《住房租赁条例》核心内容 - 我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规将于9月15日实施，旨在解决虚假房源、押金乱扣等租房乱象[1] - 要求出租人通过住房租赁管理服务平台进行合同备案，房管部门需建立跨部门信息共享机制[1] - 明确出租住房需符合建筑、消防等安全标准，禁止非居住空间单独出租用于居住[2] - 规定出租人需核验承租人身份，承租人需合理使用租赁住房并遵守物业管理规约[2][3] 关于"房东税"的澄清 - 成都税务明确表示《条例》未新增"房东税"，出租房屋税费政策已实施数十年[2] - 天津税务披露现行房租收入税收规则：增值税按1.5%征收（月租金≤10万免征），房产税按4%征收（2023-2027年减半），个人所得税暂按10%征收[5] - 成都对备案住房出租实行0%综合税率，未备案的享受多项税收优惠，综合税负远低于谣传的20%-30%[5] - 租客凭备案合同可享受每月800-1500元的个税专项附加扣除[5] 政策影响与市场反应 - 深圳市福田区认为《条例》将推动住房租赁市场向更规范、透明、健康的方向发展[4] - 广西财经指出"房东税来了"的说法不实，强调税收政策早有规定且实际税负较低[5] - 政策主要针对规范租赁行为，包括防止"阴阳合同"、恶意克扣押金等乱象[2]

法规核心与市场影响 - 中国首部专门规范住房租赁领域的行政法规《住房租赁条例》将于9月15日正式施行，旨在规范和引导住房租赁市场高质量发展[1] - 法规核心是直击2.6亿租房人群的痛点，赋予租客独立备案权，提升租客在租赁关系中的地位，推动市场向规范化迈进[1] - 法规的核心是“规范”而非“加负”，将对过去因监管缺失引发的行业乱象提出有效规范措施[3] 租客权益保障具体条款 - 除合同约定情形外，出租人无正当理由不得扣减押金[4] - 禁止出租人采取暴力、威胁等非法方式迫使承租人解除合同或腾退住房[5] - 明令禁止厨房、卫生间、阳台等非居住空间单独出租用于居住，违者最高罚款10万元[6] - 强制推行租赁合同实名备案制度，出租人和承租人应使用实名签订合同并通过政府平台备案[7] 租赁备案制度的关键变革 - 过去备案需房东配合提供房本等材料，导致租客无法享受公共服务和个税专项附加扣除[8] - 未来租客可独立备案，无需房东配合，备案是享受子女公办教育、住房保障等权益的前提[9][10] - 住房租赁企业或经纪机构未按规定办理备案的，将被处最高10万元罚款[10] 房东纳税义务与影响 - 个人出租住房涉及增值税、房产税、个人所得税，多数地区采用综合征收率，普遍在2.5%~4%之间[11] - 月租金10万元以下可享受增值税免征，房产税按租金收入4%征收（2023~2027年符合条件的减半至2%），个人所得税按10%优惠税率征收[11] - 以上税收政策非新增，但过去因缺乏备案导致征管成本高，实际缴纳的房东极少[12] - 上海月租金10万元以下的综合税率为2.5%，以月租5000元为例，房东一年需承担约1500元税费[12] - 随着强制备案落实，租赁信息透明化，房东依法纳税将成为必然，“逃税时代”或将终结[13] - 房东将税费转嫁给租客的可能性受市场供需影响，当前多数房子出租难，房东更希望租赁关系稳定[14]

