核心观点 - 公司2025年上半年业绩表现亮眼 营业收入514.85亿元同比增长0.41% 归母净利润14.48亿元同比增长2.18% 综合税前毛利率14.38%同比提升2.39个百分点 开发业务税前毛利率16.27%同比提升3.38个百分点 [1] - 公司通过精准投资布局 产品创新 财务管控 组织变革和多元业务协同发展 在行业变革中展现出强大竞争力 [1][2][4][7][8][9] 财务业绩 - 2025年上半年实现营业收入514.85亿元 同比增长0.41% [1] - 归属于上市公司股东的净利润14.48亿元 同比增长2.18% [1] - 综合税前毛利率14.38% 同比提升2.39个百分点 [1] - 开发业务税前毛利率16.27% 同比提升3.38个百分点 [1] - 货币资金总额877.64亿元 [7] - 综合资金成本2.84% 保持行业领先水平 [7] 投资布局 - 累计获取16宗地块 总计容建面约167万平方米 [2] - 总地价约353亿元 需支付地价约219亿元 [2] - 销售规模市场排名第四 签约销售金额888.94亿元 签约面积335万平方米 [2] - 核心10城销售业绩贡献占比70% [2] - 在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5 [2] 产品创新 - 推出"招商蛇口好房子"技术体系及企业品质标准 包含7大维度28个场景模块485项技术 [4] - 构建智慧安全的品质之家 自然和谐的美学之家 友邻相伴的长情之家三大价值主张 [4] - 开发深度睡眠系统 环保魔方 幸福厨房等特色场景 [4] - 在克而瑞2025年上半年"中国好房子"测评中多个项目跻身榜单前列 [5] - 6大示范项目各具特色亮点 如西安玺采周的深度睡眠屋技术 北京招商序的服务机器人 上海康定壹拾玖的直饮水系统 [5] 财务管控 - "三道红线"指标始终处于绿档 [7] - 优化债务结构 银行融资占比提升 [7] - 资金成本显著降低 综合资金成本2.84% [7] 组织变革 - 总部新成立资产管理部和审计稽核部 强化专业管控 [8] - 开发业务端减少管理层级 推动经营管理提质增效 [8] - 深化服务文化 细化奋斗者行为标签并嵌入人才评价与荣誉激励体系 [8] - 构建数字化学习平台 打造"战略—能力—学习"映射矩阵 [8] 多元业务 - 新入市13个资产运营项目 新增经营面积约72万平方米 [9] - 资产运营收入和EBITDA均实现增长 [9] - 招商积余营业收入和归母净利润实现较大幅度增长 [9] - 新增41个代建项目 新增代建管理面积482万平方米 [2] - 在合肥 沈阳 武汉多个代建项目成为当地现象级红盘 [2]

财务表现 - 公司实现营收475.7亿元，同比增长34.6%，毛利同比增长4.4%至50.6亿元，核心净利润15.2亿元 [1] - 公司实现合同销售额615亿元，同比提升11%，跑赢TOP 100房企-11.8%的同比增速，全年销售目标达成率为51% [1] - 公司实现经营性现金净流入41亿元，期末在手现金446.4亿元，有息负债总额1038.6亿元，加权平均借贷成本降至3.16%，同比下降41个基点 [5] 销售策略与区域表现 - 公司坚持"一城一策"营销策略，强化库存去化考核机制，销售金额排名保持全国前8，一线城市销售额贡献占比达80.5%，对应销售额495亿元 [1] - 北京市场合同销售额197.2亿元，同比大幅上升255.1%，成为该城占有率最高房企，广州市场销售额157.56亿元，上海市场销售额144.92亿元 [1] - 公司销售跑赢同行得益于对市场精准研判、销售环节能力表现及核心城市布局 [1] 土地储备与投资 - 公司权益投资总额109.6亿元，其中92%资金投向北京、上海、广州、杭州等一二线核心城市优质地块 [2] - 新增土储面积148万平方米，全部位于一二线核心城市，其中68%位于一线城市，总土地储备2043万平方米，一二线核心城市占比94% [2][3] - 公司通过收储退出项目3个，涉及资金135亿元，获得约120亿元"地票"，该机制对现金流形成有力支持 [3] 未来发展策略 - 公司全年销售目标1205亿元，全年供货量2354亿元，主要集中在一、二线核心城市，下半年上海、北京、广州等重点城市将有一批优质项目入市 [3] - 公司坚持精准投资，确保"投一成一"，持续聚焦八大战略深耕城市，聚焦客户厚度高、现金回流快、收益确定性高的项目 [3] - 公司拿地避开大项目，主要拿小项目，集中在老城区，规模小意味着快进快出，运转效率较高，投资兑现度较高 [4] - 公司认为应对市场更需对城市解读，包括对街区、地块对应客群的研究，在客户研究方面有独特方法 [4] - 公司手头有钱不怕没项目，今年300亿投资应该可以高质量完成 [5]

