靠近JR熊本站的"MJR熊本Gate Tower"最顶层的房源价格超过2亿日元 日本2024年新出售的新建住宅楼平均价格（按70平方米换算），除以当地的平均年收入，算出"房价收 入比"，日本全国平均值为10.38倍。这意味着只有一个人工作的家庭很难买得起新房…… 在日本，东京以外其他地区新建住宅楼价格的上涨也变得明显。在建筑成本和地价上涨等背景下，销售 价格提高，占全日本一半以上的24个都道府县的平均价格超过当地年收入的10倍。在日本全国范围内， 新建住宅楼都正在成为普通工薪家庭难以负担之物。 在冈山市的"Proud Tower冈山"，包括最高售价达3亿6998万日元（约合1667万元）的住宅在内，目前已 售的300多套按申请登记来看均为当天售出。购买者身份各异，除了经营者、公司董事和医生等之外， 还有公司职员和公务员。 在札幌市中心销售的"The Leben札幌大通MASTERS ONE"，高层的6套房超过1亿日元。据悉，以医生 和医疗相关人员为中心，购买意愿强烈。 | | 新建住宅楼的房价收入比(日本西部) | | | --- | --- | --- | | 都道府县 | 房价收入比(倍) | 上年 | ...

不动产调查公司东京KANTEI按都道府县统计了2024年新出售的新建住宅楼平均价格（按70平方米换 算），除以当地的平均年收入，算出了"房价收入比"。日本全国平均值为10.38倍，比2023年的10.09倍 有所上升，连续2年超过10倍。 房价收入比超过10倍意味着，只有一个人工作的家庭很难买得起新房。开展住房贷款咨询服 务"MogeCheck"的MFS公司的董事盐泽崇指出，"以35年贷款为前提考虑的话，房屋价格是年收入的5~7 倍比较现实。如果超过8倍，生活就会变得困难"。 靠近JR熊本站的"MJR熊本Gate Tower"最顶层的房源价格超过2亿日元 | 新建住宅楼的房价收入比(日本西部) | 都道府县 | 房价收入比(倍) | 上年 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 日本全国 | 10.38 | 10.09 | 12.27 | 北海道 | 10.77 | | | 青森県 | 10.06 | 岩手県 | 11.05 | 10.91 | | | | 10.73 | 宮城県 | 12.56 | 秋田県 | 12.29 | 12.00 | ...

行业投资评级 - 房地产行业评级为“优于大市” [1][5] 核心观点 - 报告认为当前楼市持续筑底，高基数下同比承压，但应关注非热门城市（主要指三四线城市）新房供需的新格局 [1] - 非热门城市虽然面临人口流出，但庞大的常住人口基数支撑的本地居民改善置业需求依然存在，且房价收入比已回落至合理水平，需求释放条件成熟 [2][4] - 非热门城市土拍市场冷清，竞争弱，为房企留足了开发利润空间，而一二线核心城市因房企集中布局导致土拍竞争加剧，利润率兑现恐难达预期 [3][4] - 投资建议关注深耕下沉市场的中国海外宏洋集团，其兼具资金优势、央企背书和产品力，有望在非热门城市获取核心地块开发改善产品，实现理想的开发速度和去化率 [4] 行业现状：楼市持续筑底，高基数下同比承压 - **销售端量价齐跌，同比降幅扩大**：2025年1-10月，全国商品房销售额6.9万亿元，同比-9.6%；销售面积7.2亿平方米，同比-6.8% [1][15]。10月单月销售额同比-24%，降幅较9月扩大13个百分点；销售面积同比-19%，降幅扩大8个百分点 [1]。2025年第三季度，商品房销售额和销售面积均仅相当于2019年同期的46%，创历史新低 [14] - **高频数据同样疲软**：2025年11月单月，30城新建商品房成交面积同比-33%，降幅较10月扩大9个百分点；18城二手住宅成交套数同比-26%，降幅扩大2个百分点 [1][15] - **房价表现难以乐观**：2025年10月，70城新建商品住宅销售价格环比-0.5%，降幅自5月以来持续扩大；二手住宅销售价格环比-0.7% [33]。