责任编辑：钟离 财经频道更多独家策划、专家专栏，免费查阅>> 北京调整住房限购政策，房地产经营公司房多多、贝壳盘前分别上涨7.2%、1.7%。消息上，北京市住 房城乡建设委、市发展改革委、人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心等4部门联合印发《关 于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2025年12月24日起施行。其中，放宽非京籍家庭购 房条件，支持多子女家庭住房需求；京籍多子女家庭五环内可买3套房；最低首付款比例由不低于30% 调整为不低于25%。 ...

行业趋势：市场驱动范式转变 - 家装行业已从新房驱动转向由旧房改造和城市更新驱动的全新范式[5] - 2025年全国计划改造城镇老旧小区超5万个，中央财政补贴规模同比增长22%，单户最高补贴达2万元[1] - 政策推动老旧小区改造从“基础修补”转向“功能重构”，加装电梯、光伏屋顶、智慧安防等深度改造成为标配[1] - 未来十年的家装主战场在存量房和老旧改造，真正的大盘是2亿多套存量住房的持续焕新需求[9] 市场规模与增长预测 - 中商产业研究院预测，2025年旧改及相关产业规模将突破1.2万亿元，其中家居消费占比约30%[1] - 局改、翻新、适老化三大赛道年复合增长率超25%[1] - 亿欧智库预测，家居行业未来五年年复合增长率约2.8%，至2028年市场规模将达5.17万亿元[9] - 2024年全国新开工改造城镇老旧小区5.8万个，超额完成5.4万个的计划目标[10] 跨界入局与商业模式创新 - 2025年以来，房企、物业、家居企业及互联网平台纷纷跨界入局家装市场[1] - 首开股份与蓝智地产联合成立新泰装修公司，注册资本1000万元，以“房企+物业”双轮驱动切入家装赛道[1][5] - “房企+物业+家装”模式整合了房产开发资金实力、物业社区资源及家装变现产品，具备显著渠道与产品价值[6] - 京东于2025年7月全资收购生活家家居集团，正式进军家装行业[6] - 贝壳收购圣都家装并推出被窝家装，打造“房—装”一体化闭环服务[6] - 万科与链家合作推出“万链”，碧桂园打造“橙家”，均为早期跨界尝试[6] 行业竞争格局演变 - 跨界资本入局正在改变行业竞争格局，推动家装产业数字化、智能化变革及“房—装”业务无缝衔接[6] - 行业呈现“大行业、小企业”特征，正进入洗牌期，缺乏竞争力的中小企业面临淘汰[7] - 京东等巨头凭借资金实力、品牌影响力和生态优势，可能通过价格战快速抢占市场份额，对现有企业形成鞭策[7] - 竞争核心转向客户留存与精细化运营，以及解决传统家装透明化不足、服务非标等痛点[5] - 行业洗牌是结构性淘汰，规则向标准化、透明化、规模化、平台化改变[8] 企业战略与资源整合 - 房企跨界家装是房地产价值链中为数不多还能继续变现的环节[5] - “房企+物业”模式能打破传统家装企业仅聚焦新房装修的局限，精准对接老旧小区业主需求[6] - 跨界资本带来颠覆式思想与产品，改变行业的可能并非源于行业内部团队[7] - 对于中小企业，高度垂直、技术型、区域深耕及主动融入平台或成为生存空间[8]

公司股份回购 - 贝壳于2025年12月22日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为299.87万美元 [1] - 公司共回购55.71万股股份 [1] - 每股回购价格区间为5.35美元至5.42美元 [1]

股份数据 - 2025年12月19日开始和22日结束时，已发行股份（不含库存）3,366,778,024股，库存股0股，总数3,366,778,024股[3] - 公司已发行股份总数3,506,225,794股，含3,366,778,024股A类及139,447,770股B类普通股[7] 股份购回 - 2025年11月3 - 5日及12月22日有股份购回，如11月3日购回1,418,421股，每股5.6179美元[4] - 2025年12月22日购回557,064股，占比0.016%，每股5.383美元[6] - 2025年12月22日纽交所购回557,064股，总价2,998,657美元，最高5.42美元，最低5.35美元[13] 购回授权 - 购回授权决议2025年6月27日通过[13] - 可购回股份总数360,216,007股[13] - 已购回86,766,948股，占比2.409%[13] 其他 - 股份购回后新股发行等暂停期至2026年1月21日[13]

