房地产市场现状与购房压力 - 2020年平均房价为9860元/平方米，接近万元大关 [1] - 2020年平均房价收入比高达9.2，普通家庭需9.2年才能购买一套平均价位住房 [1] - 房产占据城镇家庭超过70%的财富总值 [2] - 贷款购房成为主流，但高额首付和长期房贷显著降低未来生活品质 [1] 当前房价走势与市场分化 - 新房市场出现分化，9月份70个大中城市中27城房价环比上涨，7城持平，36城下跌 [2] - 二手房市场分化更为明显，仅17城微涨，1城持平，52城价格出现环比下跌 [2] - 城镇居民拥房率达96%，拥有两套及以上住房家庭占比达41.5% [9] - 城镇住宅空置率高达21.4%，近两成住宅处于闲置状态 [9] 城市维度长期发展趋势 - 城镇化率达63.89%，进程进入下半场，人口由小城市向大城市集聚 [6] - 人口持续流入的经济发达大城市购房需求增长，房价上涨可能性更大 [9] - 人口外流的小城市购房需求持续萎缩，楼市将供过于求 [6][7] - 小城市住宅流通性变差，升值空间有限，最终回归纯粹居住属性 [7] 住宅维度供需与分级趋势 - 城镇人均住宅面积达40平方米，仅城镇住宅已可容纳12亿人口 [9] - 包含农村及小产权房的总居住容量足以覆盖34亿人口，住宅数量绝对过剩 [9] - 未来购房需求将转向改善居住品质，优质住宅更受欢迎 [11] - 普通住宅价值将更多体现基础居住功能，住宅内部分级与分化不可逆转 [11] 未来五年市场展望 - 小城市购房将越来越容易，而大城市五年后购房难度将显著增加 [10] - 品质上乘的住宅五年后将更加难以负担，而数量庞大的普通住宅将可随意挑选 [10]

美国房地产市场现状 - 美国新建单户住宅销售持续放缓，6月全美新建住宅年化销售量仅为62.7万套，同比显著下降6.6% [1][3] - 全美待售新房存量达到51.1万套，同比增幅达8.5%，房屋供应与销售比率攀升至9.8个月，明显高于6个月的市场均衡点 [4] - 6月美国新房销售中位价降至40.18万美元，环比下降4.9%，同比下滑2.9%，全美50个大都市区中有30个城市房价出现下跌 [4] 区域市场表现 - 纽约曼哈顿市场处于低谷期，成交价格处于低位，新泽西优质社区仍需加价竞购但普通社区交易节奏放缓 [1] - 加州尔湾在售房源约700套，远高于疫情期间的100套水平，部分楼盘降价促销但买家仍观望 [5] - 高端住宅市场表现强劲，售价超过100万美元的高端住宅上月销量同比激增14%，尔湾高端新盘开盘一个多月售出半数房源 [8][9] 影响因素分析 - 30年固定利率抵押贷款利率为6.74%，自2024年11月以来持续高位，抑制市场活动 [4][7] - 联邦政府裁员和高利率导致华盛顿特区等地房价承压，买家价格敏感度提高 [4] - 经济前景不确定性和可能的特朗普关税政策影响买家决策信心 [8] 市场参与者观点 - 20%左右的房源降价，卖家需紧跟市场趋势避免房源长时间滞留 [5] - 国际买家在当前市场环境下具有有利谈判空间，建议优先选择租金回报稳定的物业 [6] - 住房交易减少将连带影响耐用消费品消费，如洗衣机、微波炉、家具等 [7] 行业数据与趋势 - 6月独栋住宅开工量下降4.6%，未来独栋住宅建设许可量下降3.7% [9] - 7月为吸引买家而降价的建筑商比例升至2022年以来的最高水平 [9] - 建筑业和制造业就业数据接近收缩边缘，住宅建筑市场是最明显的经济风险信号之一 [9]