2024年，中国房地产市场挥别"10万亿市场"，全年录得新建商品房销售额96750亿元。 根据国家统计局发布的2025年1—11月份全国房地产市场基本情况，在2025年前11个月，全国新建商品 房销售额75130亿元，同比下降11.1%。业内分析预测，2025年新建商品房销售额或将从去年的9万亿元 调整为8万亿元。 今年1—11月份，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%(按可比口径计算)；其中，住宅投资 60432亿元，下降15.0%。房地产开发企业房屋施工面积656066万平方米，同比下降9.6%。其中，住宅 施工面积457551万平方米，下降10.0%。房屋新开工面积53457万平方米，下降20.5%。其中，住宅新开 工面积39189万平方米，下降19.9%。房屋竣工面积39454万平方米，下降18.0%。其中，住宅竣工面积 28105万平方米，下降20.1%。 在新建商品房销售和待售方面，1—11月份，新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%；其 中住宅销售面积65818万平方米，下降8.1%。新建商品房销售额75130亿元，下降11.1%；其中住宅销售 额66008亿元， ...

在房地产开发企业到位资金方面，1—11月份，房地产开发企业到位资金85145亿元，同比下降11.9%。 其中，国内贷款13149亿元，下降2.5%；利用外资23亿元，下降24.6%；自筹资金30628亿元，下降 11.9%；定金及预收款25098亿元，下降15.2%；个人按揭贷款11786亿元，下降15.1%。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，今年1-11月，全国新房待售面积同比增幅为 2.6%，不仅比上月明显下降了0.5个百分点，而且创下了2022年以来的新低，"这是一个好迹象。待售控 制住了，新房供求关系改善，最终会传导至二手房市场，这是止跌回稳的路径"。 李宇嘉认为，只有供需两端同步发力，房地产行业和市场才能渐进稳定下来。 （文章来源：南方都市报） 根据国家统计局今日（12月15日）发布的2025年1—11月份全国房地产市场基本情况，在2025年前11个 月，全国新建商品房销售额75130亿元，同比下降11.1%。业内分析预测，2025年新建商品房销售额或 将从去年的9万亿元调整为8万亿元。 今年1—11月份，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%（按可比口径计算）；其中， ...

报告行业投资评级 - 推荐（维持）[6] 报告的核心观点 - 行业基本面下政策的边际变化可能以及针对未来的压力测试依然是资本市场关注的要点[4] - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房的合计总需求筑底的关键观察点[4] - 重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境较二手房更早出现改善的特征[4] - 相较于“博弈”基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取[4] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转[4] 根据相关目录分别进行总结 一、新房网签情况 - 12月1日至4日，样本城市新房网签面积同比降幅为-24%，但较11月收窄11个百分点[3] - 分城市能级看，一线、二线、三线城市新房网签面积同比分别为-12%、-26%、-28%，均较11月收窄，分别收窄29、3、12个百分点[3] - 12月1日至4日，样本城市新房网签面积环比高于过去4年同期水平[11] 二、二手房网签情况 - 12月1日至4日，样本城市二手房网签面积同比降幅为-33%，较11月扩大18个百分点[3] - 分城市能级看，一线、二线、三线城市二手房网签面积同比分别为-28%、-33%、-37%，均较11月扩大，分别扩大3、14、35个百分点[3] - 12月1日至4日，样本城市二手房网签面积环比高于过去4年同期水平[17] 三、滚动网签情况 - 新房日均网签面积低于2019-2024年同期水平[19] - 二手房日均网签面积低于2019-2020和2024年同期水平，但高于2021-2023年同期水平[19] 四、土地市场（拿地）情况 - 2025年1-11月，全国累计土地成交建筑面积同比降幅较1-10月扩大3个百分点至-14%[21] - 