治理模式创新 - 广东省惠州市龙门县永汉镇引入保利发展控股集团旗下保利物业 构建政府主导、企业运营、专业服务的全域治理新格局 [1] - 保利物业自2024年10月起承接永汉镇环卫一体化、市容协管、绿化管养、河道保洁等公共服务 开启为期3年的精细化治理 [1] 农贸市场专项治理 - 保利城服公司针对永汉镇中心农贸市场及特产街环境脏乱、秩序混乱问题组建专项整治团队 实施精细化网格管理机制 [2] - 治理措施包括重新出台管理规定要求商户在黄线内经营 严禁占道经营 划定临时摆卖专区引导流动商贩 并要求摊贩做到门前三包维护环境卫生 [2] - 在市场外盘活闲置场地增设临时停车场以解决商户、居民和游客停车问题 3个月后市场更加整洁有序 周边交通堵塞明显缓解 [2] 街区环境与服务提升 - 永汉镇打造汉宝豹猫IP形象 在街面建筑外立面改造工程中将雕塑与建筑、街面融合 打造寻猫之旅创意街区以吸引游客 [3] - 保利物业优化环卫作业体系 根据商户布局重新规划垃圾桶放置点位 提高保洁频次 并投入扫路车、洒水车等多种机械化设备 落实机械清扫加人工补位作业模式以提高效率 [3] - 公司对商业街区主干道、重要路段进行绿化景观和标识标牌的氛围营造 包括更换花箱、栽种花卉、打造绿化小景、为栏杆刷漆翻新、修理灯饰等 [3]

全球股市表现 - 美股三大指数涨跌不一，道琼斯工业指数创历史新高，收于47,369点，日涨幅1.18%[3] - 港股市场探底回升，恒生指数收于26,696点，日涨幅0.18%，年初至今涨幅33.08%[3][9] - 日经225指数收于50,912点，日跌幅0.14%，软银集团因科技股投资组合价值飙升，第二财季净利润同比激增111.9%至2.5万亿日元[3][12] 美国劳动力市场与宏观政策 - ADP报告显示美国劳动力市场在10月下旬放缓，截至10月25日的四周内，美企平均每周减员11,250人[12][14] - 美国总统特朗普宣布向非高收入民众发放每人2,000美元的“关税分红”，资金来源于加征关税收入[14] - 美国众议院计划就临时拨款法案投票，政府停摆导致部分10月经济数据未能收集，影响经济评估[11] 行业与个股动态 - 人工智能概念股承压，英伟达股价日跌2.96%，软银清仓其股份套现58.3亿美元，加剧市场对AI热潮见顶的担忧[9][12] - 中国影视股表现亮眼，欢喜传媒大涨超16%，2025年电影总票房已达450.18亿元[9] - 半导体股跌幅居前，华虹半导体跌超3%，台积电10月营收同比增长16.9%，增速为2024年2月以来最低[9] - 诺和诺德美股暴涨7%，其实验性药物coramitug的Ⅱ期临床试验数据公布[12] - AMD预计到2030年AI数据中心市场规模将突破1万亿美元，公司未来三到五年营收年复合增速预计达35%[14]

核心事件概述 - 花样年控股接获财务顾问奥澌资本通知，拟通过拍卖程序出售其附属公司彩生活最多29.9%的已发行股份 [1] - 此次拍卖源于TFISF声称花样年结欠其款项，并以持有的彩生活约41.95%股份（共780,104,676股）作为担保 [1] - 公司明确反对该拍卖程序，认为所指称的款项并未以彩生活股份作担保，并正寻求法律意见以保障权益 [1] 公司立场与行动 - 公司已正式以书面形式向TFISF及奥澌提出反对有关彩生活股份的任何拍卖程序 [1] - 公司正就未经授权试图强制执行所谓的担保权利寻求法律意见 [1] - 公司承诺将适时刊发进一步公告，以知会股东及投资者任何重大进展 [1]

