核心观点 - 交银国际维持置富产业信托买入评级 目标价上调至5.92港元 [1] - 香港零售市场仍需时间整固 但中长期财富效应有望稳定市场 [1] - 沪深港通潜在纳入及降息影响将成为未来12个月关键催化剂 [1] 财务预测调整 - 轻微下调2025年及2026年收入及分派预测 [1] - 预测2026年及2027年分派按年增长约2%至3% [1] 市场表现与催化剂 - 近期HIBOR波动导致股价下跌 [1] - 美联储9月或年末降息有望推动股价回升 [1] - 沪深港通潜在纳入构成未来12个月关键催化剂 [1] 资产组合表现 - 以必需消费为主的香港零售组合保持韧性 [1] - 物业出租率预计将保持高位 [1] 利率环境影响 - 降息影响大于租金调整预期变化影响 [1] - 利率和折现率下调推动目标价上调 [1]

投资评级 - 维持买入评级 目标价从5 86港元上调至5 92港元 潜在涨幅22 8% [1][2][3] 核心观点 - 以必需消费为主的香港零售组合保持韧性 预计维持高出租率 [3] - 美联储降息预期将有助于股价回升 沪深港通潜在纳入成为未来12个月关键催化剂 [3] - 轻微下调2025年及2026年收入及分派预测 但预计2026-2027年分派可按年增长2-3% [3] - 50%负债为浮息负债 HIBOR下降预计降低融资成本40-50bps 有助于完成25亿港元再融资 [7] 财务预测 - 2025年收入预测1,743百万港元（同比-0 2%） 2026年1,782百万港元（+2 2%） 2027年1,815百万港元（+1 9%） [6][12] - 2025年每单位分派（DPU）0 362港元（+1 6%） 2026年0 373港元（+2 9%） 2027年0 382港元（+2 4%） [6] - 2025年可分派收入743百万港元 2026年773百万港元 2027年800百万港元 [6] - 毛利率预计从2024年71 8%提升至2027年72 4% [13] 运营状况 - 置富都会广场资产提升计划延后 清空部分重新招租预计提升下半年出租率 [7] - 引入特色餐饮及新品牌（袁记云饺、24/7 fitness等）以提升客流量 [7] - 屯门华都大道商场已完成优化翻新 出租率达100% [7] 同业比较 - 交银国际覆盖的香港房地产公司中 置富产业信托潜在涨幅22 8%高于领展房托（19 8%）和新世界发展（6 7%） [10]

目标价与评级调整 - 目标价略微上调至49.8港元 维持买入评级 [1] - 利率和折现率下调推动目标价上调 [1] - 2026财年和2027财年每单位派息预测分别下调1.5%和2.9% 引入2028财年预测 [1] 关键催化剂因素 - 潜在降息最早可能在2025年9月实施 [1] - 沪深港通潜在纳入成为未来12个月关键催化剂 [1] - 利率下调可部分缓解租金压力影响 [1] 运营表现数据 - 2026财年第一季度香港零售物业组合销售额同比下降0.8% [1] - 表现略低于香港整体市场0.4%的增幅 [1] - 零售物业出租率维持97.6%的高水平 [1] - 办公大楼出租率高达99.2% [1] 租金与成本预期 - 续约租金调整率预测为负中个位数 [1] - 预计导致2026财年收入小幅下降 [1] - HIBOR/SORA/BBSY下降有助于降低融资成本 [1] 市场环境影响 - 电商免运费服务对非必需消费品交易产生负面影响 [1]

