人口结构转变与房地产行业分水岭 - 2022年中国人口比上一年减少85万人，为自1961年以来首次出现负增长，标志着人口增长时代的结束[1] - 过去二十多年中国长期资产的定价逻辑建立在“人口持续增长+城市不断扩张”的前提之上，房地产是此逻辑的集中承载者[1] - 基于对未来需求持续增长的预期所建造的大量住宅，正面临人口增长发动机熄火后的根本性质疑[1] 住房需求面临的双重结构性削弱 - 第一条趋势：适龄购房人口正在缩小，25～45岁住房需求最旺盛的人口段正在加速萎缩，意味着“刚需”的人口基础发生结构性下降[3][4][5][10] - 第二条趋势：城镇化进入尾声，城镇化率已超过65%，速度明显放缓，过去由大规模农民工进城带来的新房市场稳定增量正在消退[6][7][8][9] - 城镇家庭住房拥有率已接近96%，人均住房面积全球偏高，意味着未来市场主角将从“新建”转向换房、改善和存量交易[10][11] 房地产过剩的区域分化与特征 - 房地产过剩并非平均分布，超一线和强省会城市因人口资源持续流入供需仍紧张，而大量三四线城市和县城则面临相反局面[13] - 人口持续外流、土地财政依赖度高、短时间内集中开发大量住宅是这些过剩区域的共同特征[13][14] - 结果导致部分新建小区配套齐全但夜晚亮灯率极低，房产在账面上是资产，在现实中逐渐变成负担[13][14] 房产过剩引发的连锁问题 - 地方财政承压：新房销售放缓与土地流拍增多导致土地出让金收入大幅下降，影响基建投资、公共服务和债务偿还能力[16][18] - 金融系统风险放大：房地产贷款在银行资产中占比高，房价下行导致抵押物价值缩水，不良风险上升，制约银行放贷意愿和实体经济融资能力[16][18] - 家庭财富被动缩水与社会资源低效配置：房产是大多数家庭核心资产，房价下行直接影响消费信心，形成负向循环[16][17]；人口流出区域出现住宅空置，学校、道路、电网低负荷运行[16][18] 国际经验借鉴：应对“房子太多” - 日本经验：在泡沫破裂和老龄化加剧后，通过推出“空屋银行”低价或免费转让、赋予地方政府对长期空置房屋处置权等方式，让空房“退场”[19] - 德国经验：在前东德人口外流严重地区，政府主动拆除过剩住宅，将拆除土地转为绿地或公共空间，核心思路是城市要“做减法”，并非所有房子都必须保留[19] 中国房地产走向“存量时代”的转型路径 - 从投资品回归居住品：未来住房价值将更多取决于使用功能、区位、配套和服务，单纯依靠房价上涨的模式将越来越难[21][22] - 激活存量，而非继续扩张：通过收购、改造将空置房转化为保障性租赁住房、青年公寓、养老托育等公共服务设施[21][24] - 城市更新敢于“做减法”：对于长期空置、质量较差的区域，有计划地拆除以改善公共空间，提升剩余居民生活质量，集中资源维护核心区域[21][23][24] 行业长期转型的必然性与方向 - 人口负增长是长期趋势，房产过剩是结构性挑战，行业正经历从增量到存量、从扩张到管理的必要重塑[23] - 转型考验财政和金融政策，更考验对“房子不一定永远是最安全资产”这一现实的接受度，好的居住环境永远有价值[23] - 未来几十年，中国城市如何“瘦身”和提高空间效率，将决定能否走向更健康、更可持续的居住时代[23]