一二线城市二手房挂牌价自2025年7月以来显著补跌 [33] - **现房销售显著好于期房**：2025年第三季度，全国商品住宅现房销售面积同比+8%，而期房销售面积同比-17% [41]。现房销售面积相当于2019年同期的129%，而期房仅相当于33% [41] - **库存压力居高难下**：2025年9月末，主流20城新建住宅去化周期平均值为23个月，较“9·24新政”前的21个月反而拉长 [47]。截至2025年末，房地产行业（新房）总库存为28.1亿平方米，去化周期3.3年 [47] - **开发投资加速下跌**：2025年1-10月，房地产开发投资完成额7.4万亿元，同比-15%；10月单月同比-23% [57]。施工投资是主要拖累项，土地购置的拉动作用也转为拖累 [57] - **土地市场热度冲高回落**：2025年初以来全国住宅用地成交溢价率冲高回落 [57]。2025年1-10月，国有土地使用权出让收入2.5万亿元，同比-7%，10月单月同比-27% [76] - **新开工与竣工面积低迷**：2025年1-10月，房屋新开工面积4.9亿平方米，同比-20%；房屋竣工面积3.5亿平方米，同比-17% [76]。2025年10月，新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的18%和50% [76] 房企表现：百强销售弱但拿地修复，国央企主导 - **百强房企销售承压**：2025年1-10月，百强房企全口径销售额累计同比-17%，10月单月同比-41%，单月销售额相当于2019年同期的26% [93]。销售额头部20家房企中仅4家累计同比为正，中国金茂表现突出，1-10月累计同比+24% [93] - **百强房企拿地冲高回落**：2025年1-10月，百强房企权益拿地额累计同比+26%，但10月单月同比-36%，单月拿地额相当于2020年同期的26% [93] - **行业格局由国央企主导**：2025年前10月，四大央企（保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口）占据销售额前四强 [110]。其新增土储货值补充率（新增货值/销售额）分别为58%、115%、55%、111% [110]。其他头部房企如中国金茂（央企）、建发股份（地方国企）、越秀地产（地方国企）也保持较高投资强度 [115] 结构性机会：非热门城市的新房供需新格局 - **人口结构变化导致需求转变**：2024年末，一线、二线、三四线城市常住人口占比分别为6%、21%、73%，较2010年末分别变动+1、+4、-5个百分点 [2][137]。一二线仍有新流入人口补充刚需，三四线则以本地居民的改善置换需求为主 [2][152] - **三四线新房市场份额波动**：三四线城市在全国新房销售额中的占比从2015年的53%升至2017年的66%，随后因棚改退潮、房价下跌、核心城市限购放松等因素，2024年回落至55% [2][152] - **非热门城市改善需求坚实**：尽管量价未稳，但三四线常住人口规模庞大，改善需求始终存在 [2]。非一线城市房价收入比已显著回落，武汉、长沙、济南等多个城市已回到10年及以内的合理水平 [161][174] - **市场交易结构分化**：三四线城市住宅交易仍以新房为主，而一二线已是存量市场 [160]。