市场表现 - 内房股多数走低，中国海外宏洋集团跌4.85%报1.96港元，雅居乐集团跌4.76%报0.3港元，世茂集团跌3.37%报0.201港元，富力地产跌2.94%报0.66港元 [1] 行业核心数据 - 2025年1-11月全国新建商品房销售面积同比下降7.8%，销售额同比下降11.1% [1] - 供给端1-11月投资、新开工和竣工面积同比继续下行，房地产市场整体仍处调整阶段 [1] 政策与行业展望 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进 [1] - 在止跌回稳过程中，房价仍可能存在小幅度震荡 [1] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程 [1]

市场表现 - 内房股多数走低，中国海外宏洋集团股价下跌4.85%至1.96港元，雅居乐集团股价下跌4.76%至0.3港元，世茂集团股价下跌3.37%至0.201港元，富力地产股价下跌2.94%至0.66港元 [1] 行业数据 - 2025年1-11月，全国新建商品房销售面积同比下降7.8%，销售额同比下降11.1% [1] - 供给端，2025年1-11月投资、新开工和竣工面积同比继续下行，房地产市场整体仍处调整阶段 [1] 机构观点 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进 [1] - 在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡 [1] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程 [1]

报告行业投资评级 * 报告对覆盖的重点房地产公司均给予“买入”评级，并给出合理价值目标 [3] 报告核心观点 * 报告核心观点认为，房地产行业正进入“盈利筑底”阶段，2025年开盘去化率已呈现筑底回升趋势，市场正重回“品质时代” [1] * 报告指出，“开盘去化率”是能够较好指引新房销售景气度、预判行业盈利趋势并指导股价表现的高阶指标 [2] * 报告认为，“好房子”带来的产品力升级是驱动去化率提升的重要力量，主流房企凭借在核心城市和板块的布局优势，经营优势进一步扩大，有望率先实现盈利筑底 [2] 根据相关目录分别总结 一、寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率 * 从历史周期看，地产股行情启动往往伴随行业盈利能力出现拐点，而“开盘去化率”是与板块走势相关性最好的景气度指标 [12][17] * 对比2014-2016年上行周期、2021-2024年下行周期及“924新政”以来三个阶段，开盘去化率的趋势与股价表现几乎完全一致，仅在2018年限价和2021年上半年“两集中”供地等政府强干预阶段出现背离 [15][16][17] * 根据中指院数据，重点11城开盘去化率在2024年第三季度达到41%的历史底部后回升，2025年前三季度整体为56%，较2024年全年提升8个百分点，2025年第三季度单季较2024年第三季度提升16个百分点 [2][23][26] 二、“好房子”带动去化率提升趋势 * 2025年前三季度，重点城市整体去化率稳定提升，结构上呈现核心区、纯新盘、主流房企去化率优势扩大的特征 [26][31] * 具体表现为：核心区去化率61%，非核心区53%，剪刀差8个百分点；纯新盘去化率65%，老盘加推51%，剪刀差14个百分点；主流房企去化率71%，其他房企47%，剪刀差达24个百分点 [31] * 去化率提升并非由推盘结构显著向核心区集中驱动，2025年前三季度核心区开盘套数占比为46%，仅比2024年提升1个百分点，表明是真实销售改善 [39][41] * 房屋品质提升是去化率改善的重要驱动力，中央及地方自2024年起推进“好房子”建设标准，产品力全方位升级 [2][52][54] * 一个侧面证据是，重点9城平均装修成本在连续5年回落后，于2024年开始同比转正，2025年前三季度装修标准为3243元/平，较2024年提升7%，市场进入由需求决定的“品质时代2.0” [2][58][61] 三、城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显 * 根据22-25年平均去化率水平，可将核心9城分为三类：一类城市（杭州75%、上海71%、成都69%）、二类城市（天津57%、北京53%、广州53%）、三类城市（深圳35%、南京33%、武汉33%） [63][68] * 城市内部板块分化加剧，按24-25年平均去化率可将各城市板块分为A类（>65%）、B类（40-65%）、C类（<40%） [73] * 至2025年前三季度，A、B、C类板块的去化率分别为88%、62%、31%，较2024年分别提升9、12、2个百分点，区域分化持续加剧 [87] * 报告构建“区位评分”体系以评估房企布局质量，主流房企21-24年区位评分持续提升，2025年前三季度达到历史最高的6.1分 [2][91] * 2025年的趋势是，在区位评分稳定的情况下，主流房企去化率提升11个百分点至71%，而其他房企去化率仅提升4个百分点至47%，主流房企经营优势进一步扩大 [2] 四、房企去化率表现及经营特点 * 绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点6城开盘去化率无明显短板的房企 [2] * 2025年前三季度，保利、金茂、华润等房企去化率明显提升，且实现了区位评分与去化率的双提升 [2] * 参考2025年拿地行为，同时满足权益补货力度大于90%且拿地评分高于推货评分的房企是中海、建发、招商、华润，其中中海提升最为明显；绿城虽区位评分有下降但权益补货力度最高；报告认为以上5家公司2026年销售或有较好表现 [2] * 总结而言，主流房企的经营ROE或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善机遇，好产品带来去化率提升机会，将帮助其更早实现“盈利筑底” [2]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“不抛弃不放弃，维持‘防御模式’”，认为中央经济工作会议对房地产的表述是年内最积极的表态，为行业提供了一个新的“锚点” [1][5][8][14] - 会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，相较于2025年4月的“持续巩固”和7月以来的零表态，决策层对行业下行现状做出了响应 [5][14] - 政策思路延续“去库存”主线，表述升级为“因城施策控增量、去库存、优供给”，但依赖财政的“收储”政策在2025年执行效果有限，“优供给”对解决短期资产过剩问题作用有限 [5][14] - “防风险”是核心，2026年可能是行业矛盾集中爆发阶段，预计政策响应频率不会太低 [5][14] - 当前板块在经历打击后，位置和预期均处于低位，未来需关注新政策预期与落实节奏 [5][16] 政策分析总结 - **2025年中央经济工作会议最新表述**：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [5][8] - **2024年中央经济工作会议对比**：表述分布在“稳住楼市股市”和化解风险两部分，后者包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，合理控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房等 [5][8] - **历史表态脉络**：自2024年4月政治局会议起，地产政策主要抓手从“刺激需求”转向“坚持消化存量和优化增量” [5][14] - **防风险表述演变**：2025年4月前排序为“地产+化债+资本市场”，2025年4月变为“化债+地产+资本市场”，本次会议为“地产+化债” [5][14] 重点公司估值与推荐 - **A股地产开发推荐**：保利发展、招商蛇口、滨江集团、新城控股、华发股份、建发股份、万科A等 [17] - **H股地产开发推荐**：华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团等 [17] - **物业管理类推荐**：A股推荐招商积余；H股推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云 [17] - **新业务类推荐**：A股推荐中国国贸；H股推荐绿城管理控股 [17] - **重点公司估值示例（部分）**： - 万科A：最新收盘价4.95元，合理价值7.64元，2026年预测EPS为0.05元，预测PE为93.6倍 [6] - 招商蛇口：最新收盘价9.24元，合理价值12.00元，2026年预测EPS为0.53元，预测PE为16.7倍 [6] - 保利发展：最新收盘价6.53元，合理价值11.28元，2026年预测EPS为0.44元，预测PE为14.5倍 [6] - 华润置地：最新收盘价29.66港元，合理价值29.30港元，2026年预测EPS为3.87元，预测PE为6.6倍 [6]

