交易概述 - 越秀房托宣布向关联方广州越秀发展集团出售越秀金融大厦50%股权 代价34.33亿元 交易后持股比例降至49.495% 资产不再纳入合并报表范围 [1] - 交易方案包含出售事项、内部重组与再融资组合 总资金约53亿元将全部用于偿还现有债务 [1][3] - 越秀金融大厦于2021年以78.73亿元收购 本次出售预计产生1.65亿元亏损 [1][5] 财务优化措施 - 出售所得净额约23亿元 加上新银行融资30亿元 合计53亿元用于债务偿还 [3] - 借贷比率从48.1%降至41.2% 显著降低利息支出并提升每基金单位分派 [5][10] - 融资成本高企 2024年融资开支达10亿元 同期净亏损3.37亿元 [8] 资产运营表现 - 越秀金融大厦2024年营收3.62亿元 2025年上半年营收1.65亿元 [5] - 出租率持续下滑 从2024年88.5%降至2025年上半年82.1% [5] - 写字楼板块占收入总额55.02% 上半年收入5.32亿元 [8] 战略调整影响 - 办公物业经营收入占比从55%降至46% 增强抵御市场周期性波动能力 [9] - 通过与广州越秀合作 借助其信用资源获得更有利融资成本 提升物业收益率 [6] - 外部信用评级预期改善 有利于拓展离岸债券市场等多元化融资渠道 [10] 公司整体业绩 - 2025年上半年收入总额9.66亿元 同比减少6.6% 物业收入净额6.79亿元 同比减少8.6% [8] - 上半年净亏损3.37亿元 主要受投资物业公平值减值影响 物业组合估值418.89亿元 同比下跌1% [8] - 新签面积4.88万平方米 同比增长7.5% 整体出租率保持稳定 [8]