乡村振兴与经济发展表现 - 全国乡村振兴统计监测指数排名第58位，较去年上升20位，连续两年居首都生态涵养区首位[1][3] - 过去五年地区生产总值年均增长8.2%，总量跃居生态涵养区首位，年均增速居全市第一[3] - 固定资产投资增速始终保持全市前列，今年首次实现半年破百亿元[3] 农业科技创新与产业布局 - 国家农业科技创新港一期11个项目计划于2028年全面建成投用，二期项目预计2027年进入全面建设期[3] - 项目全面建成后将集聚13个国家重点实验室和4个创新基地等农业领域国家战略科技力量[3] - 过去五年布局食品营养、合成生物等前沿产业，集聚52家食品企业[4] 物流产业与融合发展 - 建成全市最大的物流仓储集群，打造北京（平谷）陆港型国家物流枢纽[4] - 今年底前将建成310万平方米高标库，规模达到全市现有高标库面积一半以上[4] - 促进农业产业与现代物流融合发展，加快形成“大农业—大食品—大物流”产业格局[4] 重点项目与未来规划 - 农业中关村零号店已亮相，提供从田间到餐桌的科学普及和美食体验[5] - 未来将落户中欧农食产业园、同一健康国际合作科学中心等重点项目[5] - 明年正式组建功能性农业协会，启动建设未来食品研究院，建成全国首家爬宠行业产业园[5] 营商环境与企业服务 - 推行“提级说不”机制，政务服务窗口“无否决权”，建立疑难事项提级研判和跟踪督办闭环[6] - 每月举行“服务企业接待日”和“入企服务日”，区政府主要领导与企业面对面解决诉求[6] - 与多家银行建立战略合作，为产业发展争取300亿元专项授信，构建全链条金融支持体系[6]

发售信息 - 华夏安博仓储REIT将于2025年11月11日至11月12日发售，发售价格为6.121元/份，拟募资总额为24.484亿元 [1] - 面向公众发售0.36亿份，认购金额1000元起投，公众投资者可通过场内证券经营机构或场外基金代销机构认购 [1] - 在网下询价阶段，共收到132家网下投资者管理的1052个配售对象的询价报价，拟认购数量总和为198.1亿份，为初始网下发售份额0.84亿份的235.8倍 [1] 底层资产 - 基金首发底层资产为安博中国旗下的三个优质仓储物流项目，包括安博广州开发区物流中心、安博东莞石排物流中心与安博东莞洪梅物流中心 [1] - 三处资产均位于仓储物流需求高度旺盛的粤港澳大湾区，按国际领先标准设计建造管理，资产成熟度高运营状态良好 [1] - 该REIT是目前市场上唯一全部资产均布局在大湾区的仓储物流REITs产品 [1] 管理团队与发起人 - 基金发起人安博是全球领先的物流仓储设施投资商与运营商，为全球规模最大的物流REITs，业务遍及20个国家，资产管理总面积达1.21亿平方米，服务客户超6500家 [2] - 安博在中国24个核心城市运营管理着44个物流中心，拥有总面积约530万平方米的资产储备，为该REIT未来扩募奠定基础 [2] - 计划管理人中信证券和基金管理人华夏基金均拥有丰富的仓储物流REITs投资管理经验 [2] 行业意义 - 仓储物流REITs的兴起契合我国经济结构转型与现代流通体系建设的时代趋势 [3] - 此类产品为投资者提供了参与物流基础设施发展的便捷配置工具，有助于盘活存量资产优化资本配置 [3] - 该REIT的成功发行为国际龙头企业深度参与中国资本市场提供范例，构建了全球资本配置中国仓储物流资产的新范式 [3]

活动概况 - 2025年11月5日，以“支点湖北 智链全球”为主题的进博会湖北国际经贸合作洽谈会在上海举办，吸引约400位世界500强和知名跨国公司代表参会 [1] 企业投资与合作 - 拓高乐集团中国区首席执行官表示武汉是公司践行新理念的首选之地，其武汉门店在春节期间开业后反响热烈，许多顾客首次接触高尔夫但对体验赞不绝口 [1][2] - 普洛斯中国自2012年起在湖北省投资总额超过166亿元人民币，管理19处总计270万平方米的物流仓储设施 [2] - 普洛斯中国正联合丰田汽车在武汉设立氢能商用车生态基金，致力于在武汉构建绿色物流示范体系，预计年内完成 [2] - 博世中国在武汉成立的转向系统公司2024年销售额突破46.6亿元人民币，年产能达到200万套 [3] - 美利华集团与武汉经发粮食物流产业投资有限公司合作开展牛羊肉海外直采进口项目，并打造江海联运华中肉类集散中心 [3] 物流与供应链 - 美利华与武汉经发合作的“江海联运+数据互联”项目构建了“海外港—上海港—阳逻港”三级运输链路，实现全流程数字化管控 [3] - 该项目使武汉至郑州、西安等地的物流成本较沿海港口降低50%以上，单个海柜综合费用降低约25% [3] - 项目预计每年为阳逻港新增30万吨冻品牛肉，并带动长江航运、冷链仓储等产业链升级 [3] 签约成果 - 本次进博会期间，湖北省共推动79个项目签约，其中18个重点项目在现场签约 [3] - 在洽谈会上，武汉市企业的5个重点项目现场签约，总金额达35.67亿元人民币，涉及服务业、批发和零售业、租赁和商业服务业等多个行业 [3]

