9月6日起 深圳市住房和建设局 中国人民银行深圳市分行 联合印发的 《关于进一步优化调整本市 房地产政策措施的通知》正式施行 分区优化调整居民购买商品住房政策 深圳多区放宽限购，其中，盐田区、大鹏新区取消限购；深户、在深圳连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非深户在罗湖区、宝安区（不含新 安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购买商品住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房，其余情况可在上述六区限购两套商品住房。 其中 罗湖表现尤为突出 增幅高达109% 据深圳贝壳研究院消息 新政落地后 深圳二手房市场呈现持续升温态势 据深圳贝壳研究院监测 新政后六天（9月6日至11日） 贝壳深圳合作门店二手签约量 较新政前六天增长45% 高于深圳其他各区 深圳贝壳研究院院长肖小平表示，新政后罗湖二手房市场成交活跃度大幅上升，核心原因有两点： 罗湖配套成熟，房价亲民，相较南山、福田性价比高，适配各类自住需求及性价比导向的投资者。 新政将其移出核心限购区，放开购房套数限制，释放大量此前无资格的购房者，直接推动成交激增。 除了罗湖以外，贝壳研究院数据显示，9月6日至11日，龙华区、盐田区、福田区的二手房签约量较前六天增幅 ...

中金研究 2025年9月5日，深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，包括分区优化住房限购政 策、分区优化企事业单位购房政策以及优化个人住房信贷政策。 点击小程序查看报告原文 深圳出台楼市新政，此前北上新政对住房销量有一定提振。 在本次政策调整中，深圳重新划分了限购分区，由此前的核心区（福田区、南山区、罗湖 区、宝安区新安街道及西乡街道）、非核心区（宝安区不含新安街道及西乡街道、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、盐田区、大鹏新区）调整为中心城 区（福田区、南山区、宝安区新安街道）、近郊（罗湖区、宝安区不含新安街道、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区）、远郊（盐田区、大鹏新区）。本 次政策调整的增量空间主要在于深籍及连续缴满1年社保或个税的非深籍在近郊不再限制购房套数，无社保或个税证明的非深籍在近郊可购2套，远郊限购 完全放开，以及深籍单身在中心城区限购套数由1套增至2套。同时，满足条件（设立满1年、在本市累计缴税达100万元、员工10名及以上）的企事业单位 此前仅可在非核心区购房，本次优化为满足条件的企事业单位可在中心城区购房、近郊及远郊不审核购房资格。此外，深 ...

分区商品住房限购政策调整 - 符合条件居民家庭在罗湖 宝安（不含新安）龙岗 龙华 坪山 光明区购买商品住房不限套数[1] - 无法提供连续1年社保或个税证明的非深户家庭在上述区域限购2套商品住房[1] - 盐田区和大鹏新区全面取消购房资格审核[1] - 成年单身人士限购政策与居民家庭标准保持一致[2] 企事业单位购房政策优化 - 企事业单位可在全市购买商品住房解决员工住房需求[3] - 福田 南山和宝安新安街道购房需满足设立满1年 累计纳税达100万元人民币 员工人数10名及以上条件[3] - 其他区域企事业单位购房不再审核资格[3] 个人住房信贷政策调整 - 银行业金融机构不再区分首套与二套住房贷款利率[4] - 利率水平根据机构经营状况和客户风险状况等因素合理确定[4] - 新政策自2025年9月6日起正式实施[4][5]