文章核心观点 - 小区公共区域产生的收益（如电梯广告费、快递柜入驻费、公共停车位租金）依法属于全体业主共有，而非物业管理公司的收入 [1] - 当前物业管理行业普遍存在公共收益管理不规范、收支不透明的问题，形成一笔“糊涂账” [1] - 各地正通过出台管理办法等措施整治公共收益乱象，推动行业管理向规范化和透明化发展 [2] - 解决公共收益管理问题需要业主、业委会、物业及监管部门等多方协同努力 [3] 公共收益的法定归属与管理现状 - 利用小区公共区域产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有 [1] - 物业公司可收取必要管理成本，但须将剩余部分返还业主并定期公开账目 [1] - 现实生活中，许多业主对公共收益“一问三不知”，物业公司存在未公示收支情况的现象 [1] 公共收益管理失范的原因 - 物业公司与业主之间存在信息不对称，业主难以觉察和约束物业的不规范行为 [2] - 业主参与度低、业委会建设滞后及履职能力不足，导致业主自治机制难以有效发挥作用 [2] - 街道社区缺乏专业人员和有效抓手，法规政策细则不清、操作性不强及执法不严 [2] 行业监管与治理动向 - 福建、江西等省及西安、长沙、郑州等地相关部门今年集中出手整治公共收益问题 [2] - 各地相继出台公共收益管理办法，细化归属、资金管理、收支公示、使用程序和审计监督等规定 [2] 构建规范管理体系的路径 - 需强化业主自治能力，推动业委会规范运作并强化其监督职能 [3] - 需完善公示与审计制度，完善账户管理，确保收支公开可查 [3] - 需加大执法力度，对挪用、侵占公共收益的行为进行严肃追责 [3]

项目处置进展 - 公司拟挂牌转让控股子公司衡阳中航60%股权，以彻底解决自2019年重组以来遗留的衡阳中航城市花园地产开发项目 [1] - 若本次股权转让完成，公司将履行完毕关于房地产存量项目处置的承诺事项 [1] - 交易条件附带受让方清偿项目公司对公司的股东借款 [2] 战略影响与意义 - 该交易有助于公司轻装上阵，聚焦物业运营主业，为后续高质量发展腾出资源与空间 [1] - 处置方案将彻底解决公司涉房与同业竞争问题，盘活长期资产，有利于资产结构优化 [2] - 此次挂牌交易是公司重组后未对房地产开发业务进一步投入资源背景下，落实轻资产发展战略的重大举措 [2] 财务与经营业绩 - 2025年前三季度公司实现营业收入139.42亿元，同比增长14.65%；归母净利润6.86亿元，同比增长10.71% [3] - 公司在管物业项目达2410个，管理面积3.67亿平方米 [3] - 新签年度合同额30.23亿元，其中92%来自市场化拓展，显示出强劲的内生增长动力 [3] 科技赋能与创新 - 公司在"AI+物业"领域布局进入收获期，旗下积余科技推出覆盖清洁、巡检、安防、配送等全场景应用的智能服务矩阵 [3] - 智能清扫机器人效率达人工2至6倍，外墙清洗无人机效率提升3倍以上，巡检机器人已在深圳多个市政园区落地 [3] - 佛山依云曦城、深圳招商玺家园项目因数字化管理创新实践获评智慧物业和人工智能标杆项目 [4] - 公司医养公司联合合作伙伴成功入选工信部、民政部"智能养老服务机器人试点项目" [4] 行业认可与前景 - 券商研报指出公司"质效提升"战略成效显著，毛利率企稳回升，市场化拓展能力强劲 [4] - 机构看好公司多元赛道布局与科技赋能带来的估值提升空间 [4]

公司治理动态 - 公司于2025年11月11日召开第十届第四十二次董事会会议，审议了包括提名第十一届董事会非独立董事候选人在内的议案 [1] 财务与业务构成 - 2025年1至6月份，物业管理业务是公司核心收入来源，占营业收入比重为96.64% [1] - 资产管理业务占营业收入比重为3.36% [1] 市场表现 - 公司当前市值为127亿元 [2]

公司参与全运会服务概述 - 公司深度参与了第十五届全国运动会的港珠澳大桥跨境骑行赛事及广州白云站枢纽运营保障工作 [1] - 公司展现出在城市运营领域的卓越综合实力与责任担当 为全运会的顺利举办提供了坚实支撑 [1] 港珠澳大桥赛事保障 - 公司作为港珠澳大桥管理局的物业服务单位 以最高等级响应机制保障了104名选手231.8公里赛程的公路自行车男子个人赛 [2] - 团队提前部署安全巡查、设备检修及人员排班 赛事当天清晨5点30分就位 提供路线指引、加密保洁和安防巡查 [3] - 公司自2024年7月1日正式承接港珠澳大桥管理局的物业管理服务工作 为管理养护中心及东西人工岛等提供全方位综合服务 [5] 广州白云站运营保障 - 公司白云站物业团队为全运会期间旅客提供平安、顺畅、舒心的出行体验 展现"大交通"非住宅业态领域的深厚底蕴 [8] - 团队制定综合保障预案 客服团队提供全天候导乘咨询、应急协助及特殊旅客"一站式"爱心服务 [9] - 工程团队对电梯、空调、照明等关键系统全面检修 确保"零故障、零延误" 安全团队筑牢"技防+人防+联防"三维体系 [12] 公司业务规模与实力 - 公司推出悦商企服——IFM综合后勤服务解决方案 打造"专精特新"产品体系 涵盖设施管理、安全管理、ESG服务等成熟模块 [14] - 截至2025年6月 公司在管面积达7231万平方米 其中62%分布于粤港澳大湾区 38%为非住业态 [14] - 自2023年接管广州白云站20多万平方米物业管理工作以来 已服务旅客约2700万人次 [13]

