该股现价相当于2026年预测股息率5.7%，与历史平均水平相符。同时，2026年预测股息收益率与美国 10年期国债的息差仅为1.7%，已回到2019年前水平。因此，该行认为市场已计入中环办公室现货租金 见底，以及近期租赁活动回升的预期。该行预计，冠君产业信托2025年物业收益净额(NPI)同比下降 10%，与2025年上半年情况大致相若。然而，2025年下半年因香港银行同业拆息较低而带来的利息成本 节省，应可部分抵销影响。 瑞银发布研报称，预计冠君产业信托(02778)2025年每基金单位分派将同比下降9%，主要受花园道三号 续租租金持续下调所拖累，以及朗豪坊办公楼和零售商场的影响，维持中性评级，目标价由1.74港元升 至2.3港元。 ...

瑞银发表报告，预计冠君产业信托2025年每基金单位分派将按年下降9%，主要受花园道三号续租租金 持续下调所拖累，以及朗豪坊办公楼和零售商场的影响。该行预计，冠君产业信托2025年物业收益净额 (NPI)按年下降10%，与2025年上半年情况大致相若。然而，2025年下半年因香港银行同业拆息较低而 带来的利息成本节省，应可部分抵销影响。该股现价相当于2026年预测股息率5.7%，与历史平均水平 相符。同时，2026年预测股息收益率与美国10年期国债的息差仅为1.7%，已回到2019年前水平。因 此，该行认为市场已计入中环办公室现货租金见底，以及近期租赁活动回升的预期。该行维持对其"中 性"评级，目标价由1.74港元上调至2.3港元。 ...

