物业概况 - 墨尔本东部Mount Dandenong的Observatory Cottages包含四幢房屋和一间工作室，组成现成民宿业务，预期售价197万至214.7万澳元 [1][3] - 物业总占地3789平方米，可俯瞰菲利普港湾和大墨尔本地区夜景，每栋小屋配有私人花园及山茶花、杜鹃花等植被 [5][15] - 最大小屋为四居室青石建筑，其他单居室小屋均采用木材设计、木柴壁炉、豪华浴室等特色装饰 [13] 投资价值 - 售价区间相当于两套墨尔本普通房产（中位价1,035,887澳元），但包含五个物业，具备成本优势 [1] - 物业用途灵活，可继续经营民宿、举办婚礼或改造为私人聚会场所 [3] - 当地规划规则已修改，同类项目无法复制，稀缺性显著 [9][11] 市场反馈 - 主要买家为墨尔本投资客，尤其来自海湾城区，需求集中于田园生活体验 [7] - 房产中介强调其独特山区魅力，包括雪景、星空及灯光景观等自然吸引力 [11][15] 设计特色 - 小屋群设计巧妙，彼此独立确保私密性，分别命名为Owls Croft、Windsong等，风格各异 [5][13] - 植物园含欧洲树木和修剪草坪，强化自然环境体验 [15]

行业现状 - 商品房市场从火热转为降温 受疫情和调控政策双重影响 房屋销售日渐艰难 [1] - 售楼处仍聚集大量年轻女性员工 工作热情不减 形成与市场表现的反差现象 [1] 收入结构 - 售楼处员工底薪普遍达7000-8000元 每套房提成丰厚 月入2-3万元属常见水平 [3] - 销售冠军奖金高达数万至数十万元 形成强激励效应 [3] - 业绩最差员工每月仍可售出2-3套房 优胜劣汰制度下留存者均为销售精英 [3] 工作环境优势 - 售楼处提供冬暖夏凉环境 舒适度显著高于需奔波的销售岗位 [5] - 客户群体多为高净值人群 为员工提供拓展上流人脉的机会 [5] - 工作时间灵活自由 无需加班 工作生活平衡度高 [7] 性别差异表现 - 女性员工销售业绩普遍优于男性 因更具亲和力和耐心 [5] - 男性员工易出现情绪波动 导致交易失败率较高 [5] - 女性月售几十套属可实现目标 业绩天花板较高 [3] 岗位特性 - 入职门槛低 短期培训即可上岗 管理流程简化 [7] - 主要销售技巧依赖个人形象展示 工作内容相对轻松 [7] - 岗位被视作高薪兼职 而非需高强度付出的职业 [7]

美国房地产市场动态 - 5月美国待售房屋签约指数环比上涨1 8%至72 6 较4月创下的2022年以来最大降幅后出现小幅回升 [1] - 实际数据高于彭博社调查的经济学家预估中值0 1% 显示市场表现超预期 [1] - 全美四大地区房屋签约量均实现增长 其中西部地区增幅最为显著 创2023年12月以来最大涨幅 [1]

美国5月成屋销售数据 - 美国5月成屋销售总数年化403万户 高于预期的395万户 前值为400万户 [1] - 5月成屋销售环比上涨0.8% 预期为下跌1.3% 前值为下跌0.5% [1] - 未经季节调整的成屋销售同比下降4% [1] - 这是自2009年以来最疲软的5月销售表现 [1] - 成屋销售约占美国房地产市场销售量的90% [4] 库存与房价动态 - 5月房屋库存增加6.2%至154万套 为近五年来最高水平 [1] - 5月中位销售价格同比上涨1.3%至42.28万美元 创历史同期新高 [2] - 自疫情爆发以来五年间房价累计上涨51% [2] - 南部地区中位销售价格同比下降0.7% [2] - 60%的房屋挂牌不到一个月即售出 28%的房屋售价高于挂牌价 [4] 地区销售表现 - 南部地区成屋销售增长1.7% 年化销售量达184万套 [4] - 东北和中西部地区销量上升 西部地区销售下降5.4%至70万套 [4] - 西部地区年化销售量为自2023年底以来最低水平 [4] 市场参与者分析 - 个人投资者或购买第二套住房的买家占比17% 现金交易占总销售的27% [4] - 首次购房者占成交量30% [4] - 高端市场（售价至少100万美元的房屋）销售情况不再优于低价房屋 [4] 市场影响因素 - 按揭贷款利率接近7% 预计至少在明年之前维持在6%以上 [1] - 供应增加但可负担性差仍是主要问题 [3] - 5月销售数据主要反映4月和3月的购买决定 [4]

