报告行业投资评级 - 推荐（维持）[6] 报告的核心观点 - 行业基本面下政策的边际变化可能以及针对未来的压力测试依然是资本市场关注的要点[4] - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房的合计总需求筑底的关键观察点[4] - 重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境较二手房更早出现改善的特征[4] - 相较于“博弈”基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取[4] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转[4] 根据相关目录分别进行总结 一、新房网签情况 - 12月1日至4日，样本城市新房网签面积同比降幅为-24%，但较11月收窄11个百分点[3] - 分城市能级看，一线、二线、三线城市新房网签面积同比分别为-12%、-26%、-28%，均较11月收窄，分别收窄29、3、12个百分点[3] - 12月1日至4日，样本城市新房网签面积环比高于过去4年同期水平[11] 二、二手房网签情况 - 12月1日至4日，样本城市二手房网签面积同比降幅为-33%，较11月扩大18个百分点[3] - 分城市能级看，一线、二线、三线城市二手房网签面积同比分别为-28%、-33%、-37%，均较11月扩大，分别扩大3、14、35个百分点[3] - 12月1日至4日，样本城市二手房网签面积环比高于过去4年同期水平[17] 三、滚动网签情况 - 新房日均网签面积低于2019-2024年同期水平[19] - 二手房日均网签面积低于2019-2020和2024年同期水平，但高于2021-2023年同期水平[19] 四、土地市场（拿地）情况 - 2025年1-11月，全国累计土地成交建筑面积同比降幅较1-10月扩大3个百分点至-14%[21] - 2025年1-11月，全国累计土地成交楼面均价同比增幅较1-10月收窄6个百分点至+7%[21] - 2025年11月单月，全国土地成交建筑面积同比降幅为-32%，成交楼面均价同比降幅为-12%[21] - 2025年11月，全国土地出让金同比降幅较10月扩大14.5个百分点至-39.5%[30] - 2025年11月，全国土地流拍率较上月下降15.7个百分点，溢价率较上月上升0.2个百分点至3.5%[23][27] 五、库存情况 - 2025年10月，推盘未售口径库存较9月上升，其去化周期也较9月上升[32] - 分城市能级看，2025年10月一线和二线城市推盘未售库存较上月下降，三四线城市较上月上升；但一线、二线和三四线城市推盘未售去化周期均较上月上升[34] 六、前瞻及佐证指标 - 截至2025年10月，北京和上海二手成交价格同比降幅扩大，租金同比降幅收窄；广州租金同比降幅扩大幅度大于二手成交价格；深圳二手成交价格同比降幅扩大，租金同比增幅扩大[4][15] - 截至2025年11月，12个样本城市平均二手带看人数环比增幅较10月收窄1.4个百分点至+0.8%，同比降幅较10月收窄3.4个百分点至-11.9%[4][42] - 截至2025年11月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从10月的5.5%下降0.1个百分点至5.4%，同比降幅较10月收窄7.0个百分点至-48.6%[4][49] - 根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至2025年12月，宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄[4][48] - 截至2025年10月，居民新增存款趋势同比降幅收窄，居民存款余额趋势同比增幅收窄；居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大[37][40] 七、估值与市场表现 - 当前房地产板块考虑潜在减值压力调整后的PB估值约1.2倍，而销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍[4] - 房地产板块在2024年9-10月反弹后一度回调过半，近期板块有所反弹但距离上一轮反弹高点仍有约15%空间，部分股票价格仍在相对低位，个别标的当前股价距离前期反弹高点空间超50%[4] - 行业指数近1个月绝对表现为-1.0%，近6个月为15.4%，近12个月为5.3%[7]

报告投资评级 - 行业评级：推荐（维持）[6] 报告核心观点 - 行业基本面下政策的边际变化以及针对未来的压力测试是资本市场关注的要点[4] - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点[4] - 相较于博弈基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取，当前板块调整后PB约1.2倍，销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍[4] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优、部分企业信用溢价、困境反转[4] 新房市场表现 - 11月1日-27日，样本39城新房网签面积同比-33%，降幅较10月扩大6 PCT[3] - 分城市能级看，一线城市（4城）同比-40%，降幅扩大4 PCT；二线城市（10城）同比-26%，降幅扩大9 PCT；三线城市（25城）同比-39%，降幅扩大7 PCT[3] - 新房网签面积环比处于近5年同期较高水平[11] 二手房市场表现 - 11月1日-27日，样本16城二手房网签面积同比-12%，降幅较10月收窄10 PCT[3] - 分城市能级看，一线城市（2城）同比-21%，降幅收窄6 