1月4日，智通财经从天服查APP获悉，日前万科企业股份有限公司(简称万科)新增一则股权冻结信息，股权所在企业为万纬物流发展有限公司，冻结股权 额2.5亿元人民币，冻结期限为3年，执行法院为江苏省徐州市中级人民法院。 股权冻结详情 c天眼套 万纬物流发展有限公司 疑似申请执行人? 股权数额 25000.0万人民币 执行法院 执行通知书文号 (2025) 苏03法执民初字第449号 冻结状态 冻结 被执行人 万科企业股份有限公司 股权所在企业 江苏省徐州市中级人 院 股权冻结 = 万纬物流发展有限公司成立于2017年12月，法定代表人为吴蓓雯，注册资本约330.5亿人民币，经营范围包括普通货物仓储服务、国内货物运输代理、供应 链管理服务等。股东信息显示，该公司由万科、Dahlia Investments Pte.Ltd、Reco Meranti Private Limited等共同持股。 天眼查APP数据显示，截至1月4日，万科有13条股权冻结信息。据智通财经不完全统计，其被冻结股权数额超过20亿元。 万科目前深陷债务危机。2025年12月下旬，万科两笔合计57亿元的债券展期方案均未获通过。其中，"22万科MTN ...

01 都说项目定位决定楼盘命运，但是对于城市而言，却没有给每个楼盘太多做定位的机会。不论哪个城 市，哪怕是我们去过的三线地级市，刚需市场的需求总量萎缩得特别厉害，几乎已经没有能力实现系统 化的去化。而且不少项目因为户型面积较小从而导致的套数总量过大，项目的持续开发都会碰到问题。 当市场刚需不足的时候，这部分的房源可能通过降价的方式也没有办法完成去化。而另一边，改善是现 在市场当之无愧最为汹涌也最为稳健的需求端，但是改善类项目开发现在面临着无利润的窘境。如今的 土地成本和市场售价都已经完全透明，另外改善类供给侧在这两年进入卷的赛道，整体的投入越来越 多。而且但凡卷不过别人，后续降价带来的亏损会放得更加大，这也就意味着几乎每个改善类项目的利 润都像刀片那么薄。 但凡去化周期没有赶上，整体的财务成本加上去，卖亏就是在一瞬间。所以现在在市面上，好像只有做 高端的定位，而且是坚定不移地从开始阶段做高端，去做有钱人的生意，才有可能实现项目溢价。 虽然不确定，但也只剩下这一个选择。言下之意就是，不选就没有出路，选了就有一定可能。作为从业 者也没有太多选择。另外在理性层面似乎也支持这样的"铤而走险"。对于高端豪宅类产品，过去 ...

宏观政策与数据 - 国家主席习近平指出2026年将实施更加积极有为的宏观政策，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，并坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，把发展新质生产力摆在更突出的战略位置 [2] - 2025年12月中国制造业PMI为50.1%，较上月上升0.9个百分点，重返扩张区间，非制造业商务活动指数为50.2%，上升0.7个百分点，综合PMI产出指数为50.7%，上升1.0个百分点 [3] - 国家发改委已下达2026年提前批“两重”项目清单和中央预算内投资计划，共计约2950亿元 [7] 监管与市场改革 - 公募基金行业第三阶段费率改革落地，全部三个阶段费率改革完成后，公募基金综合费率水平下降约20%，预计每年为投资者节省约510亿元投资成本 [3] - 证监会推出商业不动产投资信托基金试点，旨在推进REITs市场扩容扩围，支持民营企业通过REITs盘活存量资产 [4] - 北交所就《北京证券交易所非公开发行公司债券挂牌规则》公开征求意见，对私募债券的挂牌转让、信息披露及投资人权益保护等方面进行规定 [5] 债券市场运行 - 2025年11月，中国债券市场共发行各类债券70179.3亿元，其中国债发行10444.2亿元，地方政府债券发行9126.9亿元，公司信用类债券发行13948.8亿元，截至11月末，债券市场托管余额为196.3万亿元 [6] - 12月31日，受跨元旦假期影响，主要回购利率普遍走高，DR001上行9.30bp至1.333%，DR007上行29.47bp至1.982% [11] - 当日央行开展5288亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，因有260亿元到期，单日实现净投放资金5028亿元 [10] 利率债与信用债动态 - 12月31日，因官方PMI数据好于预期，债市整体偏弱震荡，10年期国债活跃券250016收益率下行1.00bp至1.8500%，10年期国开债活跃券250215收益率下行0.10bp至1.9480% [13] - 当日信用债市场出现多只成交价格异动个券，其中“23产融09”跌超15%，“22万科04”涨超13%，“22万科06”和“22万科02”均涨超14% [15] - 多家房企发布信用债相关事件，包括万科“21万科02”将审议调整兑付安排并自1月5日起停牌，中国奥园境内债务重组方案基本完善，华夏幸福已完成223.48亿元信托抵债交易 [16][17][19] 可转债市场 - 12月31日，转债市场主要指数涨跌不一，中证转债收涨0.02%，上证转债收涨0.08%，深证转债收跌0.09%，市场成交额818.90亿元，较前一交易日缩量11.63亿元 [29] - 转债个券多数上涨，390支转债中236支收涨，新上市天准转债涨停57.3%，鼎捷转债涨超45%，存量个券天创转债继续涨停20% [29] - 上声电子、艾为电子发行转债获证监会注册批复，英特转债公告将提前赎回，华锐转债、路维转债、超达转债公告即将触发提前赎回条件 [30][31] 海外市场与大宗商品 - 12月31日，各期限美债收益率普遍上行，2年期美债收益率上行2bp至3.47%，10年期美债收益率上行4bp至4.18%，2/10年期美债收益率利差扩大2bp至71bp [32][33] - 主要欧洲经济体10年期国债收益率走势分化，德国10年期国债收益率上行1bp至2.86%，法国、意大利保持不变，西班牙、英国均下行1bp [35] - 国际原油期货价格继续下跌，WTI 2月原油期货收跌0.91%至57.42美元/桶，2025年累计下跌近20%，布伦特原油期货2025年累计下跌超18%，创2020年以来最大年度跌幅 [9] - 美国劳动力市场保持韧性，12月20日当周首次申请失业救济人数减少1.6万人至19.9万人，低于预期值21.8万人，接近历史最低水平 [8]