市场整体表现 - 12月12日，受中央经济工作会议利好消息影响，港股三大指数集体收涨，恒生指数涨1.75%盘中重回26000点，国企指数涨1.62%，恒生科技指数涨1.87% [1] - 市场呈现普涨格局，仅药品、环保、铁路及公路、国内零售股、烟草、油气生产商等少数板块下跌 [2] - 南向资金当日净卖出52.87亿港元，其中港股通（沪）净卖出65.95亿港元，港股通（深）净买入13.09亿港元 [20] 科技与互联网板块 - 大型科技股集体上涨，网易-S涨4.20%，腾讯控股涨2.41%，阿里巴巴-W涨2.32%，小米集团-W涨1.85%，百度集团-SW涨1.78%，京东集团-SW涨1.14%，快手-W涨1.05%，美团-W微涨 [3][4] - 游戏软件板块表现突出，上涨3.96% [3] 电力设备与新能源板块 - 电力设备股走强，东方电气涨13.59%，哈尔滨电气涨11.37%，上海电气涨8.68%，东北电气涨5.88%，金风科技涨2.34% [4][5] - 华泰证券指出，全国统一电力市场建设加速推进，预计“十五五”期间电网投资有望达到4万亿元以上，较“十四五”期间的2.8万亿元显著提升 [5] 金融板块 - 大金融股全线上涨，保险板块涨2.82%，银行板块涨0.53%，证券及经纪板块涨3.42% [3] - 保险股普涨，中国太保涨5.68%，中国人寿涨5.52%，中国平安涨3.66% [8][9] - 瑞银报告指出，国家金融监管总局发布《关于调整保险公司相关业务风险因子的通知》，强化了鼓励长期耐心资本的政策导向，有助提振市场情绪 [9] - 香港本地银行股渣打集团、汇丰控股再度刷新历史新高，汇丰市值站上2万亿港元 [1] 贵金属板块 - 黄金及贵金属板块上涨3.55%，铝板块上涨4.03% [3] - 黄金股上扬，中国白银集团涨5.80%，山东黄金涨3.76%，紫金矿业涨3.75% [6][7] - 消息面上，美联储降息落地，金银价格再度走强，现货黄金涨至4285美元/盎司，现货白银突破64美元/盎司，续刷历史新高 [7] 消费与地产板块 - 餐饮股集体活跃，达势股份涨3.96%，九毛九涨3.61%，海底捞涨2.85%，百胜中国涨2.52% [10][11] - 中央经济工作会议明确坚持内需主导，建设强大国内市场，重点政策包括深入实施提振消费专项行动，制定实施城乡居民增收计划等 [11] - 内房股上涨，龙光集团涨4.40%，富力地产涨3.03%，中国海外发展涨1.27% [12][13] - 中央经济工作会议确定明年要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [13] 医药板块 - 药品板块下挫，海普瑞跌7.21%，先声药业跌4.03%，东阳光药跌3.51%，恒瑞医药跌3.01% [14][15] - 个股方面，轩竹生物-B股价盘中大涨25.19%至96.9港元创上市新高，收盘涨超7%报82.95港元，市值近430亿港元 [16][17] - 轩竹生物-B近日宣布，其自主研发的创新药吡洛西利片首次纳入《国家基本医疗保险、生育保险和工伤保险药品目录(2025年)》，该目录将于2026年1月1日正式执行 [19] 市场展望 - 招商证券指出，2026年港股市场的核心驱动力将转向“新供给创造新需求”，源于科技创新、产业升级以及财政模式转型 [22] - 叠加中美流动性双宽松、估值处于洼地等有利条件，恒生指数2026年有望实现10%-15%的温和上行空间，呈现“慢牛”格局 [22]

