、国庆等重要节点，联动多城举办明星见面会、主播直播、电竞大赛、cosplay、音乐节等多元活动 [6] 战略与区域影响 - 项目旨在为深圳西部商业版图注入全新科技消费活力 [4] - 项目目标为助力区域商业能级与消费体验双升级 [4] - 京东MALL的入驻将为宝安消费领域带来多重积极影响 [4] - 多元活动规划旨在进一步激活商圈的社交属性 [6]

交易概述 - 香港丽新国际的实际控制主体TIL出售了所持Surearn Profits Limited的全部股权，交易尚需获得相关审批 [1] - 该股权对应的底层资产为香港中环干诺道中3号中国建设银行大厦的部分办公楼层，面积约11202平方米 [1] - 收购方为京东控股的投资主体，估计代价约34.73亿港元 [1] 京东的收购目的与战略 - 京东表示此次收购目的为自用，并强调公司始终看好在香港的发展 [3] - 京东将围绕供应链持续投资，推动零售、物流、技术研发等业务融入并服务香港 [3] 京东在香港的近期投资与业务拓展 - 8月，京东完成了对香港本地连锁商超品牌佳宝食品超级市场的收购，该品牌在香港拥有超过90家门店 [3] - 9月，京东宣布与华润隆地达成战略合作，京东MALL香港首店将落户湾仔，预计2026年开业 [3] - 10月，京东旗下公司Jingda HK Trading Co.Limited获得了香港保险经纪牌照，有效期至2028年10月 [3] 京东在香港的物流业务表现 - 京东快递港岛运营中心于今年3月正式投入运营 [3] - 自2023年服务升级以来的两年间，京东快递香港日均揽收快递量增长超50倍，内地与香港互寄快递量增长超130倍 [3] - 今年618期间，香港地区成交额同比增长104% [3] 京东的海外物流布局 - 8月，京东物流迪拜5号仓在阿联酋正式开仓运营 [3]

交易核心信息 - 香港丽新旗下主体TIL出售其100%持股的Surearn Profits Limited股权，该股权对应的底层资产为香港中环中国建设银行大厦的部分办公楼层 [1][6] - 出售的物业面积约为11202平方米（含公区摊销面积），估计代价约为34.73亿港元 [1][6] - 交易平均单价约为每平方米31万港元，按现汇率约合每平方米28.2万元人民币 [1][6] - 交易尚需获得相关审批 [1][6] 收购方信息与战略意图 - 收购方为京东控股的投资主体 [4][10] - 京东方面表示，公司始终看好在香港的发展，此次收购将围绕供应链持续投资，以推动零售、物流、技术研发等业务融入香港 [4][10] - 2024年9月，京东宣布将进一步加码香港市场布局，初期投入15亿元，长期投入上不封顶，资金将主要用于商品价格补贴、物流补贴及服务优化 [4][10] 京东在香港的业务拓展 - 2024年8月，京东完成对香港佳宝食品超级市场的收购，正式进军香港实体零售领域 [4][10] - 2024年9月，京东与华润隆地达成战略合作，京东MALL将于2026年登陆香港市场，首店将落户湾仔核心区 [7][12] 行业与政策背景 - 中国建设银行大厦位于香港中环干诺道中3号，是中环地区重要的甲级摩天商业大厦 [4][10] - 2023年10月，香港特别行政区政府引进办宣布成功引进30家创新科技企业落户香港，其中8成来自中国大陆，京东是其中之一 [4][10]