2025年上半年，主要城市新建住宅套均成交面积（122平方米）和总价（303万元）均显著高于二手房（101平方米，244万元），新房通过打造“好房子”与二手房进行异质化竞争，主要面向改善客群 [160] 非热门城市土拍市场：竞争弱，利润空间足 - **土拍总价占比下降，但建面占比稳定**：2025年前9月，三四线住宅用地成交总价占比为35%，较2019年下降10个百分点；但其成交建筑面积占比高达71%，与2019年持平 [3][175] - **土拍溢价率低，楼面价涨幅小**：三四线土拍溢价率自2022年后明显下行，2024年10月以来一二线涌现地王时，三四线并无起色 [3][176]。2025年前9月，一线、二线、三线城市成交楼面均价分别为3.9万元/平方米、0.7万元/平方米、0.2万元/平方米，相当于2019年的2.6倍、1.6倍、1.3倍 [3][176] - **房企布局策略分化，央企聚焦一二线**：市场化房企普遍聚焦核心城市，2025年前9月，央企拿地宗数中三四线占比仅为15%，较2021年下降23个百分点 [3][189]。一线城市拿地以央企（占比36%）和地方国企（占比43%）为主 [189] - **土拍冷清反而留足利润空间**：非热门城市即便供应核心城区地块且规划条件放松，土拍市场依旧冷清，实际成交楼面价明升暗降，为拿地房企留足了开发利润空间 [3][176]。2025年7月以来，一二线房价补跌而三四线房价跌幅平稳，使得在一二线高溢价拿地的项目利润率兑现难度加大 [202] 公司案例：中国海外宏洋集团 - **公司定位与优势**：公司为央企中国建筑集团旗下，与中国海外发展错位竞争，深耕二三四线非热门城市 [211]。凭借央企的资金优势、品牌背书和产品力，在已布局城市面临的竞争烈度较小 [211] - **市场表现优异**：公司专注改善市场，销售均价和套均面积高于当地整体水平 [218]。2025年上半年，在已布局的33个城市中，有19个城市销售额位列当地前三，占比58% [218]。在银川、合肥等典型六城，公司的销售均价、套均总价和套均面积均显著高于全市整体 [218][229] - **投资保持积极，利润空间充足**：2025年上半年，公司新增土储建面133万平方米，超过2024年全年；投资强度（拿地金额/销售额）为37%；货值补充率达100% [238]。以当期销售均价/新增土储楼面价计算的房地比保持在2.4左右，留足利润空间 [238]。2022年至2025年上半年新拿地项目预期实现毛利率为19% [238] - **短期业绩承压，中长期趋势良好**：受行业下行影响，2025年上半年公司营业收入同比-33%，归母净利润同比-68% [245]。但2022年及之后新获取的项目毛利更高、去化更好，随着这些项目结算占比提升，公司业绩有望企稳回升 [249]

大家好，厉叔的这篇文章主要阐述了为什么现在的人都买不起房了 每一个在大城市打拼的人，或许都在某个深夜算过这笔账，眼前这套房子，要用多少年才能真正属于自 己？过去这是个三五年的问题，现在却成了一场跨越半生的豪赌。 房子，为什么变得"看得见却买不起" 三十年前的世界，住房是生活的一部分，不是金融市场的一部分。大多数发达国家的典型住房价格，只 是家庭年收入的三倍左右。 如今这套模型早已经不存在了，一份涵盖全球九十五个城市的调查发现，现在没有一个地方的房价还能 称得上"可负担"，曾经那些被称作"正常"的城市，早已从普通人的地图上消失不见。 香港的房价收入比高达14.4，悉尼13.8，温哥华、洛杉矶、圣何塞都超过了9，而这还只是冰山一角。在 北京、上海，这个比值甚至突破了20。你很难想象，这意味着什么，用未来20年甚至30年的收入，才能 换来一个属于自己的角落。 想要理解这场房子价格崩裂式飞跃的逻辑，就必须从一个简单但是很关键的角色转变说起，那就是，房 子不再是只能住的地方，而是变成了可以炒的资产。 在过去几十年，房地产的价格脱离了工人工资与城市建设成本的"物理限制"，而开始与全球资金流动挂 钩。而这背后推手包括养老基 ...