港股市场整体表现 - 港股三大指数于11月11日探底回升，午后转涨，恒生指数收盘报26696.41点，上涨47.35点，涨幅0.18%，国企指数涨0.19%，恒生科技指数涨0.15% [1] - 市场情绪总体表现平稳，南向资金净买入44.67亿港元，其中港股通（沪）净买入26.61亿港元，港股通（深）净买入17.86亿港元 [11] 行业板块表现 - 领涨板块包括地产发展商（+1.40%）、消费性电讯设备（+1.17%）、银行（+0.90%）、互动媒体及服务（+0.73%）、服装（+0.72%）等 [3] - 零售股、猪肉概念股、餐饮股等消费类股继续上涨，影视股走俏，航空股、内房股、濠赌股、内银股、重型基建股、建材水泥股齐涨 [2] - 领跌板块包括半导体（-2.32%）、煤炭（-1.45%）、家庭电器（-1.17%）、生物技术（-1.03%）等，光伏太阳能股、稀土概念股、家电股、苹果概念股、生物医药股普遍走低 [2][3] 大型科技股 - 大型科技股涨跌不一，百度集团-SW上涨2.31%，小米集团-W上涨1.46%，腾讯控股上涨0.08% [4][5] - 阿里巴巴-SW下跌1.84%，美团-W下跌1.26%，哔哩哔哩-W下跌1.39%，京东集团-SW下跌1.12% [4][5] - 中金公司观点认为AI科技投资方兴未艾，预计2026年“美股七姐妹”资本开支在2025年同比增长65%的基础上维持10~20%的双位数增长，中国科技“十巨头”2025年资本开支预期增速在年初转正后持续升至9月的26% [4] 新消费概念股 - 新消费概念股涨幅居前，小鹏汽车-W大涨17.93%，老铺黄金涨2.26%，奈雪的茶涨1.69%，卫龙美味涨1.26% [5] - 国金证券指出四大新消费主线：品牌出海2.0时代、情绪价值蓬勃发展（潮玩、宠物、黄金珠宝、美护）、功能价值（AI+消费龙头、AI+眼镜等）、渠道变革（即时零售与性价比餐饮茶饮） [5] 影视娱乐股 - 影视股上涨，欢喜传媒大涨16.67%，猫眼娱乐涨5.70% [6] - 截至11月10日，2025年电影市场总票房已达450.18亿元，后续将有4部引进片上映，全年票房有望突破500亿元 [6] - 花旗对猫眼娱乐开启30日正面催化剂观察，主要动画电影《鬼灭之刃》预定于11月14日上映，由猫眼担任发行商 [6] 房地产及相关板块 - 物管股、内房股走强，佳兆业美好涨5.10%，恒大物业涨4.51%，华润万象生活涨3.88%，龙光集团涨3.95% [7][8] - 中信证券认为2026年房地产企业可能进入资产负债表修复关键一年，部分企业可能见到盈利长周期底部，率先脱困的企业往往布局好的城市并拥有良好运营的投资性房地产 [7] 航空股 - 航空股上涨，国泰航空涨2.20%，中国东方航空股份涨1.78%，中国南方航空股份涨1.54%，中国国航涨1.08% [9] - 国泰海通证券维持航空油运增持，认为航空业超级周期或将开启，客座率创新高而票价处低位，预计10月行业性盈利，公商出行活跃支撑量价继续同比上升 [9] 半导体与煤炭股 - 半导体股跌幅居前，华虹半导体跌3.65%，FORTIOR跌3.12%，中芯国际跌2.74% [10] - 台积电10月营收同比上升16.9%，增速为2024年2月以来最低水平，引发市场对人工智能领域发展持续性的关注 [10] - 煤炭股回调，安域亚洲大跌22.75%，飞尚无烟煤跌10.73%，和嘉控股跌10.14% [11] - 2025年前三季度煤价同比下跌，但第三季度煤炭价格已环比明显修复，煤企三季度业绩环比亦明显改善 [11] 后市展望 - 国泰海通证券表示短期关注美国政府开门节点及经济数据，中期维度看，增量资金流入+优质资产汇聚的港股有望迈向新高度 [13] - 结构上，港股科技是主线，关注创新药、券商 [13]