京东在香港的战略布局 - 公司以约34.73亿港元收购香港干诺道中3号一幢27层高办公大楼特定部份50%权益 收购目的为自用 旨在围绕供应链持续投资 推动零售、物流、技术研发等业务融入香港[1] - 公司对香港市场的探索走向多元化 早在2015年已在香港开设物流与电商相关业务分支 2023年开设多个快递运营中心实现全环节自营 2024年一季度港岛运营中心投入运营 今年618期间香港地区成交额同比增长104%[2] - 公司在实体零售领域发力 于2024年8月完成对香港本地品牌佳宝超级市场的收购 快速切入本地零售市场 同年9月与华润隆地达成战略合作 宣布京东MALL香港首店落户湾仔并预计2026年开业[2] - 公司业务边界拓宽至保险领域 旗下Jingda HK Trading Co., Limited于2024年10月获得香港保险经纪牌照 有效期至2028年10月 并启动相关岗位招聘 正式进军香港保险市场[2] 京东布局香港的战略动因 - 行业专家分析指出 香港是多数互联网企业出海的首选站 能有效拉近公司与重点关注东南亚市场的距离 设立海外驻点成为必然需求 此次购楼是供应链出海战略的具体落地[1] - 公司2024年双十一期间保持增长且增速优于竞争对手 海外布局带动的销量提升是关键因素 这为公司注入了更强的出海信心[1] 内地互联网企业在香港的集体布局 - 阿里巴巴和蚂蚁集团于2024年10月共同宣布花费约72亿港元（约66亿元人民币）买下香港铜锣湾港岛壹号中心的多层写字楼 作为两家企业的香港总部[4] - 小红书于2024年6月在香港开设办公室 这是其首次在中国内地以外设立办公室 旨在利用香港的独特资源与人才优势 支持品牌跨境拓展[5] - 美团旗下外卖品牌KeeTa于2023年5月登陆香港 截至2024年3月其外卖订单量市场份额已跃升至44% 成为中国香港市场订单量最大的外卖平台 并在2024年10月已实现盈利 速度快于公司原定“三年达盈”的规划[5][6] 行业影响与趋势展望 - 行业分析认为 京东此次收购可能成为内地商业力量规模化进入香港市场的信号 一旦“供应链输出 + 本地资源整合”模式被验证可行 预计将有更多电商及零售企业跟进布局[3] - 分析指出 香港的商业环境重视有序竞争 配送费较高 大多数外卖平台可在该环境下获得盈利 这种环境竞争格局相对稳定 对平台而言 在多个海外和港澳台市场尽快占据较高市场份额更为重要[7]

项目概况 - 无锡京东MALL项目于11月19日正式签约，落户梁溪区原保利广场，项目力争2026年底营业 [1] - 项目总面积约3.6万平方米，是无锡主城区盘活闲置载体、推动商业能级跃升之作 [1][3] - 项目位于无锡市中心解放东路与县前东街交叉口，靠近地铁1号线胜利门站和2号线东林广场站 [1] 公司战略与布局 - 无锡是京东MALL继苏州、南京后进入的第三座江苏省“万亿之城” [3] - 公司将构建“1家京东MALL+多家城市旗舰店”的线下零售矩阵，让消费者便捷畅享服务 [4] - 项目将依托京东集团资源优势，聚焦消费电子和智能家电家居领域的新品首发和潮流首秀 [3] 项目特色与业态 - 项目以“潮玩科技”和“一站置家”为主题，设置DIY装机大师、京东电竞、咖啡工坊等特色体验空间 [3] - 业态规划融入情绪价值，满足涵盖“一老一小”在内的全家庭成员需求，构建“购物+体验+社交+娱乐”的新型消费生态 [3] - 项目旨在集聚首店资源、激活城市消费潜力，重塑老东门片区的商业氛围 [3] 资产盘活背景 - 原保利广场自2012年闭店后闲置超过12年，其“产权式商铺”模式导致产权分散，归集难度极大 [3] - 梁溪区成立专项工作小组，首创“收购+租赁”双轨模式，于2025年7月成功完成业主经营权收储，为项目扫清障碍 [3]