报告行业投资评级 - 股指：偏强 [1] - 国债：震荡 [1] 报告的核心观点 - 8月以来A股行情“缩圈”，个别题材交易拥挤，短期回调正常；长期看美联储偏鸽，市场计价年内多次降息，A股受益；上海调整住房政策扩大购房需求；育儿补贴制度全国落地，未来或通过央行购买国债为中央政府筹资推出更多普惠型财政支持方案拉动通胀回升；流动性行情持续，有结构性特征，板块轮动或加快 [1] - 周三国债期货各主力合约有不同涨幅，央行开展逆回购操作，净回笼资金，8月资金面宽松，经济基本面无明显边际变化，风险偏好回升使权益资产上涨压制债市，长端债券收益率上行，曲线陡峭化；当前十年期国债收益率接近1.8%，高出逆回购政策利率近40BP，债市调整基本到位，但权益市场走强对长端债券利空，短期短端债券稳定，长端债券波动加大 [1][2] 根据相关目录分别进行总结 二、 日 度价格变动 - 股指期货：IH收盘价2949.0，较前一日跌43.8，跌幅1.46%；IF收盘价4430.0，较前一日跌51.2，跌幅1.14%；IC收盘价6788.8，较前一日跌107.4，跌幅1.56%；IM收盘价7142.6，较前一日跌108.8，跌幅1.50% [3] - 股票指数：上证50收盘价2961.0，较前一日跌31.9，跌幅1.07%；沪深300收盘价4459.8，较前一日跌30.6，跌幅0.68%；中证500收盘价6868.5，较前一日跌93.2，跌幅1.34%；中证1000收盘价7206.9，较前一日跌107.0，跌幅1.46% [3] - 国债期货：TS收盘价102.45，较前一日涨0.036，涨幅0.04%；TF收盘价105.73，较前一日涨0.155，涨幅0.15%；T收盘价108.16，较前一日涨0.205，涨幅0.19%；TL收盘价117.15，较前一日涨0.47，涨幅0.40% [3] 三、市场消息 - 中国8月RatingDog服务业PMI 53，前值52.6；8月RatingDog综合PMI 51.9，前值50.8 [4] 四、图表分析 4.1 股指期货 - 展示IH、IF、IM、IC主力合约走势，IH、IF、IC、IM当月基差走势 [6][7][10] 4.2 国债期货 - 展示国债期货主力合约走势、国债现券收益率，2年、5年、10年、30年期国债期货基差，2年、5年、10年、30年期国债期货跨期价差，跨品种价差，资金利率 [14][16][17][18] 4.3 汇率 - 展示美元对人民币中间价、欧元对人民币中间价，远期美元兑人民币1M、3M，远期欧元兑人民币1M、3M，美元指数、欧元兑美元、英镑兑美元、美元兑日元 [21][22][23][25][27]

限购政策调整 - 北京和上海在8月陆续放松房地产限购政策 北京允许符合条件的家庭在五环外不限套数购房 上海允许缴满一年社保的家庭或个人在外环外不限数量购房 [1][2] - 截至2024年12月 全国仅北京 上海 深圳 天津和海南部分地区仍执行限购 广州已全面取消限购 深圳取消外围区域限购并降低核心区门槛 同时取消限售 [3] - 上海"沪六条"政策除放松限购外 还涉及优化住房公积金 个人住房信贷和完善房产税等方面 进一步提高了购房性价比 [5] 市场表现与分化 - 上海新房价格2025年上半年同比上涨5.8% 领涨全国70城 但二手房价格同比下降1.3% 降幅为全国最低 [6] - 上海楼市内部分化加剧 新房豪宅化倾向明显拉高整体价格 但大部分区域房价已回落至2016年水平 外环外量价承压尤为显著 [7][8][9] - 截至2025年7月末 上海新建商品住宅整体去化周期为13.3个月 其中外环外去化周期达17.6个月 而外环内仅7.3个月 [10] 购买力影响分析 - "沪六条"发布后 链家平台新房咨询量显著增长 但从业者反馈不一 部分中介认为因政策仅面向已具备资格群体且更多利好新房 对二手房市场拉动有限 [11] - 刚需群体虽不受购房数量放开直接影响 但公积金政策调整可降低购房门槛 加速已有购房准备者入市 外环外优质板块如闵行 青浦 宝山咨询量达平日3倍 [12] - 改善群体和投资群体对外环外购房意愿分化 改善需求更关注居住品质 投资群体则聚焦外环内或外环外热门板块 且更倾向选择有学区或高租赁需求的小户型 [14] 政策效果与展望 - 北京五环外放松限购10天后 新房成交1069套 环比增长37% 二手房带看量大幅提升 但五环外挂牌量同步增加 局部出现抛售压力 [15] - 研究者认为上海外环外放松限购后 靠近轨道 有产业支撑和配套完善的片区将吸引较多购买力 但偏远且配套差的片区回暖难度大 [16] - 目前全国仅北上深和三亚 海口仍执行限购 研究者判断若楼市持续疲弱 北上深大概率将继续推进限购放宽政策 [4][16]

