交易概述 - 越秀房托宣布向关联方广州越秀发展集团出售越秀金融大厦50%股权 代价34.33亿元 交易后持股比例降至49.495% 资产不再纳入合并报表范围 [1] - 交易方案包含出售事项、内部重组与再融资组合 总资金约53亿元将全部用于偿还现有债务 [1][3] - 越秀金融大厦于2021年以78.73亿元收购 本次出售预计产生1.65亿元亏损 [1][5] 财务优化措施 - 出售所得净额约23亿元 加上新银行融资30亿元 合计53亿元用于债务偿还 [3] - 借贷比率从48.1%降至41.2% 显著降低利息支出并提升每基金单位分派 [5][10] - 融资成本高企 2024年融资开支达10亿元 同期净亏损3.37亿元 [8] 资产运营表现 - 越秀金融大厦2024年营收3.62亿元 2025年上半年营收1.65亿元 [5] - 出租率持续下滑 从2024年88.5%降至2025年上半年82.1% [5] - 写字楼板块占收入总额55.02% 上半年收入5.32亿元 [8] 战略调整影响 - 办公物业经营收入占比从55%降至46% 增强抵御市场周期性波动能力 [9] - 通过与广州越秀合作 借助其信用资源获得更有利融资成本 提升物业收益率 [6] - 外部信用评级预期改善 有利于拓展离岸债券市场等多元化融资渠道 [10] 公司整体业绩 - 2025年上半年收入总额9.66亿元 同比减少6.6% 物业收入净额6.79亿元 同比减少8.6% [8] - 上半年净亏损3.37亿元 主要受投资物业公平值减值影响 物业组合估值418.89亿元 同比下跌1% [8] - 新签面积4.88万平方米 同比增长7.5% 整体出租率保持稳定 [8]

交易概述 - 越秀房托向关联方广州越秀发展集团出售越秀金融大厦50%股权 代价34.33亿元[1] - 交易完成后对越秀金融大厦持股比例降至49.495% 不再纳入合并报表范围[1] - 出售款项净额加新银行融资总计53亿元将全部用于偿还现有债务[1][2] 财务优化措施 - 通过出售事项、内部重组与再融资组合方案优化财务报表[1] - 交易分两阶段推进：先转让50%股权至关联方 剩余50%转至非全资附属公司[2] - 项目公司已获得银行不超过40亿元融资承诺 以物业按揭和应收租金作担保[2] 债务与融资结构 - 出售所得净额约23亿元 加上银行融资30亿元 合计53亿元用于偿债[2] - 借贷比率将从48.1%降至41.2% 显著降低利息支出[2][5] - 2024年融资开支高达10亿元 严重拖累利润表现[4] 物业经营状况 - 越秀金融大厦2024年营收3.62亿元 2025年上半年1.65亿元[3] - 出租率从2024年的88.5%降至2025年上半年的82.1%[3] - 物业总建筑面积21万平方米 包括68层甲级写字楼及827个停车位[2] 业绩影响分析 - 交易预计产生1.65亿元亏损 主要因股份代价低于资产净值[3] - 2025年上半年公司收入总额9.66亿元同比减少6.6% 净亏损3.37亿元[4] - 物业组合估值从423.08亿元降至418.89亿元 同比下跌1%[4] 战略调整方向 - 办公物业经营收入占比将从55%降至46% 提升抗周期能力[5] - 通过与广州越秀合作获得更有利融资成本 提升投资回报[3] - 重点从做大营收转向减轻负债 增强财务韧性[2][4] 市场反应 - 投资者信心动摇 交易起到"减负"作用[5] - 外部信用评级预期改善 有利拓展离岸债券等融资渠道[5]