公司近期扩张动态 - 2025年12月31日，公司以6.41亿元竞得武汉汉阳陶家岭住宅地块，楼面价6514元/平方米，历经73轮竞价，溢价率28.97%，为武汉全年第二热地块[1] - 2025年3月，公司以8.42亿元竞得武汉青山滨江地块，楼面价11455.78元/平方米，溢价率达34.3%，并打造了邦泰璟和项目[1][2] - 2025年前11个月，公司斥资90亿元拿地，拿地面积达200万平方米，拿地金额排名全国第19位，在民营房企中排名第2，仅次于滨江集团，拿地面积则排名全国第6，位列民营房企第1名[1][3] 公司全国化布局与战略 - 公司成立18年来，已在全国39个城市开发了160多个项目，布局以二三线城市为主[1] - 2025年以来，公司先后在西安、南昌、遂宁、长治、德阳、昆明、武汉、重庆、绵阳、成都、南宁等10余个二线省会及三四线城市拿地[3] - 公司巧妙避开央企、国企、城投扎堆的一线及核心二线城市，主攻中西部二三线城市的市场空白区域，以实现成本管控和降低投资风险[5] - 公司于2021年启动全国化布局，向中西部二线城市切入，拿地数量从2021年的15宗，经历2022年的7宗后，增至2023年的21宗和2024年的22宗[6] 公司商业模式与开发策略 - 公司坚持“高呈现、快周转”的“小步快跑”开发模式，倾向于布局1-2年内即可完成开发的小地块，通过快速打造高标准实景示范区加速销售[4] - 在拿地策略上，公司会优先选择具备市场优势的城市，通过强势竞争、高价入局的方式，为后续获取低溢价土地筑牢基础，并在看好后市潜力的城市采取阶段性集中拿地策略[3] - 通过差异化区域布局和强大的产品力，公司项目溢价率普遍低于15%，实现了快速高效、有质量的规模扩张[5] 公司扩张的资金来源 - 销售回款是主要资金来源，2025年前10月公司权益销售金额为257亿元，为拿地提供了核心资金保障[7] - 资金来源包括金融机构融资，主要依托银行授信获取稳定资金[7] - 资金来源包括内部员工跟投机制，归集员工资金定向投入具体项目[7] - 资金来源还包括通过信托、保险等非银机构渠道融资，方式包括股权质押等[7] 公司背景与治理结构 - 四川邦泰成立于2007年，由罗勇、王智勇、何流、石凌涛四人共同创立，早期经营房产销售代理业务，2013年将总部迁至成都并开始涉足地产业务[6] - 公司董事长为罗勇，总经理为王智勇，副总经理为何流，乐山公司董事长为石凌涛，四人持股比例分别为30%、24%、17%、29%[6] - 公司销售额在2018年从170亿元下滑至112亿元，随后在行业调整中启动全国化布局[6] 相关区域市场情况 - 武汉楼市呈现平稳回升态势，2025年11月商品住宅新增供应面积81.57万平方米，成交面积113.9万平方米，环比微增0.73%；当月13个项目平推或开盘，推出1505套，开盘当日去化率达71%，环比大幅提升[2] - 分析认为公司落子武汉的核心逻辑在于看好武汉楼市前景，该市常住人口增长长期位居全国前列，人口红利持续释放，且地块所在区域库存去化已步入合理区间[3]

