行业核心观点 - 当前房地产行业面临的核心问题并非库存或价格过高，而是市场信心崩溃和悲观预期蔓延 [3][9][12] - 稳定市场的关键在于扭转“不敢买”的预期，这需要强有力的政策干预来充当“最后担保人”，而非仅靠降价或消化库存 [12][16][17] - 行业已进入“存量时代”，竞争焦点转向“内涵式发展”，即让居民住得安心、买得放心 [22][24] 行业现状与数据表现 - 截至2025年11月，全国房地产开发投资同比暴跌10.3%，全年投资额预计跌破9万亿元，较2021年高峰缩水超40% [3] - 新房开工面积较高峰期已跌去近六成 [5] - 房价方面，70个大中城市中仅8个城市新房价格环比上涨，二手房市场更弱，69个城市价格下跌，仅西宁微涨0.1% [5] - 部分三四线城市房价已跌回2015年水平，出现“万元房”现象，但降价并未有效刺激购买 [7] 市场核心症结分析 - 价格下跌未能激活市场，因购房者普遍存在两大恐惧：一是担心买入后房价继续下跌，二是担忧楼盘烂尾风险 [7] - 库存问题被指是“伪命题”，市场冷热的关键在于信心而非房屋绝对数量，当“房价还会跌”成为全民共识，降价促销效果有限 [10][12] - 经济学家指出，当前最大问题是悲观叙事的病毒式传播，这比房价下跌本身更可怕 [3][9] 政策建议与潜在方向 - 降低购房成本是首要措施，建议包括：将首付比例从15%降至10%，将房贷利率统一降至3%以下，以及将契税、增值税减半 [14] - 政府需用真金白银充当“最后担保人”，具体措施可包括：由地方政府或国企介入保交楼，确保预售项目“绝不烂尾”；以及推出“房价下跌补偿机制”，对一定期限内房价下跌进行差价补偿 [16][17][19] - 政策已有转向迹象并一度提振市场情绪，2026年能否成为行业转折点取决于政策“大招”的力度与针对性 [24] - 可借鉴2008年美国危机处理经验，即政府接管关键机构（如房利美、房地美）以稳定市场，并可能实现财政收益 [19] 行业长期发展趋势 - 根据2025年7月住建部定调，房地产行业已进入“存量时代”，发展核心转向“内涵式发展” [22] - 未来行业竞争将不再是比拼建设规模，而是聚焦于如何让老百姓住得安心、买得放心 [22][24] - 稳定房地产行业对于稳定千万家庭的安居梦和中国经济转型的底盘具有重要意义 [26]

核心事件与结果 - 万科两笔中期票据展期方案连续被债权人否决，仅通过延长宽限期议案，获得约1个月缓冲时间 [4][5][6] - 12月26日，“22万科MTN005”（规模37亿元）的六项议案中，五项展期相关议案未达生效门槛，仅“延长宽限期至30个交易日”的议案以92.11%的支持率通过 [4][6][8] - 此前12月22日，规模20亿元的“22万科MTN004”展期方案同样被否，仅获宽限期延长至2026年1月28日 [5][8] - 标普全球评级将此定性为“困境债务重组”，并将万科主体信用评级从“CCC-”下调至“选择性违约”（SD） [5][10][11] 债务与市场表现 - 公司目前有16笔存续债券，规模合计217.98亿元，其中一年内到期的有8笔，规模达157.53亿元 [14] - 市场信心受挫，多只境内债券价格已跌至面值的25%左右，例如“21万科04”最新价26.67元，“22万科02”最新价23.40元 [9][10][11] 公司策略与资产处置 - 公司两次使用“缓兵之计”，意图以时间换空间，在紧迫窗口期内加速变卖资产换取现金流，并争取债务重组谈判机会 [5][15] - 资产变卖速度加快，多笔交易付款日期集中在2025年底至2026年初，例如北京万科云庐等项目出售底价2541万元，要求六个月内付清全款 [16] - 广州万溪的商办物业招标要求购买方最迟于2025年12月15日前缴清全款 [16] 增信困境与核心矛盾 - 展期方案失败的核心矛盾在于公司庞大的合作开发模式，导致大量并表资产不能直接用于集团总部债务增信 [5][20] - 公司解释因合作项目占比高，可能没有太多可供抵质押的资产用于为总部债务增信 [5][20] - 截至2025年上半年末，公司投资性房地产账面价值1373.63亿元，其中已用于抵质押及担保的余额为800亿元，占比58.2% [19] - 在股权增信层面，公司已将所持1.17亿股万物云股份（累计质押比例达55.8%）质押给大股东深铁集团，后续操作空间有限 [19] - 公司少数股东权益长期占所有者权益总额约40%，2025年三季度为1253亿元，占股东权益3010亿元的41.63%，这些权益对应的资产法律上不属于集团总部，难以用于偿债 [20] 债权人态度与未来风险 - 债权人对展期方案支持率极低，例如“22万科MTN005”的无增信展期方案仅获1.76%同意票，反对率达96.81% [6] - 债权人质疑公司财务报表显示具备一定资产规模，却缺乏清晰、可靠、可执行的资产用于抵押或担保 [22] - 标普全球评级认为，在缺乏更有利条件的情况下，公司可能在未来六个月内启动困境债务置换或重组，或者出现债务违约 [12]