核心财务表现 - 上半年合同销售金额615亿元 同比上升11% 完成年度1205亿元销售目标的51% [1] - 融资成本降至3.16% 同比下降41个基点 期末利率首次降至3%以下 [1] - 经营性现金净流入41亿元 在手现金446.4亿元 三道红线保持绿档 [1] 投资与土地策略 - 新增13宗土地均位于广州 上海 北京 杭州等核心城市 平均溢价率9% 大幅低于十强房企均值 [1] - 采取避峰策略避开一季度高溢价阶段 二季度后土地市场趋于理性 [2] - 300亿元年度投资目标预计高质量完成 [2] 资产优化与资金运作 - 通过政府支持将郊区土地置换为核心地区资产 推动存量资源盘活 [1] - 收储退出三个项目 涉及金额135亿元 其中两个项目获得120亿元地票 [2] - 120亿元地票已兑现63亿元 剩余50余亿元计划在2025年至2026年上半年期间使用完毕 [3] 销售业绩驱动因素 - 销售增长源于市场精准研判 产品定位 以及产品力 销售能力 交付能力的综合提升 [2] - 城市布局聚焦核心城市核心地段 [2]

核心观点 - 公司展现出强大的债务管理能力和财务稳健性 通过主动提前偿还债务和优化债务结构 在当前房地产行业环境下表现突出 [1][2][5] - 公司多元化业务模式、畅通的融资渠道和审慎的财务策略为其债务偿付提供坚实基础 [5][6][7] - 精准的投资策略和高效的资产运作进一步增强了公司的资金实力和财务灵活性 [8][9][10] 债务管理 - 2025年至今累计兑付公开债券超百亿元 包括1月份提前兑付"22龙湖01"和"20龙湖02"合计39.77亿元 8月份提前兑付"20龙湖06"9.5亿元 [1] - 启动针对2025年12月到期的92亿港元海外银团贷款分批提前偿还计划 目前已完成首笔11亿港元偿付 [1] - 2027年之前集团已无境外债到期 境内债券到期分布合理 2025年还有两笔共35亿元中期票据到期 2026年和2027年每年到期债券均约为24亿元左右 [2] - 预计2025年底债务规模降至1400亿元左右 财务结构将更加稳健 [10] 财务状况 - 2024年底净负债率仅为51.7% 在手现金达494.2亿元 现金短债比达1.63倍 持续保持"三道红线"绿档 [7] - 2024年底平均融资成本仅为4.0% 平均合同借贷年期达10.27年 [7] - 2024年全年实现经营性物业贷款净增299亿元 预计2025年将净增100亿元以上（上半年已净增35亿元） 国内长租贷款预计新增15亿元 [7] 业务经营 - "开发+运营+服务"三大业务板块协同发展 提供多元化收入来源 2025年1-7月实现合约销售额410.1亿元 经营性收入达154.5亿元（不含税） [6] - 运营业务（主要为商业地产运营）收入81.9亿元 服务业务（主要为物业管理等）收入72.6亿元 [6] - 2025年1-8月拿地投资保持高度选择性 仅在上海、苏州和贵阳获取三个项目 总价约21.13亿元 [8] 资产运作 - 通过资产优化配置提升资金效率 如2024年底加拿大养老金计划投资委员会将其与公司合作的四个天街项目49%权益出售给大家保险集团 公司从中获得约12.03亿元收益 [9] - 经营性业务产生的现金流具有持续性和稳定性特点 为债务偿付提供坚实基础 同时带来更多融资渠道 [6]