住房限购政策调整 - 外环外购房不限套数 符合条件的本市户籍家庭和非本市户籍连续缴纳社保或个税满1年家庭可在外环外无限购新建商品住房和二手住房 [2] - 外环内购房限制分级 沪籍家庭和单身人士在外环内限购2套住房 非沪籍连续缴纳社保或个税满3年可在外环内限购1套住房 [2] - 成年单身人士限购标准与家庭一致 均按照居民家庭标准执行住房限购政策 [2] 住房公积金政策优化 - 绿色建筑贷款额度上浮15% 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金贷款额度最高上浮15% [3] - 首套最高贷款额度提升至184万元 多子女家庭首套叠加上浮后可达216万元 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [3] - 支持提取公积金支付首付款 购买新建预售商品住房可提取本人及配偶公积金支付首付款且不影响贷款额度计算 [3] 个人住房信贷机制调整 - 取消首套与二套利率区分 银行业金融机构不再区分首套和二套住房 根据市场利率定价自律机制和客户风险状况确定具体利率水平 [4] 房产税政策完善 - 非沪籍首套住房暂免房产税 符合条件的非本市户籍家庭购买第一套住房暂免征收个人住房房产税 [6] - 第二套及以上享人均60平方米免税扣除 购买第二套及以上住房时在合并计算家庭全部住房面积后给予人均60平方米免税面积扣除 [6] - 2025年1月1日起执行新政策 由于房产税按年征收 符合条件的购房者从2025年1月1日起可享受新政策 [6]

住房限购政策调整 - 非沪籍单身和居民家庭满足1年社保条件即可在外环外购房不限套数 打破非沪籍单身不可购买新建商品房的要求 [1] - 上海本地户籍单身和居民家庭在外环外购房不限套数 [1] - 过去沪籍居民家庭全市限购2套 非沪籍家庭需满1年社保可购外环1套 满3年社保可购内环1套 [1] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15% 首套最高额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 [2] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [2] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 且不影响后续公积金贷款额度计算 [2] 信贷政策调整 - 房贷利率层面不再区分首套和二套房 有助于二套房利率根据市场情况调整 客观上促进二套房利率下调 [2]

住房限购政策调整 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括本市户籍居民家庭和在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭 [3][9] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [3][9] - 沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士在外环外购买住房不限套数 在外环内限购2套住房 [3][9] - 非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士在外环外购房不限套数需连续缴纳社保或个税满1年及以上 在外环内限购1套住房需连续缴纳满3年及以上 [3][9] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的住房公积金最高贷款额度上浮15% [11][18] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套上浮比例可叠加计算从192万元提高至216万元 [11] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [11] - 支持提取住房公积金支付新建预售商品住房购房首付款 [11][18] - 提取住房公积金支付首付款不影响住房公积金贷款额度计算 [11][18] 个人住房信贷政策调整 - 银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房 [6][12][18] - 根据市场利率定价自律机制要求和机构经营状况、客户风险状况等因素合理确定每笔商业性个人住房贷款利率水平 [6][12][18] 个人住房房产税政策完善 - 符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 [6][15][18] - 购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后给予人均60平方米的免税面积扣除 [6][15][18] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受房产税政策 [7][15] 政策实施时间 - 《通知》自2025年8月26日起施行 [2][8][18]

住房限购政策调整 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括上海市户籍居民家庭和在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上非上海市户籍居民家庭 [1] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士在外环内限购2套住房 [1] - 非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上在外环内限购1套住房 [1] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房最高贷款额度上浮15% 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 [2] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [2] - 支持提取住房公积金支付购房首付款 适用于购买上海市新建预售商品住房 可申请提取本人及配偶住房公积金 [2] - 支持住房公积金又提又贷 提取住房公积金支付首付款不影响贷款额度计算 [2] 个人住房信贷政策调整 - 银行业金融机构不再区分首套住房和二套住房利率 根据市场利率定价自律机制要求和机构经营状况、客户风险状况等因素合理确定每笔商业性个人住房贷款利率水平 [2] 个人住房房产税政策完善 - 符合条件的非上海市户籍居民家庭购买第一套住房暂免征收房产税 [3] - 购买第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后给予人均60平方米免税面积扣除 [3] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受该政策 [3]

住房限购政策调整 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括新建商品住房和二手住房 条件涵盖本市户籍居民家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上的非本市户籍居民家庭 [1] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 沪籍成年单身人士在外环外购房不限套数 在外环内限购2套住房 [2] - 非沪籍成年单身人士连续缴纳社保或个税满1年及以上可在外环外不限套数购房 连续缴纳满3年及以上可在外环内限购1套住房 [2] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金最高贷款额度上浮15% 首套最高额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套额度从192万元提高至216万元 二套最高额度从130万元提高至149.5万元 [3] - 支持提取本人及配偶住房公积金支付新建预售商品住房购房首付款 [3] - 实施住房公积金"又提又贷"政策 提取公积金支付首付款不影响后续公积金贷款额度计算 [3] 税收优惠政策衔接 - 符合条件的非本市户籍居民家庭购买第一套住房暂免征收房产税 [3] - 购买第二套及以上住房时 合并计算家庭全部住房面积后给予人均60平方米免税面积扣除 [3] - 房产税优惠政策自2025年1月1日起实施 因个人住房房产税按年征收 [3]