市场概览 - 全球境外资产证券化市场呈现分化复苏态势 美国市场仍是全球重要组成部分 但占固收市场比例较巅峰时期下降[1] - 美国市场主要分为机构类和非机构类住房抵押贷款支持证券 以及消费类 对公类资产支持证券[1] - 受加息周期 政策退坡等影响 美国市场2023年发行规模大幅下降 2024-2025年逐步恢复 截至2025年三季度末发行约1.7万亿美元[1] - 美国市场底层资产以车贷 信用卡 学生贷款等为主[1] - 欧洲市场存量规模可观 截至2025年二季度末存量规模约1,253亿欧元[26] - 欧洲市场自2023年起发行回暖 2025年上半年发行约1,887亿欧元[1][26] - 欧洲市场配售型产品占比持续上升 STS产品成为重要增长点 底层资产以消费类贷款为核心[1] - 欧洲市场底层资产类型中 RMBS ABS和CDO/CLO为主要类型 2024年发行规模占比分别为49% 26%和20%[27] 市场热点：资产担保债券 - 资产担保债券通过资产池双重追索权获得投资者青睐 展现出强抗风险韧性[2] - 2023年资产担保债券全球发行量达到6,890亿欧元 创历史新高[39] - 欧洲仍是全球最大市场 截至2024年末存量规模约2.8万亿欧元[39] - 资产担保债券核心亮点是可突破主权评级“天花板” 三大国际评级机构均允许在主权评级基础上上调评级 最高可达6个子级[2][45] - 货币联盟成员身份或结构性缓解机制是支撑评级上调的关键因素[2][45] - 标普全球采用五步分析法进行评级 涵盖法律监管风险 处置机制 司法管辖支持等维度[2][47] - 惠誉和穆迪则分别通过两步分析法开展评估 三者在发行人风险衡量 抵押品分析等方面存在差异化框架[2][49] 市场洞察：持有境内不动产的跨境REITs - 持有境内不动产的跨境REITs主要在中国香港和新加坡市场上市[2] - 此类产品通过多元化投资组合 成熟的资产收购与退出机制 灵活的融资模式及动态运营风险管理 展现出较强的周期穿越能力[2] - 融资模式杠杆率监管上限约50%[2] - 中国香港REITs偏好一二线城市写字楼和零售业态[2] - 新加坡REITs则侧重物流 数据中心等新经济业态[2] - 部分产品因单一业态依赖 区域资产结构性风险 管理治理问题等陷入困境 凸显资产质量与风控的重要性[2] 市场展望 - 市场未来将聚焦创新产品与数字化转型[3] - 新兴趋势包括数据中心 私募信贷等新型资产证券化产品兴起[3] - 区块链技术推动行业数字化升级[3] - 资产支持型融资模式持续创新[3] - 优质底层资产 完善的风控机制 灵活的产品设计成为核心竞争力[3]

对于经济金融活动的固有风险，我们需要更客观全面认识，在提高金融服务管理水平、培育强大金融机 构的过程中，推动建设更加完备、包容、高效的衍生品市场。一是优化衍生品监管方式。允许保险机 构、银行、理财机构等更多适格主体获取衍生品资质，结合各自业务实需，应用衍生品主动管理风险， 促进参与主体和交易场景多元化。二是强化监管能力建设。以避免发生系统性风险为主要目标，完善衍 生品交易报告、集中清算、保证金等管理手段，增强透明度，提升监管效能。同时，提高对正常市场波 动的容忍度。三是培育市场机构业务能力。鼓励金融机构建立符合衍生品业务特点的内部管理体系，完 善套期会计，加强人才建设，培育一批具有较强衍生品定价估值和风控能力的金融机构。 资产证券化具有盘活存量资产、稳定宏观杠杆率、优化资产负债结构、拓宽融资渠道等重要功能。一是 可将存量资产转化成流动性强的金融产品，打通信贷市场、货币市场和资本市场的连接通道，有助于提 升金融市场深度，满足投资者需求。二是便利金融机构在不扩表的同时提供融资，有助于稳杠杆、降杠 杆，引导发展方式从债务驱动转向资产驱动。三是商业银行通过信贷资产证券化可降低风险加权资产总 额，有助于缓解资本补充压力 ...