土地市场表现 - 7月热点城市土拍热度持续，多地刷新单价地王纪录，上海徐汇衡复风貌区地块以20万元/平方米楼面价创全国涉宅用地新高，苏州园区双湖地块6.52万元/平方米成为江苏省住宅单价地王，深圳前海桂湾宅地楼面价84180元/平方米刷新深圳纪录 [2] - 1-7月全国TOP100房企拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，300城住宅用地出让金同比增长25% [2] - 房企拿地呈现"结构性看多"特征，TOP10城市宅地出让金占全国52%，北上深、杭州、成都等核心城市为布局重点 [3] 房企投资策略 - 房企聚焦核心城市优质地块，追求"确定性"，偏好产业人口密集区域，预期未来去化难度低且利润合理 [2] - 央企、国企和地方国资为土拍主力，重点城市拿地金额TOP10中民企仅补充深耕区域土储，如招商蛇口在北上宁蓉四城拿地金额前十，建发在杭京苏蓉四城进入前十 [3] - 区域深耕特征明显，滨江集团在杭州拿地金额第一，兴耀房产聚焦杭州，大华集团加仓上海，嘉禾兴地产进入成都前十 [3] 住宅市场分化 - 7月百城新建住宅均价16877元/平方米环比上涨0.18%，核心城市优质改善项目带动结构性上涨，二手住宅均价13585元/平方米环比下跌0.77%，同比跌幅达7.32% [4] - 新房市场受核心区位优质供给推动，二手房"以价换量"现象普遍，挂牌量高企导致价格承压 [4] - 热销新房集中于核心地段中高端改善项目及"好房子"代表，低密、智能化、高得房率等产品迭代加速形成与二手房的代际差异 [5] 市场趋势展望 - 土拍热度向购房者信心传导仍受限，当前房企拿地信心恢复为结构性现象，购房者信心重建需经济复苏、政策协同与市场出清共同作用 [6] - 核心城市核心区新房已现稳定行情，未来市场更注重"质"的提升而非"量"的增长，分化格局将持续 [6]

行业背景 - 房地产行业步入深度调整期 2025年上半年在政策支持下市场逐渐趋稳 [1] - 2025年上半年TOP100房企销售总额中超千亿房企4家 [1] 公司销售表现 - 2025年1-6月累计实现总合同销售额约1222亿元(含代建) 总合同销售面积约535万平方米 [1] - 位居行业第二名 多个项目持续热销 [1] 投资策略 - 投资策略围绕"高确定性"展开 实现"做一成一"的稳健发展节奏 [2] - 2024年新增42个项目 总建筑面积418万平方米 新增货值1147亿元 一二线城市货值占比达92% 平均权益提升至79% [3] - 年内首开27个项目 占新增土储数量的64% 年内实现销售转化约325亿元 整体投资兑现度超120分 [3] - 2025年上半年新增货值已超800亿元 [4] - 在浙江嘉兴 义乌 台州等三四线及县级市实现"基本全覆盖" 台州椒江凤起潮鸣单个项目销售额占当地新房50%市场份额 [5] 产品创新 - 2024年7月《绿城好房子标准》正式出炉 涵盖1个总则 6个分册 226项条款 其中189项标准严于国家及行业规范 [7] - 提出"二八法则" 80%复制成功经验 20%用于创新 产品每三四个月完成一次升级 [8] - 杭州芝澜月华项目创新亮点包括270°转角无柱"曲面屏"立面 "生息街区"等 [8] 融资与治理 - 6月初成功发行第四期10亿元中期票据 票面利率降至3.94% 为近两年3年期票据最低水平 [11] - 4月24日发行的第三期中期票据利率4.2% 6月10日发行的第四期中期票据利率较4月份下降26个基点 [12] - 年内累计完成六次信用债融资(含两次转售) 总额达55亿元 [12]