PCT；二线城市（4城）同比-16%，降幅收窄18 PCT；三线城市（10城）同比+2%，实现转正并提升10 PCT[3] - 二手房网签面积环比高于过去4年同期水平[14] 滚动网签与日均表现 - 新房和二手房日均网签面积低于去年同期水平[1] - 新房日均网签面积低于2019-2024年同期水平；二手房日均网签面积低于2019-2020和2023-2024年同期水平，但高于2021-2022年同期水平[17] 土地市场（拿地） - 2025年1-10月，全国累计土地成交建筑面积同比-11%，降幅较1-9月扩大2 PCT；累计成交楼面均价同比+13%，增幅收窄4 PCT[19] - 2025年10月单月，全国土地成交建筑面积同比-23%，成交楼面均价同比-6%，流拍率14%，较上月下降9.5 PCT[19][21] - 分能级看，1-10月一线城市成交建面同比-17%，楼面价同比+28%；二线城市成交建面同比-6%，楼面价同比+17%；三四线城市成交建面同比-12%，楼面价同比+3%[19] 库存与去化 - 2025年10月，推盘未售去化周期较9月上升[28] - 拿地未售和推盘未售口径库存较9月上升，开工未售口径库存较9月下降；拿地未售和推盘未售口径去化周期较9月上升，开工未售口径去化周期较9月下降[28] - 分城市看，一线和二线城市推盘未售库存较上月下降，三四线城市推盘未售库存较上月上升；各能级城市推盘未售去化周期均较上月上升[30] 前瞻及佐证指标 - 二手价格与租金：截至2025年10月，北京和上海二手成交价格同比降幅扩大，租金同比降幅收窄；广州租金同比降幅扩大幅度大于二手价格；深圳二手价格同比降幅扩大，租金同比增幅扩大[4][15] - 二手带看人数：截至2025年10月，12个样本城市平均带看人数环比由9月的-3.3%转正至+2.2%，同比由9月的+15.3%转负至-15.4%[4][38] - 挂牌价调涨占比：截至2025年10月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从9月的5.6%下降0.1 PCT至5.5%，同比降幅较9月扩大41.0 PCT至-55.6%[4][45] - 流动性前瞻：截至2025年11月，宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄[4][42]

纪要涉及的行业和公司 行业：房地产、商业地产 公司：华润置地、华润万象生活、太古地产、中国海外发展、大生地产、新鸿基地产、俊知集团、红星地产、日本三井不动产、SL 格林不动产 纪要提到的核心观点和论据 华润置地 - **开发业务**：1 - 5 月签约销售额 869 亿元，同比降 6%，排名行业第四；权益签约金额 593 亿元，同比降 8%；新增供货 900 多亿，全年可售超 5000 亿，大量新增供货在三四季度，预计全年签约销售金额正增长；拿地谨慎，累计拿地 427 亿，权益拿地 303 亿，排名第六，项目遵守毛利率 15% - 20%、净利率 8% - 10%、IRR 15%以上要求[1][3][4] - **经常性业务**：1 - 5 月累计收入 204 亿元，同比增 10%；经营性不动产租金收入 133 亿元，同比增 13%，购物中心租金同比增 17%，同店增 6%；购物中心零售额同比增 20%，重奢购物中心同店增速超整体，跑赢港资公司，有望支撑购物中心租金收入双位数增长；主力业态重奢品牌占 40%，非重奢占 60%，非重奢品牌带动整体零售额超预期，同店可同比高单位数增长；今年写字楼和酒店或拖累整体租金收入，但购物中心有望推动全年经营性不动产业务增速超 10%[1][4][5] - **估值**：仅考虑经营性不动产，2025 年核心净利润约 110 亿，参考太古地产，隐含开发业务当前市值 PE 仅两倍；与中国海外发展相比，开发业务市值给予一定折价，2025 年 PE 约 6 倍，相对保守假设下开发业务市值 900 亿港币；综合经营性不动产和开发业务，总计市值 2500 亿港币，较当前收盘价有 3% - 4%空间；从经营性不动产角度，应享有略高于太古地产的 PE 倍数，约 15 倍[6][7][9] - **股价与催化因素**：今年以来股价表现超 20%YTD，短期关注购物中心零售额表现，中长期关注房地产板块政策及一二线城市房价企稳信号；昆山万象汇出表预计带来出售收益，部分对冲减值影响，增厚核心净利润[2][10][11] 华润万象生活 - **股价与零售额表现**：今年以来股价涨幅 36%，YTD 不断创新高；2025 年 5 月单月及 1 - 5 月累计零售额同比增约 20%，中奢定位购物中心略高于整体水平，符合年初预期[3][15][17] - **轻资产拓展**：2025 年目标完成十个项目，截至 5 月底已完成三个，下半年有望完成目标[16] - **估值与市值空间**：截至昨日收盘价，对应 2025 年和 2026 年市盈率分别为 20 倍和 18 倍，核心净利润 2024 - 2027 年复合增速约 12%，当前 PE 与业绩增长匹配且有行业头部轻资产商管公司溢价；百分百派息率下，股息收益率约 5%；测算对应市值约 930 亿港币，较当前市值空间约 13%[18][19] 其他重要但可能被忽略的内容 - 华润置地持股结构方面，港沪通自由流通比例从 3 月底 22.5%降至 6 月底 20.9%，南下资金下降，二季度股价表现或因外资机构流入[17] - 今年整体环 GDP 增长率从约 5 倍增长到 7 倍左右[10][14] - 去年青岛万象汇出表出售附属公司收益约 26 亿，对冲 78 亿减值影响，今年昆山万象汇出表可部分对冲减值影响[10][14] - 若华润置地经常性业务利润贡献达 50%，PE 水平可参考红星地产上行至 10 倍左右，对应市值 2828 亿港币，较当前有 49%空间[12] - 华润置地已完成投资人监管退出资本循环，每年固定数量商业地产等进入 REITs，产生出售收益支撑核心净利润及派息增长[13]