核心观点 - 瑞银预计冠君产业信托2025年每基金单位分派将按年下降9%，主要受核心物业续租租金下调及市场环境影响，但维持其“中性”评级并将目标价由1.74港元上调至2.3港元 [1] 财务预测与业绩表现 - 预计2025年每基金单位分派将按年下降9% [1] - 预计2025年物业收益净额按年下降10%，与2025年上半年情况大致相若 [1] - 2025年下半年因香港银行同业拆息较低带来的利息成本节省，可部分抵销物业收益下降的影响 [1] 估值与市场预期 - 公司现价相当于2026年预测股息率5.7%，与历史平均水平相符 [1] - 2026年预测股息收益率与美国10年期国债的息差仅为1.7%，已回到2019年前水平 [1] - 市场已计入中环办公室现货租金见底，以及近期租赁活动回升的预期 [1] 评级与目标价 - 瑞银维持对冠君产业信托的“中性”评级 [1] - 目标价由1.74港元上调至2.3港元 [1] 影响业绩的主要因素 - 花园道三号续租租金持续下调拖累分派 [1] - 朗豪坊办公楼和零售商场也对业绩产生影响 [1]