厦门保障性租赁住房供应 - 2025年第二季度厦门市推出843套保障性租赁住房 面向470户申请家庭 其中一房型138套 二房型150套 三房型555套 [1] - 房源覆盖厦门岛内外六区 思明区24套 湖里区18套 集美区117套 海沧区50套 同安区462套 翔安区172套 [2][3] 租金及补助方案 - 岛内房源一房型月租金600-1100元 二房型1000-1300元 三房型1398元 租金按市场标准计费并根据家庭收入分级补助 自付比例分为10%/20%/30%/60%四档 [6][7] - 岛外房源租金显著低于岛内 一房型最低月租金290元 二房型397元 三房型460元 具体案例如同安区滨海公寓一房型月租金545-554元 翔安区东方新城三房型月租金466-478元 [8][9][10] 申请条件与规则 - 申请对象限定为厦门市户籍住房困难家庭 要求家庭成员至少2人拥有本市户籍且其中1人户籍满3年 家庭人均住房面积不高于12平方米 [11][14][16] - 收入资产标准严格限制 1人户家庭年收入不高于6万元且资产不高于24万元 2-3人户年收入不高于13万元且资产不高于52万元 4人及以上户年收入不高于18万元且资产不高于72万元 [16] - 明确禁止申请情形 包括五年内有房产转让行为 通过购房取得户籍未满15年 投靠子女取得户籍未满十年等 [17][18] 住房租赁新规政策 - 《住房租赁条例》将于2025年9月15日实施 强制要求房东完成房屋租赁备案 未备案将面临罚款 租客可主动申请备案 [19][20][21] - 新规禁止房东将厨房阳台隔成单间出租（最高罚10万） 无故克扣押金 未经同意闯入出租房 同时要求租客不得擅自改变房屋结构并需配合身份核验 [22] - 租赁税费包含房产税（按租金2%征收）和个人所得税（按0.5%核定征收） 合计税率2.5% 月租金3000元房屋年缴税900元 月租金5000元房屋年缴税1500元 [24][25][26][27][28] 政策影响分析 - 新规可能推高房东出租成本 在供不应求区域税费可能转嫁租客导致租金上涨 但长期有助于规范租赁市场并保障租客权益 [30] - 租赁备案制度强化房源信息透明度 有助于减少合同陷阱和押金纠纷 推动租赁市场向规范化发展 [21][30]

行业政策环境 - 国务院近期发布《住房租赁条例》 首次以行政法规形式规范国内住房租赁市场 是行业里程碑事件 [1] - 中央和地方政策频出 监管制度不断完善 政策支持力度不断加强 行业进入快速发展阶段 [1] - 租赁住房建设被纳入"好房子"建设体系标准 [1] 市场供需状况 - 保租房规模扩张导致上海 深圳 杭州等一线城市集中式公寓房数量大幅增长 [1] - 供给端大幅增长对市场化房源租金形成挤压 租金出现下滑趋势 [1] - 租赁市场持续内卷 不仅卷价格 还卷服务和产品 [1][2] 消费群体特征 - 租赁住房主要群体为刚毕业大学生和青年群体 [2] - 青年群体越来越愿意为高品质租赁住房支付合理溢价 [2] - 租户更有资格对"好房子"提出更高要求 以实现租房幸福感提升 [2] 行业竞争格局 - 行业内卷本质代表行业趋向成熟化 不再是野蛮生长阶段 [2] - 竞争从以往拼规模转向拼价值 [2] - 需要不断提升服务力 产品力 品牌力来应对竞争 [1][2] 行业发展前景 - 长租公寓行业发展前景非常广阔 [1] - 在当前经济形势下 长租公寓发展被视为曙光 [1]