2025年1-11月，全国累计土地成交楼面均价同比增幅较1-10月收窄6个百分点至+7%[21] - 2025年11月单月，全国土地成交建筑面积同比降幅为-32%，成交楼面均价同比降幅为-12%[21] - 2025年11月，全国土地出让金同比降幅较10月扩大14.5个百分点至-39.5%[30] - 2025年11月，全国土地流拍率较上月下降15.7个百分点，溢价率较上月上升0.2个百分点至3.5%[23][27] 五、库存情况 - 2025年10月，推盘未售口径库存较9月上升，其去化周期也较9月上升[32] - 分城市能级看，2025年10月一线和二线城市推盘未售库存较上月下降，三四线城市较上月上升；但一线、二线和三四线城市推盘未售去化周期均较上月上升[34] 六、前瞻及佐证指标 - 截至2025年10月，北京和上海二手成交价格同比降幅扩大，租金同比降幅收窄；广州租金同比降幅扩大幅度大于二手成交价格；深圳二手成交价格同比降幅扩大，租金同比增幅扩大[4][15] - 截至2025年11月，12个样本城市平均二手带看人数环比增幅较10月收窄1.4个百分点至+0.8%，同比降幅较10月收窄3.4个百分点至-11.9%[4][42] - 截至2025年11月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从10月的5.5%下降0.1个百分点至5.4%，同比降幅较10月收窄7.0个百分点至-48.6%[4][49] - 根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至2025年12月，宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄[4][48] - 截至2025年10月，居民新增存款趋势同比降幅收窄，居民存款余额趋势同比增幅收窄；居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大[37][40] 七、估值与市场表现 - 当前房地产板块考虑潜在减值压力调整后的PB估值约1.2倍，而销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍[4] - 房地产板块在2024年9-10月反弹后一度回调过半，近期板块有所反弹但距离上一轮反弹高点仍有约15%空间，部分股票价格仍在相对低位，个别标的当前股价距离前期反弹高点空间超50%[4] - 行业指数近1个月绝对表现为-1.0%，近6个月为15.4%，近12个月为5.3%[7]

报告投资评级 - 行业评级：推荐（维持）[6] 报告核心观点 - 行业基本面下政策的边际变化以及针对未来的压力测试是资本市场关注的要点[4] - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点[4] - 相较于博弈基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取，当前板块调整后PB约1.2倍，销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍[4] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优、部分企业信用溢价、困境反转[4] 新房市场表现 - 11月1日-27日，样本39城新房网签面积同比-33%，降幅较10月扩大6 PCT[3] - 分城市能级看，一线城市（4城）同比-40%，降幅扩大4 PCT；二线城市（10城）同比-26%，降幅扩大9 PCT；三线城市（25城）同比-39%，降幅扩大7 PCT[3] - 新房网签面积环比处于近5年同期较高水平[11] 二手房市场表现 - 11月1日-27日，样本16城二手房网签面积同比-12%，降幅较10月收窄10 PCT[3] - 分城市能级看，一线城市（2城）同比-21%，降幅收窄6 PCT；二线城市（4城）同比-16%，降幅收窄18 PCT；三线城市（10城）同比+2%，实现转正并提升10 PCT[3] - 二手房网签面积环比高于过去4年同期水平[14] 滚动网签与日均表现 - 新房和二手房日均网签面积低于去年同期水平[1] - 新房日均网签面积低于2019-2024年同期水平；二手房日均网签面积低于2019-2020和2023-2024年同期水平，但高于2021-2022年同期水平[17] 土地市场（拿地） - 2025年1-10月，全国累计土地成交建筑面积同比-11%，降幅较1-9月扩大2 PCT；累计成交楼面均价同比+13%，增幅收窄4 PCT[19] - 