以下文章来源于格隆 ，作者万连山 格隆 . 一个游走于资本市场与佛祖之间的浪子。我可以生，可以死，我大笑，由天决定！ 本文来自微信公众号： 格隆 ，作者：万连山 越南的改革正如火如荼，热钱不断涌入，国民收入不断提高，一派欣欣向荣…… 但某些领域，繁荣得有些过头了。 目前，河内公寓每平方米已超过8000万越南盾，折合人民币2.1万元，已经和中国最强地级市苏州城 区一个水平。 而越南人均GDP不到5000美元，只相当于2010年的中国，当时上海的房价也不过如此。 一个刚刚起步的发展中国家，房价却飙升到了发达国家水平。 这种离奇的剧情，我们经历过。 但越南楼市的故事，与我们的经历，并不太一样。 01 廉价货币毒瘾与土地枷锁 越南国家银行（SBV）印钞机的转速，远比房价更夸张。 2008-2025年，越南基准利率从15%降至4.5%的历史低位，这波持续十余年的降息潮，本质上是以货 币宽松换经济增长的赌博。 这些货币的本意是流向制造业，去生产鞋子、手机出口。 但现实极其骨感：全球需求疲软，工厂订单不足，企业根本不敢扩产。 于是，被释放出来的巨额流动性，在实体经济里转了一圈，发现无处可去，最终全部涌向了资产市 场。 与此 ...

在"十四五"收官与"十五五"开局的关键节点，全国住房城乡建设工作会议的召开为2026年房地产市场定 下基调。住建部明确提出"着力稳定房地产市场"的核心目标，配套推出城市更新升级、供需双侧治理、 风险防控与转型协同等一系列政策举措，释放出推动行业从调整期迈向高质量发展的重磅利好信号。这 些信号不仅回应了市场对政策托底的期待，更标志着房地产行业调控从短期刺激转向长效机制构建的系 统性变革。 政策定位实现关键跃迁，从"止跌回稳"到"系统稳市"构建长效框架。对比往年政策表述，2026年住建部 将"着力稳定房地产市场"置于核心任务序列，相较于2024年"持续用力推动止跌回稳"的提法，彰显政策 重心已从单纯对抗下行压力的需求端托底，转向供需双侧协同治理的系统性稳市。这种转变背后，是对 房地产市场供求关系重大变化的精准把握，以及对"十五五"时期行业转型关键期定位的深刻认知。会议 提出的四个"坚持"与三个"更好统筹"原则，明确了因地制宜分类指导、统筹惠民生与稳增长的调控逻 辑，为各地政策优化提供了方向指引。尤为重要的是，"城市政府用足用好房地产调控自主权"的表述， 赋予地方更大政策灵活度，预计2026年将有更多针对性举措落地 ...

核心事件与结果 - 万科两笔中期票据展期方案连续被债权人否决 12月22日规模20亿元的“22万科MTN004”展期被否[2] 12月26日规模37亿元的“22万科MTN005”展期方案中五项相关议案均未通过[2][3] - 两次会议均仅通过延长宽限期议案 为万科争取到约1个月的缓冲时间 “22万科MTN005”宽限期延长至30个交易日[2][4] - 标普全球评级将此定性为“困境债务重组” 并将万科主体信用评级从“CCC-”下调至“选择性违约”[2][6] 债务与市场表现 - 万科面临集中的短期偿债压力 公司目前存续债券规模合计217.98亿元 其中一年内到期的有8笔 规模157.53亿元[8] - 境内债券价格大幅下跌 多只债券价格跌至面值的25%左右 例如“21万科04”最新价26.67元 “22万科02”最新价23.40元[5][6] - 标普认为公司财务承诺难以为继 未来六个月内可能启动困境债务置换或重组 或出现债务违约[7] 展期方案与债权人态度 - 主要展期方案未获债权人支持 “22万科MTN005”议案一（无增信展期12个月）仅获1.76%支持率 反对率达96.81%[3] - 债权人普遍要求有力的增信措施 但万科提供的增信方案未能达到90%的生效门槛[3][11] - 部分债权人质疑即便延长宽限期 双方也难以就展期方案达成共识[8] 资产与增信困境 - 万科解释增信困难的核心在于其合作开发模式 由于合作项目占比高 大量并表资产不能直接用于集团总部债务增信[2][13] - 万科少数股东权益占比高 2025年三季度为1253亿元 占股东权益3010亿元的41.63% 显示大量资产权益不属于集团总部[13] - 可用于增信的资产空间有限 万物云股份质押比例已达55.8% 接近57.12%的持股上限[12] 投资性房地产中58.2%（价值800亿元）已用于抵质押[12] - 部分项目权益比例较低 例如新增项目天津海港城南地块权益比例60% 广州南站中央商务区13号地块权益比例56.95%[15] 公司应对策略 - 公司采取“缓兵之计”意图“时间换空间” 在紧迫窗口期内加速资产变卖并争取债务重组谈判机会[2][8] - 资产处置速度加快 多笔交易付款日期集中在2024年底和2025年初 例如广州某物业要求购买方最迟于2025年12月15日前缴清全款[9] - 公司可能在未来继续申请延长投票时间 为债券谋求新一轮宽限期以维持谈判空间[8]

