限购政策调整 - 北京和上海在8月陆续放松房地产限购政策 北京允许符合条件的家庭在五环外不限套数购房 上海允许缴满一年社保的家庭或个人在外环外不限数量购房 [1][2] - 截至2024年12月 全国仅北京 上海 深圳 天津和海南部分地区仍执行限购 广州已全面取消限购 深圳取消外围区域限购并降低核心区门槛 同时取消限售 [3] - 上海"沪六条"政策除放松限购外 还涉及优化住房公积金 个人住房信贷和完善房产税等方面 进一步提高了购房性价比 [5] 市场表现与分化 - 上海新房价格2025年上半年同比上涨5.8% 领涨全国70城 但二手房价格同比下降1.3% 降幅为全国最低 [6] - 上海楼市内部分化加剧 新房豪宅化倾向明显拉高整体价格 但大部分区域房价已回落至2016年水平 外环外量价承压尤为显著 [7][8][9] - 截至2025年7月末 上海新建商品住宅整体去化周期为13.3个月 其中外环外去化周期达17.6个月 而外环内仅7.3个月 [10] 购买力影响分析 - "沪六条"发布后 链家平台新房咨询量显著增长 但从业者反馈不一 部分中介认为因政策仅面向已具备资格群体且更多利好新房 对二手房市场拉动有限 [11] - 刚需群体虽不受购房数量放开直接影响 但公积金政策调整可降低购房门槛 加速已有购房准备者入市 外环外优质板块如闵行 青浦 宝山咨询量达平日3倍 [12] - 改善群体和投资群体对外环外购房意愿分化 改善需求更关注居住品质 投资群体则聚焦外环内或外环外热门板块 且更倾向选择有学区或高租赁需求的小户型 [14] 政策效果与展望 - 北京五环外放松限购10天后 新房成交1069套 环比增长37% 二手房带看量大幅提升 但五环外挂牌量同步增加 局部出现抛售压力 [15] - 研究者认为上海外环外放松限购后 靠近轨道 有产业支撑和配套完善的片区将吸引较多购买力 但偏远且配套差的片区回暖难度大 [16] - 目前全国仅北上深和三亚 海口仍执行限购 研究者判断若楼市持续疲弱 北上深大概率将继续推进限购放宽政策 [4][16]