港股内房股市场表现 - 港股内房股在盘初交易中普遍拉升上涨，多只股票涨幅显著[1] - 世茂集团、融信中国、万科企业股价涨幅均超过5%，具体分别为5.31%、5.26%和5.11%[1][2] - 融创中国股价上涨4.55%[1][2] - 绿城中国、雅居乐集团、金辉控股、碧桂园股价皆上涨超过3%，具体分别为3.51%、3.28%、3.41%和3.09%[1][2] - 旭辉控股、中国金茂、龙湖集团、新城发展股价上涨超过2%，具体分别为2.78%、2.40%、2.25%和2.42%[1][2] 中央经济工作会议政策导向 - 中央经济工作会议于12月10日至11日在北京举行，为明年经济工作定调[1] - 会议确定明年要坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险[1] - 会议提出要着力稳定房地产市场，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给[1] - 政策鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房[1] - 会议提出深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式[1] - 会议还强调积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务[1] - 政策将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险[1]

市场表现 - 截至发稿，内房股普遍受挫，中国海外宏洋集团跌8.93%，中国金茂跌8.76%，绿城中国跌5.45%，中梁控股跌5.13%，越秀地产跌3.19%，美的置业跌3.02%，龙湖集团跌2.93%，旭辉控股集团跌2.69%，远洋集团跌2.65%，华润置地跌2.53% [1] 机构观点与行业分析 - 摩根大通表示，房地产板块仍是主要风险点，市场未能实现“止跌回稳”，销售和投资持续下滑 [1] - 房地产市场“止跌回稳”未在2025年实现，销售和投资持续下滑 [2] - 政策宽松效果有限，库存压力依然巨大 [2] 风险事件与市场情绪 - 万科的境内债展期申请严重打击了市场情绪，引发了对私营开发商融资收紧的担忧 [1] - 万科寻求境内债券展期导致离岸和在岸债券价格大幅下跌，加剧了市场对私营开发商融资环境的担忧 [2] 投资建议与标的偏好 - 分析师仅看好正在向租赁模式转型、拥有大量未抵押投资性物业的龙湖集团 [1] - 该机构建议投资者在中国信贷市场采取精选策略，首选基本面稳健且资产负债表强劲的TMT公司（如阿里巴巴、微博） [1] - 对于国企，尽管利差收窄，但技术面支撑强劲，建议关注防御性标的（如中国化工） [1] - 房地产板块因万科延期支付引发担忧，情绪脆弱，仅维持对正在向租赁模式转型的龙湖集团的增持评级 [1]