北京房地产市场单日交易数据 - 2025年12月27日，北京新建商品房网上签约252套，签约面积18,967.25平方米，其中住宅签约111套，签约面积14,277.66平方米 [1] - 同日，北京二手房网上签约275套，签约面积24,745.67平方米，其中住宅签约253套，签约面积23,534平方米 [1] 北京商品房库存与供应情况 - 截至2025年12月27日，北京可售期房（已获预售许可但未售）总套数为96,659套，总面积为8,020,425.19平方米，其中住宅可售套数为41,314套，面积为5,680,704.39平方米 [2] - 同期，北京未签约现房（已完成初始登记但未售）总套数为212,611套，总面积为11,694,063.70平方米，其中住宅未签约套数为28,824套，面积为3,426,603.46平方米 [2] - 2025年11月，北京新增商品房预售许可证16个，批准预售面积526,801.73平方米，其中住宅批准预售套数2,491套，面积395,285.86平方米 [2] 北京存量房（二手房）月度交易情况 - 2025年11月，北京存量房网上签约总套数为16,217套，总签约面积为1,405,566.77平方米 [3] - 2025年11月，北京存量住宅网上签约套数为14,446套，签约面积为1,295,484.96平方米 [3]

点击上方"光大证券研究"可以订阅哦 点击注册小程序 查看完整报告 特别申明 : 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客 户，用作新媒体形势下研究信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户,请勿 订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便， 敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为光大 证券的客户。 光大研究一周热榜，精选"光溯" 小程序本周阅读量前十研报。 医药 龄听光的声音/洞悉光的观察/了解光的态度 解码大脑交互密码，开启人机协同纪元一一脑机接 口行业深度报告 黎一江 行业深度 2025-12-26 政策与技术双轮驱动,百亿级蓝海市场加速开启;临床 产品自学 加速落地，医疗+消费打造行业双增长曲线.建议夫汪医疗场景整 合者: 翔宇医疗、伟思医疗、诚益通、麦澜德、爱朋医疗、创 新医疗等,有望受益医保支付落地和康复需求增长;建议关注 侵入式半侵入式技术领军者: 心玮医疗、脑虎科技、阶梯医疗 、博睿康等，脑机接口技术壁垒高、商业化确定性强。 长按识别小程序码进入 光大证券小程序 阅读全文 洞悉 ...