核心财务表现 - 上半年收入及其他收益140.76亿港元 同比增长33% [2] - 股东应占溢利85.19亿港元 同比增长39% [2] - 主要业务收入129.54亿港元 同比增长34% [2] 交易市场表现 - 证券市场日均成交金额2402亿港元 同比增长118% [2] - 港股通日均成交金额1110亿港元 同比增长196% 占现货市场成交量23% [3] - ETF市场日均成交金额338亿港元 同比增长184% [3] - 沪深股通日均成交额1713亿元人民币 同比增长32% [3] IPO市场动态 - 上半年新股集资总额1094亿港元 同比增长716% 居全球首位 [6] - 44家公司新上市 为2021年以来最强劲半年度表现 [6] - 目前处理中IPO申请超200宗 较去年底84宗翻两倍多 [6] - 生物科技与AI硬件企业占申请总量超40% [4] 制度创新与改革 - 特专科技公司上市新规允许AI、机器人、新能源领域企业保密提交申请 [6] - 优化IPO定价机制新规于8月4日正式生效 [6] - 已有50家公司依据18A章或18C章规则提交上市申请 [7] - 计划缩短现货市场结算周期 扩大无纸化上市机制 [7] 机构观点与预测 - 摩根大通将2025-2027财年日均交易量预测上调至2350亿/2500亿/2520亿港元 [7] - 每股盈利预测上调5%-16% 目标价从400港元上调至500港元 [7] - 美联储若降息将改善港股流动性 科技与生物医药板块或迎估值修复 [4] - 三季度至四季度融资规模预计可观 [4]

财务业绩 - 公司2025年上半年营收达140.76亿港元 同比增长32.53% [1] - 主营业务收入129.54亿港元 同比增长33.68% [1] - 股东应占盈利85.19亿港元 同比增长39.09% [1] - 基本每股盈利6.74港元 中期股息每股6港元 同比增长37.61% [1] - EBITDA利润率达79% 同比增长6个百分点 [1] 市场成交表现 - 港股市场平均每日成交金额2402亿港元 较去年同期1104亿港元增长118% [1] - 南向资金日均成交金额1110.4亿港元 较去年同期375亿港元增长196% [1] - 南向资金成交额占港股日均成交额近50% [2] - 剔除衍生权证等产品后股本证券日均成交金额为2228亿港元 [2] - 北向资金股票日均成交额1731.4亿元人民币 同比增长32% [2] - 北向债券通日均成交额459亿元人民币 同比增长3% 创历史新高 [2] 南向资金影响力 - 南向资金累计净买入额超4.6万亿港元 [2] - 南向资金成为港股市场定价主导力量 [2] - 资金南下动力源于投资者多元化配置需求及港股低估值吸引力 [2] - 南向资金与北向资金形成良性互动格局 [2] IPO市场表现 - 上半年IPO融资额达1067.13亿港元 同比激增688% [3] - 新股上市申请数量207宗 较2024年84宗增长超一倍 [3] - 2025年1-8月完成超50单IPO 融资额近170亿美元（约1326亿港元） [3] - 公司IPO融资规模重返全球交易所榜首 [3] 战略发展举措 - 公司计划缩短现货市场结算周期 [3] - 将扩大无纸化上市机制 [3] - 落实优化IPO市场定价新规 [3] - 推出下调证券交易最低价位措施 [3] - 持续提升平台基础设施及产品多元化 [3] 市场生态变化 - 南向资金爆发式增长标志港股生态重构 [4] - 南向资金成为重塑港股市场的重要力量 [4] - 稳定宏观环境下南向资金有望进一步支撑港股市场 [4]

核心观点 - H股REITs中期业绩普遍承压 多数录得收益及物业收入净额下滑 但酒店旅游板块逆势增长 同时融资成本下降缓解压力 互联互通机制有望引入内地资金提升市场流动性 [1][2][3][4][5][6][7][8] 行业表现 - 写字楼零售物流业态持续面临挑战 香港物业市场疲软 空置率上升导致租金承压 [5][6][7] - 酒店旅游业表现突出 广州四季酒店经营收入达1.9亿元人民币创历史新高 平均入住率80.1%同比增1.1个百分点 [7] - 北京东方君悦大酒店平均入住率从54.8%跃升至71.5% 沈阳威斯汀酒店从49.7%升至52.3% [8] 财务数据 - 越秀房产基金收入总额9.66亿元人民币同比降6.6% 物业收入6.79亿元降8.6% [3] - 置富产业信托收益8.55亿港元同比降2% 物业收入净额6.13亿港元降3.2% [3] - 阳光房地产基金收益3.91亿港元同比降4.8% 物业收入净额3.07亿港元降5.4% [3] - 顺丰房托收益2.3亿港元同比增3.4% 物业收入净额1.92亿港元增6% [3] - 泓富产业信托收益2.06亿港元同比降4.3% 物业收入净额1.53亿港元降7.2% [4] 市场结构 - 香港11只上市REITs总市值1569亿港元 领展房产基金占比近70% [2] - 零售业态市值占比超七成 主要由领展房产基金贡献 [3] - 越秀房产基金为首个基础资产为内地物业的REITs 领展为亚洲规模最大REITs [2] 运营指标 - 顺丰房托出租率97.5%较期初降0.5个百分点 [6] - 越秀房产基金整体出租率82.2%同比跌1.8个百分点 [6] - 阳光房地产基金整体租用率89.2%较期初91.3%下降 [6] 融资环境 - 越秀房产基金融资成本4.03亿元人民币同比降13.5% 节省6300万元 [8] - 阳光房地产基金加权平均融资成本3.7%低于去年同期的4.2% [8] - 置富产业信托融资成本1.73亿港元同比降12.6% [8] 政策动态 - REITs有望通过沪深港通进入内地市场 吸引内地个人及机构投资者 [1] - 互联互通机制有助于提升香港REITs市场活跃度及流动性 [1]