文章核心观点 - 贝壳旗下贝好家打造的贝宸S1项目，是中国商品房市场化30多年来首次真正运用互联网C2M逻辑，从用户需求端出发对住宅开发进行颠覆性重构的标杆案例，其核心在于将开发思维从“开发商想给”转变为“用户需要” [3][6][11] 项目市场热度与行业影响 - 贝宸S1成为全国楼市最热门的楼盘之一，在三周内吸引了超过50家开发商及地产服务商的董事长、总经理等高层专业人士现场参观，更多预约已排至一个月后 [3] - 项目吸引了包括华润置地、招商蛇口、万科、中海、龙湖等超过50家主流开发商前往成都考察 [20] - 项目在成都市场取得顶尖销售表现，在不到一个月的时间内位列成都2000万以上总价段全年累计销量第二名 [21] 产品设计的颠覆性理念 - 项目彻底打破传统房地产开发的经验堆砌，遵循“客户需求＞开发经验”的根本原则 [6] - 项目突破了“坐北朝南”的行业惯例，基于调研发现成都超过70%的高净值客户认为“景观视野的价值高于房屋朝向”，从而将四栋建筑朝向西北，使每户都能欣赏金融城盛景 [7] - 项目摒弃了以恒温泳池等为主的“高奢网红”会所模式，结合108户小型社区特点，配置洽谈区、健身房、棋牌室等实用功能，顶豪项目不配游泳池在全国范围内属颠覆性做法 [8] - 室内设计基于数百项专项研究，梳理并验证了144项尺寸舒适度，并落地于精装设计 [8] - 项目在细节上极致考虑长期居住体验，例如在老人房交付泡脚池、卧室增配弥散式增氧机、设置三台嵌饮机、交付六台冰箱、将家政间洗衣机抬高67cm等 [10] C2M模式与开发流程重构 - 贝好家的核心模式是依托贝壳的大数据和AI算法，为开发商提供C2M解决方案，即“大数据造房” [11] - C2M模式颠覆传统开发链条：传统流程为“人工研判→拿地→定位&设计→施工→销售→反馈”，而贝宸S1的流程是“数据研判初步定位→拿地→定位→设计→用户提改→设计优化→施工→持续迭代”，用户需求贯穿全流程 [13] - 项目运用互联网“敏捷开发”思维，历时8个月、耗资数百万元进行1:1实体模型异地打样，此工艺以往极少用于住宅项目 [16] - 项目对每个户型的观景视野与采光进行了1006个点位的数据模拟和精准测算，并根据结果调整外立面设计 [13] 智能化与科技系统集成 - 项目依托华为鸿蒙智家系统打造“六感®智能系统”，从人体六感体验出发，对光影、声音、空气、水、温湿度等要素进行AI调度 [4] - 该系统将五恒系统、智能家电、户内灯光等全屋300多个智能受控设备与鸿蒙系统深度对接，涉及朗绿、美诺、日立等多个厂商，未来支持“OTA式”扩展升级 [4][10] 景观与材料工艺创新 - 景观设计“搬运”川西九寨风景，使用上千吨天然石材和200多种植物打造自然野奢感，所有植物均经过异地种植实验 [7] - 项目应用大量高性能材料、先进工艺及天然奢石，但更强调创新材料、智能科技与居住细节的结合 [10] 商业模式与战略定位 - 贝好家定位为“数据驱动型住宅开发服务平台”，类似汽车领域的华为鸿蒙智行，旨在向开发商输出C2M解决方案而非成为传统开发商 [18][20] - 贝宸S1是贝好家首个从拿地到营销全环节落地的“C2M样板楼”，旨在作为长期标杆展示极致用户思维，以吸引开发商合作 [20] - 过去一年多，贝好家C2M模式已在全国落地十几个项目，与招商蛇口、绿城中国、中国金茂等开发商合作，负责产品定位环节 [20] 开发策略与财务考量 - 项目敢于打破行业高周转惯例，从拿地到开盘用时14个月进行创新研发和产品打磨，远超行业普遍的6个月要求 [18] - 项目进行“饱和式投入”，建造成本超过地价，达到每平方米3万元以上 [18] - 贝壳集团为贝好家提供了数百亿的现金储备，使其没有传统开发商面临的资金成本和回款压力，能够支持长期主义的产品打磨 [20]

市场整体表现 - 纳斯达克中国金龙指数当日上涨0.2% [1] - 多数热门中概股股价上扬 [1] 个股具体表现 - 奇富科技股价上涨3.24% [1] - 携程网股价上涨2.23% [1] - 创奇生物、拼多多、贝壳股价涨幅均超过1.5% [1] - 网易、京东、哔哩哔哩股价涨幅均小于1% [1]