房产转售利润率 - 墨尔本和悉尼的房产转售利润率最低，主要由于这两个城市的部分地区存在大量且集中的公寓 [1] - 今年第一季度5.1%的亏损房产销售中，平均亏损额为44000澳元，较上一季度的45000澳元略有下降 [1] - 墨尔本第一季度11.3%的房产亏损销售，悉尼为7.7%，达尔文亏损销售比例最高达26.2% [1] 亏损销售集中区域 - Melbourne City地方政府辖区亏损销售比例高达47.6%，为全澳最高 [6] - 维州Stonnington、Yarra和Port Phillip的亏损比例分别为36.6%、27.4%和27% [6] - 悉尼Ryde、Parramatta和Burwood的亏损销售比例分别为26.5%、23.6%和22.5% [6] 公寓市场表现 - 全澳所有亏损销售中有63%是公寓，而公寓通常只占总销售量的30%左右 [4] - 亏损主要集中在少数拥有高密度住房的地方政府辖区 [4] - 公寓和独立屋之间存在相当大的差异，新公寓可能一开始会贬值 [6] 房价增长预测 - Domain预测未来12个月内首府城市房价将平均上涨6%，主要由悉尼和墨尔本驱动 [8] - 墨尔本房屋中位价预计上涨6%至111万澳元，悉尼预计上涨7%至183万澳元 [8][9] - 四大行对2026年首府城市房价增长预测分别为NAB 5.6%、CBA 7%、ANZ 3.8%、Westpac 7% [9] 市场趋势分析 - 去年年底资本增长趋势疲软导致盈利率趋于平稳 [4] - 亏损可能性略有增加，主要来自于短期持有房产的人 [4] - 长期稳定的市场中，房价增长不足以让业主从短期转售中获利 [4]

悉尼豪宅市场交易动态 - 悉尼2025年房价纪录一周内两次被打破 两笔交易总价超过1.1亿澳元 [1] - 第一笔交易为Point Piper豪宅以5500万澳元售出 由Ray White Double Bay和Sotheby's共同促成 [1] - 第二笔交易为Vaucluse区豪宅以超过5500万澳元指导价售出 打破2月创下的5500万澳元纪录 [3][5] 交易细节与参与者 - 两笔交易均涉及多位买家竞争 推动交易紧迫性 [7] - Vaucluse房产买家为当地家庭 计划拆除现有建筑重建 [7] - Ray White Double Bay负责人Elliott Placks参与两笔交易 公司即将迁入新总部 [5] 市场驱动因素与卖家背景 - 澳元汇率走低和利率下降推高资产价格 成为近期销售热潮主因 [8] - Vaucluse房产卖家Isaac Wakil持有该1400平物业65年 拥有悉尼港全景视野 [8] - Isaac Wakil夫妇为移民背景 在悉尼还拥有Terminus Hotel和Griffiths Tea大楼等商业物业 [10]