行业与公司 * 房地产行业及其产业链（建材、建筑、家居、家电）以及银行业 [1][2][6][7][8][10][12][14] * 提及的房地产产业链公司包括：建材行业的东方雨虹、科顺股份、三棵树、北新建材、汉高、兔宝宝；建筑行业的中国建筑、中国铁建、中铁建设、金螳螂、鸿路钢构、红龙钢构；家居行业的欧派家居、顾家家居、索菲亚、慕思；家电行业的老板电器 [6][7][8][9][10][11][12] 核心观点与论据：房地产行业 * 房价下行周期分为小型泡沫（跌幅0~20% 共127个样本）、中型泡沫（跌幅20~35% 共39个样本）和大型泡沫（跌幅超过35% 共29个样本）[2] * 大型泡沫通常经历三年大跌和三年阴跌 小型泡沫总共持续约四年下跌 [2] * 核心城市房价承压主要源于收入或通胀预期不乐观以及租售比和利率倒挂 当前实际房贷利率处于历史高位 [1][4] * 改善收入预期和优化分配是提高购房吸引力的关键 实际房贷利率降低可通过解决租售比倒挂提高购房吸引力 [1][5] * 房地产行业面临成交量走弱、新旧库存压力和收入预期低迷等多重挑战 [1][6] 核心观点与论据：政策分析 * 通过贴息或抵税等方式降低购房成本是有效手段 全局性普遍性补助能更有效提振市场信心和需求 [1][4] * 贷款贴息政策覆盖范围和持续时间是关键 若仅覆盖新房财政代价较小（年销售额约7万亿元 贷款占比60%即不到5万亿元 按1%补贴年支出约500亿元）若覆盖存量贷款（规模38-40万亿元）年财政支出将达约4000亿元 [1][4][5] * 租售比与房贷利率差值收敛时 实际房价较大概率在前后一年左右止跌 未来政策应着重改善此差值 [2][3] * 2023年底推出第一轮存量房贷降息 2024年第四季度推出第二轮降息 未来可能有相关政策讨论 [13] * 房贷贴息政策分为新增房贷（旨在推动销售稳定房价）和存量房贷（旨在减轻居民负担）两种情形 [15] 核心观点与论据：产业链投资机会 * 建材行业优质龙头公司已显现经营拐点 即使房地产市场继续下降 部分企业仍有望实现同比正增长 [2][7] * 东方雨虹2025年下半年业绩出现单季度经营拐点 北新建材2025年筑底 [7] * 三棵树预计2026年业绩达14-15亿元（2025年为11亿元） 汉高预计2026年市值站稳300亿元 兔宝宝有望实现140-150亿元市值目标 [7] * 东方雨虹市占率从去年28%提升至2025年30%-35% [7] * 建筑行业在地产周期探底和政策预期渐强背景下迎来投资机遇 中国建筑（规模超保利）是首选标的 [8] * 家居行业龙头公司现金流状况良好（如欧派家居净现金120多亿元）板块估值10-15倍 股息率普遍超过4%（索菲亚达7%）具有配置价值 [10][11] * 家电行业中白电（空调、冰箱、洗衣机）与地产关联度已降至10%以下 主要依靠存量更新需求及自然保有量提升 厨电受地产波动影响较大 [12] * 老板电器实现双位数增长 工程渠道大幅下滑 小品牌持续退出市场 [12] 核心观点与论据：银行业 * 银行面临较大息差压力 资产端收益率持续下行 预计2026年负债成本下降20-30个基点 但资产端收益率也将下行 息差可能边际走平但绝对值处于历史低位（大型银行降至1.25~1.30） [2][14] * 银行股基本面保持韧性 大型银行盈利稳定 大型银行股股息率逐步压降至3.0左右 小型优质城商行压降至3.5以内 配置价值显著 [16] 其他重要内容 * 软体家具（如顾家家居）表现优于定制家具 受益于二手房市场占比增加及国补带动 [10] * 2025年下半年国补退坡后 家居公司出现自补现象并推出高性价比套餐 由于2024年国补形成高基数 2025年短期景气度略有二次探底迹象 [10]