澳大利亚宏观经济与货币政策 - 10月份澳大利亚家庭消费支出环比跃升1.3%，总额达784亿澳元（约517.7亿美元），创近两年最大月度增幅，年增长率从5.1%加速至5.6% [1][7] - 消费增长由商品支出（增长1.7%，如服装、鞋类、家具和电子产品）和服务支出（增长0.8%，如餐饮、酒店和住宿）共同驱动 [1][7] - 强劲消费数据加剧市场对经济过热和通胀的担忧，推动对利率敏感的三年期政府债券收益率上涨3-10个基点至4.035%-4.038%，创今年1月以来新高 [1][7] - 市场对澳大利亚储备银行的加息预期急剧升温，目前约有50%的概率押注央行将在明年5月采取加息行动 [1][7] - 消费走强发生在第三季度GDP创两年来最快年度增速、10月总体通胀率连续第四个月加速至3.8%（核心通胀率3.3%）的背景下，持续高于央行2-3%的目标区间 [2][8] - 市场普遍预期央行在下周会议将维持官方现金利率3.6%不变，但政策声明可能转向更为“鹰派”的立场 [2][8] 美国劳动力市场 - 美国截至11月29日当周初请失业金人数减少2.7万人至19.1万人，为2022年9月以来最低水平，显著低于经济学家预测的22万人 [3] - 持续申领失业救济人数（截至11月22日当周）小幅下降至193.9万人，与失业率从8月4.3%升至9月4.4%的趋势相符 [4] - 美国企业11月宣布裁员71,321人，较上月大幅下降53%，但较去年同期仍高出24%，为自2022年以来11月份最高水平 [4] - 今年以来（1-11月），美国雇主已宣布裁员约117.1万人，较去年同期增长54%，而同期企业公布的计划招聘总人数仅为497,151人，创下自2010年以来年初至今最低纪录，较去年同期大幅下降35% [5] - 劳动力市场呈现“不解雇、不招聘”的停滞状态，影响因素包括移民政策收紧、人工智能技术削弱部分岗位需求以及贸易政策不确定性 [4] 澳大利亚金融市场表现 - 12月4日澳大利亚基准S&P/ASX200指数上涨0.27%，报8618.4点，连续第三个交易日收涨 [14] - 市场上涨主要由铜矿股（受国际铜价再创新高提振，Capstone、South32、必和必拓等股价涨幅介于3%至8%，力拓股价创历史新高）和权重银行股反弹驱动 [14] - 板块表现严重分化：对利率敏感的本地房地产信托（REITs）遭受重创，嘉民集团、Dexus等股价暴跌2.7%至4%；资金从黄金、锂和稀土板块流向铜股，导致相关个股显著下跌 [14] - 受央行加息预期推动，澳币兑美元汇率创四周新高 [15] 澳币汇率技术分析 - 澳币兑美元汇率延续强势，实现十连涨并创下十月以来新高至0.6622，核心驱动力为澳大利亚强劲经济数据及美元指数疲软 [19][54] - 日线级别显示价格依托布林带上轨上行，布林带通道发散扩张，14日相对强弱指数（RSI）为66，处于强势区间 [25][60] - 汇价成功突破自9月中旬高点的下降趋势线，并站稳0.6705-0.6420下行波段对应的50%斐波那契回撤位上方，技术格局由空转多 [26][61] - 短期关键阻力位于0.6620/0.6630区域，若突破则上看0.6680-0.6700；首要支撑位于0.6520区域（对应上行波段50%斐波那契回撤位），关键支撑位于0.6400区域 [27][62] - 4小时图显示价格紧贴布林带上轨，RSI持续处于70以上超买区间，多头动能强劲但需警惕技术性回调，短线关注区间0.6630-0.6575 [33][68][69] 地缘政治与国防 - 澳大利亚国防部长确认已收到美国政府对AUKUS核潜艇合作项目的审查报告，美国高层表示完全支持该协议 [11][46] - AUKUS是澳大利亚史上最大国防项目，预计未来三十年内耗资3680亿澳元 [11][46] - 澳大利亚政府宣布重组国防官僚机构，新设直接向部长汇报的国防交付局以提升项目执行效率 [11][46] - 澳大利亚自12月10日起生效新法律，禁止16岁以下用户使用社交媒体，平台已开始锁定数十万个未成年账户以遵守规定 [12][47] 其他经济数据与事件 - 澳大利亚第三季度私人投资大幅增长2.9%，为经济增长贡献0.5个百分点，其中企业对机械和设备的投资增长显著 [8] - 澳大利亚10月失业率从9月的4.5%回落至4.3%，就业人数增加4.2万人，劳动力利用不足率降至10.0% [20][55] - 澳大利亚第三季度实际GDP环比增长0.4%，民间最终需求强劲增长1.1%，私人资本支出环比大增6.4%，创2021年以来最强增速 [21][56] - 市场关注焦点集中在晚间公布的美国9月核心PCE物价指数年率及美国12月密歇根大学消费者信心指数初值 [5][40]

市场整体表现 - 新加坡海峡时报指数20日上涨0.15%，收于4511.87点 [1] - 股市总交易量为13.7亿股，总交易额为14亿新元 [2] - 市场上涨股票数量为349只，下跌股票数量为229只 [2] 成份股表现 - 星狮物流商产信托（Frasers Logistic & Commercial Trust）涨幅居前，上涨1.60% [2] - 吉宝数据中心房地产信托（Keppel DC Reit）涨幅居前，上涨1.29% [2] - 新翔集团有限公司（SATS）跌幅居前，下跌1.17% [3] - 泰国酿酒（ThaiBev）跌幅居前，下跌1.06% [3]

交易概述 - ESR Asset Management (Prosperity) Limited于11月11日减持泓富产业信托17.8万股 [1] - 减持平均每股价格为1.4065港元，总金额约为25.04万港元 [1] - 减持后最新持股数目约为1.11亿股，持股比例降至7.03% [1]

交易概述 - ESR Asset Management (Prosperity) Limited于11月7日减持泓富产业信托19.7万股[1] - 每股作价1.402港元，总金额约为27.62万港元[1] - 减持后最新持股数目约为1.13亿股，持股比例由减持前未披露水平降至7.15%[1]

市场整体表现 - 新加坡海峡时报指数6日上涨1.54%至4484.99点 [1] - 股市总交易量为14.5亿股 总交易额为28.5亿新元 [1] - 市场呈现普涨格局 376只股票上涨 190只股票下跌 [1] 成分股表现 - 新电信股价涨幅居前 上涨5.39% [1] - 扬子江船业股价表现强劲 上涨3.9% [1] - 大华银行股价跌幅居前 下跌2.78% [1] - 吉宝数据中心房地产信托股价下跌0.83% [1]