住房租赁行业政策与市场背景 - 国务院7月发布《住房租赁条例》为市场注入新政策动能 [1] - 清华大学五道口金融学院发布《2024-2025年住房租赁行业发展报告白皮书》 [1] 租客需求演变特征 - 城镇化深化形成以新市民、青年人为主体 辐射全人群、全生命周期的租房群体 [1] - 租客年龄呈现增长态势 家庭型租赁需求不断增加 [1] - 居住需求从"有房可住"升级为追求"住有品质" 关注安全性、舒适度、地理位置便利性 [1] - 对居住环境、社区配套服务及租后体验提出系统性和高标准要求 [1] - 租客对"租后无人管"痛点敏感 要求涵盖房屋维护、问题响应、权益保障的全生命周期服务 [2] 国际住房租赁模式借鉴 - 机构化租赁成为国际成熟住房租赁市场普遍发展方向 [2] - 美国整体住房租赁市场中托管/资管比例达52.7% [2] - 美国个人业主房源使用托管/资管服务比例超过20% [2] - 英国个人业主房源使用托管/资管服务占比保持在50%上下 [2] 国内机构租赁发展现状 - 呈现"两极化"特征：重资产模式以集中式公寓及大型租赁社区为主 依赖长期大规模资金投入 [3] - 轻资产托管模式高效整合市场海量分散房源 依托专业化能力和标准化流程提供全周期服务 [3] - 轻资产重服务模式或逐步成为住房租赁企业主流选择 [3] 轻资产托管模式运作机制 - 核心机制为租金透明"平进平出+服务收费" 租金收益全额归业主 [3] - 托管机构通过租客精准匹配、租金安全代收、日常维修、纠纷协调等专业服务收取费用 [3] - 透明机制保障业主稳定收益和资产安全 满足租客优质租后服务需求 [3] 轻资产托管模式核心价值 - 解决分散房源业主出租管理难题和租客租后服务缺失痛点 [4] - 透明性促进租金价格回归理性 推动市场健康发展 [4] - 高效释放社会存量闲置房源 优化市场供给结构 [4] - 推动企业聚焦运营效率与服务品质提升 重塑以服务为核心的价值逻辑 [4] 贝壳省心租业务模式 - 作为国内轻资产托管模式典型企业 通过机构化运营提升房源运营效率 [4] - 建立完善租后服务体系 实现整体业务"稳定可持续"发展 [4] - 以科技构建全链路数字化管理系统及IoT智慧租住体系 实现人房客全流程线上化管理 [4] - 创新"六芒星"服务分工模式提升协作效率 细化可量化、可感知的服务标准 [4] - 推出换租权益、0押月付、公积金直付等创新产品 覆盖全生命周期租住场景 [4] 行业未来发展趋势 - 租客需求从"临时住房"转向"长期安居" 品质需求升级促使企业模式进化 [4] - 企业核心能力聚焦"人和管理" 以消费者为中心提供多元高品质服务 [4] - 未来依靠科技、差异化服务及标准优化赢得市场 [4] - 轻资产托管模式将成为行业经营模式主流方向和下一阶段主要趋势 [5] - 专业化、机构化发展是顺应市场需求变革、破解行业痛点、实现高质量发展的关键 [5]

深圳保障性租赁住房配租情况 - 华章新筑项目终审合格认租家庭8849户 较初审10662户减少1813户 配租房源仅220套 其中一房195套约35㎡ 两房25套约70㎡ 租金标准24元/月/㎡ 物业管理费3.46元/月/㎡ [1] - 截至2025年7月深圳累计面向个人配租保障性租赁住房近1.2万套 租金为市场价6折 [1][3] 保障性租赁住房政策特点 - 取消户籍与收入限制 非深户符合条件可申请 不审核财产及收入状况 [5] - 政府配租需满足全家深圳无自有住房 近三年未转让房产 未享受其他住房保障 深圳社保正常缴纳满1年等条件 [5][6][7][8] - 社会主体配租条件更宽松 仅要求未租住其他保障房 且在房源所在区无自有住房 [9][10][11] 租金与租赁期限安排 - 政府配租房源按市场参考租金60%定价 社会主体配租按市场价9折执行 [4] - 单次租赁合同期限不超过三年 期满符合条件可续租 家庭人数增加可申请户型调换 [12][13] 居住体验与社会效益 - 实际案例显示两房月租2300元仅为市场价6折 居民通过DIY改造实现低成本高品质居住 [2] - 配套涵盖电梯 公区 公立学校学位 民水民电免除中介费 社区嵌入幼儿园 商场 公园等设施 [16] - 社交平台反馈提及900元月租搭配落户学位政策 居住环境从"生存"升级为"生活" 电子设备使用减少户外活动增加 [16][17] 城市建设与发展规划 - 2025年深圳计划建设筹集保障房4万套 供应分配5万套 加大产业园区及轨道交通沿线供给 [3] - 政策推动产城融合与职住平衡 降低新市民青年人生活成本 助力科技创新生态与人才发展环境建设 [3]