指数表现 - 中华交易服务港股通精选100指数(CES100)下跌0.47%，报5303.57点，成交额966.77亿元 [1] - 近一个月上涨3.56%，近三个月上涨16.52%，年至今上涨25.56% [1] - 指数以2008年12月31日为基日，以2000.0点为基点 [1] 指数构成 - 十大权重股分别为：汇丰控股(10.21%)、腾讯控股(9.83%)、阿里巴巴-W(9.56%)、小米集团-W(7.99%)、美团-W(5.82%)、友邦保险(5.55%)、香港交易所(4.13%)、渣打集团(2.51%)、保诚(1.93%)、快手-W(1.61%) [2] - 持仓市场板块：香港证券交易所占比100.00% [2] - 行业分布：金融(27.78%)、可选消费(26.88%)、通信服务(13.71%)、信息技术(10.34%)、房地产(5.45%)、医药卫生(4.84%)、公用事业(3.96%)、工业(3.34%)、主要消费(3.17%)、原材料(0.53%) [2] 相关基金 - 跟踪该指数的公募基金包括：华安CES港股通精选100ETF联接A、华安CES港股通精选100ETF联接C、华安CES港股通精选100ETF [2]

AH股溢价指数现状 - AH股溢价指数最新报128 05点 为2020年7月以来新低 最低已跌破127点 [1] - 优质股票AH股估值溢价有望持续降低 最终可能实现同股同价 [1] 溢价指数下行原因 - 市场对价值洼地重新定价 因投资者结构 交易制度 税收政策等因素形成的价格差异逐渐被打破 [1] - 资本市场互联互通机制完善 资金流动加速推动港股估值修复 [1] - 沪深港通日均成交额占比显著提升 南向资金定价话语权增强 [1] 市场效率提升表现 - 港股生物科技企业上市门槛放宽 吸引创新药企赴港上市 估值体系与A股科创板接轨 [1] - 港股市场提供增发 可转债 牛熊证等20余种融资工具 企业跨境并购审批流程简化 [2] - 美的集团通过港股平台完成全球资本布局 体现制度红利 [2] 同股同价案例与影响 - 中国平安 招商银行等优质上市公司已基本实现同股同价 A股和H股股价同步涨跌 [2] - 对A股而言 优质企业估值将更贴近国际标准 倒逼企业提升治理水平与信息披露质量 [2] - 对港股而言 南向资金持续流入活跃市场 促进优质股估值提升 [2] 未来趋势与挑战 - 投资者需更加成熟 信仰价值投资 AH股套利交易需更成熟 [3] - 汇率波动 税收政策差异 投资者风险偏好等因素仍可能导致短期溢价波动 [2] - 长期看 资金将流向估值更合理的市场 中国资本市场将强化全球资产配置枢纽地位 [3]

