行业核心观点 - 当前房地产行业面临的核心问题并非库存或价格过高，而是市场信心崩溃和悲观预期蔓延 [3][9][12] - 稳定市场的关键在于扭转“不敢买”的预期，这需要强有力的政策干预来充当“最后担保人”，而非仅靠降价或消化库存 [12][16][17] - 行业已进入“存量时代”，竞争焦点转向“内涵式发展”，即让居民住得安心、买得放心 [22][24] 行业现状与数据表现 - 截至2025年11月，全国房地产开发投资同比暴跌10.3%，全年投资额预计跌破9万亿元，较2021年高峰缩水超40% [3] - 新房开工面积较高峰期已跌去近六成 [5] - 房价方面，70个大中城市中仅8个城市新房价格环比上涨，二手房市场更弱，69个城市价格下跌，仅西宁微涨0.1% [5] - 部分三四线城市房价已跌回2015年水平，出现“万元房”现象，但降价并未有效刺激购买 [7] 市场核心症结分析 - 价格下跌未能激活市场，因购房者普遍存在两大恐惧：一是担心买入后房价继续下跌，二是担忧楼盘烂尾风险 [7] - 库存问题被指是“伪命题”，市场冷热的关键在于信心而非房屋绝对数量，当“房价还会跌”成为全民共识，降价促销效果有限 [10][12] - 经济学家指出，当前最大问题是悲观叙事的病毒式传播，这比房价下跌本身更可怕 [3][9] 政策建议与潜在方向 - 降低购房成本是首要措施，建议包括：将首付比例从15%降至10%，将房贷利率统一降至3%以下，以及将契税、增值税减半 [14] - 政府需用真金白银充当“最后担保人”，具体措施可包括：由地方政府或国企介入保交楼，确保预售项目“绝不烂尾”；以及推出“房价下跌补偿机制”，对一定期限内房价下跌进行差价补偿 [16][17][19] - 政策已有转向迹象并一度提振市场情绪，2026年能否成为行业转折点取决于政策“大招”的力度与针对性 [24] - 可借鉴2008年美国危机处理经验，即政府接管关键机构（如房利美、房地美）以稳定市场，并可能实现财政收益 [19] 行业长期发展趋势 - 根据2025年7月住建部定调，房地产行业已进入“存量时代”，发展核心转向“内涵式发展” [22] - 未来行业竞争将不再是比拼建设规模，而是聚焦于如何让老百姓住得安心、买得放心 [22][24] - 稳定房地产行业对于稳定千万家庭的安居梦和中国经济转型的底盘具有重要意义 [26]