上周（2025年12月22日-28日），昆明楼市成交量价齐升，中通联大书山、邦泰观云两个四代宅项目连续霸榜。中铁诺德央玺春风对口学校星耀福德校区过 规，俊发两项目主动调规，大幅降容、降高，优化产品力与保障交付，释放复工积极信号。 据克而瑞发布的最新数据显示，上周昆明共计3个项目向市场供应了约2.8万㎡，环比下跌31%；成交约6.3万㎡，环比上涨6%；成交均价约12300元/㎡，环比 微涨1%。 从"双榜"情况来看，两个四代宅项目邦泰观云和中通联大书山，以卓越的地段优势，硬核的产品力，分别摘得两个榜单的榜首。 其中，邦泰观云单周销售约0.43亿元，成交均价约18352元/㎡，是上榜项目中单价最高的项目，套均价约269万/套。 中通联大书山则销售约0.38亿元，成交27套房源，均价约11541元/㎡，套均价约139万/套。 得益于签约云师大附中的名校资源利好，大华·锦绣麓城、大华公园天下2个项目持续畅销，分别成交25套、21套，成交均价约11311元/㎡、10577元/㎡，套 均价约122万/套、117万/套。 （大华白沙湖公园实拍） 将拟建地上1栋教学综合楼、1栋设备用房、1个门卫室、2个出地面楼梯间及1层地下 ...

昆明楼市整体表现 - 上周（2025年12月15日-21日）昆明楼市成交量价齐跌，成交面积约5.92万㎡，环比下跌10%，成交均价约12129元/㎡，环比下跌4% [1] - 市场供应环比上涨，共计3个项目供应约4.04万㎡，合计339套房源，环比上涨19% [1] - 上周无项目开盘，但有3个项目进行加推 [5] 项目销售与市场分化 - 邦泰观云四代宅项目单周销售约0.34亿元，成交均价约18095元/㎡，套均价约284万/套，是价格最高的项目 [1] - 大华旗下两个项目因签约名校联动热销，大华公园天下销售约0.31亿元成交25套，大华·锦绣麓城销售约0.25亿元成交22套 [1] - 远大·云锦壹号集中备案，单周销售约0.29亿元，成交17套，成交均价约12754元/㎡ [1] - 龙湖天境项目单周销售约0.29亿元，成交均价约14859元/㎡，套均价约183万/套 [3] - 中通联大书山项目单周成交17套，成交均价约11478元/㎡，套均价约130万/套 [3] - 中交锦澜府项目单周成交17套，成交均价仅约6706元/㎡，套均价约84万/套，是上榜项目中价格最低的 [3] 项目加推与去化情况 - 邦泰映悦加推56套小高层，最终认购6套，去化率约11%，成交均价约8400-8600元/㎡ [5] - 中通联大书山加推32套四代宅洋房，最终认购25套，去化率高达78%，成交均价约10500-11000元/㎡ [5] - 远大·云锦壹号加推64套高层，最终认购5套，去化率仅约8%，成交均价约11300-11500元/㎡ [5] 土地市场动态 - 上周昆明主城共计2宗地约75.83亩地均底价成交，合计揽金约7.8亿元，由云南建投、邦泰摘得 [3] - 中物流（云南）多式联运有限公司以2175万元摘得昆明市经济技术开发区14.50亩商办用地，成交楼面价726元/㎡ [5] 政策与保障性住房 - 昆明放宽配售型保障房购买条件，将连续缴纳社保6个月以上的工薪收入群体纳入保障范围 [6] - 云南省加大对多子女家庭购房支持力度，将二孩三孩育儿补助标准提高，并叠加公积金贷款上浮20%至30%等配套支持 [6] - 昆明174套保障性租赁住房启动预选，涉及“云能·聚力欣居”和“滇池明珠广场(二期)”两个项目 [5]

昆明楼市整体表现 - 上周（2025年12月8日-14日）昆明楼市呈现量价齐涨态势 主要受部分旧规项目降价热销和工程抵款房集中备案共同带动 [1] - 市场供应约3.39万平方米 环比上涨7% 共计约219套房源 [1] - 市场成交约6.61万平方米 环比上涨21% 成交均价约12640元/平方米 环比微涨1% [1] 项目销售与去化情况 - 保利天珺二期开盘后持续热销备案 单周销售约0.45亿元 成交19套 成交均价约17389元/平方米 套均价约237万元/套 [1] - 俊发·俊云峰因降价促销并具备学区与性价比优势 位居商品住宅销售套数榜首 单周销售约0.3亿元 成交25套 成交均价约10132元/平方米 套均价约120万元/套 [3] - 龙湖旗下三个项目上榜 龙湖·天璞单周销售0.4亿元成交15套均价约21096元/平方米 龙湖·学宸府单周销售0.39亿元成交23套均价约12403元/平方米 龙湖峯萃单周销售约0.32亿元成交均价约21853元/平方米套均价约394万元/套为上榜项目价格最高 [3] - 中通联大书山项目持续热销 单周销售18套 成交均价约10832元/平方米 套均价约126万元/套 [4] - 华润润府加推99套高层大平层产品 最终认购8套去化率约8% 成交均价约18000-19000元/平方米 [4] - 新希望锦官府加推33套新规高层产品 最终认购4套去化率约12% 成交均价约8200元/平方米 [4] 土地市场与项目动态 - 上周昆明主城共计供应10宗地块 均以底价成交 龙湖、云南城投、新希望同日拿地 邦泰拿地西城时代旁 昭宗片区城改项目约107亩地成交 [4] - 招商建管中标天宇澜山后续地块开发建设全过程服务 其报价方案为委托管理月固定费1.25% 工程管理费0.25% 营销管理费1% 包干总费率2.5% [6] - 天宇澜山项目目前总负债约32亿元 包括优先债权4亿元、普通债权本金12.7亿元及利息违约金15亿元 重整后主要资产为3、4、6、7号地块合计约279.26亩 此外1、2号地块尚有未售住宅116套商铺10套估值约2亿元 若完成后续地块开发预计工程建设费用约27亿元 [6] - 中标后该项目将使用招商建管品牌并依托其品牌影响力推动销售 涵盖策划推广、案场运营、渠道拓展、销售设施搭建及交付等全流程服务 [6]

