交易概述 - 越秀房托宣布向关联方广州越秀发展集团出售越秀金融大厦50%股权 代价34.33亿元 交易后持股比例降至49.495% 资产不再纳入合并报表范围 [1] - 交易方案包含出售事项、内部重组与再融资组合 总资金约53亿元将全部用于偿还现有债务 [1][3] - 越秀金融大厦于2021年以78.73亿元收购 本次出售预计产生1.65亿元亏损 [1][5] 财务优化措施 - 出售所得净额约23亿元 加上新银行融资30亿元 合计53亿元用于债务偿还 [3] - 借贷比率从48.1%降至41.2% 显著降低利息支出并提升每基金单位分派 [5][10] - 融资成本高企 2024年融资开支达10亿元 同期净亏损3.37亿元 [8] 资产运营表现 - 越秀金融大厦2024年营收3.62亿元 2025年上半年营收1.65亿元 [5] - 出租率持续下滑 从2024年88.5%降至2025年上半年82.1% [5] - 写字楼板块占收入总额55.02% 上半年收入5.32亿元 [8] 战略调整影响 - 办公物业经营收入占比从55%降至46% 增强抵御市场周期性波动能力 [9] - 通过与广州越秀合作 借助其信用资源获得更有利融资成本 提升物业收益率 [6] - 外部信用评级预期改善 有利于拓展离岸债券市场等多元化融资渠道 [10] 公司整体业绩 - 2025年上半年收入总额9.66亿元 同比减少6.6% 物业收入净额6.79亿元 同比减少8.6% [8] - 上半年净亏损3.37亿元 主要受投资物业公平值减值影响 物业组合估值418.89亿元 同比下跌1% [8] - 新签面积4.88万平方米 同比增长7.5% 整体出租率保持稳定 [8]

核心观点 - 交银国际维持置富产业信托买入评级 目标价上调至5.92港元 [1] - 香港零售市场仍需时间整固 但中长期财富效应有望稳定市场 [1] - 沪深港通潜在纳入及降息影响将成为未来12个月关键催化剂 [1] 财务预测调整 - 轻微下调2025年及2026年收入及分派预测 [1] - 预测2026年及2027年分派按年增长约2%至3% [1] 市场表现与催化剂 - 近期HIBOR波动导致股价下跌 [1] - 美联储9月或年末降息有望推动股价回升 [1] - 沪深港通潜在纳入构成未来12个月关键催化剂 [1] 资产组合表现 - 以必需消费为主的香港零售组合保持韧性 [1] - 物业出租率预计将保持高位 [1] 利率环境影响 - 降息影响大于租金调整预期变化影响 [1] - 利率和折现率下调推动目标价上调 [1]

投资评级 - 维持买入评级 目标价从5 86港元上调至5 92港元 潜在涨幅22 8% [1][2][3] 核心观点 - 以必需消费为主的香港零售组合保持韧性 预计维持高出租率 [3] - 美联储降息预期将有助于股价回升 沪深港通潜在纳入成为未来12个月关键催化剂 [3] - 轻微下调2025年及2026年收入及分派预测 但预计2026-2027年分派可按年增长2-3% [3] - 50%负债为浮息负债 HIBOR下降预计降低融资成本40-50bps 有助于完成25亿港元再融资 [7] 财务预测 - 2025年收入预测1,743百万港元（同比-0 2%） 2026年1,782百万港元（+2 2%） 2027年1,815百万港元（+1 9%） [6][12] - 2025年每单位分派（DPU）0 362港元（+1 6%） 2026年0 373港元（+2 9%） 2027年0 382港元（+2 4%） [6] - 2025年可分派收入743百万港元 2026年773百万港元 2027年800百万港元 [6] - 毛利率预计从2024年71 8%提升至2027年72 4% [13] 运营状况 - 置富都会广场资产提升计划延后 清空部分重新招租预计提升下半年出租率 [7] - 引入特色餐饮及新品牌（袁记云饺、24/7 fitness等）以提升客流量 [7] - 屯门华都大道商场已完成优化翻新 出租率达100% [7] 同业比较 - 交银国际覆盖的香港房地产公司中 置富产业信托潜在涨幅22 8%高于领展房托（19 8%）和新世界发展（6 7%） [10]