登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 （来源：中国政府网） 新华社北京12月21日电 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出："稳 步发展期货、衍生品和资产证券化。"这是建立健全结构合理的金融市场体系、加快建设金融强国的必 要举措，有利于丰富金融产品、提升我国金融市场完备性，增强金融服务实体经济和风险管理能力，促 进优化资源配置。 包括期货在内的衍生品作为现代金融市场中重要的金融工具，具有发现价格、管理分担风险等功能。以 我国银行间市场为例，2024年衍生品交易规模超230万亿元。其中，利率衍生品主要用于利率方面的套 期保值、风险对冲等场景，如2024年利率持续下行期间，机构运用利率互换等工具，防范了利率波动可 能引起的净值下调、资产抛售等风险；汇率衍生品帮助进出口企业等微观主体规避汇率风险，有效支持 实体经济发展；信用衍生品多用于信用风险缓释和对冲，如2018年中国人民银行推出民营企业债券融资 支持工具，缓解民营企业融资困难，截至2025年6月已累计支持债券发行超过2700亿元。但是，衍生品 种类各异、相对复杂、公众了解少，我国衍生品市场发展明显滞后，使得金融市场完备性 ...

我国经济正处于转型升级关键阶段，资产证券化大有可为，需要坚持服务实体经济，加强市场基础建 设，促进资产证券化市场长期健康发展。一是聚焦服务实体经济重点领域。从标准体系、金融产品、政 策引导等全方位加强创新，支持基础设施、公用事业、资源能源、现代服务业、先进制造业等行业盘活 存量资产。二是健全市场法律底层结构和配套安排。用好信托等具有清晰法律关系的结构，实现真正的 破产隔离。推动在司法实践中明确各参与方权利义务、违约责任、风险处置。进一步优化发行管理机 制，完善会计、税收、信息披露等配套制度。三是强化投资者和二级市场培育。积极推进投资者多元 化，吸引公募基金、保险等不同类型投资者参与投资。加强资产证券化估值体系建设。完善回购交易机 制，提升二级市场流动性。 （文章来源：新华社） 对于经济金融活动的固有风险，我们需要更客观全面认识，在提高金融服务管理水平、培育强大金融机 构的过程中，推动建设更加完备、包容、高效的衍生品市场。一是优化衍生品监管方式。允许保险机 构、银行、理财机构等更多适格主体获取衍生品资质，结合各自业务实需，应用衍生品主动管理风险， 促进参与主体和交易场景多元化。二是强化监管能力建设。以避免发生系 ...

广连高速持有型不动产ABS项目概况 - 项目名称为“广连高速持有型不动产资产支持专项计划”，于12月8日在上交所成功发行 [1] - 本次发行规模达150亿元，盘活的底层资产估值超过400亿元，是目前单笔发行规模最大的持有型不动产ABS，也是首单获政策性银行审批通过的此类产品 [1] - 项目原始权益人为中交第四航务工程局有限公司和中国公路工程咨询集团有限公司，计划管理人为中信证券股份有限公司，总协调人为中交资本控股有限公司 [2][3] - 项目于2025年8月6日获受理，于2025年10月22日获批，交易所确认文件文号为上证函〔2025〕3390号 [2][3] 底层资产与战略意义 - 底层资产为广州-连州高速公路，全长231.7公里，南起广州市花都区，北至清远市连州市 [3] - 该高速是中国交建单体投资规模最大的高速公路项目，连接湘粤、纵贯大湾区核心区域，是广东省高速公路网规划“第一射线”的重要组成部分 [3] - 项目强化了湾区与粤北及中部地区的战略联通，为广东省“一核一带一区”区域发展格局提供关键交通基础设施支撑 [3] - 项目成功发行被视为大湾区基础设施投融资创新的新范式，是资本市场精准服务区域重大战略、推动产融协同发展的有力证明 [1] 发行特点与创新机制 - 最终发行规模150亿元，获配机构涵盖保险资金、资产管理公司、银行理财子公司等多类型核心机构投资者，获配家数超过10家，其中多家为首次参与机构间REITs投资 [4] - 项目设置了业绩考核机制，通过对运营管理机构及团队的激励约束机制，平衡产业方专业运营能力与投资方主动管理权 [4] - 存续期间，计划管理人将引入做市商提供双边报价、交易撮合等服务，以降低产品折价风险，完善价格发现机制，提升二级交易活跃度 [4] - 产品设置了灵活的扩募机制，可持续将优质高速公路项目注入该资产上市平台 [4] 持有型不动产ABS市场发展 - 持有型不动产ABS又称“机构间REITs”，定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环 [1][7] - 该产品强调资产信用、不设置主体增信，条款结构灵活，融合了类REITs、公募REITs及私募股权投资基金的操作经验 [7] - 自2023年12月首单项目发行以来，市场规模持续扩容 [1][7] - 2025年上半年，首单数据中心和首单新能源持有型不动产ABS先后发行，资产大类日益丰富 [8] - 截至2025年11月末，全市场共发行持有型不动产ABS产品22单（含1单扩募），规模合计502.25亿元，底层资产涵盖商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心等多元品类 [8] - 目前仍有近40只项目处于拟发行队列中，全市场发行及储备规模合计超过1100亿元 [8] - 2025年11月单月内，有6单项目完成发行，等同于2023年和2024年发行单数的总和 [8] 政策与市场展望 - 项目成功发行是落实“盘活存量资产、扩大有效投资”国家战略、践行金融“五篇大文章”的标杆实践，展现了引导险资等耐心资本入市、对实体经济精准滴灌的创新路径 [5][6] - 证监会主席吴清在文章中提及，要健全多层次债券市场体系，稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化 [8] - 在低利率环境下，固收产品收益率走低，权益市场波动大，而公募REITs存在资产准入门槛高、灵活性不足等痛点，持有型不动产ABS因其能锚定非标不动产、聚焦长期稳定现金流、产品定制化等特点，投资价值凸显 [9] - 在政策支持与资产供给旺盛的双重利好下，持有型不动产ABS市场被认为具备广阔的发展空间，有望与Pre-REITs、公募REITs相辅相成，共同构筑多层次REITs市场 [9]

会议概况 - 中国证券投资基金业协会资产证券化业务委员会于12月2日在昆明召开2025年第二次工作会议 [1] - 会议围绕ABS业务贯彻落实党的二十届四中全会精神、落实“十五五”规划、推动业务高质量发展及加强多层次REITs市场建设等议题展开研讨 [1] - 会议由协会相关负责同志主持，证监会债券司、云南证监局、河南证监局、沪深交易所有关负责同志出席会议 [1] 市场发展评价与政策机遇 - 会议认为，近年来ABS及多层次REITs市场取得长足发展，在盘活存量资产、稳定宏观杠杆率、优化资产负债结构、拓宽融资渠道等方面发挥了重要作用，服务实体经济质效持续提升 [1] - “十五五”规划建议明确指出“要盘活存量，推动经济持续健康发展，稳步发展资产证券化业务”，这被视为行业高质量发展的重大机遇 [1] - 证监会债券司表示，近年来ABS及多层次REITs提质扩容，为盘活存量资产、助力资本市场服务实体经济提供了有效动能 [2] 未来发展建议与方向 - 会议建议行业将自身发展与“十五五”战略布局紧密结合，提升服务实体经济、国家战略、居民财富管理及资本市场改革发展的能力 [2] - 具体建议包括：积极布局算力资产、数据资产、绿色能源、养老基础设施等领域，以优化ABS市场结构，提升存量资产盘活效率和规模 [2] - 建议加快推进多层次REITs市场建设，持续拓展机构间REITs市场空间，支持资产运管平台建设，进一步拓宽对存量资产的覆盖 [2] - 建议强化行业机构自身能力建设，探索金融科技赋能业务路径，提升资产透明度与风险防控实效，提高存续期管理质量 [2] 监管导向与支持措施 - 证监会债券司表示，下一步将加强监管引导，围绕加快建设金融强国目标，进一步发挥好ABS及多层次REITs市场服务国家战略与新质生产力的作用 [2] - 监管将增强制度包容性和适应性，持续推动估值、做市等方面配套机制不断优化 [2] - 监管鼓励金融科技赋能，积极营造良好的发展格局，以进一步推动行业健康发展 [2]

市场概览：美国资产证券化市场 - 美国资产证券化产品在固定收益市场中的占比从2021年的38%降至2024年的19%，但仍是重要组成部分，2024年固收市场整体发行规模为10.43万亿美元 [3][5][68][69] - 市场主要分为MBS和ABS两大品类，MBS包括机构类（如机构MBS、CMO）和非机构类（如RMBS、CMBS），ABS则包括消费类（汽车、信用卡、学生贷款等）和对公类（设备、CDO等）产品 [7][8][72][77] - 2021年市场发行规模达历史新高，MBS和ABS合计发行5.2万亿美元，主要受疫情后政策刺激和低利率环境推动，但2022年发行规模大幅下降53% [13][78] - 2024年以来市场有所恢复，截至2025年三季度末，当年已发行约1.7万亿美元 [13][78] - 从底层资产看，2024年发行以机构MBS、机构CMO、RMBS和车贷ABS为主，2025年上半年车贷和CDO/CLO占比显著 [10][75] 市场概览：欧洲资产证券化市场 - 截至2025年二季度末，欧洲市场存量规模约1,253亿欧元，主要由RMBS（占比46%）和CDO/CLO（占比22%）构成 [14][85] - 市场发行自2023年恢复，2024年合计发行规模约2,449亿欧元，同比增长15%，截至2025年三季度末，当年发行约1,887亿欧元 [14][85] - 市场分为配售型和自留型发行，配售型产品占比从2015年的约38%波动上升至2025年的约63% [14][85] - 2024年主要发行产品类型为RMBS（占49%）、ABS（占26%）和CDO/CLO（占20%） [22][81] - 自2019年引入STS框架后，STS产品发行规模显著增长，其在整体市场中的占比从2016年的1-2%波动上升至近年来的25-30%左右 [22][86] 市场热点：境外资产担保债券 - 资产担保债券是一种由资产池担保的高级担保债务工具，具有对发行人及资产池的双重追索权，截至2024年末已有超过三十个国家发行 [23][94] - 2023年全球发行量达到6,890亿欧元，创历史新高，主要受欧洲央行退出量化宽松后银行融资需求推动 [35][95] - 欧洲是全球最大市场，截至2024年末，欧洲市场发行资产担保债券超过1,400亿欧元 [35][95] - 该类债券可通过结构性机制突破所在国主权评级上限，案例显示其评级可超出主权评级2至4个子级 [29][31][33][96][98][99] - 三大国际评级机构（标普全球、惠誉、穆迪）的方法论均允许资产担保债券评级在主权评级基础上上调，上调空间为2至6个子级 [36][37][101][102] - 标普全球的评级框架包含五个步骤：法律监管风险分析、处置机制分析、司法管辖支持分析、抵押品支持分析以及附加信用因素调整 [40][105] 市场洞察：持有境内不动产的海外REITs - 在中国香港和新加坡上市的REITs中，有部分持有中国境内不动产，被称为“跨境REITs” [43][109] - 这些跨境REITs通常持有底层不动产数量较多，且在地理分布和业态类型上具备较好的分散度，以提升抗风险能力 [50][113] - 中国香港与新加坡市场对资产偏好不同：香港REITs更偏好一二线城市的写字楼和零售类资产；新加坡REITs更偏好物流、产业园和数据中心等新经济类业态，城市分布相对均匀 [51][120] - 跨境REITs拥有成熟灵活的项目收购及退出机制，并能通过扩募、银行贷款、发行债券等多种方式融资，杠杆率监管上限为50%，高于境内REITs的28.57%限制 [56][117][121] - 成功的跨境REITs能够动态调整资产组合和运营策略以应对周期，例如越秀REIT通过出售资产部分权益来调整收入结构和降低杠杆率 [55][57][123][126] - 部分承压的REITs案例揭示了风险，如资产过于单一、区域集中度高、现金流波动大或存在治理问题等，可能导致违约或清盘 [59][129] 市场展望：创新产品与发展趋势 - 2024年特殊类型资产证券化产品发行呈现多样化，包括AI驱动的新兴资产证券化产品（106.60亿美元）、企业类/公用设施类区块链与数字化ABS（43.30亿美元）、数据中心ABS（43.30亿美元）以及杠杆基金、飞机贷款、ESG/绿色ABS等 [130][131]