2025年10月单月，全国土地成交建筑面积同比-23%，成交楼面均价同比-6%，流拍率14%，较上月下降9.5 PCT[19][21] - 分能级看，1-10月一线城市成交建面同比-17%，楼面价同比+28%；二线城市成交建面同比-6%，楼面价同比+17%；三四线城市成交建面同比-12%，楼面价同比+3%[19] 库存与去化 - 2025年10月，推盘未售去化周期较9月上升[28] - 拿地未售和推盘未售口径库存较9月上升，开工未售口径库存较9月下降；拿地未售和推盘未售口径去化周期较9月上升，开工未售口径去化周期较9月下降[28] - 分城市看，一线和二线城市推盘未售库存较上月下降，三四线城市推盘未售库存较上月上升；各能级城市推盘未售去化周期均较上月上升[30] 前瞻及佐证指标 - 二手价格与租金：截至2025年10月，北京和上海二手成交价格同比降幅扩大，租金同比降幅收窄；广州租金同比降幅扩大幅度大于二手价格；深圳二手价格同比降幅扩大，租金同比增幅扩大[4][15] - 二手带看人数：截至2025年10月，12个样本城市平均带看人数环比由9月的-3.3%转正至+2.2%，同比由9月的+15.3%转负至-15.4%[4][38] - 挂牌价调涨占比：截至2025年10月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从9月的5.6%下降0.1 PCT至5.5%，同比降幅较9月扩大41.0 PCT至-55.6%[4][45] - 流动性前瞻：截至2025年11月，宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄[4][42]

市场整体表现 - 2025年第三季度整体市场表现出成交量乏力、价格环比继续回落以及库存上涨、去化压力持续增大的特点 [1] - 基于对27个一二线城市的模型测算，2025年三季度仅有19%的城市房地产市场呈现筑底迹象 [1] - 考虑4Q2025基数偏高，数据或阶段性走弱 [1] 成交量表现 - 市场呈现"二手房强于新房"的分化格局，新房成交量普遍疲软，而二手房市场展现出更强韧性 [1] - 成都、上海等城市二手房成交同比显著回升 [1] - 一线城市7-9月新房成交套数同比增速先降后升，至9月为5% [2] - 二线城市2025年Q2新房成交套数同比负增长-16%，进入到Q3维持负增长-16%不变 [2] - 进入2025年Q3，二线城市二手成交套数持续走弱，而一线城市于7月开始同比增速回升 [2] 价格表现 - 价格层面初现企稳信号但未成趋势，新房与二手房价格均在季度初普遍经历下跌后，于季末跌幅收窄或出现反弹 [1] - 部分城市环比涨幅突出，但整体修复基础尚不牢固，城市间分化剧烈 [1] - 新房住宅价格在经历2024年10月以来同环比降幅收窄后，于2025年第三季度环比降幅有所扩大 [2] - 二手房住宅价格同样跟随新房趋势，2025年第三季度环比跌幅也有所扩大，当前二手房挂牌价仍处于下行通道 [2] - 二手房以价换量现象比较普遍，成交规模目前尚不足支撑整体性修复 [2] 库存与去化周期 - 库存压力改善不明显，超过八成城市新房去化周期大致上行至18个月以上，且多数城市较第二季度开始去化难度加大 [1] - 数据表明市场供大于求的现状依然严峻，去库存是当前核心挑战 [1] - 2025年三季度一线城市出清周期震荡上行至19.9-21.1个月，较2024年末（16-17个月）有所提升，接近2024年中期峰值（22个月） [3] - 二线城市库存压力长期高于一线城市，且进入到2025年Q3，出清周期继续提升（9月已升至24.8个月），创近三年新高 [3] - 二线城市库存压力与新房成交疲软直接相关，深层次原因在于人口吸引力下降、土地供应过剩等结构性矛盾 [3]

行业投资评级 - 行业评级为“推荐”（维持）[6] 核心观点 - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点 重视在供应缩量预期 供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下 新房市场供需环境较二手房更早出现改善的可能 [4] - 判断现房销售相关政策或难以“一刀切” 更大概率以试点形式逐步推进 并且房地产发展新模式长期或有助于行业内优质公司构筑更深“护城河” 因其或提高行业进入门槛 [4] - 相较于“博弈”基本面和政策 围绕合理估值区间做投资或更可取 当前板块调整后PB约10倍 已基本反映现房销售等对商业模式影响的担忧 认为板块已进入投资区间 而更“纯粹”的销售前5重点房企调整后PB平均约07倍 [4] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21年后资产负债表贡献利润表较优 （2）部分企业信用溢价 （3）困境反转 [4] 新房网签情况 - 10月1日-6日 样本城市新房网签面积同比-32% 较9月降幅扩大29 PCT [3] - 分城市能级看 一线城市同比+15% 较9月增幅扩大6 PCT 二线城市同比-34% 由正转负 较9月下降39 PCT 三线城市同比-62% 较9月降幅扩大41 PCT [3] - 10月1日-6日新房网签面积环比低于过去4年同期水平 [12] 二手房网签情况 - 10月1日-6日 样本城市二手房网签面积同比+4% 较9月增幅收窄10 PCT [3] - 分城市能级看 一线城市同比+1% 较9月增幅收窄24 PCT 二线城市同比-14% 由正转负 较9月下降20 PCT 三线城市同比+11% 较9月增幅扩大2 PCT [3] - 10月1日-6日二手房网签面积环比低于过去4年同期水平 [19] 土地市场情况 - 2025年1-9月 全国累计土地成交建筑面积同比-9% 降幅较1-8月收窄1 PCT 累计成交楼面均价同比+17% 增幅较1-8月收窄6 PCT [23] - 2025年9月单月 全国土地成交建筑面积同比+1% 成交楼面均价同比-9% [23] - 2025年9月 全国土地流拍率较上月下降130 PCT [25] - 2025年9月 全国土地出让金同比-81% 降幅较8月收窄219 PCT [30] 前瞻及佐证指标 - 截至2025年9月 12个样本城市平均二手带看人数环比由8月的+28%转负至-33% 同比增幅较8月收窄44 PCT至153% [4][44] - 截至2025年9月 12个样本城市挂牌价调涨房源占比从8月的58%下降02 PCT至56% 同比降幅较8月扩大130 PCT至-146% [4][51] - 截至2025年8月 北京和广州二手价格和租金同比降幅均扩大 上海二手价格同比降幅扩大 租金同比降幅收窄 深圳二手价格和租金同比降幅均收窄 [4][43]

行业投资评级 - 推荐（维持）行业评级 [7] 核心观点 - 二手房日均网签面积高于去年同期水平 新房市场供需环境较二手房更早出现改善 [1][5] - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点 [5] - 围绕合理估值区间做投资更可取 当前板块调整后PB约1.2倍 重点房企平均约0.7倍 [5] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优 部分企业信用溢价 困境反转 [5] 新房网签表现 - 9月1-25日样本39城新房网签面积同比+7% 较8月转正且提升28个百分点 [3] - 一线城市同比+17% 二线城市同比+12% 三线城市同比-7%但降幅收窄13个百分点 [3] - 剔除中秋节假期影响 9月以来新房日均成交面积同比减少约2% [3] - 贸易五省样本城市新房网签面积同比转正 环比高于过去4年同期水平 [9][13] 二手房网签表现 - 9月1-25日样本16城二手房网签面积同比+18% 较8月转正且提升20个百分点 [3] - 一线城市同比+27% 二线城市同比+10% 三线城市同比+16% [3] - 剔除中秋节假期影响 二手房日均成交面积增加约2% [3] - 贸易五省样本城市二手房网签面积同比转正 环比高于过去4年同期水平 [15][19] 土地市场表现 - 2025年1-8月全国累计土地成交建面同比-10% 降幅较1-7月扩大2个百分点 [22] - 累计成交均价同比+23% 增幅较1-7月收窄5个百分点 [22] - 8月单月土地出让金同比在7月+9.5%基础上转负至-30.4% [29] - 8月流拍率较上月下降6.7个百分点 溢价率下降3.2个百分点 [24][28] 库存与去化 - 8月推盘未售去化周期较7月上升 拿地未售和开工未售口径库存较7月下降 [32] - 一线、二线和三四线城市推盘未售库存均较上月下降 但去化周期均较上月上升 [35] 前瞻指标 - 12个样本城市8月二手带看人数环比在7月-8.7%基础上转正至+2.8% 同比增幅扩大4.0个百分点至+19.8% [4][43] - 8月挂牌价调涨房源占比从7月6.0%下降0.2个百分点至5.8% 同比降幅收窄2.9个百分点至-1.6% [4][49] - 货币活化指数（M1/M2口径）较上月上升 宏观流动性环比紧缩力度扩大 同比宽松力度收窄 [4][47][48] - 居民新增存款趋势同比降幅扩大 存款余额趋势同比增幅收窄 [38] - 居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大 [39]