核心观点 - 中美贸易冲突出现缓和迹象，推动港股市场向好，恒生指数有望重回27000点水平 [2] - 恒生指数昨日表现强劲，收盘上涨407点或1.55%，报26649点，市场成交活跃，总额达2147.88亿港元 [2][3] 市场表现总结 - 港股主要指数全线上涨：恒生指数涨1.55%，国企指数涨1.90%，红筹指数涨2.07%，恒生科技指数涨1.34% [2] - 蓝筹股普遍上升，88只成分股中有78只上涨，华润万象生活领涨5%，华润置地涨4.5%，比亚迪涨4%，港交所涨1.7% [3] - 少数蓝筹股下跌，中国宏桥和联想均下跌1.2%，中芯下跌1%，友邦下跌0.2% [3] 宏观与行业动态 - 香港金融发展局提出三项建议以拓展大宗商品市场，旨在提升香港国际金融中心地位，建议加强市场生态圈、聚焦发展重要商品及增强内地与香港市场互联互通 [6] - 香港交易所被视为推动大宗商品行业进一步发展的理想人选，报告建议优先加强现货交易基础以逐步培育衍生品市场 [6] - 内地首三季黄金消费量同比下降7.95%至682.73吨，其中黄金首饰消费量大幅下降32.5%，但金条及金币需求增长24.55%，工业用金增长2.72% [8] - 国内黄金ETF持仓量显著增长，首三季增仓79.02吨，同比增长1.64倍，截至9月底总持仓为193.75吨 [8] 上市公司业绩与动态 - 日清食品首三季股东应占溢利为2.58亿港元，同比增长2.73%，收入为30.62亿港元，同比增长6.99%，毛利率提升0.6个百分点至35.4% [10] - 香港科技探索公布10月HKTVmall订单总商品交易额为6.88亿港元，环比上升6.01%，但同比减少4.31%，平均每日交易额为2220万港元 [11] - 公司计划2026年投放2.5亿港元用于市场推广，目标覆盖三分之一香港成年人，并推出“3小时配送”服务，商品数量预计达8万至10万件 [11] - 博雅互动预计首三季盈利同比增长105%至115%，主要受益于数字资产的公平值增长，但剔除非经营因素后纯利预期减少约30%至35% [12]

股价表现与交易数据 - 11月11日盘中股价上涨2.02%至12.61元/股，成交额3186.07万元，换手率1.20%，总市值28.53亿元 [1] - 当日主力资金净流出40.83万元，特大单买入139.50万元（占比4.38%），大单买入220.59万元（占比6.92%）并卖出400.92万元（占比12.58%） [1] - 公司今年以来股价上涨41.26%，近5个交易日、20个交易日和60个交易日分别上涨2.94%、1.61%和16.44% [1] - 今年以来两次登上龙虎榜，最近一次为9月29日，当日龙虎榜净买入1126.17万元，买入总计8234.16万元（占总成交额16.38%） [1] 公司基本情况 - 公司全称为新大正物业集团股份有限公司，成立于1998年12月10日，于2019年12月3日上市 [1] - 主营业务为智慧城市公共建筑及设施管理，提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务 [1] - 主营业务收入构成为：基础业务87.79%，城市服务8.22%，创新业务3.86%，其他(补充)0.13% [1] 行业与股东结构 - 所属申万行业为房地产-房地产服务-物业管理，概念板块包括微盘股、小盘、增持回购、智慧城市、低空经济等 [2] - 截至9月30日股东户数为1.52万，较上期增加6.68%，人均流通股14059股，较上期减少6.26% [2] 财务业绩 - 2025年1-9月实现营业收入22.72亿元，同比减少11.82%，归母净利润1.04亿元，同比减少2.97% [2] 分红与机构持仓 - A股上市后累计派现3.81亿元，近三年累计派现1.97亿元 [3] - 截至2025年9月30日，十大流通股东中，东方红远见价值混合A（010714）为第七大股东，持股282.37万股，较上期增加9.01万股 [3] - 招商品质发现混合A（011690）退出十大流通股东之列 [3]