全国房价收入比概况 - 2025年上半年中国百城房价收入比为10.0，意味着普通家庭需不吃不喝10年才能买得起房 [1][5][6] - 该数据较2019年下降26.8%，但仍远高于国际公认的3-6的合理区间 [3][6] - 各线城市梯度差异明显，一线城市房价收入比高达25.4，二线城市为10.5，三四线城市为7.4 [9] 区域购房压力分析 - 海峡经济圈、珠三角和长三角经济圈购房压力最大，房价收入比分别高达15.1、13.9和10.8 [9] - 中部城市、西北城市和西南城市购房压力相对较小，房价收入比分别为7.1、7.5和7.7 [9] - 截至2025年10月，已有80%城市房价收入比落入0-10区间，但与国际合理水平仍有差距 [36] 典型城市居住困境 - 三亚作为国际旅游城市，月薪普遍四五千元，房价动辄每平方米两三万元，本地年轻人购房难度极大 [12][14] - 郑州硕士毕业生月薪可能仅3500元，面对每平方米一两万的房价，房价收入比高于二线城市平均水平10.5 [16][18][20] - 厦门面临“一线房价、二线经济、三线收入”困境，二手房均价每平方米两三万元，平均工资约3800元，月收入2000-3000元群体占总人口三分之一 [22][24] 高房价连锁反应 - 热点城市平均月租金已超过4000元，应届毕业生平均月薪8000-10000元，租金占收入三分之一甚至更多 [28][30] - 大城市平均单程通勤时间超过50分钟，长达67分钟，通勤超45分钟人群抑郁风险增加33% [30] - 经济发达城市白领平均每周工作时间超50小时的比例达65%，远高于二三线城市的45% [32] 人才流动新趋势 - 成都、西安、武汉、长沙和重庆成为2024年人才净流入最多的五座城市，因生活节奏更慢、压力更小 [34] - 远程办公技术发展使地域限制减弱，为企业接受远程或混合办公模式提供可能，年轻人选择城市更自由 [36] - 2025年第一季度一些城市人才净流出趋势持续，但速度有所放缓 [34]

房价预期与市场信心 - 2025年第三季度仅9.1%的居民认为下季度房价会上涨，而看跌比例攀升至23.5%，看跌人数是看涨人数的两倍多[1] - 居民房价上涨预期已连续两个季度跌破10%的心理关口，市场信心降至2019年以来最低点[3] - 居民房价预期经历了三次显著阶段性下跌，当前阶段自2025年第二季度开始，预期上涨比例跌破10%至8.9%，第三季度微涨至9.1%但看跌人数从21.7%升至23.5%[3][5] 居民储蓄与消费行为 - 2025年第三季度倾向于“更多储蓄”的居民占62.3%，倾向于“更多消费”的占19.2%，倾向于“更多投资”的占18.5%[7] - 2025年前三季度人民币住户存款增加12.73万亿元，总存款增加22.71万亿元[7] - 居民未来三个月支出偏好前五位为旅游（31.6%）、教育（31.5%）、医疗保健（26.1%）、社交文化和娱乐（21.9%）、大额商品（18.7%），“购房”已连续三个季度未进入前五[7][9] 实际房价走势 - 2025年3月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比下降0.53%，二手住宅销售价格指数环比下降0.61%[9] - 截至2025年4月10日，100个监测城市新建商品住宅均价为15876元/平方米，环比下跌0.49%，已连续16个月环比下跌[9] - 2025年7月全国100个主要城市二手住宅销售价格指数环比下降2.7%，同比下降8.4%，为2015年以来最大单月跌幅，监测城市中二手房价格无一上涨[11] 重点城市房价表现 - 北京二手房均价从2024年同期每平方米63500元跌至53800元，跌幅15.3%[11] - 