中美经贸与稀土政策 - 商务部重申中国依法依规审查稀土出口许可申请，已批准一定数量合规申请并将持续加强审批工作 [2] - 中美经贸磋商机制首次会议就落实元首共识达成原则一致，双方同意继续沟通推动经贸关系稳定发展 [2] - 美国宣布自6月23日起对钢制家电（洗碗机、洗衣机、冰箱等）加征50%关税，可能推高消费价格 [4] 金融与资本市场动态 - 中国人民银行与国家外汇局联合推出12条措施支持福建建设两岸融合发展示范区，包括便利台资企业上市及参与大陆金融市场 [5][6] - 香港证监会计划自2025年中分两阶段下调证券最低上落价位50%-60%，研究调整每手交易股数并优化沪深港通产品覆盖 [7] - 高盛指出2024年港股IPO融资规模较2023年翻倍，上半年总额已超去年全年，主因政策利好及优质内地企业赴港上市 [9] - 新华保险与中国人寿各出资112.5亿元认购225亿元私募基金份额，险资长期股票投资试点推进 [11] 新能源汽车与科技行业 - 乘联会秘书长崔东树称个人选择燃油车系因低里程及充电不便，但强调不否定新能源车发展 [10] - 哪吒汽车陷入资金链危机，创始人遭员工讨薪，部分区域门店关闭且被保险拒保 [15] - 蚂蚁集团两家子公司官宣申请香港及新加坡稳定币牌照，继京东后第二家互联网企业布局该领域 [14] 上市公司重大事项 - 万科完成所有A股库存股出售，累计回笼资金4.79亿元 [16][26] - 中国电建中标107.7亿元海上风电EPC项目 [29] - *ST工智被深交所终止上市 [21] - 台基股份筹划控制权变更停牌 [27] 行业趋势与市场表现 - 港股科技股领跌，恒生科技指数跌2.2%，快手跌近6%，阿里巴巴、小米跌超3% [17] - 美股科技股带动指数小幅收高，甲骨文领涨，道指涨0.24% [18] - 券商看好科技、消费、红利板块轮动，建议关注AI、人形机器人、低空经济等主题机会 [19] 并购与资产重组 - 西部黄金拟16.55亿元收购新疆美盛100%股权 [28] - 津投城开拟58.62亿元置入供热资产实现主业转型 [27] - 蜂助手2.06亿元收购控股子公司剩余30%股份实现全资控股 [28]

香港推出"科企专线"政策 - 香港证监会与港交所推出"科企专线"，允许18A、18C发行人选择以保密形式提交上市申请，并更新《新上市申请人指南》，简化不同投票权架构上市流程 [1] - 该政策标志着港交所18A、18C上市规则的迭代升级，预计将显著提升香港资本市场对生物医药及特专科技企业的吸引力 [1] - 在A股实施全面注册制背景下，内地科创企业面临更具弹性的资本路径选择，港股市场与A股科创板市场形成功能互补格局 [1] "科企专线"对港股IPO市场的影响 - 香港现有上市机制为企业提供不同融资选择，主板市场从以盈利达标为主发展到允许同股不同权和未盈利新兴行业企业上市 [2] - "科企专线"推出将促使更多生物科技公司和特专科技公司选择香港作为首选上市市场，进一步提升市场效率和吸引力 [2] - 中国证监会"五项措施"拓展优化沪深港通机制，使内地与香港市场互联互通更加紧密，境内投资者为港股IPO提供更充足资金支持 [3] 港交所18C与A股科创板的比较 - 港交所18C行业包容性更宽泛，关注具有发展潜力但尚未被广泛重视的新兴行业，科创板则聚焦核心科创领域 [4] - 港交所18C要求较高预期市值（80亿或150亿港元），适合已完成多轮融资、估值较高的企业 [4] - 科创板采取适度市值门槛策略（10亿-40亿元人民币），使更多中型规模科技企业有机会上市 [5] 服务对象和市场特征差异 - 港交所18C主要服务于处于商业化早期阶段的特专科技公司，如人工智能、量子计算等领域企业 [6] - 科创板更青睐已具备产业化能力的科技企业，注重商业化进程和盈利前景 [6] - 港股18C上市企业面向国际机构投资者，科创板以境内投资者为主 [6] 投资者结构和锁定期机制 - 港交所18C采用机构投资者主导机制，要求IPO中至少50%股份由独立机构投资者认购 [7] - 科创板新股发行股份数须达到上市后总股数的25%以上（总股本4亿元以上则降至10%以上） [7] - 港股18C通过差异化锁定期设置兼顾企业不同发展阶段资本需求，科创板采取严格锁定期策略 [8]