公司运营与准备 - 连云港天马云仓作为区域物流枢纽企业，正通过智能化、高效率运作全力保障双十一期间商品快速准确送达 [1] - 公司提前两个月启动全环节推演和资源调配，通过算法预测爆款品类、优化库位布局，并新增临时作业人员强化人机协同 [3] - 公司云仓日出库处理能力已提升至平时的三倍，力争实现订单当日达或次日达 [3] 行业数智化转型 - 海州区快递企业全面升级全自动分拣线，日均处理量突破120万件，同比增长20% [6] - 快递无人车配送网络覆盖高校、社区、乡镇等重点区域，全区已有5家品牌企业投入使用19台无人车，开通12条无人配送线路 [6] 外部支持与监管 - 海州邮政管理局成立挂钩服务工作组，深入企业开展安全生产检查，及时消除隐患，确保寄递渠道安全畅通 [5] - 建立申诉处理应急响应机制，及时回应群众关切，全力保障消费者权益 [5]

融资事件概述 - 中通云仓科技于11月4日宣布正式完成近2亿元的A轮融资 [1] - 本轮融资由中金资本旗下中金汇融基金领投 [1] - 国泰海通证券旗下国泰君安创新投参与跟投 [1] 资金用途规划 - 融资资金将主要用于全国智能化仓配网络建设 [1] - 资金将用于海外仓业务拓展 [1] - 资金将用于全链路科技系统的持续研发升级 [1] - 总体目标是助力公司加快智慧物流供应链服务体系建设 [1]

文章核心观点 - 73只REITs三季报显示基本面波动分化，重点关注短期经营韧性 [2][4] - 三季度REITs整体可供分配金额环比提升19.6%，但同比仍下滑1.2% [5] - 各板块表现分化，市政环保和能源项目环比提升明显，产业园和物流仓储承压 [4][5] 产业园 - 板块结构性韧性与区域性压力并存，核心区域头部项目保持较高出租率，如张江REIT、临港REIT等出租率超90% [8] - 二线城市产业园持续面临去化困难，合肥高新REIT期末出租率降至71.6%，租金水平普遍承压 [8] - 为应对竞争，大部分项目租金环比下降，南京建邺REIT、重庆两江REIT等租金降幅超4% [8] - 运营机构通过拉长租约剩余期限稳定收益，和达REIT、广开产业园REIT等租约期限明显拉长 [9] 物流仓储 - 板块持续分化，关联租户项目如京东REIT、顺丰REIT出租率保持100%和96.5%，展现较强稳定性 [12] - 市场化项目波动较大，深国际REIT出租率环比下降11.7个百分点，盐田港REIT因客户退租出租率波动 [13] - 受区域竞争影响，部分项目租金环比下滑，深国际REIT、外高桥REIT租金分别下降9.6%和5.4% [13] - 行业供给端未来将新增近1800万平方米供应，需求侧以电商、三方物流为主 [14] 数据中心 - 首批项目首次披露季报，整体利用率保持高位，万国REIT计费率96.79%，润泽REIT上架率99.24% [22] - 现金流表现稳健，万国REIT托管服务费收缴率100%，加权平均合同剩余期限约3.73年 [22] - 租户集中度较高，万国项目超98%收入来自上海电信与联通，润泽项目100%收入来自北京电信 [22] 保租房 - 板块体现防御属性，收入环比上升3.2%，多数项目出租率维持高位，如厦门安居REIT出租率99.3% [24] - 部分项目通过下调租金维持稳健性，城投宽庭REIT、招商蛇口REIT租金环比小幅走弱0.2%和0.5% [24] - 剩余租期分化，红土创新安居REIT部分项目租约期限同比大幅增长，城投宽庭REIT租约期限同比下降15.7% [25] - 行业层面，三季度保租房供应4.1万套，毕业季需求推动净吸纳量环比提升5.77%至58万间 [26] 消费 - 整体表现稳中有进，收入环比提升2.8%，出租率普遍维持高位，如华润商业REIT出租率98.7% [32] - 租金走势分化，首创奥莱REIT因季节性因素租金环比下滑16.2%，百联REIT因引入主力店租金下降4.7% [33] - 管理人通过精细化运营提升竞争力，华润商业REIT完成南区改造并引入首店，易方达华威REIT拓展光伏业务 [33] - 宏观需求缓慢修复，城市间表现分化，成都、武汉等二线城市社零同比增速达5%以上 [34] 高速 - 受季节性影响，三季度车流量环比均上升，但路网变化导致项目分化 [39] - 路网变化产生正向影响的项目包括江苏交控REIT、南京交通REIT，车流量环比增长26%和4% [39] - 路网变化带来不利影响的项目包括深高速REIT、山东高速REIT，车流量同比下滑20%和24% [39] - 未来需关注路网工程进展，如京港澳高速改扩建工程预计25年底竣工，可能结束分流影响 [39] 市政环保及能源 - 多数市政环保项目业绩迎来增长，富国水务项目因调价落地带来一次性差额确认 [4] - 能源项目表现持续分化，水电来水环比回升，风电、光伏项目面临自然资源波动和电网消纳压力 [4]