政策核心内容 - 上海发布《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》允许存量商务楼宇兼容租赁住房、养老托幼等功能并建立15年全周期合同管理模式 [2][3][9] - 政策针对不同区域设定功能兼容导向：主副中心鼓励增加服务公寓和人才公寓 地区中心允许兼容租赁住房 社区中心允许补充养老托育及租赁住房 [3] - 政策明确从严管控商务楼宇分割销售行为 禁止虚拟划线或非实体墙形式分层分割转让 要求产权边界清晰 [1][9] 市场背景与需求 - 上海现存约10,000栋商务楼宇 部分楼龄超30年 面临设备老化及坪效低问题 [2][3] - 核心区域存在职住不平衡难题 老旧写字楼改造可缓解供需矛盾并提升资产价值 [2][10] - 2017年上海曾禁止公寓式办公项目 后续16个核心城市跟进 目前政策出现结构性放宽 [6][7][8] 行业影响与机会 - 政策使"商改住"合法合规化 为资本市场提供新投资标的 尤其核心地段老旧办公楼改造潜力显著 [2][10] - 功能转换可创造产品服务价值 优化租赁市场空间布局 解决剩余年限不足20年资产流动性问题 [10] - 政策允许通过提供公共空间换取经营性建筑面积增量 推动楼宇更新与功能转型 [4]

住房租赁条例核心内容 - 条例将于2025年9月15日起施行 旨在规范住房租赁活动并促进市场高质量发展[1] - 条例被视为住房租赁市场规范化、法治化进程的重要里程碑 从居住环境、租赁关系、资金安全等方面提供全方位保障[1] - 条例针对现实痛点难点 在平衡租赁双方利益基础上适度倾斜保护承租人合法权益[1] 出租房质量标准规范 - 明确出租房需符合建筑、消防等标准和要求 禁止厨房、卫生间、阳台等非居住空间单独出租用于居住[1] - 要求租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积符合设区的市级以上地方政府规定标准[1] - 规定出租人不得擅自进入租赁住房以保障承租人安宁的居住环境[2] 租赁押金与合同管理 - 要求出租人在合同中约定押金数额、返还时间及扣减情形 除约定情形外不得无正当理由扣减押金[2] - 禁止出租人采取暴力、威胁等非法方式迫使承租人解除合同或腾退住房[2] - 提供租赁合同备案通道 允许出租人通过住房租赁管理服务平台备案 并在出租人未办理时给予承租人备案权利[2] 经营主体行为规范 - 要求住房租赁企业发布真实、准确、完整的房源信息 禁止发布虚假或误导性信息[3] - 从事转租经营的住房租赁企业需设立住房租赁资金监管账户并向社会公示[3] - 要求经纪机构发布房源前履行核对信息和实地查看责任 明码标价收费服务项目[3] - 要求网络平台经营者核验房源信息发布者的真实身份信息[3] 政府监管与租金机制 - 条例明确地方政府在租赁市场监测、信息公布、活动流程管理及监督执法三方面的具体职责[3] - 要求设区的市级以上地方政府建立住房租金监测机制 定期公布不同区域及类型住房的租金水平信息[3] 纠纷解决与落实机制 - 构建多元化纠纷化解体系 承租人可通过协商、调解、仲裁及诉讼等多种途径解决租赁纠纷[3] - 强调地方需加快出台地方性住房租赁条例 形成全国完备法规体系[4] - 要求强化监管执行力度 对违规行为限期改正或依法处罚[4][5]

"推开窗就是波光粼粼的秦淮新河，下楼就是地铁2号线青莲街站，去元通只要4站地铁，小区保安 24小时在岗巡逻，住在这里才真正体会到'安心又舒心'！""95"后租户刘女士站在河西南G116社区飘窗 前，望着楼下葱郁的滨河景观带，脸上洋溢着对新家满意的笑容。随着城市租赁需求回暖，河西片区保 障性租赁住房正密集"登场"，为像刘女士这样的新市民、青年人编织起"住有所居"的温暖保障网。 记者从市住房保障和房产局获悉，今年以来，南京通过新改建、盘活等多种途径积极筹建保障性租 赁住房1600套，有效增加了市场供给。作为全国完善住房保障体系和住房租赁市场发展双试点城市， 南京自2019年起就通过新建、改建、租赁补贴等多种方式拓宽住房供给渠道。按照"十四五"规划，南京 将建设筹措保租房15万套（间），发放租赁补贴25万人，让政策惠及不少于50万户家庭和个人，持续 缓解新市民、青年人的阶段性住房困难。 走进河西南G116社区，记者看到，三幢11层的住宅公寓已全新亮相，弧形线条搭配金属铝板的外 立面，正是南京改善型小区当下流行的风格。社区内道路整洁、绿植葱郁，空中连廊巧妙连接着楼下会 客厅与裙房屋顶打造的多功能露台，构成惬意的公共活 ...