财务业绩 - 第三季度净营收为2991亿元，同比增长14.9% [1] - 归属于普通股股东的净利润为53亿元，去年同期为117亿元 [1] - 不按美国通用会计准则，归属于普通股股东的净利润为58亿元，去年同期为132亿元 [1] - 平台佣金和广告收入在第三季度加速增长至24%，为2022年第二季度以来最快增速 [14] 业务运营与战略 - “国补”政策显著拉动了家电和电脑品类的销售，并推动了行业向智能化、绿色化升级 [1] - 公司通过自营模式强化供应链能力，并与品牌方合作推出定制化产品以优化成本和价格 [2] - 在线下渠道，公司拥有超过20家京东MALL和超过100家京东电器城市旗舰店 [2] - 公司增长动力多元化，超市、健康、时尚等日百品类及广告等服务收入持续加速增长 [3] 用户增长与活跃度 - 在刚过去的“双十一”大促中，下单用户数同比增长超过40% [3] - 年度活跃用户数已跨过7亿里程碑，用户数和购物频次均保持超过40%的同比增速 [10] - 第三季度京东App的日活跃用户数继续保持高速增长，增速领跑行业 [10] 国际业务 - 国际化是公司最重要的长期战略之一，目标是构建覆盖全球的高效零售网络 [4] - 欧洲线上零售业务Joybuy已在英国、法国、德国、荷兰等国开始试运营 [4] - 公司将依托供应链能力发展本地电商模式，并关注投入产出以实现健康增长 [4][5] - 对德国消费电子零售商Ceconomy的收购项目目前仍在审批过程中 [5] 外卖与即时零售业务 - 外卖业务是长期战略，第三季度商品交易总额环比取得双位数增长，客单价亦环比提升 [6][7] - 业务专注于优化单位经济效益，第三季度整体投入环比收窄，运营效率逐步改善 [7] - 公司推出“七鲜小厨”创新模式以解决食品安全痛点，订单量快速增长并带动周边餐厅订单 [8] - 外卖业务与核心零售协同效应显现，其带来的新用户同群组转化率已接近50% [11] 平台生态与3P商家 - 第三季度活跃商家数同比增长超过200%，3P用户数同比增长超过50% [14] - 平台生态业务将深入产业带吸引更多商家，并完善基础设施为商家提供技术工具 [15] - 平台生态的健康发展是提升收入和利润的长期驱动力之一 [15] 人工智能战略 - 公司已在基础设施、模型、平台、场景和产品层面构建完整的人工智能能力体系 [13] - 规划未来三年持续投入，目标带动形成万亿规模的人工智能生态 [13] - 在零售场景为商家提供超过50款AI工具，在物流场景有机器人于超20个省份规模化部署 [13][14] 利润前景与驱动力 - 京东零售利润在第三季度继续保持稳健增长，零售业务毛利率已保持14个季度持续提升 [16] - 利润增长驱动力包括平台服务收入增长、自营供应链的规模效应及降本增效 [16] - 公司对核心零售业务利润率长期稳步提升有信心，利润率达到高个位数的长期目标不变 [17]