公司动态：潘石屹与SOHO中国 - 潘石屹与妻子张欣共同创办的SOHO中国曾是国内房地产行业头部企业，在北京和上海拥有多个地标项目[1] - 从2014年开始，公司开启资产出售模式，以52.32亿元卖掉上海两个核心项目，随后以30.5亿元转让上海凌空SOHO[3] - 在七年时间内，公司从北京和上海累计套现300亿元[3] - 公司创始人潘石屹在1998年成功预判海南楼市泡沫，抛售所有海南项目后转战北京，并在2020年前后再次成功出售京沪核心地段物业离场[5] 行业市场数据与趋势 - 2025年上半年，全国商品房销售面积下跌4.7%，市场持续下行[6] - 三四线城市库存去化周期达到47.6个月，相当于现有房源需销售4年[6] - 2025年4月，全国64个三四线城市存销比达30.5个月，需三年左右时间才能消化当前新房库存[8] - 深圳郊区新盘出现降价，部分降价幅度达20%[6] - 高盛集团预计未来2-3年全国房价累计下跌10-15%，清华大学研究预测同期全国房价平均下跌10%但区域分化明显[8] - 行业集中度提升，2024年TOP50房企销售额占比达到58.3%，较2020年的46.2%显著上升[8] - 预计到2028年，TOP30房企销售额可能占到市场一半以上[10] 行业融资环境 - 融资资源向国企倾斜，国企新获融资占比达86%，如华润置地融资成本低至2.71%[10] - 民营房企债券融资暴跌20%，面临现金流紧张和项目停工困境[10] - 小房企资金链紧张，行业呈现“大鱼吃小鱼”的整合趋势[10] 城市与区域市场分化 - 2025年三季度，仅19%的城市楼市出现筑底迹象，80%的城市市场仍在下滑[11] - 100个城市的二手房价格同比下跌6.8%，市场存在“买了就亏”的恐慌心理[11] - 市场已转为买方市场，购房者拥有更多选择和议价空间[11] 政策环境与购房建议 - 2024年以来全国超过200个城市出台购房支持政策，包括购房补贴、契税减免和公积金政策放宽等[13] - 以北京为例，2025年1月起首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%，公积金贷款最高额度提高至120万元[13] - 对于多套房产持有者，建议抛售非核心地段尤其是三四线城市和人口外流区域的房产[13] - 对于刚需购房者，未来2-3年可能是较好入市时机，因房价下行降低购房成本且政策支持降低购房门槛[13]

核心观点 - 房地产是中国货币创造的核心信用来源，其稳定性直接关系家庭财富、地方政府债务与内需活力 [1] - 当前房地产政策面临“救价”还是“救量”的关键分歧，正确的方向应是“弃量保价”，通过压缩增量供给、回购过剩商品房来恢复市场流动性 [5][6][8] - 房价下跌对普通家庭财富冲击巨大，因中国城市家庭住房资产占比高达77.7%，远超美国的34.6% [8][9] - 保障房与商品房应彻底区隔，通过回购过剩商品房转化为保障房可实现“救市”与“保障”双赢 [14][15][16] - 城中村改造需谨慎，避免依赖房地产平衡融资，应推动居民自主更新，并以房价企稳为前提 [21][22][23] 房地产的宏观经济角色 - 房地产是银行货币创造最主要的信用来源，一旦贬值将导致家庭财富缩水、内需收缩 [9][10] - 中国城镇居民的住房拥有率为96.3%，住房资产占家庭总资产比重达77.7%，房价下跌对普通家庭影响远大于富人 [8][9] - 房地产在权益项中占比巨大，其收缩将引发整个国家资产负债表衰退，技术突破无法阻止宏观经济下滑 [10][11] - 存量房地产规模巨大，只要具备流动性，就能继续作为信用抵押创造资本和货币 [11][17] 当前政策分歧与出路 - 政策分歧在于“弃量保价”还是“弃价保量”，前者需回收超供土地和商品房，后者则继续增加供给 [5][6] - 正确方向是“弃量保价”，尽快制止新增供地流入市场，回购过剩不动产，缩短去化周期 [8][11] - 卖地收入增加、开工量增加是房地产恶化的先行指标，而非回稳信号 [8] - 需中央成立“国家住房局”发行低息债融资回购库存，仅靠地方政府无法走出衰退螺旋 [16] 保障房与商品房双轨制 - 保障房应通过回购过剩商品房实现，而非新建，既能去库存又能提供保障 [14][16] - 保障房与商品房必须彻底区隔，锁死保障房流动性，防止福利套利 [15][16] - 商品房市场应放开一切交易限制，恢复流动性，使其成为资本市场安全资产 [15] - 保障房回购定价需按成本收购，优先偿还企业债务，实质是救银行 [16] 存量时代与城市更新 - 房地产存量价值取决于流动性，需恢复二级市场交易才能发挥信用功能 [11][17] - 城市更新应聚焦盘活资产创造现金流，而非拉动固定资产投资 [19] - 城中村实际扮演保障房角色，压低企业运营成本，改造需谨慎避免增加商品房库存 [21][22] - 城中村改造应推行居民自主更新模式，依赖存量不动产升值预期，而非政府大包大揽 [23] - 自主更新需以房价“止跌回稳”为前提，高房价能提升改造收益和融资意愿 [23]