悉尼高端房产市场交易动态 - 悉尼Concord一处豪华双拼别墅以393万澳元成交 买家为本地小房换大房者 成交价比底价390万澳元高出3万澳元 [5][7] - Killara一栋五居室家庭住宅以471万澳元售出 成交价比430万澳元底价高出41万澳元 吸引5位注册竞拍者中3人激烈竞争 [1] - Concord另一处双拼别墅4A Tremere St于2024年11月以405万澳元售出 两栋房产合计创下该城区双拼别墅最高售价纪录 [8] 房产交易细节与竞争情况 - Killara房产起拍价400万澳元 竞价幅度从10万澳元逐步降至1万澳元 现场约50人围观 [1][3] - Concord房产起拍价370万澳元(低于指导价380万澳元) 竞拍者以5万澳元幅度加价至390万澳元后 幅度缩小至5000澳元 [5][7] - 两处房产均吸引建筑商群体关注 Concord交易中竞拍者围绕壁炉出价形成特殊场景 [5] 房产核心价值驱动因素 - Killara房产因双砖实心结构、近车站(步行至Killara公园)的地理优势受买家青睐 [3] - Concord双拼别墅配备地下车库、酒窖、健身房和影音室 朝北朝向对价格产生正向影响 [5][8] - 开发商保留双拼别墅结构的投资回报率高于拆除重建独立住宅 [10] 市场整体环境数据 - 悉尼当周共1012套房产参与拍卖 Domain Group初步清盘率达69.4% 反映市场情绪回暖 [10] - 经纪人指出近期房源供应短缺推高房价 Concord地块2022年交易价为392万澳元 两年内涨幅显著 [3][8][10]

加拿大房地产市场 - 5月成屋销售月率增长3.6%，较前值-0.10%显著改善 [1]

图为哈尔滨贝壳旗下加盟店推介会 6月10日至12日，景洪市房地产代表团在哈尔滨市持续开展线下推广活动，对合作企业的房产经纪人进行系统培训，全力备战14日面向当地市民的"购房 游"推介会。 此次培训规模大、覆盖面广，景洪市精选各房地产项目的资深房产经纪人组成讲师团，采取"大会集中授课+门店精准辅导+项目线上宣传"的模式，举行 15场培训会，对贝壳找房哈尔滨站、哈尔滨市大盛地产及大盛优家等合作方超千名一线经纪人进行了培训。 图为哈尔滨市大盛优家专场推介会 图为哈尔滨市大盛地产线下门店推介会 图为西双版纳州房地产业协会作文旅和地产推介 培训内容紧扣景洪市核心价值与各房地产项目独特卖点，深度解读景洪的区位优势、热带雨林气候资源、旅居康养特色、投资潜力及重点楼盘信息。讲师 团队通过政策解析、案例分享等方式，全面提升哈尔滨销售团队对景洪市各房地产项目的认知深度与推介精准度，确保其能够清晰、生动地向哈尔滨市民 传递景洪魅力。 图为哈尔滨贝壳总站推介会 此次培训是"政府搭台、企业唱戏"模式的深度实践，通过赋能哈尔滨销售渠道，极大增强了当地市场对景洪房地产项目的推介能力与客户导流效率，为将 于6月14日在哈尔滨举办的"购房游" ...

差不多一年前，Simon Berry 在悉尼看上一套小房子时，曾误以为自己"有希望买到"。 那次看房人很多。开放日结束后，他和中介讨论了"价格指引"。Berry（现年28岁）说，他起初以为所 谓的"价格指引"应该是房子预计成交价的参考。但中介的说法是：这个数字只是卖方心理预期的下限。 "那是我刚开始买房的阶段，"他说，"当时价格指引是140万，中介对我说，如果你预算是 155万左右，就有希望。" 结果，那套房最终以比指导价高40万澳元的价格成交。 Berry 并非唯一的受害者。对于很多首次购房者或房市新手而言，他们往往误以为只要预算在价格指引 范围内或略高，就具备竞争力。 数据揭示：卖方预期常高于公开价格 《悉尼晨锋报》最新分析显示，很多房主其实只愿意在报价区间的最高价，甚至高出5%-10%甚至更多 的价格才愿意出售。对于高价房屋来说，卖方预期高出10%以上的情况更是常见。 Berry 后来学会了必须亲自看房，了解房屋状况，同时关注真实成交记录，以掌握房屋实际售价与市场 节奏，而非盲信所谓"价格指引"。 他也曾为一些明显超出预算的房子支付了建房报告费用（building report），最终白忙一场。他曾向新 ...