公司背景 - 招商局商业房托基金由招商蛇口发起 于2019年12月在香港联交所主板上市 是首只在港上市的央企房托基金[2] - 公司历经六年发展 现已成为跨越北京和深圳等一线城市 覆盖产园 商业 办公等多元化业态的成熟房地产信托基金[31] 财务业绩 - 营业收入达2.25亿元人民币[4] - 物业收入净额为1.07亿元人民币[6][7] - 年化单位可分派5.59港元 年化回报率达9.1%[9] 融资成本优化 - 完成人民币40亿元固定资产抵押贷款的合同签署 新融资成本为2.80%[10][11][12] - 置换后综合贷款利率从3.17%下降至2.8% 降幅达37个基点[11][12] 物业组合分析 - 物业总估值达88.19亿元人民币[18] - 各物业估值占比：科技大厦二期12.1% 招商局航华21.4% 科贸中心27.3% 数码大厦11.9% 新时代广场10.7% 花园城购物中心16.6%[18] 物业运营表现 - 出租率表现：新时代广场98.2% 科技大厦97.4% 招商局航华92.2% 科贸中心86.3% 花园城购物中心89.5% 数码大厦56.4%[20][21] - 租金单价（元/平方米/月）：招商局航华219.3元 花园城购物中心144.6元 数码大厦142.6元 新时代广场127元 科技大厦121.7元 科技大厦二期120.9元[22] 收入结构 - 按项目收入占比：招商局航华科贸中心16% 科技大厦14% 数码大厦12% 新时代广场18% 花园城购物中心26% 科技大厦二期14%[24] ESG表现 - 物业组合ISO 14001环境管理体系认证率达100%[25] - 安全生产目标达成率100%[26] - 租户满意度调研覆盖率100% 连续发布ESG报告[27][28] 发展战略 - 稳经营确保出租率增长 持续压缩房托基金运营成本[30] - 加大挖掘可投资价值标的力度 拓展租户资源增加业绩增长点[30] - 发挥资产优势压缩融资成本 持续增强投资组合的抗风险能力[30]

另外，虽然中环的租赁活动略有回暖，但空置率高企令整体写字楼租金持续承压，将继续影响花园道三 号及朗豪坊办公大楼的续租租金增长前景，两个项目共占公司上半年净物业收入约69%。 智通财经APP获悉，星展发布研报称，冠君产业信托(02778)上半年可分派收入同比跌12.6%至4.76亿港 元，大致符合该行预期。考虑到租金前景具挑战性，收益率吸引力有限，该行维持"持有"评级，目标价 由原先2.21港元降至2.1港元。 该行认为，写字楼租金前景仍具挑战，虽然花园道三号今年到期的租约已全部续租，但续租租金下滑将 持续压制公司的租金收入前景，负面影响预计将超过HIBOR下降以致利息成本减少的正面影响，从而 抑制短期每单位分派(DPU)的增长。 ...

