核心观点与政策框架 - 中国消费正经历结构性变化，核心是新需求与新供给的适配，这成为判断优质资产的关键[1] - 《关于增强消费品供需适配性进一步促进消费的实施方案》为代际消费更替提供了制度化框架，并明确了培育3个万亿级与10个千亿级消费热点的目标[1] 新需求：代际符号与情绪消费 - 消费需求从购买商品转向“订阅一种生活”，体现在空间、时间、关系三个维度的变化[2] - 每一代人有其代表的精神载体（如70后的变形金刚，Z世代的盲盒与数字IP），新需求本质上是代际集体选择的情绪消费[1][3] - 潮玩市场预计在2022至2026年保持约24%的复合年增长率，其增长源于满足身份认同、情绪治愈和自我叙事三类情绪需求[3] - “一老一少”两端孕育新需求：银发经济规模2023年约7万亿元，预计2035年达30万亿元；儿童用品需求从安全功能转向AI互动与情绪成长[6][7] 新供给：柔性制造与精准匹配 - 供给侧改革转向依托新技术、新模式实现更精准的供需匹配，中国消费品品种已超过2.3亿种[7][8] - 制造端柔性化：2025年前三季度智能无人机、智能车载设备增加值同比分别增长约59.9%和25.1%；服装行业出现“两天打样、三天出货”模式[8] - 产品端差异化：供给逻辑从传统年龄段产品向基于生活方式的解决方案迁移，围绕不同群体提供千人千面产品[8] - 场景端融合化：国际消费中心城市汇聚全国约1/3入境游客、超一半进口消费品交易及约70%离境退税销售额，成为供需关键节点[9] 投资逻辑与筛选标准 - 投资主线围绕《实施方案》提出的3个万亿级（老年用品、智能汽车、消费电子）与10个千亿级（潮玩、户外、宠物等）赛道[9] - 筛选下一代“代际符号”需考察三点：是否切中独特情绪需求、是否具备可持续进化的供给体系、是否站在政策与产业趋势的长坡上[10]

核心观点 - 建设银行深圳市分行通过五大便民消费措施及构建新型消费生态，积极落实国家提振消费政策，以金融服务助力深圳消费市场增长与高质量发展 [1][2][4][5] 促进便民消费的五项措施 - **促进分期消费**：在家装购车等领域提供金融服务，2025年1至10月，为深圳市民提供信用卡专项分期服务超50亿元，其中新能源汽车领域发放近20亿元，在深圳同业中服务范围最广、客户最多、金额最大 [2] - **强化银政联动**：在政府消费券基础上额外配置支付优惠，补贴范围从无人机、智能眼镜、耳机扩至家电数码、家装等全品类，2025年1至10月，对接商户门店超5000家，促成消费金额超1.02亿元 [2] - **个人消费贷款让利**：持续优化政策，降低深圳市民贷款平均利率超30BPS，提供最快3分钟完成申请审批的体验，2025年1至10月，服务消费贷款客户超40万户，提供消费贷款支持超300亿元，同比增长21% [3] - **落实贴息政策**：在业内首批上线贴息功能，通过多渠道宣传与服务，2025年9月政策落地后两个月内，服务贴息客户超3.2万人，支持消费交易超9.16万笔 [3] - **打造消费场景**：探索搭建“金融+商业”生态联盟，与全市九大主流消费场景深度合作，聚焦“白领购物”“潮玩”“车生态”等客群，截至2025年10月末，相关活动吸引25.62万人次参与 [4] 构建新型消费生态的特色举措 - **新能源汽车金融服务**：信用卡“购车分期”业务实现新能源品牌全覆盖，问界、蔚来、理想、特斯拉等头部品牌纳入总行级合作体系，并创新搭建品牌直连系统实现全流程线上化，2025年1至10月，累计服务客户1.23万人、放款规模突破20亿元，车主权益礼包惠及2331名客户 [4][5] - **绿色家电消费支持**：配套推出信用卡专项优惠活动如“满1000减100元”，2025年1至10月，优惠活动惠及1.4万市民，带动绿色家电消费金额超1亿元 [5] - **消费新场景建设**：核心策略为深耕商圈、构建消费生态，作为“共建方”与华润万象、星河集团等商业伙伴共同策划营销活动，精准对接核心客群消费需求 [5]