销售业绩与行业地位 - 2025年上半年公司以1221亿元销售额升至行业第二 [2] - 在房地产行业调整周期中保持行业前列地位，展现"精准投资驱动高质量发展"的韧性 [2] 投资策略与区域布局 - 坚持"做一成一"差异化投资策略，深耕核心城市并狙击机会型城市 [3] - 2024年新增42个项目，总建筑面积418万平方米，新增货值1088亿元，其中一、二线城市货值占比92%（北上杭占51%） [3] - 在苏州、上海、南京等核心城市打造标杆项目：苏州玫瑰园单价超10万元/平方米且四个月清盘，上海潮鸣东方售价19.5万元/平方米开盘即罄，南京金陵月华网签52亿元并占据当地高端市场50%份额 [3] - 在三四线城市实现全覆盖，如台州椒江区凤起潮鸣占据当地新房市场50%份额 [4] 决策体系与产品力支撑 - 建立层层把关的决策机制，通过多方验证确保项目正确率 [3] - 编制《绿城好房子标准》含226项条款（189项高于国标及行标），已在北京、上海等城市新项目落地 [5] - 创新机制以客户痛点为原点：南京项目设"宠物酒店"满足40%养宠业主需求，部分园区设女王空间及共创健身房 [6] 战略成效与行业影响 - 通过"精准投资+产品力"组合在核心城市破局、下沉市场树立标杆 [6] - 为行业提供存量博弈阶段"品质制胜"的可借鉴样本 [6]

楼市销售表现 - 2025年1—4月TOP100房企销售总额11198.6亿元 同比下降10.2% 降幅与1—3月基本持平 [1] - 4月单月TOP100房企销售额同比下降16.9% 较3月降幅扩大 [1] - 全国100个城市新建住宅均价16764元/平方米 环比上涨0.14% 同比上涨2.50% [2] - 全国100个城市二手住宅均价13892元/平方米 环比下跌0.69% 同比下跌7.23% [2] 房企阵营变化 - 百亿以上阵营房企数量减少3家至25家 销售额均值308.2亿元 [2] - 50亿—100亿元阵营企业减少2家至27家 销售额均值72.3亿元 [2] - 30亿—50亿元阵营企业减少4家至26家 销售额均值38.9亿元 [2] - 30亿元以下阵营企业增加9家至22家 销售额均值24.2亿元 [2] 房企投资与拿地策略 - 1—4月TOP100房企拿地总额3608亿元 同比增长26.6% 增幅较上月减少4.0个百分点 [1][4] - 22城1—4月住宅用地土地出让金同比增长超四成 北京杭州成都苏州重庆南京等城市出现高溢价地块 [4] - 长三角TOP10企业拿地金额1146.7亿元 京津冀TOP10企业拿地金额698.0亿元 中西部TOP10企业拿地金额289.0亿元 [4] 房企经营策略调整 - 投资策略聚焦核心城市与核心区 中海华润绿城等强调精准选地与收益确定性 [3] - 产品策略以"好房子"为核心 中海计划在京沪落地项目 绿城推动产品进阶与成果推广 [3] - 营销策略紧抓政策窗口期 深圳苏州成都武汉长沙等地推出购房促销活动 京沪穗等城市新房网签量增长 [3] 行业政策与展望 - 中央政治局会议定调巩固房地产市场稳定 政策优化预期增强 [4] - 宏观政策措辞更为积极 预计政策发力窗口有望逐渐打开 [4]

文章核心观点 近期房地产行业政策调整与市场交易活跃 政策创新释放中高龄群体置业需求 土地市场溢价率高且出让金增长 房企融资工具创新 优质主体补充土储加速行业集中度提升[1][2][3][4] 政策调整 - 4月23日郑州住房公积金管理中心拟调整住房公积金个人住房贷款借款人年龄上限 男性可延长到68岁、女性可延长到63岁 或延长到借款人法定退休年龄后5年 贷款期限最长不超过30年 精准指向中高龄群体置业需求释放[1] 土地市场 - 4月24日中指研究院报告显示 今年1至4月22个重点城市月度平均溢价率均在20%左右 截至4月22日300城住宅用地出让金同比增长20.1% 政策松绑与市场结构优化形成共振[2] - 4月24日厦门成功出让4宗涉宅用地 总成交金额88.29亿元 除湖里区五缘湾地块溢价成交外 其余三宗以底价成交 央企及地方国企主导拿地[4] - 4月24日越秀地产与西安本土国企高科地产联合摘得西安沣东新城高新融合区地块 成交价12.697亿元 延续聚焦核心城市战略[5][6] 企业融资 - 4月23日保利发展85亿元可转换公司债申请获证监会批准 募资专项用于15个“保交楼”项目 强化资金链对重点项目支撑力 优化债务结构[3]