专项债收储土地规模与进展 - 截至8月末各地公示拟使用专项债收储土地数量达4574宗 拟收储用地面积超2.3亿平方米[1] - 拟使用专项债收储土地总金额超6100亿元 专项债实际发行约1752亿元[1] - 31个省（区、市）中26个公示拟使用专项债收购存量土地 广东、湖南、安徽等7省份已发行或即将发行相关专项债[2] 专项债发行与执行情况 - 实际发行专项债规模占拟收储规模比例约为29% 专项债发行尚有进一步提速空间[2] - 四川省建立分级审核机制 已完成53个地块、3347.76亩土地收储 支付48.44亿元专项债券资金[1][2] - 四川省3月、5月发行项目整体收储进度已超46%[2] 政策机制与实施效果 - 各地制定收回收购存量闲置和新增土地储备项目审核标准 综合考虑权属清晰度、市场需求等因素优选项目[1] - 收储工作消化土地库存缓解上游超量供应 疏解房企资金链有利于推进交付和拿地[2] - 收储土地有利于稳定地价 并根据片区新定位调整土地功能满足公共配套需求[2] 未来发展趋势与建议 - 专项债收储土地工作预计进一步提速 因土地库存仍较高且需满足公共服务新业态需求[3] - 建议各地详细掌握可收储存量土地规模 结合城市更新政策做好项目储备[3] - 应遵循自主自愿市场化原则 在市场价格基础上明确收购价格上限实现土地价格托底[3]

财务表现 - 公司实现营收475.7亿元，同比增长34.6%，毛利同比增长4.4%至50.6亿元，核心净利润15.2亿元 [1] - 公司实现合同销售额615亿元，同比提升11%，跑赢TOP 100房企-11.8%的同比增速，全年销售目标达成率为51% [1] - 公司实现经营性现金净流入41亿元，期末在手现金446.4亿元，有息负债总额1038.6亿元，加权平均借贷成本降至3.16%，同比下降41个基点 [5] 销售策略与区域表现 - 公司坚持"一城一策"营销策略，强化库存去化考核机制，销售金额排名保持全国前8，一线城市销售额贡献占比达80.5%，对应销售额495亿元 [1] - 北京市场合同销售额197.2亿元，同比大幅上升255.1%，成为该城占有率最高房企，广州市场销售额157.56亿元，上海市场销售额144.92亿元 [1] - 公司销售跑赢同行得益于对市场精准研判、销售环节能力表现及核心城市布局 [1] 土地储备与投资 - 公司权益投资总额109.6亿元，其中92%资金投向北京、上海、广州、杭州等一二线核心城市优质地块 [2] - 新增土储面积148万平方米，全部位于一二线核心城市，其中68%位于一线城市，总土地储备2043万平方米，一二线核心城市占比94% [2][3] - 公司通过收储退出项目3个，涉及资金135亿元，获得约120亿元"地票"，该机制对现金流形成有力支持 [3] 未来发展策略 - 公司全年销售目标1205亿元，全年供货量2354亿元，主要集中在一、二线核心城市，下半年上海、北京、广州等重点城市将有一批优质项目入市 [3] - 公司坚持精准投资，确保"投一成一"，持续聚焦八大战略深耕城市，聚焦客户厚度高、现金回流快、收益确定性高的项目 [3] - 公司拿地避开大项目，主要拿小项目，集中在老城区，规模小意味着快进快出，运转效率较高，投资兑现度较高 [4] - 公司认为应对市场更需对城市解读，包括对街区、地块对应客群的研究，在客户研究方面有独特方法 [4] - 公司手头有钱不怕没项目，今年300亿投资应该可以高质量完成 [5]

收储规模与资金分配 - 全国拟收储存量闲置土地超4300宗 用地面积超2.2亿平方米 总金额超5500亿元[1] - 专项债用于收储土地金额占新增专项债券发行总额约5.2% 约1500亿元 占公示拟收储金额27%[2][3] - 全年预计用于收储土地的专项债金额约2300亿元 其中后续新增额度约800亿元[3] 地区与城市分布 - 26个省市公示专项债收储土地 广东省规模最大达790亿元 浙江省超600亿元[1] - 重庆收储金额533.8亿元居全国首位 收储面积1815万平方米 杭州郑州均超150亿元[1] - 一二线城市收储金额占比37% 达2050亿元 涉及989宗土地[1] 土地性质与权属结构 - 住宅用地为主要收储对象占比约66% 近两个月占比超70% 商办用地占24% 工业用地占6%[2] - 约84%拟收储地块属于地方国企 显示收储以国有背景地块为主[2] 价格与财政策略 - 约50%地块收储价格与原单价比值在0.8-1.0之间 31%在0.9-1.0之间 17%在0.7-0.8折价幅度较大[2] - 折价回购表明地方收储更趋理性 避免高价收储带来财政压力[2] 政策推进与市场影响 - 专项债收储是财政金融工具创新 有助于改善土地市场供求关系 减轻开发商资金压力 稳定市场预期[1] - 收储操作目前集中在"自审自发"试点地区 非试点地区尚未大规模推进[3] - 全国土地和在建项目摸底将优化配套政策 若非试点地区突破将进一步提振市场预期[3]