土地拍卖结果 - 昆明中通世纪投资有限公司以约3.78亿元（37,792.96万元）成功竞得呈贡新城核心区约84.5亩城镇住宅用地，成交楼面价约3193元/㎡ [1][2] - 该地块拍卖经过近2小时69轮激烈竞价，溢价率高达68%，为年内昆明土地市场溢价率最高的一次，起始价约2.25亿元，起始楼面价约1900元/㎡ [1][2] - 此次拿地是公司年内第三次溢价拿地，延续了其在昆明土拍市场的活跃态势 [1] 地块核心价值与规划 - 地块位于呈贡新城发展最成熟繁华的核心区域，最大容积率仅2.1，毗邻地铁1号线联大街站（约700米）和4号线牛头山站（约1公里），交通便利 [2][3] - 周边商业配套成熟，背靠中通世纪广场约25万方商业体量，紧邻万达广场、七彩云南第壹城等，教育医疗资源齐全，生活氛围醇熟 [3] - 土地竞得者须承建一所用地面积约32.7亩的小学，并与住宅一期同步开建且优先竣工，这将利好项目及周边居民的教育需求 [5] 开发商战略与市场前景 - 该地块或为中通联大书山项目的后续用地，未来可能开发为低密度住宅社区（如洋房、小高层），与相邻的KCC2024-14、KCC2024-15地块（三宗地总面积212.47亩）形成连片开发雏形 [5][7] - 参考公司此前开发的中通联大书山项目（容积率相似），其拿地后8天即开工，首开去化率64%，劲销2.16亿，成交均价9000-11000元/㎡，市场认可度高 [8][9] - 公司采用“未开盘先封顶”的准现房开发模式，推进速度快，已成为行业效仿对象，此次拿地有望再次掀起呈贡楼市小高峰 [9]

昆明楼市整体表现 - 上周昆明楼市供应5.33万㎡环比上涨23% 成交7.27万㎡环比上涨32% 成交均价12674元/㎡环比上涨7% [1] - 市场呈现两极分化现象 高端改善型楼盘与高性价比刚需楼盘同步走量 [6] - 主城区上周无土地供应与成交 [6] 重点项目销售动态 - 龙湖天境首开劲销4.1亿元 单周备案1.31亿元成交73套 成交均价15088元/㎡ 套均价179万/套 [3][6] - 邦泰春华序单周销售0.46亿元成交35套 成交均价9959元/㎡ 套均价133万/套 [6] - 万科·都会半岛单周销售0.29亿元成交21套 成交均价13025元/㎡ [6] - 高端盘邦泰观云单周销售0.55亿元成交均价18836元/㎡ 龙湖·山海原著单周0.26亿元成交均价18941元/㎡ [6] 新盘入市与产品特性 - 中通联大书山首开推出173套房源 认购110套去化率64% 成交均价10200-11500元/㎡ [7] - 项目作为昆明首个四代洋房 标准层得房率136% 首层达252% 顶层达187% [7] - 邦泰观云加推38套去化率26% 成交均价18000-20000元/㎡ 邦泰春华序加推62套去化率24% 成交均价10500-12000元/㎡ [10] 基础设施进展 - 龙街村城改配套小学规划2.7万㎡ 建设24班制小学含5栋建筑 [10] - 官渡古镇配套中小学占地67.68亩 分两期建设含小学教学楼、艺体楼及中学教学楼、宿舍楼等 [12][14]

昆明土地供应计划调整 - 2025年昆明拟供应住宅用地2426亩，较前一年制定的目标规模减半 [1][2] - 2025-2027年三年合计供应国有建设用地约4.4万亩，其中主城区住宅用地5725亩 [2] - 滇池度假区、经开区等9个区域2025年暂停住宅用地供应 [1][11] 土地供应规模变化趋势 - 2023年全市供地目标约3万亩（宅地超1万亩），2024年下调至2.5万亩（宅地4700亩），2025年锐减至1.64万亩（宅地2426亩） [3] - 2026年和2027年供应量持续萎缩，分别为15614亩和12272亩 [4] - 2024年主城拟供应宅地超3600亩，但实际成交仅约1600亩（含商业用地） [4] 主城区供地结构分析 - 2025年主城拟供地5085亩，商品住宅用地2096亩（占比41%），商业用地648亩（占比13%） [6] - 盘龙区供地目标最高（1125亩，宅地367亩），官渡区宅地供应最多（576亩） [8] - 西山区宅地供应307亩，但土地收入目标超20亿元 [8] 区域供应差异化特征 - 五华区2025年宅地供应352.5亩，2026年增至393.75亩，2027年骤降至140.55亩 [9] - 呈贡区宅地供应逐年递减（2025年416.4亩→2027年233.85亩） [10] - 滇中新区、东川区、寻甸县2025-2027年无商品住宅用地供应计划 [11] 土地市场动态 - 2025年前五个月主城住宅用地成交255亩，仅完成全年目标的12% [13] - 中通世纪5天内3次溢价拿地，邦泰呈贡地块溢价率33% [13] - 云南建投教场北路地块容积率仅1.6，规划166套纯板住宅 [15] - 市中心一宗宅地起拍楼面价超1.2万/平，有望成年度地王 [17]