整体财务表现 - 2025年第三季度公司实现总收入2991亿元人民币，同比增长14.9% [1] - 同期归属于普通股股东的净利润为53亿元人民币，同比大幅下滑120.8% [1] - 每股美国存托股摊薄收益为3.39元人民币（0.48美元）[1] 各业务板块收入 - 京东零售是核心收入来源，第三季度收入达2505.8亿元人民币 [1] - 京东物流收入为550.84亿元人民币 [1] - 包括外卖在内的新业务收入为155.9亿元人民币 [1] - 新业务收入同比实现爆发式增长，增幅达213.7%，较上一季度25.7%的下滑显著反弹 [8][9] 京东零售业务战略 - 京东超市宣布五项战略举措，聚焦商品、品牌、品类、渠道及效率，目标在未来三年继续扩大用户规模 [3] - 通过专业洞察和品类规划识别市场机会，与品牌共创构建差异化产品力，并利用流量倾斜等策略推动新品成为爆品 [3] - 正式上线“JD FASHION”标识，对服饰产品的面料品质和工艺质量进行高标准认证，已覆盖多个秋冬核心品类 [3] - 京东MALL在太原、深圳和天津开设新店，截至三季度末全国已营业门店超过20家，城市旗舰店超过100家 [4] - 京东MALL香港首店计划于2026年在湾仔开业，公司与华润隆地达成战略合作 [4] 京东物流网络拓展 - 京东物流迪拜5号仓在阿联酋杰巴阿里保税区开仓运营，成为其在中东地区的第9个高标准海外仓 [4] - 迪拜5号仓主要为一家中国知名电子科技企业服务，仓库面积上万平米，存储近100万件货物，商品销往中东多国 [4] - 开通“深圳=新加坡”定期全货运航线，进一步完善亚太地区航空物流网络布局 [4] - 已开通多条国际全货运航线，包括无锡=仁川、深圳=曼谷等，覆盖东南亚和东亚主要市场 [4] 京东健康合作与创新 - 第三季度与礼来、信达生物、卫材中国及拜耳中国等多家知名药企签署战略合作协议，并实现多款新药全网首发 [5] - 与鱼跃、三诺、微泰等医疗器械品牌合作成立智能互联生态联盟，依托AI智能体搭建智能血糖管理体系 [5] - 未来计划将智能健康管理拓展至血压、心电、呼吸制氧等领域，打造从疾病预防到慢病管理的服务生态 [5] - 与华中科技大学同济医学院附属协和医院合作，推进“京东卓医”AI产品在医院门诊的全面应用，建立全流程AI陪诊系统 [5] 新业务表现与挑战 - 京东外卖在第三季度GMV和订单量稳步增长，运营效率提升导致投入环比收窄，单均损益水平逐步改善 [6] - 外卖业务持续释放与核心零售业务的协同效应，尤其在用户增长、提频和跨品类购物方面 [6] - 新业务经营亏损压力巨大，第三季度亏损扩大至157.36亿元人民币，主要受持续激烈的“外卖大战”市场竞争影响 [6][7] - 七鲜小厨获得消费者广泛认可，日均单量保持高位，被视为供应链模式的一次重大创新 [10] 公司资本运作与用户增长 - 公司积极推进股份回购计划，截至9月30日止九个月共回购约80.9百万股A类普通股，总额约15亿美元 [11] - 股份回购计划剩余金额为35亿美元 [11] - 年度活跃用户数在10月份突破7亿大关，创下新的里程碑 [11] - 公司对巩固在带电品类的市场领先地位充满信心，并看好日用百货品类与广告服务的增长潜力 [11] 市场表现 - 截至发稿，公司美股报价为31.25美元/股，跌幅1.14%；港股报价为124.4港元/股，跌幅0.24% [11] - 公司总市值为3965亿港元 [11]

互联网电商的线下扩张策略 - 天猫精灵全屋智能在四川一次性开设8家门店，覆盖成都、泸州、广元、都江堰等核心城市 [1] - 京东MALL全国门店数量已突破26家 [1] - 电商线下扩张的主要打法是聚焦智能家居与全屋场景化，提供沉浸式、数字化、一站式购物体验 [2][3] 家居家电零售渠道的三大模式转变 - 电商与当地传统卖场深度联合，例如天猫精灵联合富森美家居打造沉浸式“AI未来家”体验空间 [4] - 京东MALL采用重资产自营模式，如北京双井店面积约50000平方米，北京南三环店面积达7.8万平方米 [4] - 构建以“家”为核心的集成开放生态，华为、美的、海尔、西门子等众多品牌已入驻电商平台，实现跨品牌协同 [4][5] - 积极占领设计师渠道，例如天猫精灵在西南地区开业时为设计师进行授牌 [5] 传统家居卖场的转型升级路径 - 居然之家加速向智能家居体验中心转型，计划使核心主力店达到30家以上，并推动产业链伙伴抱团出海 [7] - 居然之家2025年上半年设计家付费用户同比增长47%，智慧家门店达164家并与华为平台互联互通 [7] - 红星美凯龙公布“新五年业务发展战略”，通过品牌年轻化、渠道数字化和组织敏捷化进行三重变革 [8] - 富森美通过OMO团队加速线上线下融合，2025年上半年线上触达超400万人次，在成都地区转化订单4万余组 [9] - 富森美通过“主理人生态”提升体验，例如公路咖啡门店将转化率从30%提升至70% [9] 线上线下零售业态面临的挑战 - 电商平台加速下沉市场布局，京东居家在三四线城市采用区域代理制大店模式，天猫社区店模式更灵活 [10] - 电商新型门店凭借数字化和场景体验，坪效有望显著超越传统卖场 [11] - 电商平台达到传统卖场巨头的网点体量有难度，且全屋场景销售涉及漫长服务链条，订单转化存在挑战 [11] - 消费者反馈问题显现，例如有投诉指出京东MALL南三环店存在消费欺诈问题，涉及金额19000元 [11] 家居零售行业的未来趋势 - 未来家居零售版图将打破线上与线下的界限，零售业态正在重构 [12] - 场景体验、情感连接与生活方式塑造成为新的行业竞争维度 [12]