住房租赁企业规模排行 - 2025年7月中国住房租赁企业开业规模榜TOP30中，万科泊寓以200800间位居榜首，龙湖冠寓以123000间排名第二，魔方生活服务集团以84154间排名第三 [1] - 开业规模榜TOP30累计开业房源量达138.9万间，较6月增加约3万间 [5] - 管理规模榜TOP30中，万科泊寓以276000间领先，龙湖冠寓以164000间位居第二，瓴寓国际以135736间排名第三 [3] - 管理规模榜TOP30累计管理房源量达198.2万间，较6月增加约2.4万间 [6] 企业分类表现 - 开业榜TOP30中房企系企业10家，地方国企系10家，创业系5家，酒店系3家，中介系1家，金融系1家 [5] - 地方国企系和创业系开业规模较上月分别增加3.81万间和0.07万间，房企系和酒店系分别减少0.84万间和0.01万间 [5] - 管理榜TOP30中房企系企业11家，地方国企系9家，创业系6家，酒店系3家，中介系1家 [7] - 地方国企系、房企系、酒店系、创业系管理规模分别增加1.68万间、0.49万间、0.20万间、0.05万间 [7] 企业建设运营动态 - 7月地方平台筹建的保租房项目批量上市，如上海普陀城投的金光景庭项目、首创和园的繁星社区三期等 [9] - 京东在北京投入70亿元为青年人才打造近5000套公寓，其中实习生公寓9月将迎来首批学生 [12] - 上海电气集团首个保障性租赁住房项目静云里在静安区亮相，提供666套公寓 [12] - 佛山顺德首个面向产业职工的租住社区"德邻里·五沙"开业，提供936套精装公寓 [12] 企业业务拓展 - 雅诗阁旗下奥克伍德品牌入驻长沙北辰悦江洋，规划286套国际公寓 [15] - 华润有巢与嘉兴市南湖新区及新丰镇签署合作备忘录，打造人才公寓项目 [15] - 广州安居集团与小鹏汽车集团达成合作，推进员工定制公寓项目 [15] - 蜀山高科收购公园万象854套房屋，计划打造租赁社区于2025年10月底前投入运营 [15] 融资动向 - 广州安居集团拟发行规模不低于8亿元的公募REITs [16] - 建信住房租赁基金持有型不动产ABS扩募获反馈，拟发行规模6亿元 [17] - 华发租赁住房三号第一期ABS成功发行，规模3.22亿元 [17] - 深圳安居租赁住房类REITs二期成功发行，规模38.76亿元 [17] - 上海多个长租公寓项目计划出售，包括前滩雍萃46项目、COZI可遇·虹桥项目与松江柚米社区 [16] 政策动向 - 国务院公布《住房租赁条例》，将于2025年9月15日起施行 [18] - 中国房地产业协会发布《长租公寓管理运营标准》，自2025年8月1日起实施 [20] - 多地推进收储转租，桂林、郑州等地公开征集存量商品房项目用作保障性住房 [21] - 北京市规范个人转租住房活动，惠州市出台保租房管理办法征求意见稿 [22] 租赁住房供应 - 广东省上半年新筹集建设各类保障性住房10.3万套(间)，其中保租房占比超90% [25] - 上海上半年建设筹措保租房4.2万套(间)，完成全年目标的60.4% [26] - 深圳2025年计划新安排建设筹集保障性住房4万套(间) [26] - 杭州上半年筹集保租房5024套(间)，完成年度目标71% [26] 市场运行 - 7月50城住宅平均租金34.93元/平方米/月，环比下跌0.07%，同比下跌3.81% [29] - 50城中15个城市住宅平均租金环比上涨，银川、乌鲁木齐涨幅在0.4%以上 [30] - 35个城市租金环比下跌，嘉兴、北海跌幅在1.0%以上 [30] 土地情报 - 7月重点22城共成交106宗涉宅用地，总体规划建筑面积约600万平方米 [33] - 南京宅地成交规模超百万平方米居首，杭州、长沙、武汉成交规模在50-70万平方米之间 [33] - 重点22城成交3宗涉租用地，厦门成交一宗保租房用地，上海2宗住宅用地需配建5%公租房 [33]