核心观点 - 瑞银维持冠君产业信托中性评级 但将目标价从1.74港元上调至2.3港元[1] - 市场预期已反映中环办公室租金见底及租赁活动回升 公司2025年每基金单位分派及物业收益净额预计将同比下降[1] 财务预测与业绩 - 预计2025年每基金单位分派将同比下降9%[1] - 预计2025年物业收益净额同比下降10% 与2025年上半年情况大致相若[1] - 2025年下半年较低的香港银行同业拆息带来的利息成本节省 可部分抵销物业收益净额下降的影响[1] 资产与运营状况 - 花园道三号续租租金持续下调 拖累公司分派表现[1] - 朗豪坊办公楼和零售商场也对业绩产生影响[1] - 市场已计入中环办公室现货租金见底以及近期租赁活动回升的预期[1] 估值与市场比较 - 公司现价相当于2026年预测股息率5.7% 与历史平均水平相符[1] - 2026年预测股息收益率与美国10年期国债的息差仅为1.7% 已回到2019年前水平[1]