进博会北京展区展示内容 - 第八届中国国际进口博览会在上海国家会展中心举行，北京市展区占地360平方米，以“遇见北京·活力朝阳”为主题[1] - 展区采用“分区、分主题”模式，集中呈现国际消费中心城市建设成效，重点聚焦朝阳区[1] - 展区紧密围绕朝阳区“一纵一横一核”消费空间发展格局，划分为六个展示板块[1] 北京市商业消费空间规划 - 2022年北京市编制实施《北京市商业消费空间布局专项规划（2022年-2035年）》，提出构建“四级”商业消费空间格局[3] - 规划目标为国际消费有魅力、城市消费有实力、地区消费有活力、社区消费高便利[3] - 朝阳区拥有CBD×三里屯国际消费体验区、8个城市消费中心、8个地区活力消费圈[3] 朝阳区商业建设成果 - 朝阳区新开重点商业项目31个，释放商业空间超180万平方米[3] - 商业综合体已超百个，高品质商圈及“夜京城”地标占北京市近一半[3] - 具体新开项目包括THE BOX朝外、京东MALL、东坝万达广场、DT51、中骏世界城“限时步行街”等[3] 未来发展规划 - 北京全面实施《朝阳区推进国际消费中心城市主承载区建设提质升级三年行动计划（2025-2027年）》[3] - 下一步将结合城市商业提质行动，突出扩大内需，在城市东南西北中布局文商旅体融合发展的综合性消费中心[4] - 目标是打造有品质、有品位、有品牌，安全、便利、舒适的商业空间，提升消费者体验感[4]

线下消费痛点与消费者行为分析 - 消费者在家居、家电、数码等大件商品消费时面临高试错成本，需要线下体验以获得产品确定性，例如亲自体验马桶的舒适度或沙发的软硬度[5] - 线上购物无法完全替代线下体验，存在无法填平的鸿沟，消费者为避免麻烦愿意为确定性支付溢价[5] - 传统线下实体店因固定成本高企，如房租、水电、人工和库存，导致商品定价必然高于线上，每个商场都给标价留足了溢价空间[6][7] 京东MALL的商业模式创新 - 京东MALL通过线上线下同款、同价、同服务的模式，直接消除了消费者比价环节，提供价格确定性和体验便利性[8][9] - 门店主营范围囊括从家装建材到家用电器、手机数码的完整家庭消费，集合200余家知名品牌，线上线下可售商品超20万种[8] - 单店面积在30000㎡至70000㎡之间，设置电竞、咖啡、烘焙、美妆、冰酒等八大沉浸式体验区，主打体验式购物[8][16] 京东的核心竞争优势 - 京东凭借自营模式实现从生产到销售、售后的全链路掌控，在消费者认知中建立起正规、靠谱的品牌形象[11][12] - 通过品牌直采、大单包销和跳过中间商获得议价优势，使商品从流水线直达消费者，成本控制力强[12] - 京东MALL是对过去成功模式的沉淀和延展，依托自建物流和供应链体系，将线上优势延伸至线下[12] 京东MALL的战略定位与价值 - 京东MALL不仅是销售终端，更是体验中心、信任中转站和线下广告牌，旨在吸引非京东用户入坑，从线下反哺线上[14] - 在高客单价刚需产品市场，如百吋电视等消费升级代表产品领域占据重要份额，是高单价品牌必争之地[14] - 通过打通线上线下促销，如双十一期间预存翻倍活动，以及推出严选"星级好物"IP，解决市场中高价产品鱼龙混杂问题[19] 行业影响与未来展望 - 京东MALL模式代表业态升级而非简单降维打击，重塑了多赢生态，消费者获得体验，品牌方建立信任[19] - 国内外大品牌的城市首店落地优先考虑京东MALL，例如小天鹅的多个城市超级体验店选择在此落地[19] - 京东MALL作为连结器和催化剂，用数字和供应链能力连接品牌与消费者，并推动同行实现改进升级[19]