项目概况 - 无锡京东MALL项目于11月19日正式签约，落户梁溪区原保利广场，项目力争2026年底营业 [1] - 项目总面积约3.6万平方米，是无锡主城区盘活闲置载体、推动商业能级跃升之作 [1][3] - 项目位于无锡市中心解放东路与县前东街交叉口，靠近地铁1号线胜利门站和2号线东林广场站 [1] 公司战略与布局 - 无锡是京东MALL继苏州、南京后进入的第三座江苏省“万亿之城” [3] - 公司将构建“1家京东MALL+多家城市旗舰店”的线下零售矩阵，让消费者便捷畅享服务 [4] - 项目将依托京东集团资源优势，聚焦消费电子和智能家电家居领域的新品首发和潮流首秀 [3] 项目特色与业态 - 项目以“潮玩科技”和“一站置家”为主题，设置DIY装机大师、京东电竞、咖啡工坊等特色体验空间 [3] - 业态规划融入情绪价值，满足涵盖“一老一小”在内的全家庭成员需求，构建“购物+体验+社交+娱乐”的新型消费生态 [3] - 项目旨在集聚首店资源、激活城市消费潜力，重塑老东门片区的商业氛围 [3] 资产盘活背景 - 原保利广场自2012年闭店后闲置超过12年，其“产权式商铺”模式导致产权分散，归集难度极大 [3] - 梁溪区成立专项工作小组，首创“收购+租赁”双轨模式，于2025年7月成功完成业主经营权收储，为项目扫清障碍 [3]

行业趋势 - 2024年杭州新增17个商业项目中非标商业占比超半数 多元非标化成为城市商业转型显著标签 [1] - 非标商业通过盘活闲置物业和智慧规划 为年轻人提供可逛 可社交 可体验的消费新天地 [4] - 非标商业共生式体验 新鲜话题 宠物友好设施等标签成为年轻人反复打卡理由 [4] - 消费对情绪价值 社交互动和体验式消费需求攀升 剧本杀 盲盒经济等消费热潮持续升温 [4] - 2025年一季度线下消费热度指数同比增长14.2% 其中沉浸式体验 非遗手作等新型消费场景增速超20% [5] - 实体商业核心竞争力已从卖空间转向造内容 [3] 商业模式创新 - 非标商业创新场景即消费逻辑 通过稳定内容迭代成功打入消费者心智 [5] - 杭州注重商业与文化 生态融合发展 打造白天逛街 夜间赏秀 全天体验的立体消费场景 [6] - 非标商业激活集社交 娱乐 运动于一体的特色商业空间 完善城市商业配置布局 [6] - 非标商业与周边写字楼 酒店 住宅形成良好互动关系 提升城市商业体系 [6] 项目运营表现 - 天目里2024年营收突破15亿元 零售坪效提升40% [4] - 茑屋书店年均客流超80万 B1OCK买手店年销售额破亿元 [4] - 美团数据显示带地域文化标签的非标商业体复购率比普通商场高38% [4] - 天目里国际街区预计全年人流量达180万 全年营收预计超60亿元 达之前3倍 [4] 消费市场数据 - 2024年我国社会消费品零售总额同比增长3.5% 达48.8万亿元 [5] - 消费对经济增长贡献率已提升至44.5% [5] 政策支持 - 2024年11月商务部等七部门联合推动百货 购物中心等多业态迎来全方位改造契机 [5] - 2025年3月杭州市商务局发布通知打造一批具有杭州特色的品质消费地标 [5] 发展前景 - 非标商业让商业回归人的需求本质 [6] - 随着一刻钟便民生活圈与城市更新政策深化 非标商业或将从青年聚集地升级为全龄友好空间 [6]