核心财务表现 - 中期可分派收入4.76亿港元 按年下跌12.6% [1] - 每基金单位分派0.0701港元 减少13.3% [1] - 租金收益总额10.29亿港元 按年跌7.6% [1] - 物业收益净额8.59亿港元 下跌10% [1] 朗豪坊商场运营 - 出租率维持在99.2%水平 拉面店8月开业后达100% [1] - 8至12楼人流按年上升25% [2] - 通过限定限量独家商品实现差异化经营 [2] - 马莎食品店铺位由新餐饮集团第四季度进驻 新租金水平较此前高 [2] 写字楼物业表现 - 朗豪坊办公楼出租率86.9% 较去年底跌0.3个百分点 [2] - 花园道三号写字楼出租率80.7% 跌1.9个百分点 [3] - 今年到期租约全部处理完成 续约率维持高水平 [3] - 明年到期租约逾7成已续租 [3] 租户策略优化 - 着重体验感服务 寻找相关租户迎合旅客消费新模式 [1] - 强化朗豪坊办公楼60 Wellness Hub概念 招揽大健康相关租户 [2] - 优质租户销售表现较之前租户高一倍以上 [1] - 香港股市畅旺使金融类别客户查询增加 花园道三号睇楼量录双位数升幅 [3] 债务与融资状况 - 资产负债比率维持在24.5%健康水平 [3] - 超过一半未偿还债务以浮动利率计算 5月起香港银行同业拆息回落有望减低利息支出 [3] - 今年到期贷款已完成再融资 [3] - 2026年到期债务已积极开展筹备 寻求不同融资渠道 [3]

核心财务表现 - 租金收益总额10.29亿港元 同比减少7.6% [1] - 物业收益净额8.59亿港元 同比减少10% [1] - 可分派收入4.76亿港元 同比减少12.6% [1] - 每基金单位分派0.0701港元 [1] 损益表现 - 基金单位持有人分派后期内亏损20.73亿港元 [1] - 亏损额同比增长30.16% [1]

投资评级 - 维持买入评级 目标价3 84港元 较当前股价3 06港元有25 5%潜在涨幅[1][2][6] 核心观点 - 上半年业绩符合预期 收入同比上升1 2%至2 25亿港元 物业收入净额上升3 43%至1 86亿港元[6] - 物业组合保持韧性 整体出租率达97 5% 四个物业出租率均稳定在95%以上[6][8] - 利息下降有助缓解2026年不确定性 平均借贷成本为3 95% 较2024年6月末下降44个基点[6] - 未来可能被纳入沪深港通 当前估值吸引 2025-27年股息收益率约8 5%[6] 财务表现 - 2025年上半年可分派收入1 19亿港元 与2024年上半年持平 环比上升3 9%[6][7] - 每单位分派13 10港仙 同比下降10 9% 但环比上升3 2%[6][7] - 分派比率自1H24起从100%降至90% 1H25维持90%水平[6][7] - 总借贷24 78亿港元 较2024年末减少0 27亿港元[6] 盈利预测 - 下调2025-2027年收入及每单位分派预测 2025E收入458百万港元(同比增长2 7%) 2026E收入448百万港元(同比下降2 2%)[5][6] - 2025E每单位分派0 261港元(同比下降4 7%) 较前预测值0 28港元下调6 6%[5][6] - 2025E物业收益净额368百万港元(同比增长4 2%) 2026E为359百万港元(同比下降2 7%)[5] 资产估值 - 每单位账面净值从2023年5 26港元降至2024年4 51港元 预计2025E进一步降至4 48港元[5] - 投资物业估值普遍下降 青衣物业估值从5 62亿港元降至5 17亿港元(下降8%)[8] - 资本化率保持稳定 四个物业资本化率维持在4 25%-5 70%区间[8]

越秀房产信托基金(00405)公布2025年中期业绩，收入总额约9.66亿元，同比减少6.6%;物业收入净额约 6.79亿元，同比减少8.6%;除税后及与基金单位持有人交易前的净亏损约3.37亿元，同比增长732.5%;中 期分派约1.71亿元，同比减少7.6%;每个基金单位的亏损0.0630元，中期分派每个基金单位约0.0366港 元。 ...

核心财务表现 - 收入总额约9.66亿元 同比减少6.6% [1] - 物业收入净额约6.79亿元 同比减少8.6% [1] - 除税后及与基金单位持有人交易前的净亏损约3.37亿元 同比增长732.5% [1] 基金单位相关数据 - 每个基金单位亏损0.0630元 [1] - 中期分派每个基金单位约0.0366港元 [1] - 中期分派总额约1.71亿元 同比减少7.6% [1]