行业趋势 - 中国房地产行业已步入存量时代 新增需求大幅萎缩 城镇化率达65.8%逼近发达国家平均水平 [1] - 房地产业增加值占GDP比重从2017年7.9%峰值降至2024年5.6% 下降2.3个百分点 [2] - 房地产开发投资占固定资产投资比重从峰值28%降至2024年17.3% [2] - 社会资金近60%流向科技创新/先进制造业/绿色能源领域 房地产领域资金流入占比不足15% [5] 价格表现 - 2025年Q1全国70城新建商品住宅价格指数同比下降3.7% 二手住宅价格指数同比下降5.2% [2] - 三四线城市房价跌幅明显 部分城市出现两位数下滑 [2] - 一线城市新房价格指数仅下降0.8% 远低于全国平均水平 [5] 供需结构 - 全国商品房待售面积达5.7亿平方米 去化周期长达17个月（健康水平为12个月） [3] - 三四线城市去化周期超过24个月 [3] - 人口连续三年负增长 2024年自然增长率为-1.4‰ [2] - 47%三四线城市未来五年将面临人口萎缩 [2] 区域分化 - 一线及新一线城市凭借产业聚集和人口吸引力保持相对稳定 [5] - 三四线城市投资风险显著增加 [9] 金融环境 - 2025年4月全国首套房贷款平均利率为3.8% 较2023年同期下降0.5个百分点 [5] - 核心城市限购限贷政策未完全放开 [5] 估值水平 - 一线城市房价收入比平均达20倍 二线城市达15倍 远高于国际合理区间3-6倍 [5] 企业动向 - 长实集团自2023年起从内地撤资超720亿元 转向欧美及东南亚市场 [1]

房地产市场整体趋势 - 2025年1-7月百强房企销售总额20730.1亿元 同比下降13.3% 降幅较1-6月扩大1.5个百分点 [3] - 销售金额达千亿房企数量持续减少 2025年仅5家 2024年有6家 2023年达10家 [3] - 新房市场持续收缩 二手房市场份额快速提升 成都市场表现尤为明显 [3][4][5] 新房与二手房市场结构变化 - 成都市场新房成交占比从2022年48.7%降至2023年39.8% 二手房占比从51.3%升至60.2% [5] - 2024年及2025年上半年 成都新房与二手房成交占比达3:7 [5] - 二手房通过降价提升性价比 不断抢占新房市场份额 [8] 房地产发展阶段特征 - 行业从增量时代转向存量时代 发展逻辑由"造房子"变为"用房子" [8] - 存量时代下城市更新成为重点工作重点 [9] - 新房规模必然收缩 核心优质存量房保值能力凸显 [8][9] 房价表现与调整周期 - 增量时代房价普遍上涨 存量时代出现严重分化 [9] - 当前处于深度调整周期 各线城市房价普遍下降但比例不同 [9][10] - 部分重点城市新房价格表面上涨 但剔除高得房率等因素后实际可能未涨 [10]

青岛西海岸喜来登酒店拍卖事件 - 青岛西海岸喜来登酒店将于2025年7月28日以3.08亿元起拍价公开拍卖 该价格较评估价4.4亿元下降30% [2] - 酒店为2016年开业的五星级豪华酒店 位于凤凰岛核心区 交通便利 周边商业配套完善 距离青岛栈桥景点仅20分钟车程 [2] - 此次拍卖依据济南市长清区人民法院执行裁定书 标的登记在被执行人山东晟泓投资发展有限公司名下 [2] 历史拍卖情况 - 该酒店2023年11月曾作为索菲亚国际大酒店项目一部分拍卖 当时整体评估价10.82亿元 起拍价7.6亿元但流拍 [3] - 本次为资产单独拆分后重新拍卖 起拍价较前次大幅降低 [5] 拍卖特殊条款与风险 - 拍卖标的房产尚未腾空 仍由被执行人经营使用 腾房时间无法确定 [5] - 存在20年长期租约(2024-2044年) 新业主可能无法自主支配资产 [5] - 目前酒店仍在正常运营 携程显示客房价格区间为600-1000元/晚 [5] 行业背景与趋势 - 房企常用"酒店+住宅"综合体模式 以酒店资产抵押融资反哺住宅开发 当住宅市场遇冷导致债务危机传导至酒店板块 [8] - 2023-2025年青岛酒店业司法拍卖流拍率达83% 二次拍卖流拍率仍超60% 市场从"低价抄底"转向"理性观望" [8] - 房地产黄金时代酒店被视为"地标符号"或"融资工具" 核心价值在于土地增值与抵押融资而非运营收益 [8] - 市场进入存量时代后 该模式难以为继 众多奢华酒店被推向大宗资产交易市场 [8]