保障性住房建设进展 - 北京市发布2025年第三批保障房建设筹集计划 包括新建项目9个、房源3241套 筹集项目1个、房源123套 竣工项目2个、房源1857套 以及对应4个计划年内开工项目的7条市政道路及水电气热配套工程 [1] - 2025年北京市建设筹集保租房约6.7万套(间) 完成全年5万套(间)任务的135% 竣工各类保障房近10万套(间) 完成全年8万套(间)任务的125% [1] 房地产金融政策动态 - 上海市宣布下调存量个人住房公积金贷款利率 适用于2025年5月8日前发放的未到期贷款 自2026年1月1日起执行 [2] - 调整后利率为：首套房5年以下(含5年)利率2.1% 5年以上利率2.6% 第二套房5年以下(含5年)利率2.525% 5年以上利率3.075% 将于2026年1月1日统一批量下调 [2] 房企高层人事变动 - 融创中国公告 因集团内部工作分工及职责调整 执行董事田强辞任 自2025年12月31日生效 [3] 土地市场与企业投资 - 2025年TOP100房企拿地总额为9640亿元 同比增长3.9% [4] - 拿地热度呈“前高后低”态势 前三季度拿地同比增幅超三成 四季度土拍活动减少 [4] - 央国企仍是拿地主力 但民营房企积极性持续增加 拿地金额前十企业中8家为央国企 滨江、邦泰、大华等民营房企均跻身拿地金额TOP30 [4] 住宅市场价格表现 - 2025年百城新建住宅价格累计上涨2.58% [5] - 分季度看 前三季度累计分别上涨0.52%、0.64%、0.47% 四季度因部分核心城市高端楼盘入市节奏加快 带动价格累计上涨0.93% [5]

| 2025年11月存量房网上签约 | | | --- | --- | | 网上签约套数： | 16217 | | 网上签约面积(m²)： | 1405566.7700 | | 住宅签约套数: | 14446 | | 住宅签约面积(m²)： | 1295484.9600 | 北京商报讯(记者王寅浩李晗)北京市住建委官网数据显示，2026年1月3日北京新房网签77套，网签面积5332.9平方米，其中住宅网签37套，网签面积3926.16 平方米；二手房网签45套，网签面积3436.75平方米，其中住宅网签40套，网签面积3212.68平方米。 | 商品房数据统计 | | --- | | Information of Manager | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | 可售期房统计 | | 2025 年11月预售许可 | | 2026/1/3期 | | 可售房屋套数: | 92240 | 批准预售许可证: 16 | | 网上认购 | | 可售房屋面积(M2):7443434.6100 | | 批准预售面积(M2): 526801.7300 | | 网上认购面积( ...

1月1日，由自治区住房城乡建设厅、自治区市场监督管理局、广西税务局、中国人民银行广西壮族 自治区分行、广西金融监管局五部门联合印发的《全区房屋交易网签合同示范文本（2025年版）》正式 启用，2019版商品房交易合同示范文本同步废止。至此，广西成为继浙江、湖南、山东、青海、宁夏之 后，全国第6个完成房屋交易合同示范文本修订的省（区），更是首个由五部门联合印发该类文本的省 （区）。 新修订的《示范文本》涉及商品房预售、现售、存量房买卖、房屋租赁及房地产抵押五类合同文 本，新增风险提醒条款与房屋预告登记条款等多项内容，其中预告登记条款旨在有效防范"一房二 卖""先卖后押"等纠纷，保障买受人物权实现，强化交易安全保障；优化预售资金监管条款，将资金监 管内容在合同中显著前置，明确购房款需全额存入监管账户，确保资金专款专用，从源头防范资金挪用 风险；完善前期物业条款，厘清物业服务权责边界；明确管道燃气收费与物业专项维修资金收取方式， 杜绝乱收费现象；新增多次处分违约条款与优化争议解决方式，引导当事人优先选择和解、调解化解纠 纷，进一步规范市场主体行为。 此次修订工作回应了法律法规更新，适应市场发展新需求。新修订的《示范 ...