核心财务与经营表现 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] - 完成高质量交付房屋超7.4万套 [1][2] - 完成大宗交易签约金额近70亿元，通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元，盘活回款71.1亿元 [1][3] - 十一黄金周假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137% [2] 开发业务与销售亮点 - 多地创新项目实现“上线即热销”，产品融合24项产品标准及约520项设计要求与技术措施 [2] - 上海理想之地项目入选全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例 [2] - 广州理想花地项目获广州主城区销售套数和金额双第一，上海高福云境项目1.3-1.7亿价位房源25套全部售罄 [2] - 采用主动邀请业主检验、在线实时查看施工细节等方式保障交付质量 [2] 经营服务业务发展 - 长租公寓业务（泊寓）运营管理超28万间，开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房，规模、效率、纳保量保持行业第一 [4] - 泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”等荣誉，并与深铁集团签署租赁运营合作框架协议 [4] - 商业业务新项目实现首开出租率超97%，并为GIC、黑石等机构提供轻资产运营服务 [5] - 物流业务出租率行业领先，物业业务推出弹性定价体系服务模式获得市场认可 [5] 科技创新与应用 - 图纸大模型及相关产品已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个，为近百家伙伴提供线上审图服务 [6][7] - AI数字工程管理平台累计完成智能巡检超32万次，通过无人机和计算机视觉算法精准识别工程进度 [7] - 自研“灵石”系统实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应，“飞鸽”平台构建行业最大规模工单实时响应网络 [7] - 与深铁合作的全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点将于四季度逐批量产交付上线 [8]

公司战略转型与定位 - 公司从传统仓储物流企业转型为大宗商品资源配置枢纽，深度融入期货市场 [1] - 公司定位从区域性物流枢纽向大宗商品资源配置枢纽转型，始于2018年成为郑州商品交易所硅铁、锰硅期货指定交割仓库 [2] - 公司作为安阳陆港型国家物流枢纽的投资建设运营主体，在期现联动领域积累深厚 [2] 期货工具的应用与成效 - 期货工具帮助产业企业应对价格波动风险，并提升公司枢纽能级 [4] - 公司作为郑州商品交易所尿素、纯碱、硅铁、锰硅四个期货品种的指定交割库，创新走出一条“期货+物流、期货+生产、期货+储备、期货+外贸、期货+现货、期货+金融、期货+产业聚集”深度融合的高质量发展之路 [4] - 2021年公司参与郑州商品交易所“商储无忧”项目，为储备企业提供仓储和交割服务，并通过期货套期保值为尿素储备上“价格保险”，2021年3月尿素价格上涨时，储备尿素以低于出厂价10～20元/吨的价格集中出库，有效平抑周边区域价格 [4][5] “枢纽+平台”双驱动模式 - 公司凭借“枢纽运营+交易平台”双重身份构建大宗商品服务新生态，拥有强大物流基础设施并提供全链条服务 [6] - 公司通过搭建与期货规则衔接的现货合约和交收标准，推广基差贸易、联动点价等模式，帮助企业锁定远期价格和对冲风险 [6] - 交易中心创新推出“现货+期货+仓储+物流”四位一体综合服务体系，通过物联网和大数据提供基差采购、套保辅助、物流配送等一站式服务 [6] 行业影响与发展前景 - 公司的升级之路是我国大宗商品市场期现融合发展的生动缩影 [1] - 交易中心旨在成为河南融入全国统一大市场、打造双循环支点的重要抓手和催化剂 [3] - 交易中心通过物流枢纽与储备体系有机结合，在保障粮食安全方面发挥“压舱石”作用，尿素作为“粮食的粮食”通过淡季收储、旺季投放有效支撑国家粮食安全 [7]

公司治理 - 公司于2025年10月28日召开第六届第十八次董事会会议，审议了《关于制定<董事、高级管理人员离职管理制度>的议案》等文件 [1] 公司财务与业务构成 - 2025年1至6月份，公司营业收入构成为仓储占比45.82%，装卸占比34.87%，其他业务占比15.79%，管理服务占比3.52% [1] - 截至新闻发稿时，公司市值为32亿元 [1] 行业市场环境 - A股市场突破4000点，科技主线被提及为重塑市场的重要因素 [1]

公司第三季度业绩 - 第三季度营收为183.29亿元，同比增长7.81% [1] - 第三季度净利润为2939.02万元，同比增长61.30% [1] 公司前三季度累计业绩 - 前三季度累计营收为477.87亿元，同比增长0.02% [1] - 前三季度累计净利润为4.44亿元，同比增长3.60% [1]