上海二手房均价从69300元跌至58700元，跌幅15.3%[11] - 广州二手房均价从42800元跌至37200元，跌幅13.1%，深圳从65700元跌至54500元，跌幅17.0%[11] 人口与住房需求结构 - 联合国预测到2030年适龄购房人群可能减少2100万人[11] - 2024年全国人口总数下降至13.96亿人，连续第三年负增长[13] - 未来五年中国每年新增住房需求将从过去的1500万套降至800万套左右[13] 住房供给与库存状况 - 截至2025年3月底100个监测城市新建商品住宅库存总量达53465万平方米，去化周期达20.1个月，远高于12个月的合理区间[13] - 三四线城市去化周期已接近30个月[13] - 中国住房存量已够全国人均住40平米，很多三四线城市房子住不满[13] 青年群体购房态度 - 25-35岁青年群体中仅37%将“买房”列为未来五年内重要规划，较5年前下降21个百分点[15] - 不少90后、00后宁可租房也不愿背30年房贷[15] 房价收入比与购买力 - 截至2025年3月中国一线城市平均房价收入比高达18.2，二线城市为12.6，三四线城市达8.5，大幅超出国际公认的3-6倍合理区间[15] - 高房价收入比意味着居民购买力严重透支，房价难以持续上涨[15][16]

房地产市场现状与购房压力 - 2020年平均房价为9860元/平方米，接近万元大关 [1] - 2020年平均房价收入比高达9.2，普通家庭需9.2年才能购买一套平均价位住房 [1] - 房产占据城镇家庭超过70%的财富总值 [2] - 贷款购房成为主流，但高额首付和长期房贷显著降低未来生活品质 [1] 当前房价走势与市场分化 - 新房市场出现分化，9月份70个大中城市中27城房价环比上涨，7城持平，36城下跌 [2] - 二手房市场分化更为明显，仅17城微涨，1城持平，52城价格出现环比下跌 [2] - 城镇居民拥房率达96%，拥有两套及以上住房家庭占比达41.5% [9] - 城镇住宅空置率高达21.4%，近两成住宅处于闲置状态 [9] 城市维度长期发展趋势 - 城镇化率达63.89%，进程进入下半场，人口由小城市向大城市集聚 [6] - 人口持续流入的经济发达大城市购房需求增长，房价上涨可能性更大 [9] - 人口外流的小城市购房需求持续萎缩，楼市将供过于求 [6][7] - 小城市住宅流通性变差，升值空间有限，最终回归纯粹居住属性 [7] 住宅维度供需与分级趋势 - 城镇人均住宅面积达40平方米，仅城镇住宅已可容纳12亿人口 [9] - 包含农村及小产权房的总居住容量足以覆盖34亿人口，住宅数量绝对过剩 [9] - 未来购房需求将转向改善居住品质，优质住宅更受欢迎 [11] - 普通住宅价值将更多体现基础居住功能，住宅内部分级与分化不可逆转 [11] 未来五年市场展望 - 小城市购房将越来越容易，而大城市五年后购房难度将显著增加 [10] - 品质上乘的住宅五年后将更加难以负担，而数量庞大的普通住宅将可随意挑选 [10]

文章核心观点 - 房地产市场距离止跌回稳并不遥远，预计在明年一二季度有望企稳 [2] - 判断市场企稳的关键指标在于新房销量、二手房价和市场估值泡沫是否见底 [4] - 市场企稳将遵循一定顺序：新好房率先企稳，其次是老破小，然后是改善房，最后是老现房 [39][41] 房地产"止跌回稳"的距离 二手房成交占比与新房的"量稳" - 2022-2024年全国二手房成交占比年均增幅在8-10个百分点，2025年增幅预计收窄至4个百分点，成交结构企稳迹象初现 [5] - 18个样本城市今年前三季度二手房成交占比达57.2%，较去年同期增加5.8个百分点，9月占比达57.7%，较2021年10月低点增加33个百分点 [12] - 预计明年上半年18个样本城市二手房成交占比有望接近或超过日本稳态区间下沿（60%-63%），届时新房销量有望企稳，新建住宅销售面积同比增速有望回到零附近 [12] - 新房"改善化"态势明显，9月重点城市商品住宅供给中改善和高端需求合计占七成，新房产品力提升分流部分改善需求，可能使新房"量"的企稳更早到来 [14] 租金回报率与二手房"价"的企稳 - 合理的租金回报率应接近公积金贷款利率，大致在2.4%-2.8%的区间 [20] - 目前全国百城租金回报率为2.37%，较合理水平差10-20BP，按照当前房价调整速度，预计明年二季度左右租金回报率将初步达到合理区间 [22] - 国际比较显示，中国一线城市1.8%的净租金回报率并未显著低于国际水平，例如中国香港净租金回报率在1.8%-2.4%，美国纽约在1.8%-2.8% [23][24] - 租金稳定是租金回报率成为房价"锚"的前提，过去半年50城住宅租赁价格指数平均月跌幅为0.26%，租金跌幅收窄将加快市场企稳节奏 [27] 房价收入比与估值泡沫消化 - 经重新测算，一线城市房价收入比已回归相对合理区间，北京、上海、广州、深圳分别为12.3、9.6、8.1和14.6，新一线城市如杭州、成都等均在6.1以下 [28] - 过去几年房价泡沫被显著消化，多个城市二手房成交均价已回落至2014-2017年水平，而同期城镇居民可支配收入增长近70%，推动房价收入比向合理区间回归 [30] - 以上海为例，2025年9月房价收入比为13.7，较2018年9月的24.7和2016年9月的27.8显著下降，已低于纽约的15.8 [30] 房地产市场企稳的节奏 - 不同能级城市企稳节奏存在差异：一线城市核心区域房产仍具投资价值，其企稳对应的租金回报率预计在2.0%-2.2%；二三线城市企稳需具备高租金回报率（3%以上）和租金价格止跌的特征 [42] - 乌鲁木齐、贵阳、哈尔滨等城市已显现企稳迹象，9月二手房价环比跌幅（-0.2%至-0.4%）显著优于全国，1-9月哈尔滨和贵阳新房成交面积同比分别增长23.1%和5.0% [42] - 宏观经济因素如PPI同比转正、政策逆周期调控力度加大等，将是触发市场在明年二季度"超级窗口"实现止跌回稳的关键 [37]

行业核心观点 - 2025年中国房地产市场正经历从依赖价格刺激到依靠品质和服务的根本性转变 [1][7][10] - 政策导向从“防风险”和“化债”转向“保交房”和提振市场信心 [7] - 购房者心态趋于理性，从投资增值转向居住品质，驱动市场向“好房子”时代发展 [7][9][10] 政策变局 - 土地供应策略转变，全国住宅用地计划供应量下降20%，二线城市下降30%，对去化周期超过36个月的城市暂停供地 [3] - 政府积极盘活存量土地，广东发行近2000亿专项债收储土地，全国盘活4600多宗闲置土地 [3] - 多地实施精准需求侧管理，如深圳非核心区松绑限购、上海提高多孩家庭公积金贷款额度至216万、北京二套房首付降至30% [6][7] 房企转型 - 行业风险出清，多家大型房企通过债转股、资产出售等方式降低杠杆，新增出险企业减少 [4] - 房企发展重点从规模扩张转向产品与服务，注重打造绿色、智能、舒适的改善型住房 [4][7] - 产品标准升级，多个城市试点“智慧住宅”项目，上海放宽阳台计容规则，成都规范附属空间计算以提升实用率 [4][7] 市场动态与需求 - 真实购房需求通过货币化安置和房票制度被激活，城中村及危旧房改造目标100万套以上 [9] - 租金回报率在一二线城市回升至约2%，接近房贷利率水平，房价收入比趋于合理 [6] - 市场出现结构性热点，如深圳出现带绿色科技系统的改善型“日光盘”，显示品质住房需求强劲 [4]