北京市保障房建设进展 - 北京市发布2025年第三批保障房建设筹集计划 包括新建项目9个、房源3241套 筹集项目1个、房源123套 竣工项目2个、房源1857套 以及对应4个开工项目的7条市政道路及配套工程 [1] - 2025年全年 北京市建设筹集保租房约6.7万套（间） 完成全年5万套（间）任务的135% 竣工各类保障房近10万套（间） 完成全年8万套（间）任务的125% [1] 上海市公积金贷款利率调整 - 上海市宣布下调存量个人住房公积金贷款利率 适用于2025年5月8日前发放的未到期贷款 新利率自2026年1月1日起执行 [2] - 调整后首套房利率为 5年以下（含5年）2.1% 5年以上2.6% 第二套房利率为 5年以下（含5年）2.525% 5年以上3.075% 调整将统一批量进行 无需借款人申请 [2] 房地产企业动态 - 融创中国公告 执行董事田强因集团内部工作分工及职责调整原因辞任 自2025年12月31日生效 [3] - 2025年TOP100企业拿地总额为9640亿元 同比增长3.9% 拿地热度呈“前高后低”态势 前三季度同比增幅超三成 四季度土拍活动减少 [4] - 从企业性质看 央国企仍是拿地主力 拿地金额前十企业中8家为央国企 但民营房企积极性持续增加 滨江、邦泰、大华等民营房企均跻身拿地金额TOP30 [4] 住宅市场价格表现 - 2025年百城新建住宅价格累计上涨2.58% 分季度看 前三季度累计分别上涨0.52%、0.64%、0.47% [5] - 四季度价格累计上涨0.93% 涨幅扩大 部分核心城市高端楼盘入市节奏加快是主要带动因素 [5]

| 可售期房统计 | | 2025 年11月预售许可 | | 2026/1/3期 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 可售房屋套数: | 92240 | 批准预售许可证: | 16 | 网上认购 | | 可售房屋面积(M²):7443434.6100 | | 批准预售面积(M²)： 526801.7300 | | 网上认购面积 | | 其中 | 38399 | 其中 住宅套数: | 2491 | 其中 住宅 | | 面积(M²): 5189558.2700 | | 面积(M²): 395285.8600 | | 面积( | | 商业单元： | 240 | 商业单元: | 0 | 窗业 | | 面积(M2): 175434.4100 | | 面积(M²): | 0.0000 | 面积( | | 办公单元: | 515 | 办公单元: | 0 | 办公 | | 面积(M2): 502547.8300 | | 面积(M2): | 0.0000 | 面积( | | 车位个数: | 42752 | 车位个数: | 3677 | 车位 | | 面积(M²): 1150327.8500 ...

2025年房地产企业销售业绩 - 尽管行业艰难，2025年仍有4家房企销售额超过2000亿元，进入2000亿元阵营，分别为保利发展2530亿元、绿城中国2519亿元、中海地产2512亿元、华润置地2336亿元 [1] - 行业TOP10销售门槛守住了“千亿”级别 [1] - 2025年12月单月，近七成房企销售金额环比增长，近50%企业环比涨幅超过20%，越秀地产、中建壹品、仁恒置地等企业单月业绩环比涨幅超过100% [3] - 2025年12月，两成企业单月销售金额同比增长，华润置地、中建壹品、卓越集团等同比涨幅超过15% [3] - 2025年12月单月销售表现中，华润置地销售额超过400亿元，中海地产为398亿元 [3] 房企经营表现与策略 - 部分房企凭借强劲的经营韧性，稳固销售规模基本盘并保持拿地节奏，成为支撑行业平稳运行的中流砥柱 [2] - 滨江集团、龙湖集团、大华集团、新希望地产等经营相对稳健的民企，在保持销售业绩的同时维持一定投资规模 [8] - 部分出险民营房企如碧桂园、融创，尽管销售规模萎缩，但前期土储保障了一定的销售规模，为债务重组和未来转型提供了基础 [8] - 中建系企业异军突起，部分地方国企抓住政策机遇实现了较快销售去化 [8] - 兴耀房产集团、建杭置业、润达丰滨江等区域性民营房企聚焦本土及周边高能级城市，通过“小而美”的精准布局或联合拿地来减少资金压力并严控成本 [8] - “千亿房企”抓住核心改善需求，在核心城市推出热销项目，例如保利发展在广州热销项目TOP10中占据前列，建发房产在北京、上海、广州、成都等地有多个项目进入热销项目TOP10 [7] 行业长期趋势与结构 - 2021至2025年，连续位列百强的房企有53家，其中10家“千亿房企”在融资、投资、产品、公司治理等多方面具备优势 [8] - 近两年，连续入榜销售额TOP100和拿地金额TOP100的房企有30家 [8] - 未来五年，全国新建住宅年均销售面积预计保持在7亿至8亿平方米 [9] - 城市间分化预计将进一步加剧 [9] - 行业重要亮点将转向城市更新和“好房子”，绿色、智能、健康、安全的产品将获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显 [9] - 从国际经验看，房地产在主要发达经济体中仍普遍承担着重要支柱产业的角色 [9] - 随着市场预期逐步改善，在经历供求大幅缩量和房价明显回调后，“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳 [9]