报告行业投资评级 - 未提及相关内容 报告的核心观点 - 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告统计了众多公募基础设施REITs的二级市场价量数据，涉及仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心、高速公路、生态环保、水务设施、市政设施、能源类等行业 ，包含基金代码、简称、上市日期、发行价、上市首日回报、上市以来回报、上市以来成交量、本周成交量、上周成交量、本周换手率、上周换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报、本周收盘价走势等信息[12][13] 二级市场估值情况 - 报告展示了各REITs的估值指标，如P/FFO（动态及与行业类型均值对比）、P/NAV（当前值及当前分位数）、IRR（当前值及当前分位数）、PV乘数、2025预期现金分派率等 ，涵盖产权类和特许经营权类项目[24][27] 市场相关性统计 - 报告给出了REITs、产权类、特许经营权类、产业园区类、仓储物流类、生态环保类、高速公路类、能源类、保租房类、消费类与股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债（中证转债）、纯债（中证全债）、大宗商品（黄金、原油指数）的相关性统计数据[30] 一级市场跟踪 - 报告跟踪了多个REITs项目的一级市场情况，包括华夏凯德商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT等，涉及项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目、项目估值等信息[33]

财务表现 - 2025年上半年实现收入3928.83万元 本期净利润578.38万元 经营活动现金流量净额2385.37万元[2] - 期末总资产11.85亿元 净资产11.07亿元 单位基金份额净值2.2135元[2] - 上半年可供分配金额2433.50万元 实际分配2442.00万元 报告期内实施2次利润分配[2] - 2024年可供分配金额4904.45万元 实际分配6541.49万元 2023年可供分配金额6076.14万元 实际分配3923.00万元[2] 资产运营 - 公寓总房间数2612间 实际出租2504间 整体出租率95.87% 同比提升1.75个百分点[3] - 商业出租面积3034.73平方米 出租率78.21% 同比大幅提升16.54个百分点[3] - 车位出租814个 出租率79.57% 同比提升8.24个百分点[3] - 有巢泗泾项目公寓出租率96.52% 同比提升2.60% 商业租金单价2.99元/平方米/天 同比增长16.34%[4] - 有巢东部经开区项目公寓出租率95.25% 同比提升0.94% 商业出租率83.50% 同比提升20.25%[4] 政策环境 - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行 建立全流程制度体系促进行业规范发展[5] - 上海"非居改居"政策拓宽房源筹集渠道 闲置土地转R4用地优化住房供应结构[5] - 享受增值税 房产税等多项税收减免 公用事业收费执行居民标准降低运营成本[5] 管理团队 - 基金管理团队具备5年以上基础设施项目运营或投资管理经验[7] - 运营管理机构开展专项营销 拓展招租渠道 组织社群活动 加强安全督导[7] - 基金托管人 资产支持证券管理人等参与方严格履行监督职责[8] 行业前景 - 保障性租赁住房行业处于政策扶持与需求旺盛的黄金发展期[5] - "三大工程"（保障性住房 城中村改造 平急两用设施）推进带来广阔发展空间[9] - 公司将持续优化现有资产运营 稳步推进新项目投资布局[9]

保租房REITs市场热度与投资逻辑 - 保租房REITs因抗周期属性和较高分红率成为REITs市场热门投资品种，吸引保险、私募基金、券商资管与银行理财子公司等机构频繁考察 [2][3][4] - 金融机构投资标准聚焦年化分红率超过4%且稳定性强，同时关注运营方提升ROE的能力 [4] - 保租房REITs市值显著增长，截至2025年6月底，8只产品较发行价平均上涨约52%，总市值接近200亿元（发行规模130.93亿元） [4] - 城投宽庭保租房REIT上市后价格涨幅超40%，市值达42.72亿元，上半年年化分红率4.19%，较10年期国债收益率高出超200个基点 [5] 市场环境变化与机构担忧 - 租房市场价格持续下降（2025年上半年全国55城租金坪效同比降幅3.6%）和保租房供给量大幅增加（上半年22城新增供应10.45万套，同比上涨14.11%），导致机构对分红率可持续性产生顾虑 [6][8][9] - 投资机构要求按月提供运营数据，并实地考察周边房租价格和租客流动情况，以验证出租率（需超90%）和租金收入稳定性 [6][8] - 部分机构因担忧分红缩水而减持持仓，直至运营方通过非租金收入对冲策略才恢复信心 [18] 行业应对策略：扩募与运营优化 - 扩募成为提升分红率和运营绩效的核心手段，如华夏北京保障房REIT扩募9.46亿元，预测年化分派率4.11%；城投宽庭REIT启动扩募浦江社区和九星社区（出租率均超90%） [11][12] - 政策要求扩募项目运营时间原则上不低于3年，且需满足收益稳定性要求（最近3年平均EBITDA不低于未来3年平均预计EBITDA的70%），保租房REITs因收益稳定性较高更易符合条件 [13] - 运营方通过自动化服务降低开支、升级社区服务满足差异化需求（如高端市场改造、企业合作利用补贴政策），以拓宽获客并提升租金收入 [16][17][18] - 非租金收入（如社区消费场景共建）成为对冲租金打折影响的关键方式 [18] 投资机构态度转变 - 机构从关注抗周期叙事转向依赖实际运营数据验证，强调租金收入、出租率与分红率的稳定性 [18] - 资本将REITs视为"类权益资产"，长期持仓信心取决于运营绩效的持续提升能力 [18]

证监会政策动向 - 正会同相关部委深入推进基础设施REITs试点 完善制度机制并拓宽试点范围 [1] - 推动基础设施REITs健康发展是"十四五"规划重要部署 对盘活存量资产和创新投融资机制有重要意义 [1] - 正在研究制定基础设施REITs扩募规则 扩募是市场建设不可缺少的重要环节 [1] 市场运行现状 - 首批基础设施公募REITs于2021年6月在沪深交易所上市 试点正式启动 [1] - 目前已有11只公募REITs产品上市 市场运行平稳且流动性符合试点预期 [1] 保障性租赁住房试点 - 抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地 [2] - 保障性租赁住房REITs是落实租购并举住房制度的有效政策工具 [2] - 有利于拓宽建设资金来源并吸引社会资本参与 [2] 扩募机制进展 - 扩募有利于已上市优质运营主体增发份额收购资产 [1] - 正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则 将适时征求市场意见 [1] - 促进并购活动并优化投资组合 形成投融资良性循环 [1]

深圳综合改革试点成效 - 深圳地区生产总值从2020年的2.78万亿元增至2024年的3.68万亿元，年均增长5.5% [1] - 规上工业总产值、工业增加值连续3年实现全国城市"双第一" [1] - 首批40条授权事项全面落地，国家发展改革委分3批次向全国复制推广深圳48条创新举措和典型经验 [2] 改革试点政策与举措 - 2021年3月1日《深圳经济特区个人破产条例》实施，填补我国自然人破产法律制度空白 [2] - 2022年深圳市人才安居集团保障性租赁住房REITs项目成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目 [2] - 2022年2月国务院批复同意在深圳市暂时调整实施《海关事务担保条例》等有关规定 [2] 新一轮改革重点方向 - 创新教育科技人才体制机制，建设具有全球重要影响力的产业科技创新中心 [3] - 强化创新链产业链资金链人才链深度融合，支持重点产业、重点集群超常规发展 [3] - 拓展粤港澳合作与国际合作新途径，持续扩大高水平对外开放 [3] - 建设现代化国际化创新型城市，健全城市治理模式 [3] 医疗数据领域改革 - 深圳数据交易所推出5款医疗数据产品，为AI药械企业提供数据支持 [4] - 交易所将持续推进医疗领域改革试点和机制创新，形成更多"深圳经验" [4]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了多只公募基础设施REITs的成交量、回报、收盘价走势等数据 ，如博时蛇口产园REIT上市以来成交量为54.00亿份 ，本周成交量0.28亿份 ，本周回报1.30%等 [11] 二级市场估值情况 - 报告呈现了各REITs的P/FFO、P/NAV、IRR、PV系数和2025预期现金分派率等指标 ，如红土创新盐田港REIT动态P/FFO为18.95 ，P/NAV当前值1.04 ，当前分位数49.50% ，IRR为6.01% ，2025预期现金分派率4.31% [15] 市场相关性统计 - 报告给出了REITs与股票资产、转债、纯债、大宗商品等的相关系数 ，如REITs与上证指数相关系数为0.21 ，与沪深300相关系数为0.19等 [22] 一级市场跟踪 - 报告列出了多只处于不同阶段的公募REITs项目信息 ，包括项目性质、类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目和项目估值等 ，如中金唯品会奥特莱斯REIT为产权类消费基础设施项目 ，已受理 ，受理日期2025/5/9 ，原始权益人为杉杉商业集团有限公司 ，底层项目为宁波杉井奥特莱斯 ，项目估值29.72亿元 [26]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 2025年7月28日至2025年8月1日，REITs相关数据有变化，如2.72、3.16、3.685、3.277等，百分比变化有20.51%、14.74%、60.01%、39.98%、70.00%等 [26] 二级市场估值情况 - 报告展示多只REITs基金的估值数据，涵盖仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、高速公路、生态环保、能源类等行业类型，涉及P/FFO、P/NAV、IRR等指标及2025预期、当前值、当前分位数等内容 [16] 市场相关性统计 - 统计REITs与股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债、纯债、大宗商品（黄金、原油指数）的相关系数，不同类型REITs（产权类、特许经营权类等）与各类资产相关系数有差异 [22] 一级市场跟踪 - 多个REITs项目处于不同阶段，南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT已通过，中金唯品会奥特莱斯REIT等已受理，建信金风新能源REIT等已反馈，项目涉及数据中心、消费基础设施、风电、保租房等类型，估值从8.81亿元到42.03亿元不等 [25]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了众多公募基础设施REITs的二级市场价量数据，涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、高速公路、生态环保、能源类、市政设施等行业类型，包含基金代码、基金简称、上市日期、发行价、上市以来成交、上周回报、今年以来回报、本周收盘价走势、上周换手率、本周回报等信息，如博时蛇口产园REIT上市日期为2021/6/21，发行价2.31元，上市以来成交53.58亿元，上周回报 -0.579亿元，今年以来回报4.45%等 [11] 二级市场估值情况 未提及 市场相关性统计 - 报告给出REITs与股票资产、转债、纯债、大宗商品等的相关性统计数据，其中REITs与上证指数相关性为0.21，与沪深300相关性为0.20等；不同类型REITs如产权类、特许经营权类、产业园区类等与各资产的相关性也有体现，如产业园区类REITs与上证指数相关性为0.22 [21] 一级市场跟踪 - 报告呈现多个REITs项目的一级市场情况，包括中银中外运仓储物流REIT、南方润泽科技数据中心REIT等，涉及项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目、项目估值等信息，如中银中外运仓储物流REIT项目性质为产权类，项目类型是仓储物流，已通过，受理日期为2024/12/30，原始权益人为中国外运股份有限公司，底层项目包括无锡物流项目等，项目估值11.56亿元 [24]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了多只公募基础设施REITs的二级市场价量数据，涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、高速公路、生态环保、能源类、水务设施、市政设施等行业类型，包括基金代码、简称、上市日期、发行价、本周换手率、上周换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报、本周收盘价走势等信息[5][11] 二级市场估值情况 未提及相关内容 市场相关性统计 - 报告统计了REITs与股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债、纯债、大宗商品（黄金、原油指数）的相关性，还分别统计了产权类、特许经营权类、产业园区类、仓储物流类、生态环保类、高速公路类、能源类、保租房类、消费类REITs与上述资产的相关性[7][23] 一级市场跟踪 - 报告展示了多只REITs的一级市场情况，包括项目性质、类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目、项目估值等信息，所处阶段有已通过、已反馈、已受理等[8][27]

基础设施公募REITs市场表现 - C-REITs在低利率时代成为投资新选择，随着资产增多和扩募推进，管理现金流储备增加，资产管理质量优化，规模提升将为投资者带来更稳定回报 [1] - 2025年6月9日至13日，加权REITs指数收于143.48，回报率0.74%，表现优于美股、纯债、A股及可转债 [2] - 保障性租赁住房REITs表现突出，华夏基金华润有巢REIT周涨幅达4.32%，中金厦门安居REIT自上市以来总权益涨幅达94.09% [2] - 2025年一季度中证REITs价格指数保租房板块涨幅29.8%，总回报指数上涨34.8% [2] 保租房REITs数据与扩募动态 - 截至2025年6月10日，8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均上涨19.7%，高于市场整体水平 [3] - 2025年前发行的6只保租房REITs平均现金分派率2.81%，实际分派率2.82% [3] - 华夏北京保障房REIT完成扩募，发行价4.22元/份，募集资金9.462亿元，扩募后2025年DPU年化0.118393元，对应分派率2.69% [3][4] - 扩募模式验证REITs平台潜力，3单在审扩募项目（华润有巢、厦门安居、深圳安居）6月13日涨幅均超2.4% [4] 行业趋势与投资建议 - 2025-2026年为保租房供应爆发期，预计公募REITs累计发行规模超250亿元 [4][5] - 扩募成为主要趋势，可提升资产规模、优化管理质量并增强投资者回报稳定性 [5] - 保租房REITs具有运营开支低、政策价差优势，中信证券建议结合估值聚焦核心城市配置 [5] - REITs打新受关注，中金公司研究显示次新交易（60日内）盈亏比4.08，胜率60%，但需规避首日涨幅过高或估值偏贵项目 [5][6]