项目销售表现 - 深铁璟城项目最后一批次可售型人才房于12月27日启动选房，其三房户型去化率达62%，实现三度热销[1] - 本批次面向人才配售住房共984套，其中三房户型246套（建筑面积约90平方米），两房户型738套（建筑面积约70平方米）[3] - 项目整体配售均价约为24000元/平方米（按建筑面积计算，不含室内装修），预计交付时间为2026年底[3] 产品定位与市场需求 - 项目定位为“地铁上盖+生态公园”的多维配套人才房，展现了TOD模式从“住有所居”到“住有宜居”的升级实践[1] - 30多岁的年轻家庭成为选房主力，产品满足了人才对“职住平衡”的需求，成功案例显示通勤时间可控制在40分钟左右[3] - 截至发稿，深铁璟城人才房三房户型去化率超62%，三次推售均热销，印证了其产品力和多维配套对人才的吸引力[3] TOD模式与项目配套 - 项目是深铁集团TOD模式的标杆，以轨道交通为脉络，串联居住、商业、生态等多维资源，构建“一小时高效生活圈”[4] - 交通方面，项目衔接地铁11号线碧头站（始发站），可快速直达前海、福田CBD及深圳湾，并可换乘6号线、12号线，陆路紧邻多条主干道及高速，临近宝安国际机场与福永客运码头，形成“空陆海”立体交通网络[4][5] - 教育配套方面，项目临近3所幼儿园，并紧邻宝安中学（集团）第二实验学校（72班花园式校园）[5] - 生态与商业配套方面，项目规划理念为“城市融合居住+地铁+公园”，打造约70万平方米TOD典范，紧邻城市级全龄运动公园（包含约2.4万平方米体育公园、3万平方米成长公园、4.5万平方米自然公园），并拥有紧邻的约6万平方米缤纷商业（在建中）及市政文化设施[5] 公司战略与行业意义 - 深铁璟城人才房的热销是公司深耕TOD模式十余年的缩影，从南山深铁熙府、龙岗大运深铁阅云境到宝安深铁璟城，其人才房多次实现“日光”，印证了“轨道+物业”模式在重构城市空间、促进职住平衡中的成功实践[7] - 业内专家指出，深铁TOD模式是以“人”为核心的产城融合，通过整合地铁、学校、公园、商业等资源，解决了传统住房“通勤远、配套缺、环境差”的痛点[7] - 随着深圳地铁新线（段）开通，地铁线网运营里程将达635公里，公司的TOD项目将进一步延伸，公司表示将持续以“六好六化”标准打造“好房子”，为深圳建设“国际人才高地”筑牢安居根基[7]

截至2025年12月26日收盘，保利发展（600048）报收于6.26元，较上周的6.33元下跌1.11%。本周，保 利发展12月22日盘中最高价报6.37元。12月24日盘中最低价报6.23元。保利发展当前最新总市值749.35 亿元，在房地产开发板块市值排名2/89，在两市A股市值排名227/5178。 本周关注点 公司公告汇总 保利发展控股集团股份有限公司将于2025年12月29日召开第六次临时股东会，审议关于公司向特定对象 发行可转换公司债券的相关议案，包括发行方案、预案、募集资金运用可行性分析、摊薄即期回报措 施、前次募集资金使用情况报告等，并审议续聘立信会计师事务所为2025年度审计机构。本次发行规模 不超过50亿元，募集资金拟用于多个房地产开发项目。 以上内容为证券之星据公开信息整理，由AI算法生成（网信算备310104345710301240019号），不构成 投资建议。 公司公告汇总：保利发展拟发行不超50亿元可转换公司债券获中国保利集团批准。 公司公告汇总：本次可转债发行尚需股东会审议通过及证监会核准。 公司公告汇总：2025年第六次临时股东会将审议可转债发行及相关募资用途议案。 保利发展 ...

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 政策定向扩容需求，成交放量系年末翘尾与情绪共振，需关注成交活跃度能否在跨越年末时点依然延续，以及量增能否最终带动价格止跌回稳[2] 各部分总结 政策跟踪 12 月 24 日北京四部门联合发文，调降非京籍及多孩家庭购房门槛，放宽非京籍准入，支持多孩家庭，旨在稳定房地产市场[1] 周度成交情况 - 新房成交显著放量，38 城新房成交面积环比大幅增长 29%，同比降幅收窄 12 个百分点至 -19%[3] - 二手房市场高位企稳，15 城二手房成交面积环比小幅增长 4%，同比降幅微幅收窄 1 个百分点至 -22%[3] 月度成交情况 - 新房降幅边际收敛，38 城新房本月累计成交同比下滑 26%，较 11 月收窄 9 个百分点[4] - 二手房景气度短期承压，15 城本月累计成交同比下滑 28%，跌幅较 10、11 月均扩大 8 个百分点[4] 一线城市表现 - 新房成交环比增长 9%，北京领涨环比 79%，广州涨 15%，深圳、上海回落，同比降幅收窄 2 个百分点至 -42%[5] - 二手房成交环比上涨 4%，京沪深合计突破震荡区间，北京环比 +9%，同比跌幅收窄至 -22%，北京最优 -19%[5] 二三线城市表现 - 二线城市新房成交显著放量，环比增长 40%，同比降幅收窄 17 个百分点至 -8%；二手房环比增长 8%，同比降幅小幅收窄 1 个百分点至 -27%[7] - 三线城市新房成交环比增长 20%，同比降幅由 -28% 收窄至 -16%；二手房环比回落 2%，但绝对量处年内高位[7] 房价观察 - 各线城市二手房价延续阴跌态势，环比跌幅 0.17%-0.24%，同比二线回撤最深 -8.62%，一线及三线 6%-7%[8] - 一线城市内部分化，广沪企稳反弹，京深补跌；二线城市房价普遍承压，部分前期强势城市冲高回落[8]