核心财务业绩 - 2025年前九个月总收入为2.045亿新元，同比增长5.5% [1] - 2025年前九个月净房地产收入为1.613亿新元，同比增长8.6% [1] - 增长主要得益于澳大利亚255 George St物业的贡献、2 Blue St物业出租率提升以及整体投资组合的积极租金复归 [1] - 前九个月可分配收入同比微降0.6%至1.596亿新元，主要受25%的管理费以现金而非单位支付的影响 [1] 运营表现 - 截至2025年第三季度末，投资组合承诺出租率环比上升0.4个百分点至96.3% [1] - 2025年前九个月共续租或新租约72.6万平方英尺的面积，整体租金复归率达到12% [1] - 新加坡物业的租金复归率为11.2% [1] 未来展望与战略 - 管理层预计在2025年第四季度及2026财年将实现健康的租金复归，并维持2026财年实现两位数租金复归的目标 [2] - 公司于2025年10月提议以3.938亿澳元收购澳大利亚Top Ryde购物中心75%的股份 [2] - 此次收购预计将使调整后每单位派息提升1.53%，交易预计于2026年第一季度完成 [2] 市场观点 - 券商看好公司在新加坡优质办公楼领域的敞口 [2]

交易概述 - 越秀房托宣布向关联方广州越秀发展集团出售越秀金融大厦50%股权 代价34.33亿元 交易后持股比例降至49.495% 资产不再纳入合并报表范围 [1] - 交易方案包含出售事项、内部重组与再融资组合 总资金约53亿元将全部用于偿还现有债务 [1][3] - 越秀金融大厦于2021年以78.73亿元收购 本次出售预计产生1.65亿元亏损 [1][5] 财务优化措施 - 出售所得净额约23亿元 加上新银行融资30亿元 合计53亿元用于债务偿还 [3] - 借贷比率从48.1%降至41.2% 显著降低利息支出并提升每基金单位分派 [5][10] - 融资成本高企 2024年融资开支达10亿元 同期净亏损3.37亿元 [8] 资产运营表现 - 越秀金融大厦2024年营收3.62亿元 2025年上半年营收1.65亿元 [5] - 出租率持续下滑 从2024年88.5%降至2025年上半年82.1% [5] - 写字楼板块占收入总额55.02% 上半年收入5.32亿元 [8] 战略调整影响 - 办公物业经营收入占比从55%降至46% 增强抵御市场周期性波动能力 [9] - 通过与广州越秀合作 借助其信用资源获得更有利融资成本 提升物业收益率 [6] - 外部信用评级预期改善 有利于拓展离岸债券市场等多元化融资渠道 [10] 公司整体业绩 - 2025年上半年收入总额9.66亿元 同比减少6.6% 物业收入净额6.79亿元 同比减少8.6% [8] - 上半年净亏损3.37亿元 主要受投资物业公平值减值影响 物业组合估值418.89亿元 同比下跌1% [8] - 新签面积4.88万平方米 同比增长7.5% 整体出租率保持稳定 [8]

核心观点 - 交银国际维持置富产业信托买入评级 目标价上调至5.92港元 [1] - 香港零售市场仍需时间整固 但中长期财富效应有望稳定市场 [1] - 沪深港通潜在纳入及降息影响将成为未来12个月关键催化剂 [1] 财务预测调整 - 轻微下调2025年及2026年收入及分派预测 [1] - 预测2026年及2027年分派按年增长约2%至3% [1] 市场表现与催化剂 - 近期HIBOR波动导致股价下跌 [1] - 美联储9月或年末降息有望推动股价回升 [1] - 沪深港通潜在纳入构成未来12个月关键催化剂 [1] 资产组合表现 - 以必需消费为主的香港零售组合保持韧性 [1] - 物业出租率预计将保持高位 [1] 利率环境影响 - 降息影响大于租金调整预期变化影响 [1] - 利率和折现率下调推动目标价上调 [1]