东莞房地产市场表现 - 8月东莞新建洋房网签均价21708元/平方米 创年内新低 网签量1009套 与上月持平但处于年内最低水平 [1] - 8月东莞二手住宅网签均价13757元/平方米 创年内新低 网签量2380套 为除1-2月外年内最低 [1] - 8月东莞住宅成交量创2008年以来同期新低 剔除道滘镇碧桂园兰亭项目集中网签因素后表现更弱 [2] 区域市场分化 - 南城街道新建洋房均价44181元/平方米居全市首位 其次为东城街道40610元/平方米 滨海湾33847元/平方米 松山湖31531元/平方米 万江街道30704元/平方米 [1] - 道滘镇以138套新建洋房网签量成为全市成交量第一 [1] - 常平镇209套二手房网签量居全市首位 其次为虎门镇186套 南城街道181套 樟木头180套 东城街道151套 [2] 价格结构特征 - 南城 东城 虎门三大镇街二手房均价均低于20000元/平方米 常平镇和樟木头镇均价分别为9873元/平方米和7599元/平方米 [2] - 中心城区刚需户型二手房跌价明显 全市二手房价格持续下探 [3] 市场供需状况 - 8月住宅新增供应约6万平方米 主要集中在万科瑧山汇和海逸豪庭项目 [2] - 二手房挂牌量创历史新高 业主抛售意愿强烈 [3] - 项目促销力度不足 推新计划延后导致供应减少 购房者观望情绪浓厚 [2] 历史比较 - 8月二手房成交量创近五年来月度新低 [3] - 新建商品住宅成交量与均价均处于年内最低水平 [1]

收入与就业状况 - 2025年第二季度收入感受指数为45.0%，环比下降1.2个百分点，其中10.2%居民认为收入增加，69.7%认为基本不变，20.1%认为减少 [1] - 收入信心指数为45.0%，环比下降0.6个百分点 [1] - 就业感受指数为28.5%，环比下降1.8个百分点，仅6.4%居民认为就业形势较好，53.7%认为就业形势严峻或看不准 [1] - 就业预期指数为41.7%，环比下降1.2个百分点 [1] 物价与房价预期 - 物价预期指数为56.4%，环比下降0.7个百分点，20.3%居民预期下季物价上升，60.1%预期基本不变，9.0%预期下降 [1] - 房价预期显示仅8.9%居民预期上涨，56.8%预期基本不变，21.7%预期下降，12.7%居民看不准 [2] 居民储蓄与投资倾向 - 倾向于更多储蓄的居民占比达63.8%，环比上升1.5个百分点，而更多消费和更多投资意愿分别降至23.3%和12.9% [2] - 居民前五大投资偏好为银行非保本理财(34.8%)、基金信托产品(24.7%)、股票(16.3%)、债券(15.3%)和非消费型保险(9.8%) [2] 消费支出重点领域 - 未来三个月居民支出前五大领域为旅游(32.1%)、教育(31.9%)、医疗保健(29.3%)、社交文化娱乐(24.0%)和大额商品(21.1%) [2]

收入感受与信心 - 本季收入感受指数为45 0% 较上季下降1 2个百分点 其中10 2%居民认为收入增加 69 7%认为基本不变 20 1%认为减少 [1][2] - 收入信心指数为45 0% 较上季下降0 6个百分点 [1][2] 就业市场状况 - 就业感受指数为28 5% 较上季下降1 8个百分点 仅6 4%居民认为就业容易 53 7%认为形势严峻或看不准 [4][10] - 就业预期指数为41 7% 较上季下降1 2个百分点 [4][10] 物价与房价预期 - 物价预期指数为56 4% 较上季降0 7个百分点 20 3%居民预期物价上升 60 1%预期基本不变 [6][7] - 房价预期中 8 9%居民预期上涨 56 8%预期基本不变 21 7%预期下降 [6] 居民财务行为 - 倾向于更多储蓄的居民占比63 8% 较上季增1 5个百分点 更多消费占比23 3% 更多投资占比12 9% [8][9] - 前五大投资方式为银行非保本理财(34 8%) 基金信托(24 7%) 股票(16 3%) 债券(15 3%) 非消费型保险(9 8%) [11] - 未来三个月支出重点为旅游(32 1%) 教育(31 9%) 医疗保健(29 3%) 社交娱乐(24 0%) 大额商品(21 1%) [13]

住房市场现状 - 高位接盘老破小房产面临资产贬值和居住体验差的双重困境，步梯房对老人生活造成不便且增加医疗费用 [3] - 有孩家庭在老破小社区面临安全隐患，人车不分流和缺乏儿童活动空间加剧居住痛点 [5] - 老破小房产未来升值空间有限，除非周边新房价格大幅上涨，否则难以带动其价值提升 [6] 楼市核心挑战 - 收入预期下降导致购房谨慎，深圳房价较峰值跌30%后500万房产月供仍需1.8万，要求月收入超3万才能覆盖 [9][11] - 房价下跌预期抑制购房需求，若500万房产年贬值5%（25万）叠加失业风险，购房者更倾向持币观望 [19] - 居民杠杆率从2008年20%升至2023年63.7%后回落至61.4%，反映借贷意愿减弱对房价形成压制 [21] 新房品质升级冲击 - 四代宅通过28.5平大阳台等设计提升使用面积，西安南京等地130平户型套内达116平 [24] - 广州长沙三代宅通过优化结构使129平户型套内达136.6平，得房率超100% [24] - 住建部推动"好房子"政策导向，新房得房率普遍达100%以上，对75%得房率的二手房形成碾压优势 [28] 二手房分化趋势 - 核心地段配套完善的二手房仍具竞争力，但普通地段房产将面临持续下行压力 [30] - 新房品质升级与土地财政挂钩，地方政策倾斜进一步挤压非优质二手房市场空间 [26][28]

居民置业意愿调查结果 - 一万余名受访者中绝大部分是在二线和三四线城市工作的青年，年龄约为27~41岁，是购房、置换需求的主力军 [1] - 截至4月底居民购房意愿占比约为16%，环比增加0.8个百分点，其中三四线城市置业信心有所回暖 [1] - 4月底居民房价下跌预期约为53%，环比增加2.4个百分点，房价上涨预期约为17%，环比增加3.4个百分点 [1] - 受访者投资意愿延续改善，更多投资占比约为29%，环比提升10.7个百分点 [1] 房价预期与市场趋势 - 居民对未来房价预期延续改善趋势，近期土拍升温、地价刷新，叠加优质改善项目入市带动房价上涨预期改善 [1] - 央行、金融监管总局、证监会联合发布一揽子金融支持政策，将进一步降低居民购房压力，促进购房需求释放 [1] 未来市场走向 - 预计未来楼市利好政策仍将出台，城市更新将成为激活住房消费的重要引擎 [2] - 更多城市或通过降低购房门槛、加大购房补贴力度等方式促进购房需求释放 [2] - 存量商品房收购政策支持力度有望加大，通过完善配套政策加快存量盘活 [2] - 政策利好预期叠加高品质项目入市，有望促进改善需求及置换需求释放，预计5月核心城市市场有望继续修复 [2] - 二手房在学区需求阶段性释放后，成交可能短期有所调整 [2]