行业现状 - 2025年房地产行业正式进入去库存新阶段，全国土地成交规模连续4年维持-20%负增长，宅地出让建筑面积已低于新房成交规模[1] - 2025年4月狭义库存规模较2024年9月高点下降约9%，但广义库存规模仍处高位且小幅上升0.7%[2] - 全国313个城市发布存量住宅用地规模清单，27个典型城市存量住宅用地合计4.4万公顷，其中商品住宅用地占比84%[4][5] 库存结构 - 27个典型城市存量商品住宅用地3.7万公顷中已售部分仅43.3%，未售潜在库存2.2万公顷占比49%，其中未动工0.9万公顷占比20%[5][6] - 重庆存量用地规模达2286公顷居首，天津、广州、成都、郑州、沈阳、长春、常州等城市存量规模超1000公顷[9] - 福州、惠州、东莞、珠海、常州等城市未售理论库存占比超70%，其中福州达92%[10] 城市分化 - 高库存压力城市（消化周期>5年）：常州未动工土地772公顷理论去化周期近9年，重庆已动工库存消化周期5.3年[13] - 中等库存压力城市（消化周期3-5年）：南京未动工土地消化周期2.7年，江北新区等重点板块库存积压[15] - 低库存压力城市（消化周期<3年）：上海、北京、杭州、成都等城市供求关系健康[16] 专项债收储 - 2025年171城通过专项债收储盘活宅地6565公顷，等效加速去库存54%，郑州等城市广义库存周期缩短超1年[25][28] - 专项债收储向三四线倾斜占比84%，漳州、郑州、昆明等城市广义库存消化周期下降超1年[28] - 合肥拟收储面积占未动工存量宅地71%，沈阳、长春等城市收储进度相对滞后[28][29] 长期闲置问题 - 未动工土地中34%（3078公顷）为2021年及以前供应的闲置地块，主要分布在重庆（578公顷）、长春、惠州、昆明、郑州等城市[19][22] - 重庆2024年住宅成交面积500万平方米仅为2018年峰值的五分之一，长春、惠州等城市2021-2024年新房成交规模下跌过半[22]

盘活存量用地工作进展 - 各地公示拟使用专项债收储土地接近3000宗，总面积超1.33亿平方米 [1] - 4月份公示拟收储土地超1500宗，总面积超7000万平方米，总金额超1700亿元 [1] - 5月份各地持续推进收储土地工作，如重庆永川区拟收储7宗地块 [1] 专项债在盘活存量用地中的作用 - 专项债作为地方政府融资工具，在推进"严控增量、盘活存量、提高质量"工作中发挥积极作用 [1] - 专项债收储土地有助于平衡土地市场供求关系 [1] - 5月初央行下调政策利率0.1个百分点，有望降低各地发债成本 [3] 拟收储地块所有权结构 - 绝大多数宗地属于地方国企，占比超80% [2] - 4月份拟收储涉宅地块中民企占比约16%，较2月、3月有所提升 [2] - 央企、民企可通过换地、"收调供"等方式加强与地方政府沟通 [2] 收储价格情况 - 约50%地块拟收储价格与成交价比值在0.8至1.0之间 [2] - 约30%地块比值在0.9至1.0之间 [2] - 信阳市规定除四种情形外，按基础价格下调5%确定收地价格 [2] 专项债发行进展 - 广东、湖南、四川等省份已完成部分专项债发行，合计发债金额接近550亿元 [3] - 已发行金额约占拟收储金额的15% [3] - 宁波市将发行土地储备专项债券43.39亿元 [3] 未来工作方向 - 更多地区将参考已发行专项债省市做法，明确收回收购价格 [3] - 需明确收购土地用途，确保有效二次利用 [3] - 持续优化工作方案和流程，提高专项债发行与使用效率 [3]