市场发展现状 - 上交所持有型不动产ABS市场持续扩容，底层资产类型日益丰富，覆盖数据中心、高速公路、租赁住房、产业园区等多元业态[1] - 建信长租等产品常态化披露三季度资产管理报告，并首次向市场发布核心要素表[1] - 建信住房租赁基金持有型不动产ABS首次扩募后合并规模达到16.23亿元[4] 信息披露机制建设 - 上交所推出持有型不动产ABS信息披露专区，集中展示产品信息披露文件，提升投资者获取信息的针对性和便捷性[2] - 核心要素表等信披文件聚焦产品基本要素、机制安排、底层资产运营表现、估值数据及投资价值参考指标等核心特征[1] - 信息披露机制旨在破解产品发展初期的数据标准不一、可比性不足等难题，构建“标准统一、信息及时、决策有效”的信息披露体系[1] 信息披露的积极影响 - 优质信息披露使投资者能清晰了解项目租金水平、出租率、租户结构等关键信息，为各类市场主体提供更精准的决策依据[3][4] - 信息披露质量提升增强了ABS产品数据的可比性和有效性，促进市场资源配置效率不断提升[3] - 建信长租扩募后产品保持较高交易活跃度，成交笔数和总成交金额均大幅提升，优质信息披露提升了投资者信心并激发对底层资产价值的深度挖掘[4] 对实体经济的意义 - 持有型不动产ABS市场将存量资产转化为可交易金融产品，盘活实体经济中的“沉睡”资产[7] - 市场机制的完善有利于投融资双方从“信息不对称”走向“价值共识”，为盘活存量资产、扩大有效投资提供有力支撑[7] - 信息披露机制的完善促使市场从“产品交易”向“资产运营”转变，为实体经济高质量发展注入持久动力[7]

2025年10月ABS新增备案情况 - 当月新增备案资产支持专项计划130只，规模合计1,338.60亿元 [1] - 其中基础设施公募REITs所投ABS新增备案2只，规模为26.82亿元 [1] - 新增备案规模前三的基础资产为小额贷款债权329.23亿元、融资租赁债权258.17亿元和应收账款229.69亿元 [3] ABS存续规模及结构 - 截至2025年10月底，ABS市场存续规模为22,373.77亿元，存续只数2,596只 [5] - 基础设施公募REITs所投ABS存续规模为2,051.95亿元，存续只数84只 [5] - 应收账款、不动产持有型ABS、CMBS、融资租赁债权、小额贷款债权五类基础资产存续规模合计17,621.94亿元，占总存续规模的78.76% [5] - 其余基础资产的ABS存续规模合计2,699.88亿元，占总存续规模的12.07% [5]

发行概况 - 豫资保障房公司作为发行人的资产支持专项计划在深交所完成发行，规模6.03亿元，期限18年（5+5+5+3），票面利率为2.3% [1] - 该发行创下全国5年期CMBS历史最低票面利率，全场认购倍数超过3.4倍 [1] 行业地位与创新 - 该计划是近五年来首单省属国有企业5年期含权CMBS，同时也是河南省首单5年期CMBS [1] - 发行采用创新性的跨区域资产打包模式，覆盖5省5城的多元物业组合 [1] - 通过"1大带5小"的灵活架构，将核心资产与多个零散小额物业整合，突破了区域分散资产独立融资难、组包融资受限的行业瓶颈 [1] 市场反响与影响 - 该创新模式充分释放物业潜在价值，获得了银行、保险、信托及证券公司等多类投资人的关注与支持 [1] - 为国有存量资产盘活提供了可复制的示范案例 [1]