澳洲房地产市场整体盈利概况 - 2024年6月季度，澳洲卖房盈利的业主中位利润为31.5万澳元，高于前一季度的30.5万澳元，也远高于过去十年经通胀调整后的平均值25万澳元 [2] - 约94.8%的房产卖家实现了盈利，略低于3月季度的95% [3] 亏损交易的特征与集中区域 - 亏本出售的案例主要集中在公寓房，其中三分之一集中在五个地方政府辖区：Parramatta、Sydney、Melbourne、Stonnington和Port Phillip [4] - 墨尔本City区有高达47%的房产转手是亏本的，中位亏损额为64,750澳元，平均持有期为10.7年 [6][9] - Stonnington区亏损比例为35.5%，中位亏损47,500澳元 [6][10] - 悉尼Parramatta区亏本销售比例为26.4%，中位亏损51,000澳元，平均持有期8.7年；Ryde区为23.6%，中位亏损50,000澳元 [6][12] - 悉尼City区亏本比例虽为12%，但由于成交量大，在亏损交易中占比显著，中位亏损58,556澳元 [6][12] - 布里斯班、阿德莱德和珀斯等中等规模城市的公寓市场表现亮眼，亏本出售比例低于5%，例如布里斯班仅为0.3% [6][17][18] 高密度公寓市场亏损的原因分析 - 亏损集中现象与2010年代“期房热潮”中建造的大批投资型公寓有关，这些公寓未充分考虑长期宜居性 [7] - 2017年宏观审慎政策收紧后，对高密度区域的投资需求急剧下滑，投资者自此远离且未真正回归 [8] - 供应量激增是导致投资型公寓亏损的主要原因之一，源于上个十年的公寓开发热潮 [13][14] - 疫情期间公寓市场被冷落，目前虽有回温（因价格相对可负担），但整体未完全恢复 [15] - 部分高层公寓因存在包层和渗水等建筑质量问题而被频繁转售 [11] 高盈利区域表现 - 全澳利润最丰厚的房产转售区域包括：新州南海岸Kiama（中位利润75.8万澳元）、Byron Shire（71.8万澳元）、悉尼The Hills（68.5万澳元） [21] - 维州Surf Coast中位利润为62.9万澳元，悉尼Waverley（62.4万澳元）、Northern Beaches（59.9万澳元）和Woollahra（57.5万澳元）均有亮眼表现 [21] - 沿海地区的高资本增值主要受近年来“生活方式型”置业潮推动 [18]

涉及的行业或公司 * 香港房地产行业 涵盖住宅 零售 写字楼等多个细分市场[2][4] * 涉及的主要公司包括新鸿基地产 长实集团 恒基地产 信和置业 新世界发展 恒隆地产 香港置地 太古地产 九龙仓置业 领展房托等多家香港上市房地产开发商 业主及房地产投资信托基金[134][147][167][179] 核心观点和论据 住宅市场：面临长期调整与供应压力 * 香港二手住宅价格正在经历自2003年以来最长的调整期[7] * 住宅租金水平正在回升 整体及中小型单位租金指数均显示增长趋势[14][15] * 住宅交易量低迷 一级和二级市场交易量均处于低位[21][22] * 利率下调并非万能药 按揭利率与租金收益率的关系对房价影响显著[32][34][35] * 短期内供应过剩问题难以解决 未来3-4年私人住宅供应量预计为109,000伙 而2024年预测的一手销售量为12,000伙 供应远超需求[38][40][41][45][46] * 截至2025年9月8日 主要新盘平均销售率为69% 价格与上一期或二手价格相比基本持平[52][53] * 2025年下半年潜在一手供应量达23,051伙 其中九龙占10,027伙 新界占9,336伙 港岛占3,688伙[54][55][56] * 内地买家是香港住宅市场的主要购买力之一 各类人才招募计划下获批的签证数量显著增加[63][65] * 香港人口趋于稳定 净流入人口转为正数[67][69][71] * 私人住宅空置率处于低位 租金随之上涨[73][75][76] * 大规模割价求售的情况不太可能出现 负资产案例数量有限 且无按揭的自置居所业主比例较高[79][81][83] * 住房负担能力指标显示 每月按揭还款占家庭收入中位数的比例以及家庭收入倍数均处于高位[84][86][87] * 香港政府预测未来十年总住房需求为416,500至444,100伙 总住房供应目标为424,000至452,000伙[91][93] 零售市场：必需品消费表现优于非必需品 * 香港零售销售总额及珠宝 钟表等贵重商品销售额呈现下降趋势[102][103][104] * 