投资事件 - Athos Capital于11月12日披露新建仓贝壳控股，购入250万股，价值约4750万美元，该头寸成为该基金报告的最大持仓[1][2] - 此次新建仓占Athos Capital Ltd截至9月30日13F报告管理资产的29.8%[3] - 贝壳控股股价在消息披露日为16.08美元，过去一年下跌13%，同期标普500指数上涨16%[3] 公司财务与运营 - 贝壳控股最新市值为1035亿美元，过去12个月营收为145亿美元，净利润为5.49亿美元[4] - 第三季度营收同比增长2.1%至32亿美元，净利润为1.05亿美元[9] - 公司业务多元化，涵盖二手房交易、新房交易、家装家居、租赁服务等，收入主要来自交易佣金和服务费[5][8] - 第三季度，公司现有房屋交易量小幅增长5.8%，租赁服务收入激增超过45%[9] 公司战略与优势 - 公司运营一个技术驱动的线上线下融合的住房交易和服务平台，其广泛的网络和专有技术基础设施在效率、覆盖面和客户参与度方面提供竞争优势[5] - 管理层持续扩大利润率更高、服务驱动的业务，这些业务受新房市场波动影响较小[9] - 截至第三季度末，公司拥有约78亿美元的现金及短期投资，自2022年以来已回购超过23亿美元的股票[10] 投资逻辑分析 - 此次大额建仓表明，投资者认为中国最大住房交易平台当前价格显著低估了其周期内的盈利能力，即使在疲弱的房地产环境中，公司仍保持稳健盈利[9] - 投资逻辑在于相信交易基础设施能穿越房地产周期，规模、数据和现金流最终比与单一年度价格相关的市场情绪更重要[10] - 贝壳的资本纪律在Athos的投资组合中表现突出，该组合其他部分主要锚定防御性消费股（如Kenvue）和少量工业增长股（如Chart Industries）[10]

活动与奖项概况 - 格隆汇于12月22日在线举办“科技赋能·资本破局”分享会，并在会上揭晓了卓越公司评选榜单 [1] - 评选榜单中的“金格奖”年度卓越公司评选设有“年度ESG先锋奖（大市值）”奖项 [1] - 该奖项旨在寻找经济效能与社会责任并重的绿色企业与先进企业，是对公司在环境、社会、公司治理三方面工作的高度认可 [1] 获奖公司名单 - 共有10家企业荣获“年度ESG先锋奖（大市值）”，按公司首字母顺序排列分别为：爱尔眼科、贝壳、波司登、蒙牛乳业、宁德时代、同程旅行、潍柴动力、中国飞鹤、中国建筑国际、中国重汽 [1] - 获奖公司在其推广ESG理念、追求高质量可持续发展上均做出了突出贡献 [1] 评选方法与范围 - 本次评选通过定量数据分析和专家评审团等方式得出最终结果 [1] - 评选旨在打造投资圈中最具参考价值的上市公司及独角兽公司排行榜 [2] - 评选覆盖港交所、上交所、深交所、纽交所、美国证券交易所、纳斯达克证券交易所挂牌上市的全部上市公司及独角兽公司 [2]

活动与奖项概述 - 格隆汇于12月22日在线举办了“科技赋能·资本破局”分享会，并在会上揭晓了“金格奖”年度卓越公司评选榜单 [1] - 共有10家企业荣获“年度ESG先锋奖（大市值）”奖项，旨在寻找经济效能与社会责任并重的绿色与先进企业 [1] 获奖公司名单 - 获奖公司按首字母顺序排列为：爱尔眼科(300015.SZ)、贝壳(02423.HK/BEKE.US)、波司登(03998.HK)、蒙牛乳业(02319.HK)、宁德时代(300750.SZ/03750.HK)、同程旅行(00780.HK)、潍柴动力(000338.SZ/02338.HK)、中国飞鹤(06186.HK)、中国建筑国际(03311.HK)、中国重汽(03808.HK) [1] 奖项评选标准与范围 - “年度ESG先锋奖（大市值）”是对公司在环境、社会和公司治理三方面工作的高度认可，表彰其在推广ESG理念和追求高质量可持续发展上的突出贡献 [1] - 评选通过定量数据分析和专家评审团等方式得出最终结果 [1] - 格隆汇“金格奖”评选旨在打造投资圈最具参考价值的排行榜，其初衷是“全球视野，下注中国” [2] - 评选覆盖了在港交所、上交所、深交所、纽交所、美国证券交易所、纳斯达克证券交易所上市的全部上市公司及独角兽公司 [2]

公司股票回购 - 公司于2025年12月19日执行了股票回购操作 [1] - 此次回购耗资300万美元 [1] - 此次回购共涉及56.04万股公司股份 [1]