专项债收储土地规模爆发式增长 - 二季度以来地方拟用专项债收储土地规模呈现爆发式增长 4月份公告收储面积达7198公顷 涉及金额1730亿元 面积和金额均超一季度总量 [1][2] - 截至5月13日全国171个城市发布专项债收储计划 合计收储金额3918亿元 明确涉及宅地6565公顷 [2][3] - 三四线城市宅地收储占比显著 面积5437公顷(占84%) 收购总价1659亿元(占74%) 郑州以273公顷收储规模居首 西安以125.6亿元收购总价和9100万元/公顷单价领先 [3] 收储政策对库存影响测算 - 拟收储6565公顷宅地理论建筑面积超1.3亿平方米 相当于前4个月新房销售规模的50%以上 若落实将等效2025年前四月新房成交面积同比增54% 全国新房去化周期缩短超2个月 [2][5] - 14个城市广义库存可下降超1年 九江 六安等三四线城市理论去化周期降幅超3年 郑州成为一二线中唯一因收储改善库存超1.1年的城市 [5] 政策推进建议与行业现状 - 专项债收储政策进入密集发布阶段 成为当前房地产稳市政策关键支撑 需加速"拟收储"向"已收储"转化 推动政策从稳预期转向稳市场 [6] - 建议细化收储地块权属 区域分布等数据维度 精准识别不同城市库存压力梯度 提升因城施策精准性 [6] - 三四线城市因需求端波动大 城投托底地块财务测算不达标导致潜在库存高企 土地收储成为现阶段主要出路 [4]

专项债收储土地规模爆发式增长 - 二季度以来地方拟用专项债收储土地规模呈现爆发式增长 4月份公告收储面积达7198公顷 涉及金额1730亿元 面积和金额均超出一季度总量 [1][2] - 截至5月13日全国已有171个城市发布专项债收储土地计划 合计收储金额达3918亿元 明确涉及收储宅地规模6565公顷 [1][2] - 专项债收储政策进入密集发布阶段 建议各地优化推进 加速"拟收储"向"已收储"转化 [1][6] 三四线城市成为收储主力 - 三四线城市拟收储宅地面积5437公顷 占比84% 收购总价1659亿元 占比74% [3] - 13个城市拟收储规模超100公顷 其中仅4个为二线城市 郑州以273公顷居首 西安以125.6亿元收购总价和9100万元/公顷平均地价领先 [3] - 三四线城市因需求端波动大 城投托底地块多 潜在库存高企 土地收储成为缓解库存压力的主要途径 [3] 收储对库存去化的影响 - 拟收储6565公顷宅地理论建筑面积超1.3亿平方米 相当于前四月新房销售规模的50%以上 若落实可等效2025年前四月新房成交面积同比增54% 全国去化周期降超2个月 [1][5] - 14个城市广义库存可下降超1年 九江 六安等三四线城市理论去化周期降幅超3年 郑州成为一二线中唯一因收储改善库存超1年的城市 [5] - 专项债收储政策通过高频次公告改善市场供需预期 成为当前房地产稳市政策的关键支撑 [5] 政策优化建议 - 加速存量收储计划落地转化 推动政策由"稳预期"向"稳市场"实质性转变 [6] - 构建细化信息透明机制 完善收储地块权属 区域分布及开发进度等数据 精准识别不同城市板块库存压力梯度变化 [6] - 通过"一地一策"精准调控 提升因城施策的精准性和可操作性 [6]

专项债收储土地规模爆发式增长 - 二季度以来地方拟用专项债收储土地规模呈现爆发式增长 4月份公告收储面积达7198公顷 涉及金额1730亿元 面积和金额均超出一季度总量 [1][2] - 截至5月13日全国171个城市发布专项债收储计划 合计金额3918亿元 明确收储宅地规模6565公顷 [2][5] - 专项债收储政策进入密集发布阶段 建议优化推进机制以加速"拟收储"向"已收储"转化 [3][13] 三四线城市成为收储主力 - 三四线城市宅地收储面积占比达84%（5437公顷） 收购总价占比74%（1659亿元） [8] - 13个城市拟收储规模超100公顷 其中仅4个为二线城市（郑州 昆明 西安 天津） 郑州以273公顷居首 西安以125 6亿元收购总价最高 [8] - 三四线城市因需求端波动大 城投托底拿地导致潜在库存高企 土地收储成为缓解库存压力的关键手段 [8] 收储对库存去化的显著影响 - 拟收储6565公顷宅地理论建筑面积超1 3亿平方米 相当于前四月新房销售规模的50%以上 [10] - 若收储计划落实 等效于2025年前四月新房成交面积同比增54% 全国新房去化周期缩短超2个月 [3][10] - 14个城市广义库存可下降超1年 其中九江 六安等三四线城市去化周期改善超3年 郑州为唯一改善超1年的一二线城市 [11][12] 专项债收储政策优化方向 - 需加速存量收储计划落地 推动政策从"稳预期"向"稳市场"实质性转变 [13] - 建议细化收储地块权属 区域分布及开发进度等数据 为"一地一策"精准调控提供动态支撑 [13]