市场表现 - 内房股集体下跌 中国海外宏洋集团跌8.48%报2.05港元 绿城中国跌5%报8.36港元 新城发展跌2.31%报2.11港元 融创中国跌1.55%报1.27港元 [1] 土地市场动态 - 1-11月TOP100房企拿地总额8478亿元 同比增长14.1% 但增幅较1-10月大幅收窄 [1] - 上半年核心城市核心地段土地市场热度较高 结构性成交带动全国土地出让金额增长 [1] - 年末房企拿地积极性降低 因头部房企补库目标达成及下半年新房市场进一步走冷 [1] 行业投资与开工情况 - 2025年前十月全国新开工面积仅4.91亿平方米 [1] - 2025年前十月商业物业开发投资同比下滑14.7% [1] - 开发商投资意愿低迷成为地产主要制约因素 [1] 行业前景与预测 - 销售端持续企稳是重建行业信心的关键 [1] - 预计2026年新开工面积降幅将收窄 [1] - 预计2026年全年商品房销售额同比降幅控制在4%以内 [1]

市场表现 - 内房股集体下跌 中国海外宏洋集团跌8.48%报2.05港元 绿城中国跌5%报8.36港元 新城发展跌2.31%报2.11港元 融创中国跌1.55%报1.27港元 [1] 行业数据与趋势 - 1-11月TOP100房企拿地总额8478亿元 同比增长14.1% 但增幅较1-10月大幅收窄 [1] - 2025年前十月全国新开工面积仅4.91亿平方米 商业物业开发投资同比下滑14.7% [1] - 预计2026年新开工面积降幅将收窄 全年商品房销售额同比降幅控制在4%以内 [1] 市场驱动因素分析 - 上半年部分核心城市核心地段土地市场热度较高 结构性成交带动全国土地出让金额增长 [1] - 随着头部房企补库目标达成及下半年新房市场进一步走冷 年末房企拿地积极性降低 [1] - 开发商投资意愿低迷成为地产主要制约因素 [1] - 销售端持续企稳是重建行业信心的关键 [1]

港股内房股市场表现 - 2024年12月9日，港股内房股板块普遍大幅下跌，跌幅进一步扩大 [1] - 中国金茂股价下跌近9%，中国海外宏洋集团下跌8%，中梁控股下跌超5%，绿城中国下跌4.77% [1] - 远洋集团、龙湖集团下跌超3%，越秀地产、旭辉控股集团、新城发展、中国海外发展、华润置地均下跌超2% [1] - 具体数据显示，中国金茂跌8.76%至1.250港元，中国海外宏洋集团跌8.04%至2.060港元，中梁控股跌5.13%至0.074港元，绿城中国跌4.77%至8.380港元 [2] - 远洋集团跌3.54%至0.109港元，龙湖集团跌3.03%至9.590港元，越秀地产跌2.50%至4.290港元，旭辉控股集团跌2.69%至0.181港元 [2] - 新城发展与中国海外发展均跌2.31%，分别至2.110港元和12.710港元，华润置地跌2.19%至28.560港元 [2] - 万科企业跌2.02%至3.390港元，世茂集团跌1.88%至0.209港元，美的置业跌1.86%至4.220港元 [2] 机构观点与市场背景 - 摩根大通建议投资者采取精选策略，指出中国信贷市场风险分化明显 [1] - 机构观点认为，TMT行业质量优良，国企稳健但估值偏紧，房地产板块形势依然严峻 [1] - 房地产市场“止跌回稳”未在2025年实现，销售和投资持续下滑 [1] 行业核心风险与事件 - 万科寻求境内债券展期，导致其离岸和在岸债券价格大幅下跌 [1] - 该事件加剧了市场对私营开发商融资环境的担忧 [1] - 针对房地产行业的政策宽松效果有限，库存压力依然巨大 [1]