必需品零售销售表现优于非必需品[107][109][111] * 访港旅客数量逐步恢复 每周净抵达旅客数量转正[113][115][116] * 内地超市/杂货连锁店在香港的月活跃用户数量保持高位[120][122] * 跨境电子商务日益增长 非本地电商平台在香港的月活跃用户市场份额扩大[123][124][125] * 估计香港居民总消费中有相当一部分流向境外[128][130][131] * 主要零售业主运营数据显示 零售销售额和租金普遍同比下滑 但部分业主如太古地产的商场表现相对稳健[134] 写字楼市场：租金和空置率持续承压 * 香港写字楼租金指数和空置率继续面临下行压力[137][138][139] * 资本化率扩张是另一个不利因素 写字楼资本价值指数下降[142][143][144] * 主要香港写字楼业主的租金收入普遍同比下滑[147] * 根据仲量联行数据 2025年第二季度整体甲级写字楼平均租金为每平方呎46.5港元 按年下跌6.3% 空置率为13.6% 资本化率为3.1%[148] * 2025-2029年新增写字楼供应量预计为830万平方呎 年均约170万平方呎 其中大部分位于非核心区域[149][151][152] 中国内地零售市场：增长势头减弱 * 中国内地零售销售增长动力减弱 特别是奢侈品销售[156][158] * 部分香港业主在内地的零售物业表现分化 例如太古地产的部分项目表现优于市场[162][163] 风险评估：行业信用指标与利率敏感性 * 行业平均净负债比率为24% 平均现金对短期债务的覆盖率为1.4倍[171][172] * 根据"七大红旗"风险评估 新世界发展有6项指标亮起红旗 恒基地产和嘉里建设有3项[179][180] * 报告利息收入占平均现金余额的百分比因公司而异[191][193] * 利率敏感性分析显示 利率每下降100个基点 对各公司盈利和融资成本的影响不同[195][197][199][200][202] * 资本化率敏感性分析显示 资本化率变动对各公司的净负债比率和每股账面值有显著影响[205][207][208] 其他重要内容 * 报告提供了主要房地产公司的总资产价值按地域和物业类型的细分情况[165][167][168] * 报告包含大量图表和数据支持上述观点 数据来源包括中原地产 差饷物业估价署 政府统计处 仲量联行等[10][20][23][25][30][35][41][43][47][50][65][71][76][78][83][90][97][99][106][112][119][127][133][141][146][152][160][161][177][189]

市场格局与核心观点 - 中国房地产市场已从增量时代迈入存量时代，但优质房产的稀缺性将愈发凸显 [3] - 五年后房价走势将呈现显著分化，一线及强二线城市优质房源价格可能上涨，而人口外流的三四线城市面临下跌压力 [8] - 购房决策应回归居住本质和自身财务状况，而非市场短期波动 [12] 供需关系分析 - 截至2025年5月，全国300个重点城市新建商品住宅库存量高达约4.2亿平方米，整体去化周期延长至20个月左右 [4] - 市场呈现冰火两重天格局：一线城市去化周期为10个月，供需趋于平衡；二线城市为18个月；三四线城市普遍超过25个月，库存压力显著 [4] 金融政策环境 - 2025年7月全国首套房平均贷款利率降至3.8%左右，创近十年新低 [4] - 2025年第二季度个人住房贷款余额增速已连续三个季度回升，预示未来政策可能面临适度调整 [5] - 未来几年房贷政策将大概率保持相对稳定，但进一步大幅宽松的可能性不大 [5] 人口结构影响 - 2024年中国人口出现自1961年以来首次负增长，2025年预计全年人口减少约80万 [6] - 2025年60岁及以上人口占比将攀升至21%，65岁及以上人口占比将超过15% [6] - 家庭小型化趋势抵消部分人口下降影响，户规模从2000年3.44人/户降至2024年2.62人/户，预计2030年跌破2.5人/户 [6] 房产价值分化因素 - 房产品质成为关键价值影响因素，注重节能环保、智能化配置、良好物业服务的房屋更受市场青睐 [8] - 优良的物业管理、完善社区配套、便捷交通条件是房产保值增值的关键 [11] - 老旧小区及配套设施欠佳的房源面临加速贬值的可能性 [8] 购房策略建议 - 对于已备齐首付、有清晰城市规划且月供压力不大的购房者，在一二线热点城市入手并非不明智之举 [12] - 一线城市可考虑先从小户型“上车盘”入手，二三线城市则可一步到位选择更舒适户型 [10] - 理想的房贷收入比应控制在30%以内，月供占比超过40%将增加财务风险并侵蚀生活品质 [9]